相続した不動産の共有状態を解消する方法｜弁護士が5つの手段を解説

このページは、相続した不動産の共有状態を解消する方法について、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談を取り扱う弁護士法人ブライト（代表：和氣良浩弁護士）が、実務の視点から整理した解説記事です。

はじめに｜「とりあえず共有」のままになっていませんか

親から相続した実家や土地を、兄弟姉妹の共有名義のままにしている——。そうしたご相談は、決して珍しいものではありません。

• 売りたいのに、共有者の一人が反対して売れない
• 空き家の修繕や建て替えをしたいが、話がまとまらない
• 誰も住んでいないのに、固定資産税の請求だけが毎年届く
• 共有者と何年も連絡を取っておらず、今どこにいるのかも分からない

相続の際に「揉めたくないから、とりあえず共有で」と決めた不動産は、時間が経つほど動かしにくくなります。共有状態は、法律上「そのままにしておくと不利益が積み上がる状態」であり、放置に対する明確な出口が民法に用意されています。

この記事では、相続した不動産の共有状態を解消する5つの手段を、それぞれの向き不向き・費用感・期間の目安とあわせて、弁護士が解説します。

なぜ不動産の共有はまずいのか｜3つの法的デメリット

「共有でも、当面は困っていない」という方も少なくありません。しかし、共有には構造的な問題が3つあります。

共有者が反対・行方不明で売却できないときの具体的な打開策はこちらで詳しく解説しています。

1-1. 一人では何も決められない（全員同意・過半数の壁）

民法上、共有不動産にできることは持分の割合によって次のように区分されます。

つまり、不動産全体を売る・建て替えるには、共有者全員の同意が必要です。3人兄弟の共有なら、1人が反対するだけで売却は止まります。2023年4月施行の民法改正で、軽微な変更は過半数でできるようになるなどルールは整理されましたが、「売却・建て替えは全員同意」という原則は変わっていません。

1-2. 自分の持分だけは、他の共有者の同意なく売れてしまう

見落とされがちですが、各共有者は自分の持分だけなら、他の共有者の同意なしに第三者へ売却できます。

近年、この持分を専門に買い取る業者が増えています。共有者の一人が資金繰りなどの事情で持分を業者に売却すると、ある日突然、見知らぬ業者が「共有者」として登場し、持分の買い取りや共有物分割を求めてくる——という事態が現実に起こります。家族間の話し合いだったはずの問題が、取引のプロを相手にした交渉に変わるのです。この局面では、業者との交渉や共有物分割請求への対応など、専門的な検討が必要になります。

1-3. 次の相続で、共有者がねずみ算式に増える

共有者の一人が亡くなると、その持分はさらにその相続人へ引き継がれます。兄弟3人の共有が、次の世代では配偶者や子を含む6人、9人と増えていき、やがて「会ったこともない親戚」「連絡先の分からない共有者」が生まれます。共有者が増えるほど全員同意のハードルは上がり、解消のための手続き費用も膨らみます。

共有の解消は、共有者が少なく、関係が壊れていない今が、もっとも安く早くできるタイミングです。

なお、固定資産税は共有者全員が連帯して納付する義務を負うとされており（地方税法10条の2）、実際には代表者一人が立て替え続けているケースが多く、これ自体が不公平感と紛争の火種になります。

前提の確認｜「遺産分割前」か「共有登記後」かで入口が変わる

解消の手段に入る前に、一つだけ確認すべき前提があります。その共有が、遺産分割を経たものかどうかです。

• 遺産分割協議がまだ終わっていない（法定相続分どおりの相続登記だけをした、または登記も未了）場合：不動産は「遺産共有」の状態にあり、解消の本筋は遺産分割協議・遺産分割調停です。相続人間の遺産共有関係の解消は、原則として共有物分割訴訟ではなく遺産分割の手続きによるとされています（最高裁昭和50年11月7日第二小法廷判決・民集29巻10号1525頁）。
• 遺産分割協議で「共有とする」と合意した、または遺産分割後に共有名義で登記した場合：通常の共有として、本記事で解説する共有物分割の手続きが使えます。

