迷惑な入居者を退去させる方法｜騒音・ゴミ・無断転貸と契約解除の実務

「家賃はきちんと入ってくる。でも、あの部屋のせいで他の入居者が次々と出ていってしまう」——賃貸オーナーや管理会社の方から、私たちがもっとも多く受けるご相談のひとつです。

深夜の騒音、共用部にあふれるゴミと悪臭、いつのまにか始まっていた又貸し、他の入居者や管理会社への威嚇。滞納がないぶん「出ていってもらう理由がない」と諦め、被害を受けている側の入居者が先に退去してしまう——これが、放置したときに起こりやすい結末です。

しかし、賃料を払っていることと、契約を続けられることはイコールではありません。賃借人には賃料を払う義務のほかに「定められた用法に従って使う義務」があり、これに反する行為が積み重なって貸主と借主の信頼関係が壊れたと評価されれば、契約を解除して明渡しを求めることができる場合があります。

この記事では、大阪・関西の賃貸オーナー・管理会社の方に向けて、「今日から何を記録し、どの順番で動くか」を実務の手順に沿って整理します。あわせて、やってしまうと立場が逆転する対応についても触れます。

1. 家賃を払っていても契約を解除できるのはなぜか

賃借人が負っているのは「賃料を払う義務」だけではない

民法は、借主について「契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない」と定めています（民法594条1項）。そしてこの規定は、賃貸借契約にも準用されます（民法616条）。これがいわゆる用法遵守義務です。

居住用の部屋を事業所として使う、ペット不可なのに大型犬を飼う、共用部を私物で占拠する、設備を勝手に改造する、法令上の消防設備点検を実質的に拒み続ける——こうした行為は、賃料を払っているかどうかとは別に、賃借人としての義務に反する行為として評価されます。

さらに、他の入居者への騒音・嫌がらせ・威嚇といった迷惑行為は、賃貸借契約に付随する「他の居住者の平穏な生活を妨げない義務」に反するものとして扱われるのが一般的です。多くの賃貸借契約書や使用細則には、この趣旨の条項が明記されています。まずはご自身の契約書の条項を確認してください。

それでも「一度の違反」では解除できない——信頼関係破壊の法理

もっとも、契約違反があれば直ちに解除できるわけではありません。裁判所は、賃貸借が長期にわたる継続的な契約であることを重視し、「貸主と借主の信頼関係が破壊されたといえる程度に至っているか」という枠組みで解除の可否を判断してきました。これが信頼関係破壊の法理です。家賃滞納のケースで「3か月分の滞納が一応の目安」と言われるのも、この法理の当てはめの結果です。

迷惑行為型で難しいのは、滞納のように金額と月数という一目でわかる数字がない点です。「うるさい」「臭い」「感じが悪い」だけでは、裁判所は動きません。いつ・どこで・どのような行為が・どれだけの回数と期間くり返されたかを、貸主の側が客観的な資料で示す必要があります。滞納型との比較は家賃滞納で立ち退かせる方法（信頼関係破壊）もあわせてご覧ください。

逆に言えば、記録さえ積み上がっていれば、迷惑行為型でも十分に戦えます。私たちが実際にお受けした事件でも、賃料の滞納がまったくないテナントについて、他のテナントへの騒音や嫌がらせ、オーナー・管理会社への脅迫的なメールの送付といった行為の積み重ねを理由に契約を解除し、明渡しを実現した例があります。

