家賃の値上げを拒否されたら｜賃料増額請求の進め方と正当な理由の作り方

固定資産税や管理費、火災保険料まで上がっているのに、家賃だけが十数年前のまま——。値上げをお願いしたら入居者に「応じられません」と言われて止まってしまった、あるいは断られると思って切り出せずにいる。大阪・関西の賃貸オーナーの方から、いま多くいただくご相談です。

結論から申し上げます。家賃の値上げは、入居者の同意がなくても請求できます。借地借家法32条が定める「賃料増額請求権」がその根拠です。ただし、通知を1本出せば新しい家賃が自動的に確定するわけではありません。相手が拒否した場合は、協議 → 調停 → 訴訟という階段をのぼって、最終的に裁判所に金額を決めてもらうことになります。

のぼりきれるかどうかは、通知を出す前にどれだけ客観的な資料を揃えたかでほぼ決まります。賃貸オーナーの立場から「何を集め、どの順番で動くか」を実務どおりに整理します。

「拒否されたら値上げできない」は誤解です｜借地借家法32条の賃料増額請求権

家賃は契約書の金額で固定されるのが原則ですが、借地借家法32条1項は例外として、一定の事情があれば当事者の一方が将来に向かって賃料の増額を請求できると定めています。これは「お願い」ではなく形成権——相手の同意がなくても、意思表示が到達した時点で法律上の効果が生じる権利です。

したがって、入居者が「応じません」と回答したこと自体は増額請求を止める理由になりません。請求権を行使した以上、あとは「いくらが相当か」という金額の問題に移ります。

ただし、通知1本で新しい家賃が確定するわけではない

ここが最も誤解されやすい点です。意思表示が届いた瞬間に効果は生じますが、「月◯万円に増額する」という具体的な金額は、双方が合意するか裁判所が判断するまで確定しません。争っている間、入居者は「自分が相当と認める額」（通常は従前の家賃）を支払えば足ります（同条2項）。効果は通知の到達日にさかのぼる一方、金額の確定は先送りされる二段構えの制度です。

先に確認｜契約書に「不増額特約」があると請求できません

借地借家法32条1項にはただし書があり、「一定の期間、建物の賃料を増額しない」という特約がある場合はその特約が優先します。更新時のやり取りや覚書に、こうした条項が紛れ込んでいることは珍しくありません。通知を出す前に、原契約書・更新契約書・覚書をすべて並べ、増額を制限する定めがないか確認してください。特約の効力は文言と経緯で結論が変わります。

家賃値上げの「正当な理由」とは｜認められる3つの事情

借地借家法32条1項は、増額請求ができる場合として次の事情を挙げています。検索で使われる「正当な理由」という言葉は、法律上はこの「賃料が不相当となったこと」を基礎づける事情を指していると考えてよいでしょう（なお、立ち退きを求めるときの「正当事由」＝借地借家法28条とは別の制度です。混同しやすいので後述します）。

① 土地・建物にかかる租税その他の負担の増加

固定資産税・都市計画税の上昇が典型で、オーナー側にとっては最も証明しやすい事由です。毎年届く納税通知書を数年分並べれば、それがそのまま資料になります。管理委託費・共用部の光熱費・火災保険料・設備の保守費用・大規模修繕なども、維持に必要な負担として主張できる余地があります。

一方で、借入金の金利上昇は単体では決め手になりにくいのが実感です。融資条件はオーナー側の事情という側面が強いため、金利は「他の負担増と合わせた全体像の一部」に位置づけ、主軸は公租公課と相場に置くのが現実的です。

② 土地・建物の価格の上昇その他の経済事情の変動

地価公示・路線価の推移、周辺の再開発、建築費の高騰などが該当します。大阪市内や北摂・阪神間のように地価が動いているエリアで使いやすい事由です。

③ 近傍同種の建物の賃料と比較して不相当となったこと

実務上、最も重く見られるのがこの「近傍同種の賃料との乖離」です。同じエリア・同じ規模・同じ築年数帯の物件が、いま実際にいくらで貸されているか。これを客観的な資料で示せるかが勝負を分けます。

注意すべきは、「新規に募集するときの家賃」と「既に住んでいる人への家賃（継続賃料）」は同じではない点です。継続賃料は経緯や当事者の関係も考慮して決まるため、募集相場をそのまま突きつけても「継続賃料の算定に新規賃料は直接関係しない」と反論されます（当事務所の事案でも実際に返ってきた反論です）。募集事例は出発点にすぎません。

