立ち退き（明渡し）を求める貸主・地主のための完全ガイド【大阪・関西対応】

「退去してほしいのに応じてもらえない」——大家・地主からのこの相談は、ブライトに日々寄せられるものの一つです。

賃貸物件のオーナーにとって、立ち退き交渉は想像以上に複雑です。「自分の物件なのだから自由に返してもらえるはず」という認識で動くと、借地借家法の強い借主保護規定に直面し、交渉が長期化・高額化することがあります。

本記事では、貸主・地主として借主に立ち退きを求める際の法的根拠・手順・立退料・訴訟まで、一貫した戦略を解説します。

1. 立ち退きの基本法理：借地借家法が守る「借主の権利」

借地借家法28条：正当事由の壁

普通借家契約において、貸主が解約申入れをして契約を終了させるには、借地借家法28条が定める「正当事由」が必要です。

正当事由として考慮される主な要素は以下の4つです（借地借家法28条）。

要素	内容	評価の方向
建物使用の必要性（貸主）	貸主・同居家族が当該建物を使用する必要性の強弱	自己居住・老後生活資金確保等は有利
建物使用の必要性（借主）	借主が当該建物を使用継続する必要性	他に住む場所がない・高齢・障害等は不利
賃貸借に関する従前の経緯	契約締結の経緯、更新拒絶の申入れ時期、借主の賃料遅延歴等	長期入居・適正賃料支払いは借主に有利
建物の利用状況	建物の老朽化・耐震性・建替えの必要性	老朽化・建替え計画は貸主に有利

これらの要素を総合評価したうえで正当事由が認められるかどうかが判断されますが、「財産上の給付」（立退料）の提供によって正当事由を補完することができます（同条後段）。つまり、正当事由が弱いほど立退料が高額化する関係にあります。

借地借家法26条・27条：解約申入れの手続き

期間の定めのある普通借家契約の更新を拒絶する場合、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に対して更新を拒絶する旨の通知をしなければなりません（借地借家法26条1項）。この通知を怠ると、同一条件での法定更新が成立します。

また、期間の定めのない普通借家の場合は、貸主が解約を申し入れてから6ヶ月経過後に契約が終了しますが（同法27条1項）、正当事由がなければその申入れ自体が無効となります。

信頼関係破壊の法理：賃料滞納・無断転貸の場合

借主が賃料を長期滞納している場合や、無断で転貸・増改築を行っている場合は、「信頼関係破壊の法理」（最高裁判例が確立した解釈原理）によって、正当事由の判断とは別に、貸主は債務不履行を理由に契約解除できることがあります。

賃料滞納の場合、一般に数ヶ月の滞納が継続するケースで解除が認められる例が多いとされますが、滞納の期間・金額・経緯によって判断が異なることがあります（最高裁昭和39年7月28日判決・民集18巻6号1220頁参照）。ケースによって結論が変わるため、弁護士に早期相談することが重要です。

2. 立退料の相場と算定方法

立退料は、正当事由を補完するための「財産上の給付」（借地借家法28条後段）として機能します。算定に厳密な法定基準はなく、以下の要素を総合考慮して交渉・調停・訴訟で決定されることがあります。

立退料に影響する主な要素

• 賃料の水準と入居期間：長期入居かつ低賃料の場合、借主の損失が大きくなる傾向がある
• 借主側の必要性：高齢・障害・転居困難事情があるほど高くなる傾向がある
• 引越し費用・転居先の賃料差額：転居によって増加する月額費用×一定期間分が算定基礎になることがある
• 営業補償（店舗・事務所の場合）：居住用より高額化しやすく、開業準備費・得意先喪失損失なども考慮されることがある
• 正当事由の強弱：老朽化・建替えなど正当事由が明確なほど立退料は低額になる傾向がある

居住用・店舗用の目安（参考・ケースにより大きく異なる）

類型	参考となる目安の幅	注意点
居住用（老朽化・建替えを理由）	賃料の6〜24ヶ月分程度のことが多い	入居期間・高齢・転居困難で上振れする場合がある
居住用（貸主自用・売却目的）	賃料の12〜36ヶ月分程度のことが多い	正当事由が比較的弱いため高め
店舗・事務所（中小規模）	賃料の12〜60ヶ月分程度のことが多い	営業損失・設備撤去・移転困難で大幅に変動する場合がある
借地（地上建物あり）	地代の数十〜百数十ヶ月分になることも	建物補償が別途必要なため特に高額化しやすい