2. 迷惑行為の類型別・解除のしやすさと集めるべき証拠

ひとくちに「迷惑な入居者」といっても、類型によって解除のハードルも集めるべき証拠も違います。まず自分のケースがどこに当たるかを確認してください。

迷惑行為の類型	解除の難易度の目安	集めるべき証拠
騒音（深夜の生活音・楽器・怒声・振動）	やや高い（単発では困難。継続性と程度がすべて）	日時・継続時間・内容を記した記録、他の入居者からの苦情書面、録音・動画、騒音計での測定値、警察が臨場した際の日時と対応
ゴミ・悪臭（室内のごみ屋敷化・共用部への放置）	中程度（衛生・防火上の危険まで示せると評価が変わる）	室内および共用部の写真（撮影日を残す）、管理会社の是正要請と対応履歴、保健所・消防への相談記録、他の入居者の苦情
無断転貸・又貸し（民泊としての運用を含む）	比較的認められやすい（民法612条に明文の解除規定がある）	仲介サイトの掲載画面、宿泊者らしき人物の出入りの記録、キーボックス等の設置状況の写真、郵便受けの名義、契約書の禁止条項
ペット飼育の禁止違反	高い（それ単独での解除は難しいことが多い）	飼育状況の写真・動画、鳴き声・臭気の記録、建物の損傷箇所の写真、是正を求めた書面とその後の経過
暴力・威嚇・脅迫（他の入居者や管理会社に対するもの）	比較的認められやすい（生命・身体への危険が正面から評価される）	相手方から届いたメール・手紙・メッセージの原本、被害を受けた方の陳述書、警察への相談・被害届の記録、防犯カメラ映像
用法遵守義務違反（点検拒否・無断改造・目的外使用）	中程度（法令上の義務に関わるものは評価されやすい）	点検通知の控えと拒否された経過、改造箇所の写真、契約書・使用細則の該当条項、行政・消防からの指摘文書

表のとおり、無断転貸と暴力・威嚇の2類型は、相対的に解除が認められやすい領域です。無断転貸には民法612条という明文の根拠があり、無断で第三者に使用させたときは貸主が契約を解除できると定められています（判断にあたっては、なお信頼関係が破壊されたといえるかが検討されます）。暴力・威嚇についても、他の入居者の生命・身体の安全に関わるため、裁判所が事態を重く見る傾向があります。

一方、騒音とペット違反は、それ単独では解除が難しい類型です。ただしこの2つも、後述する「警告 → 無視 → 再発」の履歴が積み上がると評価が変わります。「一度も注意していない騒音」と「書面で3回警告し、それでも半年続いた騒音」は、裁判所の目にはまったく別のものとして映ります。

3. 勝負を分けるのは証拠——何を、どう残すか

迷惑行為による解除は「証拠の勝負」です。ここでは、裁判で使える形にするための残し方を説明します。

(1) 苦情の記録は「受けた側」が書く

もっとも重要なのが、被害を受けている他の入居者からの苦情の記録です。管理会社の担当者が電話で受けた苦情を要約するだけでは、後から「本当にそんな苦情があったのか」と争われます。可能であれば、入居者ご本人に日付入りで書いてもらってください。様式は問いません。「◯月◯日 午前1時ごろ、上階から30分ほど断続的に床を打つ音。眠れず出勤に支障」といった具体性があれば十分です。

訴訟の段階では、これを陳述書という形に整えて提出します。最初から完璧を目指す必要はありませんが、「その日のうちに書かれたメモ」は、後から思い出して書いた文書より格段に信用されます。

(2) 日時つきの記録を、途切れさせずに積む

管理会社の対応履歴、現地に行った日、電話をかけた日、注意を伝えた日——これらを1本の時系列表にまとめます。裁判で問われるのは「継続性」です。半年・1年という単位で途切れずに記録が続いていれば、「一過性のトラブルではない」ことが一目で伝わります。

(3) 写真・動画・録音は「撮影日時が残る形」で

共用部のゴミ、悪臭の発生源、破損した設備、ペットの飼育状況などは写真で残します。スマートフォンで撮れば撮影日時がデータに記録されますので、加工せず、元データのまま保管してください。騒音は録音が有効ですが、深夜に録音機を回すだけでも、周囲の生活音と区別がつく形で残っていれば意味があります。

ただし、賃借人の居室内を無断で撮影することはできません。撮影の対象は、共用部・外部から見える範囲・貸主が管理権を持つ部分に限られます。この線を越えると、証拠として使えないばかりか、後述する自力救済の問題になります。

(4) 警察への通報記録を軽視しない

暴力・威嚇・深夜の騒音で警察を呼んだ場合、その事実は重要な証拠になります。通報した日時と、どの警察署が対応したかを控えておいてください。被害を受けた入居者が被害届や相談をしている場合は、その受理番号も有用です。「警察が動くレベルの事態が実際に起きていた」という事実は、貸主側の主張の信用性を大きく高めます。

