この記事でわかること
- 賃料改定を「通知」から始める法的根拠
- 売却と賃料改定を両立させる戦略的手順
- トラブルを避けながら資産価値を上げる方法
この記事のポイント
- 「お願い」ではなく「通知」で主張するのが法的に正しい
- 売却活動と増額通知は同時進行が可能
- 弁護士の関与で“感情的トラブル”を防止できる
「もう何年も賃料が変わっていない…」
「でも、上げると言ったら関係が悪くなりそうで不安だ」
そんな悩みを抱える不動産オーナーが増えています。しかし、今の物価上昇ペースを考えれば、賃料を見直さないこと自体が“資産の減少”につながります。
実は、賃料改定は「交渉」ではなく“通知”から始めるのが法的に正しいやり方です。本記事では、実際の成功事例を交えながら、トラブルを避けつつ資産価値を高める「賃料増額通知」の進め方を、弁護士監修のもとで解説します。
目次
なぜ今、賃料見直しが必要なのか
ここ数年で物価や人件費は上昇を続けています。しかし、長期契約を結んでいる物件の賃料は、相場変化に追いついていないケースが多いのが現実です。
たとえば、ある高齢者施設を運営するオーナーは、10年以上前に契約したままの賃料で運営していました。当初は妥当と思われた賃料も、近隣の相場と比較すると2割以上の差が出ていたのです。
このような「見えない目減り」は、放置するほど資産価値を下げます。賃料見直しは“値上げ”ではなく“資産を守る行為”。まずはその視点を持つことが、すべてのスタートラインです。
賃料改定は「お願い」ではなく「通知」から始める
多くのオーナーが、「賃料を上げてもいいですか？」とお願いベースで交渉してしまいます。しかし法的には、「お願い」ではなく“通知”による意思表示が必要です。
実際、高齢者施設を運営するオーナーは弁護士の助言を受けて「通知文」を正式に送付しました。その結果、交渉が進まなくても“通知を送った時点”が増額の基準日として有効に扱われることになりました。
通知とは「値上げを宣言する」ものではなく、「相場に基づいて改定を主張する法的行為」です。感情的な交渉に陥らず、冷静に進められるのが大きなメリットです。
とはいえ、「通知なんて出したら角が立つのでは」と感じる方もいるでしょう。しかし実際には、弁護士が作成する文面であれば、法的に正しく、丁寧な表現で伝えることができます。感情ではなく、ルールで動く。それがプロの戦略です。
通知から始めるメリットは「主導権を握れる」こと
通知を出す最大のメリットは、“相手の反応を待たずに主導権を取れる”点です。
一方で、お願いベースの交渉では、相手の返事や対応次第で進行が止まってしまいます。
通知を送ることで、「賃料改定の意思を正式に示した」という事実が法的に成立します。
実際、高齢者施設を運営するオーナーは通知後に相手方と調停を行いましたが、「通知を出していた」という記録があったため、裁判でも有利に進められました。
つまり、通知は“戦うため”ではなく、“守るため”の盾。先手を打つことで、長期的にトラブルを防ぐ効果があります。
売却と賃料増額通知は両立できる
「交渉中に売却なんてできるの？」と不安に思う方も多いですが、実は賃料改定と売却は同時進行が可能です。
実際に高齢者施設を運営するオーナーは、賃料通知を出した上で売却活動を並行しました。結果、賃料が見直されたことで利回りが改善し、買い手から“収益性の高い物件”として評価され、より有利な条件で売却できました。
賃料を上げることは、単なる収益改善ではなく、資産価値そのものを引き上げる経営判断です。弁護士法人ブライトは、「通知」と「売却」を連動させた戦略的な支援を得意としています。
トラブルを防ぐ「法的フロー」とは
通知を送っても、相手がすぐに応じるとは限りません。その場合は、次のような流れで進行します。
１．通知文を送付（弁護士作成が望ましい）
２．一定期間経過後、交渉または調停申立て
３．合意に至らなければ訴訟へ
この手順を踏むことで、法的に正しい“改定プロセス”が成立します。重要なのは、すべての過程を「記録」として残すこと。メール・文書・送付証明など、証拠が整っていればトラブル時も有利に働きます。
弁護士に相談するメリット
弁護士が入ることで、次の３つの安心が得られます。
１．法的に有効な通知文を作成できる
２．感情的な衝突を回避できる
３．将来の訴訟・売却を見据えた戦略設計ができる
この高齢者施設を運営するオーナーは、弁護士のサポートにより、「通知→調停→売却成立」という一連の流れをスムーズに進めることができました。結果として、物件の収益性だけでなく、経営判断の精度そのものが高まったのです。
放置こそ最大のリスク。行動するなら今
賃料を上げることにためらう理由の多くは「人間関係の悪化」ですが、実際に放置して損をしているオーナーは少なくありません。
賃料改定は、「誰かが勝つための交渉」ではなく、「双方が適正な関係を保つためのメンテナンス」です。
通知を出さずに時間が経てば経つほど、“今の条件が当然”とみなされ、法的にも主張しにくくなるのが現実。行動するなら、相場が動いている“今”がベストタイミングです。
まとめ
この記事の要点を整理します。
１．賃料改定は「交渉」ではなく「通知」から始めることが法的に正しい。
２．通知を出すことで主導権を握り、トラブルを防げる。
３．売却と賃料改定は同時進行が可能。
４．放置は最大の損失であり、「今」動くことが最も合理的。
物価高騰時代、賃料を上げることは“強気の行動”ではなく“資産を守る行動”。まずは現状を確認し、適正な一歩を踏み出しましょう。
FAQ：よくある質問
Q. 賃料改定の通知は自分でも出せますか？
形式的には可能ですが、文面内容や法的根拠を誤ると無効になるリスクがあります。弁護士に依頼すれば、有効性と交渉力を両立できます。
Q. 通知後に相手が拒否した場合は？
通知を出していれば、法的には調停や訴訟へと移行できます。通知を出していないと、そもそもその土俵に立てません。
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