立退き交渉では、借主側から当初提示される立退料の要求額と、最終的な合意額との間に大きな差が生じることが少なくありません。相手方から立退料の引き下げ提案が来たタイミングであえて応諾を急がず交渉を継続することで、貸主側に有利な条件へ近づくこともあります。立退料交渉では、弁護士が正当事由の強度を評価したうえで根拠ある反論を組み立てることが、解決を早めることにつながりやすいといえます。

3. 立ち退き交渉の進め方：5ステップ

Step 1｜契約形態の確認（普通借家か定期借家か）

まず、締結している賃貸借契約が普通借家契約（更新あり）か定期建物賃貸借契約（借地借家法38条・更新なし）かを確認します。

定期借家契約の場合、期間満了後は原則として更新なく契約が終了します（同法38条1項）。ただし、貸主が期間満了の1年前から6ヶ月前までに「期間満了により契約が終了する」旨を通知しなければ、貸主は期間満了を主張できなくなることがあります（同条6項）。書面による適正な通知が必要です。

普通借家契約であれば、上記の正当事由ルートまたは債務不履行解除ルートを検討します。

Step 2｜解約通知（内容証明郵便）の送付

普通借家の場合、期間満了の1年〜6ヶ月前（または解約申入れ後6ヶ月後の終了希望に合わせた時期）に、内容証明郵便で解約通知を送ります。内容証明は送達の証拠を残す重要な手段です。

この段階で弁護士名義の通知を送ることで、相手方に法的対応を本気で検討していることを伝え、早期に交渉テーブルに着かせる効果が期待できることがあります。

Step 3｜立退料・退去時期の交渉

正当事由があるかどうかの評価と、それを補完する立退料の金額について交渉します。

ここで貸主が陥りやすいのは、相手方から高額の立退料を提示されたときに、それが法的に妥当な水準かどうかを判断できないという点です。弁護士が正当事由の強度を評価したうえで適正な立退料の幅を算定することで、交渉での主導権を保てる場合があります。

Step 4｜調停・交渉不成立の場合

任意交渉が行き詰まった場合は、民事調停（裁判外紛争解決手続き）を活用する方法があります。調停は訴訟より費用・時間が少ない場合があり、第三者（調停委員）が関与することで相手方の態度が変わることもあります。調停でも解決しない場合は、訴訟へ移行します。

Step 5｜建物明渡請求訴訟→強制執行

交渉・調停でも解決しない場合は、建物明渡請求訴訟を提起します。裁判所が明渡しを命じる判決を出せば、強制執行（強制退去）が可能になります。

ブライトが実際に関与した建物明渡等請求事件（大阪地裁・匿名化）では、賃貸借契約終了後も占有を続ける借主（不法占有者）に対して明渡訴訟を提起し、期日での進行を通じて解決を図ったケースがあります。賃貸借契約の終了日が到来した後に借主が退去しない場合、迅速に訴訟に移行することで長期化を防ぐことができることがあります。

4. ケース別の立ち退き戦略

老朽化・建替えを理由とする立ち退き

建物の老朽化・耐震不足・建替え計画は、正当事由として評価されやすい事情の一つです。ただし、単に「古い」だけでは不十分で、構造的な安全性に問題があることや建替え計画が具体的であることを示せる方が有利です。この場合でも立退料の提示は必要になることが多く、「早期に退去してくれれば立退料を増額する」という交渉戦略が有効なことがあります。

賃料滞納による明渡し（債務不履行解除）

賃料滞納を理由とする明渡しでは、正当事由ではなく「債務不履行による解除」が法的根拠になります。一般的な実務上の傾向として、以下のプロセスが行われることがあります。

1. 催告書（内容証明）送付：「○日以内に支払わなければ契約を解除する」旨の催告
2. 解除通知：催告期間（相当期間）経過後に解除の意思表示
3. 建物明渡請求訴訟：任意退去がない場合

重要なのは、滞納が発生した初期から催告を送ることで法的に有効な証拠を積み上げる点です。長期化する前に弁護士に相談し、早期に内容証明による催告を行うことが後の訴訟での有利な地位に直結することがあります。

借地（底地）からの立ち退き

借地（地上建物が借主所有）の立ち退きは、建物賃貸借の立ち退きよりさらに難易度が高い傾向があります。借地権は借地借家法によって強力に保護されており、地主が更新を拒絶するには「正当事由」が必要（借地借家法6条）で、かつ建物への補償（建物買取請求権）（同法13条）も借主に認められています。底地の活用・売却を検討されている地主の方は、早期に弁護士に相談し、借地権の整理・交渉戦略を設計することが重要です。

定期借家契約（借地借家法38条）による立ち退き

定期建物賃貸借契約（借地借家法38条）は、更新がなく期間満了で契約が終了する賃貸借です。新たに借主と契約を結ぶ際に定期借家を選択することで、将来的な立ち退き交渉を大幅に簡易化できます。

