相続で不動産を兄弟と共有したまま放置するリスクと解消法｜大阪の弁護士が解説

1. なぜ「相続×不動産の共有」は放置してはいけないのか

親が亡くなり、実家などの不動産を兄弟で相続したとき、「とりあえず共有のままにしておこう」と決めるケースは少なくありません。遺産分割協議を先送りにしたり、協議が折り合わずそのまま登記を放置したりした結果、不動産が法定相続分の共有状態になることがあります。

しかしこの「放置」が後に深刻な問題を引き起こします。共有者のうち一人でも亡くなると、その持分はさらにその子どもたちへと法定相続され、共有者が3人から6人、10人へと増殖します。10年後・20年後には見知らぬ親族同士が共有名義人になっている、というケースは大阪の弁護士法人ブライトにも実際に持ち込まれています。

民法249条は「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる」と規定しますが、不動産の売却・賃貸借契約・抵当権設定といった「処分行為」は共有者全員の同意が必要です（民法251条）。共有者が増えるほど全員合意のハードルは上がり、物件の価値が目減りしても手をこまねくしかない状況に追い込まれます。

1-1. 「遺産共有」と「通常共有」の違い

法律上、相続で生じた共有（遺産共有）は、遺産分割協議が未了のまま相続人全員で不動産を所有している状態です。これは民法上の通常共有とは性質が異なり、2023年4月施行の改正民法が対処方法に大きな変化をもたらしました。

改正前は「遺産共有の不動産を分割したい場合は家事審判（遺産分割審判）によらなければならず、共有物分割訴訟は使えない」という実務運用が支配的でした。しかし民法258条の2（2023年4月1日施行）により、相続開始から10年が経過した遺産共有不動産については、通常の共有物分割請求訴訟（民法258条）でも処理できるようになりました。これは共有状態の長期化を防ぐための立法政策的判断です。

つまり、相続から10年以上放置した不動産については「遺産分割か共有物分割か」という従来の選択問題が解消され、手続き選択の自由度が広がっています。

2. 共有状態を解消する3つの手段

相続で生じた不動産の共有を解消する方法は、大きく分けて3段階あります。段階を踏まずに最初から訴訟を起こすことはできず、通常は協議→調停・審判→訴訟という順序で進みます。

2-1. 協議による分割（最も費用が安く、柔軟）

共有者全員が合意できれば、協議によって自由に分割方法を決められます。主な分割方法は以下の3種類です。

分割方法	内容	適した場面
現物分割	土地を面積で分ける	広い土地で境界が引ける場合
換価分割	不動産を売却し代金を持分割合で分配	誰も住んでいない・活用予定がない
代償分割	一人が不動産を取得し、他の共有者に代償金を支払う	一人が住み続けたい・事業で使う

協議が整った場合は遺産分割協議書を作成し、法務局で所有権移転登記を行います。弁護士が介入することで、協議書の法的有効性の担保や、感情的になりがちな兄弟間の交渉のバッファ機能を期待できます。

2-2. 家庭裁判所での調停・審判（遺産共有の場合）

協議が整わない場合、遺産共有（相続開始から10年未満の場合）は家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てます。調停委員が間に入り、合意形成を図ります。調停が不成立の場合は審判移行となり、裁判所が分割方法を決定します。

大阪家庭裁判所での遺産分割調停の平均審理期間は、令和4年司法統計によると約13.4ヶ月です。相続財産に不動産が含まれる場合は不動産鑑定を要することが多く、手続きが長期化する傾向があります。

2-3. 共有物分割訴訟（民法258条・民法258条の2）

通常共有（または民法258条の2の要件を満たした遺産共有）の場合は、地方裁判所に共有物分割請求訴訟を提起できます。裁判所は以下の優先順位で分割方法を判断します。

民法258条の分割方法の優先順位（2023年改正で明確化）：①現物分割が原則。②現物分割が困難または著しく価値を損なう場合は、特定の共有者に取得させ代償金を支払う「全面的価格賠償」。③いずれも適当でないときは競売による換価分割。

なお、全面的価格賠償（最判平成8年10月31日）については重要な注意点があります。最高裁は「共有者の一人が他の共有者全員の持分を取得する形での全面的価格賠償を認めるには、取得者がその代償金を支払う資力があることが必要」と判示しています。取得を希望する共有者に代償金の支払能力がない場合は認められないため、「自分が不動産を取得したい」と考える方は、弁護士を通じて財産状況の立証準備も必要です。

3. 兄弟間だから生じる特有のリスク

相続による不動産共有が「見ず知らずの他人との共有」と異なるのは、当事者に感情的な負荷が重なる点です。弁護士法人ブライトに持ち込まれる案件でも、「兄から突然『自分の持分を高値で買取業者に売った』と連絡があった」「妹が施設に入って認知症になり、話し合いができない」といった状況が顕在化してから相談に来られることが多いです。

3-1. 共有者の持分売却リスク（買取業者への売却）

民法250条は各共有者の持分について、民法206条の所有権と同等の処分権能を付与しています。つまり、兄弟の一人が自分の持分を、他の共有者の同意なしに第三者に売ることは法律上可能です。