また、2023年4月施行の改正民法では、相続開始から10年を経過した遺産共有については、通常の共有物分割訴訟で一括して解消できる場面が広がりました（民法258条の2）。長年放置された共有ほど、使える手続きの選択肢が変わってくるため、まず現状の登記と経緯の確認が出発点になります。

共有状態を解消する5つの手段

共有解消の手段は、大きく次の5つです。

手段①：共有者間の話し合い（持分売買・贈与）

もっとも穏当で、費用も抑えられる方法です。たとえば実家に住み続けたい長男が、弟の持分を適正価格で買い取れば、共有は解消され、弟は現金を手にします。逆に、使う予定のない側が持分を手放す（売る・贈与する）形もあります。

つまずきやすいのは価格です。不動産の評価には固定資産税評価額・路線価・実勢価格（査定額）・不動産鑑定と複数の基準があり、どれを使うかで金額が大きく変わります。実務では、支払う側は低い基準を、受け取る側は高い基準を主張しがちで、ここで話し合いが止まるのが典型です。評価が争点化した場合は、どの評価基準に立ち、根拠資料をどう積み上げるかが交渉戦略そのものになります。

なお、親族間だからといって相場から大きく離れた価格で持分を売買・贈与すると、税務上の問題（みなし贈与等）が生じることがあります。税金の扱いは一般的な情報にとどめますので、具体的な判断は税理士にご確認ください。

手段②：現物分割

一筆の土地を分筆し、それぞれの単独所有にする方法です。更地や広い土地であれば有力ですが、次の場合には向きません。

• 建物（実家など）が建っており、物理的に分けられない
• 分けると接道や面積の関係で価値が大きく下がる
• 阪神間の住宅地に多い、私道持分や再建築の制約が絡む土地

測量・分筆登記の費用が数十万円単位でかかる点も考慮が必要です。

手段③：代償分割（賠償分割）

共有者の一人が不動産全体を取得し、他の共有者へ持分に応じた金銭を支払う——「一人が取得し、他はお金で受け取る」という解決の型です。遺産分割の場面では代償分割、共有物分割の場面では賠償分割（価格賠償）と呼ばれます。話し合いで行う場合の実行方法は手段①の持分売買と重なり、話し合いがまとまらず訴訟になった場合には手段⑤の中の「賠償分割」として裁判所が命じる形で現れます。「実家に住み続けたい」「先祖代々の土地を手放したくない」という希望を叶えられる、相続の場面ではもっとも要望の多い型です。

課題は2つあります。第一に、①と同じく代償金の基礎となる評価額。第二に、取得する側の資金調達です。数千万円規模の代償金を金融機関からの借入で賄う場合、借入返済と（収益物件であれば）賃料収入のバランスを冷静に検討する必要があります。感情として残したいかどうかではなく、キャッシュフローとして成り立つかどうかで判断する——これは実務で私たちが依頼者と必ず確認するポイントです。

手段④：換価分割（任意売却）

不動産を第三者に売却し、代金を持分割合で分ける方法です。誰も使う予定がない実家や空き家では、結果的にもっとも公平で後腐れのない解決になることが多い手段です。

ただし前提として全員が売却に同意していることが必要です。また、売却条件（価格・時期・測量や解体の費用負担・税負担の整理）を事前に書面で合意しておかないと、売却活動の途中で紛争が再燃します。共有者の足並みが揃わず売却が進まない場合は、次の共有物分割請求も視野に入れた打開策の検討が必要になります。

手段⑤：共有物分割請求（協議・調停・訴訟）

話し合いで解決しない場合の、法律上の最終手段です。民法は「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」と定めており（民法256条）、他の共有者が反対していても、共有状態を強制的に解消する道が保障されています。

