遺産分割と共有物分割の関係｜相続した不動産の共有を解消する正しい順序

このページは、遺産分割と共有物分割の関係について、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談を取り扱う弁護士法人ブライト（代表：和氣良浩弁護士）が、実務の視点から整理した解説記事です。

はじめに｜相続で共有になった不動産、まず確認すべき「入口」

「親の家を兄弟で相続したが、遺産分割協議をしないまま共有名義で放置している」「他の相続人と話し合っても平行線のまま」——相続をきっかけに不動産が共有になった方から、こうしたご相談が数多く寄せられます。

ここで最初につまずきやすいのが、「遺産分割」と「共有物分割」のどちらの手続きを使うべきかという入口の見極めです。相続人全員の遺産分割協議がまだ済んでいない不動産（遺産共有）は、原則として共有物分割請求ではなく遺産分割で解消しなければならず、手続きを間違えると裁判所で門前払いになることもあります。

この記事では、遺産分割と共有物分割はどちらを使うべきかという相続特有の分岐点を中心に、共有物分割請求の全体の流れ・期間・費用の目安、裁判所が命じる分割方法までを、弁護士が解説します。訴訟に進んだ場合の詳しい進行ステップ・費用の内訳は、姉妹記事「共有物分割請求訴訟の流れ・費用・期間｜調停との違いも解説」で解説しています。

1. 共有物分割請求とは｜協議→調停→訴訟の全体地図

各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（民法256条1項）。つまり、他の共有者がどれだけ反対していても、「共有のままでいることを強制され続ける」状態は法律上存在しません。

手続きは、大きく3つの段階で進みます。

ポイントは2つあります。

第一に、調停は必須ではないということです。共有物分割には、離婚事件のような「まず調停をしなければ訴訟を起こせない」という決まり（調停前置）はなく、協議が決裂したら調停を飛ばして訴訟を提起することもできます。どちらのルートを選ぶかは、後述のとおり戦略判断です。

第二に、訴訟までもつれても、最後は「話し合い（和解）」で決着する事案が多いということです。訴訟は「判決で白黒つける場」であると同時に、実務では「裁判所の枠組みを借りて、適正な条件の合意に相手を引き出す場」として機能します。この視点は、費用と期間の見通しを立てるうえでも重要です。

2. 前提確認｜遺産共有のままなら「遺産分割」が先

手続きに入る前に、必ず確認すべき前提があります。その共有が、遺産分割を経たものかどうかです。

相続が発生し、遺産分割協議をしないまま相続人の共有になっている不動産（遺産共有）は、原則として共有物分割訴訟ではなく、遺産分割協議・遺産分割調停で解消します。相続人間の遺産共有関係の解消は遺産分割の手続きによる、というのが確立した判例です（最高裁判所第二小法廷 昭和50年11月7日判決（昭和47年（オ）第121号／判例秘書 L03010199）・民集29巻10号1525頁）。

一方、遺産分割協議で「共有とする」と合意した場合や、遺産分割を経て共有名義で登記した場合は、通常の共有として本記事の共有物分割手続きが使えます。また、2023年4月施行の改正民法により、相続開始から10年を経過した遺産共有は、通常の共有物分割訴訟で一括して解消できる場面が広がりました（民法258条の2）。ただし、他の相続人が家庭裁判所に遺産分割を申し立てて異議を述べた場合には原則として遺産分割が優先されるなどの例外があり、このルートを使えるかどうかは事前の見極めが必要です。

「自分のケースはどちらの入口なのか」で使う手続きがまるごと変わるため、まず登記と経緯の確認が出発点です。共有解消の手段の全体像（話し合い・現物分割・代償分割・換価分割を含む5つの選択肢）は、親記事の相続した不動産の共有状態を解消する5つの手段で整理しています。

なお、遺産分割協議がすでに成立し、その内容として複数の相続人が持分を持つ共有とすることに合意していた場合は、その時点で遺産共有ではなく通常の共有関係に移行しているため、本記事で解説する共有物分割手続きをそのまま利用できます。逆に、相続人の一部と連絡が取れず遺産分割協議そのものが進められない場合は、共有物分割ではなく、不在者財産管理人の選任申立てなど遺産分割協議を成立させるための手当てが先決になることがあります。数次相続（相続人がさらに亡くなり、その相続人が加わるケース）で共有者が増え続けている事案も、まず相続人の範囲を戸籍で確定させる作業が出発点です。