現在、不動産の共有持分を専門的に買い取る業者が存在します。これらの業者は、共有者間の紛争を逆手に取り、困っている共有者から市場価格の3〜5割程度で持分を取得する場合があります。持分を取得した業者は、残りの共有者に対して共有物分割請求訴訟を起こし、不動産全体を競売にかけることが可能です。つまり、兄弟の一人が安値で売却した結果、他の共有者も競売の低価格で精算されるリスクがあります。

民法では共有持分の売却について他の共有者に「優先購入権」はありません（借地借家法の借地権のような先買権規定は不動産共有には存在しない）。そのため、事前の話し合いで解決の方向性を定めることが、業者介入を防ぐ唯一の対策です。

3-2. 共有者が音信不通・認知症の場合

兄弟の一人が長年音信不通になっている、あるいは認知症により意思能力を失っている場合でも、法的手続きを進める方法があります。

音信不通の場合：住所が不明の共有者については、裁判所に「公示送達」を申請することで訴訟を進めることができます。また、生死すら不明の場合は「不在者財産管理人」の選任申立て（民法25条）、または7年以上生死不明の場合は「失踪宣告」（民法30条）の申立てを検討します。

認知症・判断能力低下の場合：意思能力がない共有者が当事者になる場合、成年後見人の選任が必要です（民法7条）。後見人が代理して協議・調停に参加します。後見開始には家庭裁判所への審判申立てが必要で、準備から選任まで数ヶ月を要することが通常です。弁護士に後見人就任を依頼することも可能です。

3-3. 感情コストと早期協議の意義

親が亡くなった直後は悲しみが深く、遺産分割の話し合いを避けたくなることは理解できます。しかし相続開始から時間が経過するほど、以下のコストが積み上がります。

• 共有者の増加：共有者が亡くなるたびに持分が分散し、全員合意のハードルが指数的に上がる
• 不動産価値の変動リスク：放置中の維持管理費（固定資産税・修繕）は全員に按分される（民法253条）
• 感情的対立の深化：時間が経つほど各自の生活設計が固まり、妥協点が遠ざかる
• 2024年4月開始の相続登記義務化：相続を知ってから3年以内に登記しないと10万円以下の過料（不動産登記法76条の2）

弁護士が協議の場に入ることで、当事者同士の感情的衝突を回避し、法律的に有効な合意を早期に形成することが可能です。「弁護士に頼むと関係が壊れる」と懸念される方もいらっしゃいますが、むしろ第三者が入ることで「法律の話」として整理しやすくなり、関係が修復されるケースも少なくありません。

4. 手続きの流れとタイムライン目安

フェーズ	内容	期間目安
①弁護士相談・方針決定	相続関係・持分・不動産評価額の確認。協議・調停・訴訟のどのルートが適切かを判断	1〜2週間
②内容証明による交渉	弁護士名義で協議申し入れ。約3〜4割の案件はここで解決することがあります	1〜3ヶ月
③調停申立（家庭裁判所）	遺産分割調停。期日は通常月1回。調停委員を介した話し合い	6〜18ヶ月
④訴訟（地方裁判所）	共有物分割請求訴訟。不動産鑑定が入る場合は期間が延びることがあります	1〜2年
⑤登記・精算	所有権移転登記・代金分配・相続税の申告（未了の場合）	1〜2ヶ月

上記はあくまで目安であり、共有者の数・所在・意向・不動産の状況によって大きく変わります。早い段階で弁護士に相談することで、どのフェーズから介入するかを適切に判断できます。

5. 弁護士費用の目安

相続による不動産共有の解消にかかる弁護士費用は、事件の複雑さや不動産の評価額によって異なります。一般的な費用体系の目安を示します。

費用の種類	目安
相談料	初回無料（弁護士法人ブライトの場合）
着手金（遺産分割交渉）	20万円〜（経済的利益額により変動）
報酬金	取得した経済的利益の10〜15%程度（事務所・内容により異なります）
調停申立費用	印紙代・郵便料（数千円〜）＋弁護士の別途費用
不動産鑑定費用	30万円〜（鑑定士費用として別途。訴訟で必要になる場合）

費用の詳細は個別の事情によって異なります。まず無料相談で状況をお聞かせいただき、見通しと費用を丁寧にご説明します。

6. よくある質問（FAQ）

7. ブライトに相談する理由

弁護士法人ブライトは大阪を拠点に、不動産に絡む相続・共有問題を数多く手がけてきました。

• 弁護士歴平均14年以上の経験豊富なチームが担当。若手への丸投げはしません。
• 顧問先130社以上の実名公開という法人の透明性が、個人案件の信頼にもつながっています。
• 大阪市内（梅田）にオフィスがあり、大阪・兵庫・京都・奈良の不動産案件に対応可能です。
• 共有者が遠方にいる場合もオンライン相談・書面交渉で対応できます。
• 相続起点の案件は相続人と連絡が取れない場合の対処法など関連コンテンツで解決の全体像をご確認いただけます。

共有物分割全体の詳しい手続きと法的根拠については、共有物分割請求訴訟の基礎知識（ハブ記事）もあわせてご参照ください。

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