流れは概ね次のとおりです。

1. 分割協議の申入れ（内容証明郵便等で正式に請求）
2. 共有物分割調停（裁判所での話し合い。必須ではなく、省略して訴訟に進むことも可能）
3. 共有物分割訴訟（裁判所が分割方法を決める）

訴訟になった場合、裁判所は現物分割・賠償分割（代償分割）・競売による換価のいずれかを命じます。「共有者の一人に全部を取得させ、他の共有者に適正価格を賠償させる」全面的価格賠償の方法は、判例法理として確立し（最高裁平成8年10月31日第一小法廷判決・民集50巻9号2563頁）、2023年4月施行の改正民法258条2項で「賠償分割」として明文化されました（民法258条2項2号）。

注意すべきは、訴訟までもつれて合意ができない場合、競売（強制的な売却）で決着することがある点です。競売は市場価格より低い金額で落札されることが多く、共有者全員にとって経済的に不利な結末になりがちです。だからこそ、訴訟は「競売を望んでいるから」ではなく、「裁判所の枠組みを借りて、適正な条件での買い取りや任意売却に相手を引き出すため」に使う、という戦略設計が重要になります。

期間は事案によりますが、協議から訴訟決着まで含めると半年〜2年程度を見込みます。費用は弁護士費用のほか、訴訟の際の不動産鑑定費用等がかかることがあります。

共有物分割請求の流れ・費用・期間はこちらで詳しく解説しています。

補足：連絡が取れない・行方不明の共有者がいる場合

「共有者の一人と音信不通」「相続登記がされないまま世代が変わり、共有者が誰か分からない」というご相談も増えています。2023年施行の改正民法では、所在等不明共有者の持分を、裁判所の決定を得て他の共有者が取得・譲渡できる制度が新設されました（民法262条の2・262条の3）。また、共有者が亡くなって相続人が誰もいない場合には、相続財産清算人の選任という手続きもあります。放置すれば解決不能になりそうなケースにも、法律上の出口は用意されています。

不動産会社・税理士に相談しても解決しない局面がある

共有不動産の悩みは、最初に不動産会社や税理士に相談されることが多いはずです。それ自体は自然な流れですし、売却の実務や税務の検討はそれぞれの専門家の力が不可欠です。

ただし、次のような局面は、交渉と法的手続きの問題であり、弁護士でなければ動かせません。

• 共有者の合意が取れない：不動産会社は全員の同意がなければ売却活動を始められません。合意を作る（または合意なしで分割を進める）のは法律の仕事です
• 共有者の一人が行方不明・音信不通：所在等不明共有者の持分取得などの裁判手続きが必要です
• 持分だけが買取業者に売却された：業者との交渉・共有物分割への対応は、対等な法的知識なしには進められません
• 評価額で対立している：どの評価基準に立つか、鑑定をどう使うかは、交渉・訴訟の戦略そのものです
• 感情的対立が深く、直接話せない：代理人が間に入ることで、当事者同士では動かなかった話が動き始めることは、実務上よく経験するところです

ひとつ、事実としてお伝えしておきたいことがあります。弁護士は、職務基本規程により不動産業者から紹介料を受け取りません。そのため、「売る方向に誘導される」「特定の業者を勧められる」という心配なしに、売る・残す・貸すのどれが良いかをフラットに検討できます。売る前提ではなく、住み続ける前提からも話せる相談先として、弁護士を選択肢に入れてみてください。

私たち弁護士法人ブライトは、顧問先130社以上の企業法務で日々交渉と契約の実務を扱っており、その交渉力を相続不動産のご相談にも活かしています。芦屋・阪神間の相続不動産のご相談はこちらからお問い合わせいただけます。