3. 手続きの流れ｜協議→調停→訴訟（相続特有の注意点）

入口の見極めがついたら、実際の手続きに入ります。ステップ1の分割協議は、実務では弁護士名義の内容証明郵便で正式に申し入れるところから始めるのが定石です（後に訴訟となった場合の「協議を尽くした」証拠にもなります）。期間は1〜3ヶ月程度が目安です。

協議がまとまらない場合、相手方の住所地または不動産の所在地を管轄する裁判所に調停を申し立てる方法があります。遠方の共有者が相手でも、不動産の所在地で申し立てられる点は実務上の利点です。調停の利点は、判決では実現しにくい柔軟な条件（代償金の分割払い、売却時期の調整など）も合意できることです。期間は半年前後（長引けば1年程度）が目安です。

調停を飛ばすかどうかの戦略判断

共有物分割には調停前置（先に調停をしなければならない決まり）はなく、協議が決裂すれば調停を飛ばして訴訟を提起することもできます。実務では次のように使い分けます。

• 調停が向く：相手に一応の交渉意思がある／条件面（価格・時期・支払方法）の調整が主な争点／親族間で決定的な決裂を避けたい
• 訴訟に直行する方がよい：相手が協議を完全に無視している／「一切応じない」と明言している／既に感情的対立が極まっており、話し合いの場を設けても期日を空費するだけと見込まれる

協議・調停で解決しない場合は、地方裁判所に共有物分割訴訟を提起します（民法258条1項）。提訴から判決確定まで1〜2年程度、協議段階から通算すると半年〜2年程度が全体の目安です。訴状提出から判決までの詳しい進行ステップ、印紙代・鑑定費用の内訳を含む費用の相場表は、姉妹記事「共有物分割請求訴訟の流れ・費用・期間｜調停との違いも解説」で詳しく解説しています。

4. 裁判所が命じる3つの分割方法と「全面的価格賠償」

訴訟になった場合、裁判所が選べる分割方法は次の3つです（民法258条2項・3項）。

全面的価格賠償——「住み続けたい」を実現する分割方法

②の賠償分割のうち、共有者の一人に不動産の全部を取得させ、他の共有者には持分の適正価格を支払わせる方法を「全面的価格賠償」と呼びます。かつて条文にはありませんでしたが、最高裁が「特段の事情があるとき」に許されると判断して判例法理として確立し（最高裁判所第一小法廷 平成8年10月31日判決（平成3年（オ）第1380号／判例秘書 L05110082）・民集50巻9号2563頁）、2023年4月施行の改正民法258条2項2号で明文化されました。

この改正法や判例が求めるポイントを一般化すると、①その共有者に取得させるのが相当であること（居住・利用の実態など）、②持分の価格が適正に評価されること、③取得者に支払能力があること——が柱になります。つまり、「実家に住み続けたい」「先祖代々の土地を手放したくない」側にとっては、適正評価と資金計画を固めることが、全面的価格賠償を勝ち取る準備そのものです。

競売は「全員が損をする決着」になりやすい

注意すべきは③の競売です。競売は市場価格より低い金額で落札されることが多く、共有者全員にとって経済的に不利な結末になりがちです。だからこそ実務では、訴訟を「競売にするため」ではなく、競売という誰も得しない結末を双方が意識するからこそ、適正な条件での和解（買い取り・任意売却）に相手を引き出せる——という構造で使います。

5. 実務の肌感｜共有物分割の現場で見えていること

当事務所で扱った相続・共有不動産の事案から、固有の情報を除いて一般化した「現場の感覚」をお伝えします。

その1：訴訟までいっても、多くは和解で決着する
判決・競売まで突き進む事案は一部で、調停や訴訟の途中で和解に至る事案の方が多い、というのが実務の感覚です。裁判所という第三者の枠組みに乗ること自体が、「固定資産税評価額か実勢価格か」で2倍近く開いていた双方の主張を、鑑定・査定という客観資料に沿って収斂させていきます。どこかで「これ以上争うコストと、譲る金額のどちらが大きいか」という経済合理性の分岐点が来るため、そこを見極めて和解のタイミングを設計します。