「前回の改定から何年経ったか」は要件ではありません

「値上げは◯年に一度しかできない」「更新時でなければ請求できない」という誤解が多いのですが、法律にそのような制限はありません。前回改定からの期間は、要件ではなく相当性を判断する一要素にとどまります。裁判例でも、2年程度では相当期間の経過といえないとされた例がある一方、当事者間の特別な関係が解消されたことを「事情の変更」と評価して短期間での増額を認めた例もあります。期間の短さ自体は致命傷ではなく、「その間に何が変わったか」を示せるかが問われます。

拒否されたあとの進め方｜通知→協議→調停→訴訟の4段階

拒否された場合に取れる手続きは、法律で順序が決まっています。特に重要なのが、いきなり訴訟は起こせず、必ず先に調停を申し立てなければならないという点（調停前置）です。知らずに提訴すると調停に回され、時間を失います。

段階	やること	必要な資料	期間の目安
①通知 （増額請求）	内容証明郵便で増額の意思表示。新賃料額・起算日・理由を明記。到達日が起算点になるため配達証明を付ける	賃貸借契約書、納税通知書（数年分）、近傍同種の賃料資料、地価資料	資料の準備に2〜4週間／通知後の回答待ちに2週間程度
②協議 （交渉）	資料を開示して増額幅と実施時期を詰める。段階的な増額や次回以降の改定ルールを併せて提案すると合意しやすい	①の資料一式＋修繕履歴、管理費・保険料など維持費の推移	1〜3ヶ月
③調停 （簡易裁判所）	賃料増額調停を申し立てる。調停委員を介した話し合い。訴訟の前に必ず経る必要があります	申立書、①②の資料一式、必要に応じて不動産鑑定士の意見書	3〜6ヶ月（期日はおおむね月1回）
④訴訟 （賃料増額請求訴訟）	調停不成立なら提訴。金額の隔たりが大きい場合、裁判所が鑑定人を選任して相当賃料を算定することがある	③までの資料＋鑑定に必要な物件資料	1〜2年程度（鑑定を実施するとさらに延びることがあります）

①通知は内容証明郵便で。書き方で効果の起算点が決まります

効果は到達時点から生じるため、いつ・どのような通知が届いたかを後から証明できる形が必要です。内容証明郵便に配達証明を付けるのが実務の標準。記載すべきは、現在の賃料額・増額後の賃料額・起算日・理由（公租公課の増加、近傍同種との乖離など）の4点です。理由を書かずに金額だけ通知すると、調停で根拠を一から説明することになります。

②協議では「今回の額」より「次回以降のルール」を取りにいく

交渉が長引く原因は、値上げのたびに同じ争いを繰り返す構造にあります。実務では、今回の増額幅を多少譲ってでも、将来の改定ルール（一定期間ごとの見直し条項や、消費者物価指数など客観指標に連動する改定条項）を契約に組み込むことを提案します。長期保有のオーナーには、目先の数千円より価値が大きいことがあります。

③調停は「話し合いの場」ですが、資料の質がそのまま結果に出ます

調停委員は中立の立場で双方の主張を聞きますが、判断材料になるのは提出された資料です。オーナー側が納税通知書と複数社の査定を時系列で整理して出せているか、入居者側が「設備が古い」といった反論をどこまで証拠で示せているか——この差がそのまま調停案の水準に表れます。

なお、相手が調停に一切応じず不成立になることもあります。当事務所でも、相手方が応じなかったため調停申立書の構成をそのまま活かして短期間で訴状に転換し、訴訟へ移した例があります。

④訴訟では裁判所の鑑定が事実上の決め手になることがあります

争いが大きい場合、裁判所が不動産鑑定士を鑑定人に選任して継続賃料を算定させることがあります。算定手法（差額配分法・利回り法・スライド法など）の当否まで争うと審理は長期化し、鑑定費用の負担も生じます。「増額が認められた場合の年間増収額」と「鑑定費用・弁護士費用・所要期間」を並べ、訴訟まで行く価値があるかを先に見積もることをおすすめします。

