借地借家法で立ち退きはどう制限される？貸主が知るべき条文の全体地図

「自分が所有している物件なのに、どうして入居者を退去させられないのか」——賃貸オーナーや地主の方からいただくご相談で、最初に出てくるのがこの疑問です。結論からお伝えすると、その答えは借地借家法という法律にあります。この法律は、住まいや商売の場を失う借り手を保護することを目的に作られており、貸す側からの契約終了に強いブレーキをかけています。

もっとも、「一切退去させられない」わけではありません。借地借家法の構造は、実はそれほど複雑ではありません。貸主側から契約を終わらせる入口は（イ）期間満了＋更新拒絶と（ロ）解約申入れの2つしかなく、そのどちらを通っても最後に「正当事由」という同じ関門が待っている、という一本道の構造になっています。ここさえ掴めば、ご自身のケースで何から手をつけるべきかが見えてきます。

この記事では、借地借家法のどの条文が立ち退きのどの場面を縛っているのかを、1枚の地図として整理します。個別の論点（正当事由の中身、立退料の水準、定期借家、借地の特殊性）は専門の記事へリンクしています。

なぜ「自分の物件」でも自由に退去させられないのか

民法の原則だけで考えれば、賃貸借は契約ですから、期間が満了すれば終わり、期間の定めがなければ申入れで終了します。ところが建物や土地の賃貸借では、この原則が借地借家法によって大きく修正されています。

借地借家法は、建物の所有を目的とする土地の賃借権（借地）と、建物の賃貸借（借家）について、存続期間や更新に関する特別なルールを定めた法律です。住まいや事業の拠点を失う影響が借り手にとって極めて大きいという考え方から、条文は一貫して「借り手が簡単には追い出されないように」という方向で組み立てられています。

契約書の特約は「借主に不利なら無効」になることがある

オーナーの方が意外に思われるのが、この点です。借地借家法には強行規定と呼ばれる条文があり、借家については30条、借地については9条などで、「この法律の規定に反する特約で借主に不利なものは無効とする」と定められています。

したがって、契約書に「貸主が明渡しを求めたときは、賃借人は速やかに退去する」といった条項を入れていても、それだけで退去を強制することはできません。契約書を根拠に強気の通知を出し、相手方の代理人から「その特約は無効です」と返されるのは実務でよく見る展開です。

貸主から契約を終わらせる「入口」は2つだけ

では何ができるのか。建物賃貸借を例にとると、貸主側から契約を終了させる方法は次の2つに整理できます。

• （イ）期間満了＋更新拒絶の通知（借地借家法26条）……契約に期間の定めがある場合。期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に「更新しない」旨を通知する。
• （ロ）解約の申入れ（同27条）……契約に期間の定めがない場合。申入れの日から6ヶ月を経過することで契約が終了する。

そして重要なのは、（イ）（ロ）のどちらを通っても、28条の「正当事由」が必要になるということです。通知の形式を完璧に整えても、正当事由がなければ契約は終わりません。逆に、正当事由がありそうな事案でも、通知の時期を外していればその期の更新は止められません。この「二段構え」を理解しておくことが出発点になります。

立ち退き全般の進め方や、交渉から明渡しまでの流れは、立退き・明渡しのハブページで体系的に解説しています。

【条文マップ】契約の種類ごとに「何が必要か」は変わる

借地借家法の相談で混乱が起きやすいのは、「借家の話」と「借地の話」、「普通借家の話」と「定期借家の話」が混ざってしまうためです。ご自身の契約がどの行に当たるかを、まず確認してください。

契約の類型	終了させる方法	必要な通知の時期	正当事由の要否
建物賃貸借・期間の定めあり（普通借家）	期間満了＋更新拒絶の通知（26条）	期間満了の1年前〜6ヶ月前まで	必要（28条）
建物賃貸借・期間の定めなし	解約の申入れ（27条）	申入れから6ヶ月の経過で終了	必要（28条）
定期建物賃貸借（38条）	期間満了により更新なく終了	期間1年以上なら満了の1年前〜6ヶ月前に終了通知	不要
一時使用目的の建物賃貸借（40条）	契約の定め・民法の規定による	契約の定めによる	不要（借家の規定が適用されない）
借地（建物所有目的）・期間満了	更新請求・使用継続に対する異議（5条・6条）	更新請求や使用継続に対し遅滞なく異議	必要（6条）
定期借地権など（22条〜24条）	期間満了により更新なく終了	契約の類型による	不要
賃料滞納などの債務不履行	催告のうえ契約を解除（民法541条）	相当の期間を定めた催告	不要（信頼関係の破壊が要件）