その2：遺留分・遺産分割と絡む事案は「一体交渉」で期間を圧縮できる
共有物分割の相談は、遺留分侵害額請求や遺産分割と同時に発生していることが少なくありません。別々に争えば手続きが二重三重になりますが、実務では「遺留分の支払いと持分の清算をまとめて一つの合意にする」形で、調停外の和解として一括決着させられることがあります。全部の論点で満額を狙うのではなく、金額インパクトの大きい不動産評価に争点を絞り、小さい論点は譲る——という優先順位づけが、結果的に依頼者の利益を最大化します。

その3：長期化する事案には共通パターンがある
長引きやすいのは、①評価額の対立が深く鑑定までもつれる、②共有者が多数・世代交代で関係者が増えている、③相手方の資金調達が不確実（買い取る意向を示しながら「資金的に難しい」と翻意する）、の3類型です。特に③は実務で繰り返し見る光景で、だからこそ取得・買取側に立つ場合は、感情ではなくキャッシュフロー（借入返済と賃料収入・生活費のバランス）で成り立つかを最初に検証することが、後戻りのない進め方になります。なお、共有者と連絡が取れない場合には、所在等不明共有者の持分取得・譲渡の裁判手続き（民法262条の2・262条の3）という別の出口もあります。

6. よくあるご質問（FAQ）

Q1. 調停をせずに、いきなり訴訟を起こせますか？

起こせます。共有物分割には調停を先に経なければならないという決まり（調停前置）はありません。ただし、訴訟でも「協議が調わないこと」が前提となるため（民法258条1項）、内容証明郵便での申入れなど、協議を試みた記録を残しておくことが実務上重要です。相手の対応次第では、調停を挟む方が早く安く決着することもあり、ルート選択はまさに戦略判断です。

Q2. 相手が内容証明も調停も無視しています。それでも進められますか？

進められます。調停は相手が出席しなければ不成立となり、訴訟に移行できます。訴訟は相手が無視しても手続きが進み、最終的に裁判所が分割方法を決めます。「相手が応じない限り何もできない」のは話し合いの段階までで、法的手続きに乗せた後は、無視や引き延ばしはむしろ相手にとって不利に働きます。

Q3. 共有不動産に相手が住んでいます。分割請求したら追い出すことになりますか？

必ずしもそうではありません。裁判所は事案に応じた分割方法を選ぶため、居住している共有者に不動産を取得させ、こちらは持分の適正価格を受け取る（賠償分割）という決着が現実的な選択肢になります。逆に、ご自身が住んでいる側であれば、全面的価格賠償により住み続けながら共有を解消する道があります。いずれの立場でも、鍵になるのは適正な評価と支払能力の立証です。

Q4. 遺産分割協議をしないまま、共有物分割請求はできますか？

原則としてできません。相続人全員の遺産分割協議・調停をしないまま相続人の共有になっている不動産（遺産共有）は、共有物分割訴訟ではなく遺産分割で解消するのが確立した実務・判例の扱いです。例外は、相続開始から10年が経過した場合（民法258条の2）など限定的な場面です。「自分のケースがどちらにあたるか」の見極めは、上記2章と親記事「相続した不動産の共有状態を解消する5つの手段」もあわせてご確認ください。

7. まとめ｜共有物分割請求は「出口が保障された手続き」

• 共有物分割請求は、協議→調停→訴訟の3段階。調停は省略でき、ルート選択は戦略判断です
• 期間の目安は、協議1〜3ヶ月・調停半年前後・訴訟1〜2年。全体では半年〜2年程度を見込みます
• 費用は、実費（印紙・鑑定費用等）と弁護士費用に分かれます。弁護士費用は事務所により異なるため、依頼前に総額の見通しを確認してください
• 訴訟では現物分割・賠償分割・競売の3つから裁判所が選びます。「住み続けたい」側には全面的価格賠償という確立した道があります
• 実務では、訴訟までもつれても多くは和解で決着します。競売という結末を避けたいのは全員同じだからこそ、法的手続きが「適正な合意」を生む圧力になります
• 遺産共有のままなら遺産分割が先です。入口の見極めから、親記事の相続した不動産の共有状態を解消する5つの手段もあわせてご覧ください

弁護士法人ブライトでは、相続と不動産の出口までを見据えたご相談をお受けしています。芦屋・阪神間にお住まいの方は、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談はこちらもご覧ください。