定期借家として有効に成立させるには以下の要件が必要です（同法38条2項・3項）。

• 公正証書等の書面による契約
• 「更新がなく、期間の満了により終了する」旨の説明書面を契約書とは別に、事前に賃借人に交付して説明する
• 期間満了の1年前〜6ヶ月前に、貸主から終了通知を送付する（床面積200㎡未満の居住用は一定の中途解約権あり）

既存の普通借家契約を定期借家に切り替えることは原則できませんが、合意解除→定期借家での新規締結という方法が取られることもあります。この場合も要件の厳密な確認が必要です。

5. 弁護士に依頼するメリット・タイミング

• 正当事由の強度評価：貸主側の事情が法的にどこまで評価されるかを正確に把握できる
• 立退料の適正額算定：相場と法的根拠に基づき、過大な要求を排除した交渉ができる
• 書面（内容証明・通知書）の作成：証拠として有効な書面を適切なタイミングで送付できる
• 相手方弁護士との対等な交渉：借主側に弁護士がついた場合でも、代理人として対等に交渉できる
• 訴訟対応：交渉不成立の場合に建物明渡請求訴訟・強制執行まで一貫して対応できる

弁護士への相談タイミングとして特に重要なのは、相手方に弁護士が就いたときと最初の解約通知を出す前の2点です。内容証明の文言・時期・正当事由の組み立て方を最初から正しく設計することで、後の交渉・訴訟を有利に進められることがあります。

6. 関連ガイド（立ち退き問題の周辺テーマ）

• 共有物分割（共有持分）の法的解決ガイド：複数の所有者がいる物件で立ち退きを求める場合
• 相続不動産のトラブル解決ガイド：相続した物件の借主問題

よくある質問（FAQ）

Q1. 「自分が使いたい」という理由だけで立ち退きを求められますか？

A. 貸主自身や家族が居住・使用する必要性は、正当事由として考慮されますが、それだけで自動的に明け渡しを求められるわけではありません。借主側の事情（長期入居・他に住む場所がない等）と比較衡量されます。弱い正当事由を補完するために立退料の提示が求められることがあります。

Q2. 立退料を支払わずに退去させることはできますか？

A. 正当事由が強固なケース（賃料の長期滞納・明らかな無断転貸・定期借家の期間満了等）では、立退料なしで解決できる場合があります。一方、普通借家で正当事由が弱い場合は、立退料の提示が実際上必要になることがほとんどです。

Q3. 6ヶ月前の通知を忘れてしまいました。どうなりますか？

A. 貸主が借地借家法26条の通知を適切に行わなかった場合、従前と同一条件で法定更新が成立します。ただし法定更新後でも、改めて解約申入れを行い6ヶ月経過後（かつ正当事由あり）に終了を主張できる場合があります。一度ご相談ください。

Q4. 相手方（借主）が弁護士をつけてきました。どうすればよいですか？

A. 借主側に弁護士が就いた場合は、貸主側も早急に弁護士を立てることを推奨します。相手方弁護士が法的に根拠のある主張をしてくるため、こちらが無防備な状態で交渉を続けると立退料の増額や解決の長期化につながることがあります。

Q5. 訴訟になった場合、どのくらいの期間・費用がかかりますか？

A. 建物明渡請求訴訟の審理期間は、争点の複雑さにより数ヶ月〜1年以上になることがあります。費用は事案の複雑さ・請求額によって異なりますので、まずは相談時に弁護士費用の目安をご確認ください。弁護士法人ブライトでは初回相談無料でご対応しています。

立ち退き問題は、早期に正しい手順を踏むことで解決コストを大幅に抑えられることがあります。「そもそも立ち退きを求めることができるのか」という初歩的な疑問から、「相手方が弁護士をつけてきた」という緊急事態まで、弁護士法人ブライトにご相談ください。電話：06-4965-9590（受付 平日9:00〜18:00）

テーマ別の詳しい解説（立ち退きクラスター）

立ち退きは「正当事由」「立退料」「契約形態」「相手の状況」で進め方が変わります。ご自身のケースに近いテーマから詳しくご確認ください。

• 立ち退きの「正当事由」とは｜借地借家法28条の判断要素
• 立退料の相場と決まり方｜居住用・店舗・事務所・借地のケース別
• 老朽化・建替えを理由に立ち退きを求める方法
• 家賃滞納で借主を立ち退かせる方法｜信頼関係破壊の法理
• 借地（底地）の立ち退き・契約終了を地主が求める方法
• 定期借家契約は立ち退きを求めやすい？｜更新なしで明渡し
• 建物明渡し訴訟と強制執行の流れ｜期間・費用・断行

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