原状回復費用を弁護士に相談すべき判断基準とは

この記事でわかること

• 原状回復費用が高額になる構造
• 弁護士に相談すべきかどうかの判断基準
• 指定業者条項があっても検討できるポイント

この記事のポイント

• 「金額」ではなく「契約構造」で判断する
• 指定業者＝言い値ではない
• 次の契約で同じ失敗を防ぐ視点が重要

オフィス退去時に提示された原状回復費用が、想定より大きく膨らんでいた。そんな経験をした企業担当者は少なくありません。

「高いとは思うけれど、指定業者の見積もりだし仕方ない」
「この金額で弁護士に頼むのは大げさかもしれない」

そう考えて判断を先送りにした結果、本来負担しなくてもよい費用まで支払ってしまうケースは、実務の現場で繰り返し見られます。本記事では、実際にあった相談事例をベースに、原状回復費用を「弁護士に相談すべきかどうか」を見極めるための現実的な判断基準を整理します。

「500万円なら仕方ない」という最も危険な判断

オフィス退去時に提示された原状回復費用が500万円前後だった場合、多くの企業はこう考えがちです。「数千万円ならともかく、この金額で弁護士を立てるのは大げさではないか」「指定業者の見積もりなのだから、ある程度は妥当なのだろう」と。

実際、ある中小企業でも同様の判断がなされました。管理会社から提示された見積額は約500万円。社内では「高いとは思うが、争っても数十万円下がる程度だろう」「早く退去手続きを終えたい」という空気が強く、担当者は自力での価格交渉を試みました。しかし返ってきたのは、「これ以上の調整は難しい」という一言だけでした。

ここに、最も大きな盲点があります。500万円前後という金額帯は、実は“最も判断を誤りやすいゾーン”なのです。金額が中途半端であるがゆえに、「弁護士を入れるほどではない」と思い込んでしまう。しかし実務の現場では、このレンジこそ、契約構造次第で結果が大きく変わるケースが頻発します。

とはいえ、すべての500万円請求が争えるわけではありません。重要なのは、金額ではなく、その請求がどのような契約構造の上に成り立っているかです。この視点を持てるかどうかが、支払うか、適正化できるかの分かれ道になります。

自力交渉が「数万円調整」で終わってしまう理由

原状回復費用について、まずは自社で交渉してみる。これは多くの企業が取る自然な行動です。実際、先ほどの企業でも、見積書の内訳を見ながら「ここは不要ではないか」「もう少し下がらないか」と交渉を重ねました。

しかし結果として調整できたのは、ごくわずかな金額でした。理由はシンプルです。管理会社や指定業者にとって、借主からの交渉は“想定内”だからです。多少の調整には応じても、前提となる考え方――「全面的に原状回復する」というスタンスは一切崩れません。

この段階で行われている交渉は、「高いから安くしてほしい」という感情的・価格的な話にとどまっています。一方、相手方は契約書を盾に、「契約上こうなっている」という一点張りです。この構図では、借主側が有利に立つことはほとんどありません。

そんなあなたに知っておいてほしいのは、原状回復費用の交渉は“価格交渉”ではなく、“契約解釈の交渉”であるという点です。ここを取り違えたままでは、どれだけ粘っても結果は限定的になってしまいます。

指定業者条項が生む「思考停止」

契約書に「原状回復は指定業者に従う」と書かれている。この一文を見た瞬間、多くの担当者は思考を止めてしまいます。「業者を変えられないなら、見積もりも受け入れるしかない」と。

ある企業でも、まさにこの状態に陥っていました。指定業者が出してきた見積書には、天井・床・壁すべてを新品に戻す工事が並び、担当者は「指定業者だから仕方ない」と受け止めていたのです。

しかし、指定業者条項が意味するのは「誰が工事をするか」であって、「いくらでも請求してよい」という白紙委任ではありません。問題は、その指定業者が、どの基準で見積もりを作っているかです。