揉めている間の家賃はどうする？｜従前額の受領・供託・年1割の利息

入居者は「相当と認める額」を払えばよく、オーナーはそれを受け取ってよい

借地借家法32条2項により、増額について協議が調わないときは、入居者は裁判が確定するまでの間、自分が相当と認める額（実務上はほぼ従前の家賃）を支払えば足りるとされています。オーナー側がこれを受領しても、増額請求を取り下げたことにはなりません。

注意が必要なのは受け取りを拒否してしまうことです。「増額後の金額でなければ受け取らない」と拒むと入居者は法務局に供託し、オーナーの手元にお金が入らないまま入居者は「支払った」と扱われ、滞納として契約解除にも持ち込めません。争っている間も従前額はそのまま受領してください。「増額請求の一部として受領する」旨を書面で伝えれば十分です。

増額が認められたら、差額に年1割の利息を付けて請求できます

増額を正当とする裁判が確定し、それまでに支払われた額に不足があるときは、不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付して支払うよう求めることができます（借地借家法32条2項ただし書）。争いが長引くほど差額と利息は積み上がるため、時間がかかること自体が必ずしもオーナー側だけの不利益ではありません。

やってはいけない対応｜自力救済と「値上げを口実にした追い出し」

鍵交換・荷物撤去・無断立入りは、オーナー側であっても違法です

入居者が値上げに応じない、連絡がつかないといった状況でも、オーナーが自分の判断で鍵を交換する、室内に立ち入る、荷物を運び出して処分する、電気・水道を止めるといった行為は、法律上禁じられた自力救済にあたり違法です。物件の所有者であっても例外ではありません。

これらは住居侵入罪や器物損壊罪といった刑事責任、損害賠償という民事責任につながるだけでなく、その後の交渉・調停・訴訟でオーナー側の立場を決定的に悪くします。占有を解く必要がある場合は、明渡し訴訟と強制執行という正式な手続きによらなければなりません（明渡し訴訟と強制執行の流れ）。

「値上げを断るなら出て行ってほしい」は、かえって不利になります

賃料増額請求と、退去を求めること（更新拒絶・解約申入れ）は法律上まったく別の制度です。普通借家契約で退去を求めるには借地借家法28条の「正当事由」が必要で、建物の使用の必要性・建物の現況・立退料の提供などを総合して判断されます（正当事由とは何か）。

値上げを断られたことに感情的になって「では出て行ってください」と伝えると、後に立退きを求める場面で「賃料増額に応じないことへの報復であり、真の使用の必要性はない」と評価される材料を自ら作りかねません。値上げ交渉と立退き交渉は、目的も進め方も分けて設計してください。

なお、増額後の家賃を払わないことをもって直ちに契約解除はできません。金額が確定していない以上、増額分の不払いは通常「滞納」になりません。従前額すら払われず、信頼関係が破壊されたといえる段階に至って初めて解除・明渡しの検討に入ります（家賃滞納で立ち退かせる方法・信頼関係破壊の法理）。

本当の目的が「退去」なら、設計そのものを変えるべきです

ご相談を伺うと、「家賃を上げたい」というご希望の奥に「建て替えたい」「売却したいので空室にしたい」「このテナントに出ていってほしい」という本来の目的があるケースが少なくありません。目的が退去なら、増額請求は最短ルートではありません。

賃料増額請求を「退去への圧力」として使うという選択肢

ただし、増額請求が退去に向けた手段になる場面もあります。相場から大きく乖離した低額家賃で長年入居しているテナントに正当な根拠のある増額請求を重ねていくと、賃料負担が適正化される結果、テナント側が自ら移転を検討し始めることがあります。当事務所でも、ビルオーナーの事案で「立退料を払って早期に退去してもらうか、増額請求を積み重ねて相手が出るのを待つか」を依頼者に選んでいただき、増額請求を本筋に据えて建物明渡しの和解に至った例があります。

この進め方は時間がかかるのが難点です。増収は得られる一方、明渡しの時期は選べません。「いつまでに空けたいか」が決まっているなら、立退料を前提とした交渉のほうが早いことがほとんどです。

立退きが目的なら、立退料と正当事由の設計から入る

退去を求める場合、実務の中心になるのは正当事由の補完としての立退料です。金額は移転費用・営業補償・借家権の価値などから積み上げます。全体像は立ち退き（明渡し）の総合ページと貸主・地主のための立退き・明渡し総合ガイドを、金額の相場観は立退料の相場と決まり方をご覧ください。