1・2・5行目が「正当事由の壁」に当たるルート、3・4・6行目は契約の作り方で壁を回避した類型、7行目は民法の債務不履行解除で処理する別ルートと整理すると、全体が見通しやすくなります。

建物を貸している場合（借家）の2つのルート

ルート1：期間満了＋更新拒絶の通知（26条）

契約期間が定められている普通借家契約では、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主が「更新をしない」旨の通知をする必要があります。この期間内に通知をしなかった場合、契約は従前と同一の条件で更新されたものとみなされます。

注意していただきたいのは、「6ヶ月前までに」であって「6ヶ月前に」ではない点です。満了の1年前より早すぎる通知も、6ヶ月を切ってからの通知も、更新拒絶の通知として効力を持たないものと扱われる可能性があります。通知の窓は1年に1度、6ヶ月間しか開きません。

ルート2：解約の申入れ（27条）

契約に期間の定めがない場合（あるいは後述の法定更新で期間の定めがなくなった場合）は、貸主から解約を申し入れることができ、申入れの日から6ヶ月を経過することで契約が終了します。「借地借家法 解約申入れ 6ヶ月」と検索してこの記事にたどり着いた方は、このルートを想定されていることが多いと思います。

ここでも28条の正当事由が必要です。「6ヶ月前に言えば出ていってもらえる」という理解は正確ではありません。6ヶ月は正当事由が認められた場合に、いつ終了するかを定めたものです。

通知を出した後も「使用継続＋異議」の手当てが要る

もう一段、見落とされやすい規定があります。適法に更新拒絶の通知を出し、あるいは解約申入れから6ヶ月が経過しても、賃借人がそのまま建物の使用を続けており、貸主が遅滞なく異議を述べなかった場合には、やはり契約が更新されたものとみなされます（26条2項、27条2項）。

通知を出して終わりではなく、期限を過ぎても居住・営業が続いているなら、記録に残る形で異議を述べ続ける必要があります。実務では内容証明郵便で通知を出し、期限経過後にも改めて異議と明渡し請求の書面を出します。

両ルートに共通する関門「正当事由」（28条）とは

28条は、更新拒絶の通知も解約の申入れも、「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定めています。では正当事由は何で決まるのか。条文が挙げている考慮要素は、おおむね次のとおりです。

• 貸主および借主が、その建物の使用を必要とする事情（これが中心的な要素とされています）
• 賃貸借に関する従前の経過（契約の経緯、賃料の水準、これまでのやり取りなど）
• 建物の利用状況および建物の現況（老朽化の程度、実際に使われているか など）
• 貸主が明渡しの条件として、または明渡しと引換えに財産上の給付を申し出た場合における、その申出（＝立退料）

ポイントは2つあります。第一に、正当事由は「貸主の必要性」対「借主の必要性」の比較衡量で判断される、という点です。「自分の物件だから」「売却したいから」という理由だけでは足りず、なぜその建物を貸主自身が使う必要があるのか、あるいは建替えなければならない客観的な事情は何か、を具体的に示す必要があります。

第二に、立退料は「補完要素」であるという点です。条文上も他の要素と並列ではなく、「その申出を考慮して」という位置づけになっています。裁判所は、まず貸主側と借主側の使用の必要性を比較し、それだけでは正当事由が足りないときに、その差を金銭で埋められるかを検討する、という順序で判断する傾向があります。したがって、必要性がまったく無い状態で高額の立退料だけを積んでも、正当事由が完成するとは限りません。

正当事由の具体的な判断要素と、認められやすい事案・認められにくい事案の分かれ目は正当事由とは（借地借家法28条）で、金額の考え方と実際の水準感は立退料の相場と決まり方で詳しく解説しています。