(5) 是正を求める書面を、段階的に積み重ねる

口頭の注意は、証拠としてはほとんど残りません。まず管理会社名義の書面での注意、それでも改まらなければ内容証明郵便での警告、という順で段階を踏みます。書面には「いつ・どのような行為があったか」「どの契約条項に反するか」「いつまでに何を是正すべきか」「是正がない場合は契約を解除する旨」を明記します。

この書面の積み重ねこそが、「貸主は改善の機会を十分に与えたのに、賃借人がそれを無視した」という物語をつくります。裁判所が信頼関係の破壊を認めるかどうかは、多くの場合ここで決まります。

4. 退去までの手順——記録から明渡しまで4段階

実務では、次の4段階を踏みます。順番を飛ばすと、後の段階で必ず不利になります。

段階	やること	期間の目安
① 記録	苦情・現地確認・写真・警察対応を時系列で蓄積。契約書の条項を確認	数か月〜（すでに被害が続いているなら過去分も掘り起こす）
② 警告（書面）	管理会社名義の注意書 → 改まらなければ内容証明郵便で是正勧告。期限と「是正なき場合は解除する」旨を明記	1〜3か月程度
③ 催告・解除	弁護士名義で最終の催告を行い、応じなければ契約解除の意思表示を通知	2週間〜1か月程度
④ 明渡し訴訟・強制執行	任意に退去しなければ建物明渡請求訴訟を提起。判決後も退去しなければ強制執行	訴訟で半年〜1年程度、強制執行はさらに数か月

③の解除通知は、可能であれば弁護士名義で出すことをおすすめします。管理会社の通知は無視していた相手が、弁護士名の通知で態度を変えることは珍しくありません。相手が代理人弁護士を立ててくれば、以後は感情的なやり取りから解放されます。

④に進んだ場合の具体的な流れ（訴状の作成、口頭弁論、判決、強制執行の申立てと断行）は、明渡し訴訟と強制執行の流れで詳しく解説しています。

5. やってはいけない対応——自力救済は違法です

ここがこの記事でもっとも重要な部分です。日本の法律では、権利があっても、裁判所の手続を経ずに実力で権利を実現すること（自力救済）は認められていません。「相手が悪質だから」は例外の理由になりません。

実際、迷惑行為を続ける入居者ほど、こちらの対応の粗を探してきます。私たちが扱った事件でも、相手方は「自分たちこそ被害者だ」「オーナー側の対応こそ違法だ」と強く主張しました。だからこそ、貸主の側は隙を作らず、正規の手続だけで進める必要があります。

なお、共用部への防犯カメラの設置は一般に適法と考えられますが、特定の居室の玄関だけを狙うような設置は後日の争点になります。設置前にご相談ください。

6. 解除が難しいときの別ルート——更新拒絶という選択肢

騒音やペット違反のように、単独では解除まで届きにくい類型では、契約期間の満了を待って更新を拒絶するという方法も検討できます。

普通借家契約の場合、貸主から更新を拒絶するには、期間満了の1年前から6か月前までの間に通知することに加えて、「正当事由」が必要です（借地借家法26条・28条）。正当事由は、建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況などを総合して判断されるとされており、賃借人の迷惑行為や契約違反の履歴は「従前の経過」として考慮される要素になり得ます。

ただし、正当事由は迷惑行為だけで簡単に認められるものではなく、多くの場合は立退料の提供とあわせて検討されます。正当事由の中身と立退料との関係は、正当事由とは（借地借家法28条）で整理しています。

また、これから新しく契約を結ぶ部屋については、定期借家契約を選べば、期間満了により確定的に契約を終了させる設計が可能です。すでに入居中の方には使えませんが、同じトラブルを繰り返さない予防策として、空室が出たタイミングでの切り替えを検討する価値があります。

7. 弁護士の実務では——実際にどう進むか

ここからは、実際にご依頼をいただいた場合に私たちがどう動くか、経験にもとづいてお伝えします。

任意交渉に期待しすぎない

迷惑行為型の相談では、相手方が是正に応じる見込みが乏しいことが少なくありません。そのため、当法人では「①管理会社からの警告通知 → ②相手方の回答 → ③弁護士名での解除通知 → ④速やかに訴訟提起」という段取りを、受任の早い段階で組み立てます。話し合いの余地を探して時間を浪費すると、その間も被害を受けている入居者が退去してしまうためです。

