賃貸借トラブル｜賃料増減・解除・立退き・原状回復サービス｜弁護士法人ブライト
テナントが出ていかない。
原状回復で法外な請求が届いた。
賃貸借トラブルは弁護士へ。
管理会社に任せていたが、解決しない
立退き交渉が動かない
——賃貸借トラブルは、放置するほど相手の立場が固まります。弁護士法人ブライトが、賃料増減額・解除・立退き・原状回復を一貫してサポートします。
こんな状況が、続いていませんか。
大阪を拠点に不動産・テナント管理を行うオーナー・事業者から届く相談の典型パターンです。
放置すると、権利を守れなくなる。
オーナーが知っておくべき3つのリスク。
- 「鍵を替えて追い出す」「荷物を外に出す」は自力救済にあたり、不法行為として損害賠償請求を受けるリスクがある
- 賃料滞納テナントを適法に退去させるには、催告→解除→建物明渡訴訟→強制執行の正規手続きが必要（民事執行法168条）
- 定期借家契約（借地借家法38条）は、期間満了の1年前から6ヶ月前までに書面で「更新しない」旨の通知をしなければならない
- 通知を忘れると、借主に「更新がない旨の通知がなかった」として普通借家の更新が認められるリスクがある
- 定期借家契約の書面・通知の整備は早期に弁護士に確認することが重要
- 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化・通常損耗は貸主負担が原則とされている（民法621条）
- 事業用賃貸では特約の有効性が広く認められるが、「特約の存在・内容の認識・合意の明示」が必要（最判平成17年12月16日）
- 修繕費を全額借主に請求するには、入居時の状態を記録した書面・写真・合意書の整備が不可欠
賃料増減から強制退去まで、
弁護士が一貫して動きます。
大阪拠点の弁護士法人ブライト「みんなの法務部」が、オーナー・事業者の賃貸借トラブルを最初から最後まで対応します。
賃料増減額請求（借地借家法11条・32条）
「周辺相場より低い」「固定資産税が上がった」などの理由で賃料増額を求める場合、まず任意交渉で申入れをします。借主が拒否した場合、賃料増額の調停（民事調停法17条）→調停不成立後は訴訟へ移行します。訴訟中も現行賃料を支払い続けてもらい、判決で決まった額との差額を後から清算する仕組みです（借地借家法32条2項・3項）。
賃料滞納による解除・建物明渡請求
賃料滞納の場合、まず内容証明で催告（相当期間を設けた支払要求）を行い、応じない場合は解除通知を送ります。その後も占有を続ける場合は建物明渡訴訟を提起します。賃料2〜3ヶ月の滞納で解除が認められるケースが多く（判例上の目安）、勝訴後は強制執行（断行の仮処分・強制退去）が可能です。
定期借家契約の終了通知・立退き交渉
定期借家契約（借地借家法38条）は更新がありませんが、期間満了の1年前から6ヶ月前までに書面で通知しなければ、終了を借主に対抗できません。弁護士が通知書面を作成し、手続きに瑕疵がないかを確認します。借主が立退きを拒む場合は、立退き料の交渉・訴訟まで対応します。
原状回復費用の請求・過大請求への反論
退去時の原状回復をめぐるトラブルは双方向です。「修繕費を払ってもらえない貸主」「過大請求を受けた借主」どちらの立場でも対応します。入居時の現況確認書・修繕履歴・特約条項の解釈を整理し、相手方に対して内容証明→調停・訴訟で解決を図ります。
対応できる「賃貸借トラブル」のケース。
オーナー・貸主側・借主（事業者）側、どちらの立場でもご相談いただけます。
解決事例（匿名・抽象化）。
いずれも実際の対応を元に匿名化・抽象化した事例です。個別案件の結果を保証するものではありません。
賃料6ヶ月滞納テナントの建物明渡訴訟で勝訴、強制退去を実現
大阪市内の商業テナントが長期にわたり賃料を滞納。催告→解除通知→建物明渡訴訟を提起し、勝訴判決を取得。強制執行（断行の仮処分）でテナントを退去させた。顧問先のオーナーからは、次の入居者との定期借家契約書整備も依頼を受け継続対応している。
退去後の原状回復費用500万円請求に対し、弁護士介入で大幅減額
顧問先の不動産オーナーが、退去テナントから「原状回復費用500万円超の請求は不当」として争われた。入居時の現況確認書・特約条項の解釈を整理し、経年劣化分を分離。最終的に適正な負担割合での合意が成立した（具体金額は非公開）。
物件売買に伴う賃貸人地位承継の覚書整備でトラブルを事前回避
不動産保有のグループ企業が物件売買に際し、既存の賃貸借契約の承継について「タイトスケジュールで締結まで数日しかない」という依頼が入った。売買契約書・重要事項説明書・覚書を優先確認し、賃貸人地位の承継手続きに瑕疵なく完了。（Slack相談パターン5を元に抽象化）
担当する、企業法務チーム。
※ 掲載する弁護士の人選は和氣代表の確認後に確定します。退職した弁護士は掲載しません。
単発の相談から、外部法務部まで。
いきなり顧問契約は必要ありません。まず今の賃貸借トラブルから始めてください。
調べる
ページ
無料相談
対応開始
・顧問
賃貸借トラブルの解決後、継続して「契約書整備」「定期借家の通知管理」「次回テナント向け書式整備」などを「みんなの法務部」として伴走するケースも多くあります。
よくあるご質問。
Q顧問契約していないと相談できませんか？
Qテナントの賃料滞納が2ヶ月です。今すぐ解除できますか？
Q定期借家契約なのに借主が「更新する」と言っています。
Q退去後に「原状回復費用500万円」と請求されました。払う必要がありますか？
Q大阪以外の物件でも対応できますか？
「どの手段を選ぶべきか」を
最初に整理する。
賃料滞納・原状回復・定期借家の終了——どのケースも、初動の手順が結果を決めます。無料の資料でご自身の状況を確認し、弁護士相談へ。
お問い合わせ
CONTACT
弁護士法人 ブライトへの法律相談、
メディア出演依頼・取材に関する
お問い合わせはこちら
お電話での
お問い合わせ
※受付時間 9:00-18:00
現在、企業法務案件について個別単発案件のみの受任はしておりません。
その理由はこちらに記載のとおりです。ご理解賜りますようお願い申し上げます。