正当事由が要らない、または争いになりにくいケース

定期建物賃貸借（38条）＝更新のない契約

あらかじめ「更新がない」ことを合意しておく契約類型が定期借家です。書面（電磁的記録を含みます）で契約し、契約前に「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した別個の書面を交付して説明することが要件で、この手続を欠くと定期借家としての効力が認められず、普通借家として扱われるおそれがあります。

定期借家であれば、期間満了によって更新なく契約が終了しますので、正当事由は不要です。ただし、期間が1年以上の場合には、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に「期間満了により終了する」旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗できないとされています。「定期借家だから通知は不要」ではない点にご注意ください。

なお、既存の普通借家契約を合意で定期借家契約に切り替えることについては、居住用建物に関して当分の間これを認めない旨の経過措置が置かれており、実務上は使えない場面が多くあります。詳しくは定期借家は立ち退きを求めやすいかをご覧ください。

一時使用目的の賃貸借（40条）

建設現場の仮設事務所、イベント期間中の店舗など、一時使用のために建物を賃貸したことが明らかな場合には、借家に関する借地借家法の規定が適用されません。ただし「契約書に一時使用と書いてある」だけでは足りず、実態で判断されます。長期間にわたって更新を繰り返していれば、一時使用とは認められにくくなります。

賃料滞納など、借主側の債務不履行

家賃を長期間滞納されている、無断転貸されている、契約で禁じた用途に使われている——こうしたケースは、借地借家法の正当事由の問題ではなく、民法の債務不履行解除の問題として処理します。相当の期間を定めて催告し、それでも履行されなければ契約を解除する、という流れです。

もっとも、裁判所は信頼関係が破壊されたといえるかという観点から解除の可否を絞っており、1〜2ヶ月の滞納で直ちに解除が認められるとは限りません。実務上は3ヶ月程度の滞納が目安として語られることが多いものの、支払いの経緯なども考慮されます。具体的な進め方は家賃滞納で立ち退かせる方法（信頼関係破壊）をご覧ください。

土地を貸している場合（借地）は何が違うか

借地の場合も「正当事由が要る」という骨格は同じですが、地主にとっては借家よりもはるかに重い制約がかかります。違いは主に次の3点です。

1. 期間の単位が桁違いに長い

建物の所有を目的とする借地権の存続期間は、原則として30年とされています（3条）。契約でこれより短い期間を定めても30年になります。そして更新後の期間は、最初の更新で20年、それ以降の更新で10年です（4条）。借家が2年契約で回っているのとは、時間の感覚がまったく異なります。

2. 更新拒絶には「異議」＋正当事由が必要（5条・6条）

借地上に建物がある状態で、借地権者から更新の請求があった場合、または期間満了後も土地の使用が継続されている場合には、地主が遅滞なく異議を述べ、かつその異議に正当事由が認められなければ、契約は更新されたものとみなされます。考慮要素は借家とほぼ同じ構造で、土地の使用を必要とする事情、従前の経過、土地の利用状況、財産上の給付の申出（立退料）が挙げられています。

3. 建物買取請求権（13条）という追加コスト

借地の特徴的な制度が建物買取請求権です。更新されずに借地権が消滅した場合、借地権者は地主に対し、借地上の建物などを時価で買い取るよう請求できるとされています。この請求がされると売買契約が成立したのと同様の効果が生じるため、地主側は「立退料を払って終わり」ではなく、建物の買取代金まで見込んで資金計画を立てる必要があります。

また、1992年8月1日の借地借家法施行より前に設定された借地権については、存続期間や更新に関して旧借地法が適用され続けます。「うちの土地は昔から貸している」という場合は、まず契約の設定時期を確認してください。なお、建物の所有を目的としない土地の賃貸借（駐車場、資材置場、看板用地など）は借地借家法の適用外で、民法の賃貸借の規律によります。地主の方が最も誤解しやすい分岐点です。

借地・底地に固有の論点は借地・底地の立退きで詳しく扱っています。

弁護士の実務から見た「時間」と「お金」の目安

条文が分かっても、本当に知りたいのは「結局どれくらいかかるのか」だと思います。当事務所が関西の事業者・オーナーの方から受任した案件の経験から、実務の肌感をお伝えします（結果は個別事情により異なります）。