また、これから新しく募集する部屋には定期借家契約を使うことで、期間満了時に正当事由なく契約を終了させる設計が可能です。既存の入居者を定期借家に切り替えることは原則としてできませんが、今後の空室から順に契約形態を見直しておくと、将来の建て替え・売却の自由度が大きく変わります。

弁護士の実務では｜賃料増額請求の現場で起きていること

相場資料が薄いと、1.8倍規模の増額請求でも押し返されます

店舗の賃貸借で、貸主側の代理人から従前賃料のおよそ1.8倍に相当する増額を求める内容証明が届いた事案がありました。当事務所は借主側で対応しましたが、まず行ったのは周辺の不動産業者に当たり、その立地・面積で現実にいくらで貸されているかを確認することでした。あわせて建物の漏水など物件側の問題も洗い出し、増額の相当性を争う材料として整理しています。結果、増額請求は簡単には通らず、事案は調停へ移行しました。

これをオーナー側から裏返すと示唆は2つです。第一に相場資料の出所を厚くすること——1社の査定だけでは、相手が同じ手順で反証を取った時点で崩れます。第二に物件側の弱点を先に潰すこと——設備不良や修繕の遅れは増額を拒む側の定番の反論で、入居者が「トイレや風呂の不具合が放置されている」として増額を拒んだご相談も実際に受けています。通知前に修繕を済ませ、対応の記録を残すだけで、この反論はほぼ封じられます。

2年での再値上げも「事情の変更」を示せれば争えます

関西のマンション一室について前回改定からおよそ2年で再度の増額を求めた事案では、入居者から「わずか2年で値上げする合理性はない」との反論が返りました。それでも公租公課・管理費・修繕積立金の上昇と近傍の相場変動を積み上げて調停・訴訟へ進め、裁判所からは双方の主張の中間にあたる水準の和解案が示されています。

この事案の特徴は、依頼者であるオーナー側が市場データや公的資料を自ら収集して弁護士に提供している点です。賃料の争いは、オーナーが持つ情報（入居時の経緯、修繕履歴、周辺の募集状況）がそのまま武器になる類型で、丸投げより二人三脚のほうが結果が良くなります。

「一度で満額」より「改定ルールを入れて次を作らない」

同じ事案で、新しくオーナーになった投資法人が強く希望したのが、将来の賃料改定ルール（客観指標に連動するスライド条項）を和解に盛り込むことでした。今回の金額でどれだけ粘っても、数年後には同じ争いが再燃します。賃料増額は1回の勝ち負けではなく「これから10年、どのルールで賃料を動かすか」の設計です。目先の増額幅にこだわって決裂させるより、少し譲って改定条項を取りにいくほうが手取りが増えることは珍しくありません。

よくある質問

Q. 家賃の値上げは何年ごとに請求できますか？

A. 法律上「◯年ごと」という制限はありません。前回改定からの期間は、相当性を判断する一要素として考慮されるにとどまります。ただし期間が短いほど「事情が変わっていない」と反論されやすいため、その間の公租公課の上昇や相場の変動を示せる準備が必要です。

Q. 値上げに応じない入居者との契約を解除できますか？

A. 増額の拒否自体は債務不履行ではないため、それだけを理由に契約を解除することはできません。金額が確定するまでは従前額の支払いで足りるためです。解除・明渡しを検討できるのは、従前額すら滞り、信頼関係が破壊されたと評価できる段階に至った場合です。

Q. 「近隣より安い」というだけで増額は認められますか？

A. 近傍同種の賃料との乖離は重要な事由ですが、比較対象の選び方と、募集相場から継続賃料へどう調整したかまで説明できなければ資料として十分とはいえません。公租公課の増加など他の事由と組み合わせて主張するのが実務的です。

Q. 弁護士に依頼すると費用はどのくらいかかりますか？

A. 増額を求める金額、相手方の対応、調停・訴訟まで進むかどうかで変わります。弁護士法人ブライトでは、想定される進行と費用をご相談の場でお示しし、お見積りをご確認いただいたうえでご判断いただいています。訴訟で鑑定を行う場合は鑑定費用が別途必要になるため、増収の見込みと費用を並べて検討することをおすすめします。

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