解決までの期間は、1年近くかかることがあります

賃料滞納のない迷惑行為型で、受任から解決までに約11か月を要した事件があります。訴訟提起までの準備、口頭弁論の期日、和解協議を経て、最終的にテナントの退去が実現しました。「明日出ていってもらう」ことはできませんが、「1年で確実に片をつける」ことは十分に可能です。この見通しを最初に共有できるかどうかが、オーナー様の精神的な負担を大きく左右します。

「勝訴」がゴールではない——和解を選ぶ判断

実務上、悩ましいのがここです。訴訟指揮の状況から勝訴の見込みが高いと判断できる場合でも、判決を取っただけでは建物は空きません。相手が任意に出ていかなければ、あらためて強制執行の申立てを行い、執行官による断行（荷物の搬出・保管）まで進める必要があります。この費用は物件の規模や残置物の量によりますが、数十万円台の負担になることが見込まれます。

そのため裁判所からは、一定の金銭を支払って退去してもらう和解が示唆されることもあります。私たちは、この判断をオーナー様と必ず共有します。「勝訴の可能性は高くても確実ではないこと」「勝訴しても強制執行が必要になること」「その費用と時間」——この3点を並べたうえで、判決を目指すのか、和解で確実に期日を切るのかを決めていただきます。

和解条項には「その後」を書き込む

和解で終わらせる場合、退去期限だけを決めて終わりにはしません。退去後にオーナーや他の入居者に接触しないこと、違反した場合の違約金を条項に入れ、退去後の再トラブルを抑止します。未払いの光熱費などは、敷金・保証金との相殺で清算する形も併せて整理します。ここを詰めておくかどうかで、解決後の安心感が違います。

よくある質問

Q. 家賃はきちんと払われています。それでも本当に退去させられますか。

A. 賃料の支払いは、賃借人の義務のひとつにすぎません。用法遵守義務や他の入居者の平穏を害さない義務に反する行為が積み重なり、信頼関係が破壊されたと評価されれば、契約を解除して明渡しを求められる場合があります。実際に、賃料滞納のないケースで明渡しを実現した例もあります。ただし滞納型より立証の負担は重く、記録の有無が結果を左右します。

Q. 苦情を言ってきた他の入居者に、協力をお願いしても大丈夫ですか。

A. 記録を書いてもらう、後日の陳述書に協力してもらうといったお願いは問題ありません。むしろ被害者本人の記録は、もっとも価値の高い証拠です。ただし、その方に直接抗議してもらうことは避けてください。トラブルが拡大し、オーナー側の管理責任が問われかねません。窓口はオーナー・管理会社に一本化するのが原則です。

Q. 部屋で民泊をされているようです。すぐに解除できますか。

A. 賃借人が承諾なく第三者に建物を使用させた場合、民法612条により契約を解除できると定められており、比較的認められやすい類型です。無断転貸を裏づける資料（仲介サイトの掲載画面、キーボックスの設置状況、出入りの記録など）を保全したうえで、書面で解除の意思表示を行います。まずは記録の確保を優先し、鍵の交換など実力での対応は行わないでください。

Q. 契約者本人ではなく、同居している人が迷惑行為をしています。

A. 契約者本人が同居人や訪問者の行為について責任を負うかは、実際の事件でも争点になります。賃借人は、自分が建物を使用させている者の行為について責任を負うと考えられており、多くの契約書にもその趣旨の条項があります。実務では、契約者本人に書面で是正を求め、それでも改まらない経過そのものを証拠として積み上げます。誰が行為をしたかにかかわらず、通知の宛先は契約者本人とするのが基本です。

Q. 弁護士に頼むと費用はどのくらいかかりますか。

A. 物件の種別、相手方の対応、訴訟まで進むかどうかで変わるため、一律の金額をお示しすることはできません。当法人では、ご相談の内容をうかがったうえで、着手前に費用のお見積りを明示します。強制執行まで進んだ場合に別途必要となる費用の見込みもお伝えし、総額のイメージを持ったうえでご判断いただいています。初回のご相談は無料です。

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