居住用・高齢の入居者がいる場合

購入した収益物件に高齢の賃借人が居住していた事案では、賃借人側に支援団体が付き、転居先の施設に入るための初期費用や当面の生活費を考慮して100万円台の立退料が求められました。最終的に同程度の水準で合意し、約8ヶ月で明渡しが完了しています。交渉のスタートから解決まで半年〜1年程度をみておく、というのが居住用の一つの目安です。

高齢者や生活困窮の事情がある入居者の場合、正当事由の判断でも「借主の使用の必要性」が高く評価されやすく、金額よりもむしろ転居先の確保が実質的な争点になります。転居先の目処が立てば一気に進むことも多く、そこを支援する姿勢が早期解決につながります。

事業用物件（テナント）の場合

事業用物件の立退き交渉では、賃借人側から数百万円台の立退料を求められることが珍しくありません。営業の継続そのものが賃借人の利益に直結するため、居住用よりも「使用の必要性」が重く評価されやすく、内装工事費や移転費用、営業補償といった項目が加算されていくためです。

立退料は「いつ払うか」も設計する

見落とされがちですが、立退料の支払時期は交渉上の重要な条件です。当事務所では原則として明渡しの完了を確認してから支払う建て付けを基本としています。先に全額を渡すと、退去が実行されなかった場合に回収の手間が残るためです。

一方で、転居費用が先に必要になる事情がある場合には、実費について明細（引越業者の見積書、賃貸借契約の初期費用の明細など）を提出してもらい、当方から直接支払う方法を採ることがあります。「全額を先渡しするか／一切先に出さないか」の二択にせず、支払方法を設計することで話がまとまるケースは多くあります。

滞納テナントは「速さ」と「コスト」を天秤にかける

賃料滞納のテナントについては、明渡断行の仮処分という速い手段があります。ただし仮処分には担保金の供託が必要で、金額次第では通常の訴訟で勝訴判決を得たうえで強制執行に進むほうが、全体として合理的な場合もあります。「急ぐべき事案か」「回収の見込みはあるか」を踏まえて手続を選ぶのが実務です。

よくあるご質問

契約書に「6ヶ月前に通知すれば解約できる」と書いてあります。それで退去させられますか。

その条項だけを根拠に退去を求めることは難しいと考えられます。借地借家法30条により、法の規定に反して賃借人に不利な特約は無効とされるためです。通知から6ヶ月という定め自体は27条と整合しますが、正当事由の要件を免除する趣旨の特約であれば無効と判断される可能性が高くなります。

建物が老朽化しています。それだけで正当事由になりますか。

老朽化の程度は正当事由の考慮要素の一つですが、それ単独で足りるとは限りません。「築年数が古い」というだけでなく、耐震診断の結果、修繕見積り、行政の指導など、客観的な資料で建替えの必要性を裏づけられるかが分かれ目になります。老朽化・建替えを理由とする立退きは、修繕によって使用を継続できるかどうかが正面から争われる類型です。

立退料をいくら払えば、必ず明け渡してもらえますか。

金額で明渡しが保証されるものではありません。立退料はあくまで正当事由を補完する要素で、貸主側の使用の必要性が乏しい場合には、金額を積んでも正当事由が認められないことがあります。交渉は相手方の同意があって成立しますので、金額の提示と並行して転居先の確保や引渡時期の調整といった条件面の設計が必要です。

入居者が話し合いに応じません。放置するとどうなりますか。

放置している間に更新拒絶の通知期限が過ぎれば法定更新となり、その期の明渡しは実現できなくなります。期限経過後の使用継続に異議を述べないままでも、同じく更新とみなされるおそれがあります。交渉が進まない場合でも期限の管理と異議の記録だけは切らさないことが重要です。

これから貸す物件で、将来の建替えを見据えるにはどうすればよいですか。

定期借家契約の活用が選択肢になります。建替え時期の目処が立っているなら、その時期に合わせて期間を設定しておくことで、正当事由をめぐる交渉を避けられる可能性があります。ただし書面と事前説明の要件を欠くと普通借家として扱われるおそれがあり、書面の整備は慎重に行ってください。

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