指定業者は、賃貸人側と継続的な関係を持つ立場にあります。そのため、最もトラブルになりにくい、借主に最も厳しい基準――「すべて新品に戻す」前提で見積もりを作る傾向があります。ここに疑問を持たずに受け入れてしまうことが、原状回復費用高騰の第一歩です。

原状回復費用が高騰する本当のメカニズム

原状回復費用が跳ね上がるケースには、明確な構造があります。それが、指定業者条項と、原状回復仕様要項（特別ルール）の組み合わせです。

先の事例でも、見積もりは「オフィス全体を新品同様に戻す」前提で作られていました。しかし、契約書本体をよく見ると、「原状とは何か」「どこまで戻す義務があるのか」が、実は曖昧なままだったのです。

ここで重要なのが、「新品に戻す」というルールは、契約書に明確に書かれていなければ成立しないという点です。多くの場合、その根拠は契約書本体ではなく、別紙や仕様要項に記載されています。そして、この仕様要項が存在しない、あるいは内容が不十分なケースは決して少なくありません。

とはいえ、契約書を一読しただけで、この構造に気づくのは容易ではありません。だからこそ、ここが「法的な穴」になりやすいのです。

「仕様要項がない」ことで何が変わるのか

ある相談事例では、契約書を精査した結果、「借主が変更・交換した部分を復旧する」との記載にとどまっていることが判明しました。つまり、借主が工事をしていない天井や床まで新品に戻す義務は、契約上どこにも書かれていなかったのです。

この瞬間、交渉の前提が一変します。なぜなら、「何も変えていない箇所は、そもそも原状回復義務がない」という法的ロジックが成立するからです。

多くの管理会社が「新品に戻せ」と主張する際、その根拠を明確に説明できないのはこのためです。仕様要項が存在しない、あるいは新品交換を定めていない場合、議論は国のガイドライン――通常損耗・経年劣化は貸主負担、という原則に立ち返ります。

この一点に気づけるかどうかが、500万円をそのまま支払うか、適正化できるかの分水嶺になります。

弁護士が入った瞬間に起こる現実的な変化

ここで多くの企業が疑問に思います。「本当に弁護士が入るだけで変わるのか」と。結論から言えば、変わります。

先の事例でも、弁護士が代理人として契約構造を整理し、「この条文では全面新品の義務は導けない」と論点を示したことで、相手方の対応は明らかに変化しました。賃貸人側は、「このまま争えば、必ず勝てるとは言えない」ことを理解したのです。

重要なのは、裁判を起こすことではありません。「裁判になった場合の見通し」を現実として突きつけることです。これができるのは、弁護士という立場だからこそです。コンサルタントや個人では、この段階で本気の交渉に引き出すことは困難です。

今回の経験を「次の契約」にどう活かすか

原状回復費用の問題は、今回の支払いだけで終わらせてしまうと、また同じことが繰り返されます。実際、何度もオフィスを移転している企業ほど、「毎回同じようなトラブルに遭っている」という声は少なくありません。

本当に重要なのは、次の賃貸借契約で、原状回復の範囲・新品交換の有無・通常損耗の扱いを明確にしておくことです。今回のような苦労を経験したからこそ、契約段階で有利な条件を盛り込む視点が生まれます。

ブライトが重視しているのは、単発の減額交渉ではなく、こうした予防法務への橋渡しです。トラブルをきっかけに、企業全体の契約リスクを見直す。そのパートナーとして関わることが、最終的に企業を守ることにつながります。

まとめ

• 原状回復費用は「金額」ではなく「契約構造」で判断すべき問題
• 500万円前後は、弁護士を入れないことで最も損をしやすいゾーン
• 指定業者条項と仕様要項の有無が、結果を大きく左右する
• 何も変えていない箇所に原状回復義務は生じない
• 次の契約に活かす予防法務の視点が不可欠

「仕方ない」と支払う前に、一度立ち止まり、構造を確認することが、最も合理的な経営判断です。

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