実務の肌感｜共有解消の現場でよく見る3つのパターン

当事務所で扱った相続・共有不動産の事案から、固有の情報を除いて一般化した「現場の感覚」をお伝えします。

パターン1：別の相続トラブルをきっかけに、共有問題が一気に表面化する
遺留分の請求や二次相続の発生など、別の出来事をきっかけに「実はあの不動産も共有のままだった」と問題が表面化するケースが目立ちます。興味深いのは、こうした場面では相手方も「この機会に共有を解消したい」と考えていることが多い点です。紛争の火種である一方、まとめて解決する好機にもなります。弁護士としては、遺産分割・遺留分・共有物分割を個別にではなく、一体の交渉として設計することで、解決までの期間と費用を圧縮できます。

パターン2：評価額の主張が2倍近く開くことは珍しくない
支払う側は固定資産税評価額を、受け取る側は実勢価格を主張し、双方の提示額が2倍前後開いた状態から交渉が始まる——これは実務では珍しくない光景です。路線価・査定書・不動産鑑定と、根拠資料を段階的に積み上げながら、どこかで「これ以上争うコストと、譲る金額のどちらが大きいか」という経済合理性の分岐点が来ます。全部の論点で勝とうとせず、金額インパクトの大きい論点に絞って詰めるのが、結果的に依頼者の利益を最大化します。

パターン3：弁護士が入ること自体で、止まっていた話が動き出す
何年も塩漬けだった共有不動産が、代理人名義の一通の書面をきっかけに動き出すことは、実務上しばしば経験します。第三者の共有者（親戚など）も「弁護士が入ったなら、きちんと整理しよう」と協議のテーブルに着きやすくなります。逆に返答が滞る相手には、督促から調停申立てへと期限を区切って進めることで、交渉の主導権を保てます。解決までの期間感としては、話し合いでまとまる事案で数ヶ月〜1年、調停・訴訟までもつれる事案では1〜2年程度が一つの目安です。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 共有者の一人が売却に反対しています。もう売ることはできないのでしょうか？

不動産全体をすぐに売ることはできませんが、打つ手がなくなったわけではありません。まず、反対の理由（価格への不満か、思い入れか、税負担の懸念か）を整理したうえで、持分の買い取りや代償分割など全員が受け入れられる形を探ります。それでもまとまらなければ、共有物分割請求により裁判所の手続きで解消できます。「一人の反対で永遠に動かせない」状態は、法律上は存在しません。

Q2. 固定資産税をずっと自分だけが払ってきました。他の共有者に請求できますか？

できます。固定資産税などの共有物の負担は、各共有者が持分に応じて負うのが原則です。立て替えてきた分は、他の共有者に持分割合に応じて求償（請求）できます。ただし、時間が経った分には消滅時効の問題が生じ得るため、長年立て替えている方は早めの整理をおすすめします。こうした清算は、共有解消の話し合いの中で一括して精算するのが実務的です。

Q3. 相続登記をしないまま放置しています。何か問題がありますか？

2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象となり得ます（不動産登記法76条の2、過料につき同法164条）。また、登記をしないまま世代交代が進むと、共有者が増えて解消の難易度と費用が上がっていきます。登記は司法書士と連携して速やかに行い、あわせて共有状態そのものをどうするかを検討することをおすすめします。

なお、これから相続を迎えるご家庭には、そもそも共有名義にしないための生前対策もあわせてご覧いただくことをおすすめします。

まとめ｜共有の解消は「早いほど、安く、円満に」できる

• 相続不動産の共有は、全員同意の壁・持分売却のリスク・次の相続での細分化という構造的な問題を抱えています
• 解消の手段は、①話し合いによる持分売買・贈与 ②現物分割 ③代償分割 ④換価分割 ⑤共有物分割請求の5つ。反対する共有者がいても、法律上の出口は必ずあります
• 共有者が少なく、関係が壊れていない今が、もっとも低コストで円満に解消できるタイミングです
• 合意が取れない・共有者が行方不明・持分を業者に売られた——こうした局面は、不動産会社や税理士ではなく、弁護士の領域です

弁護士法人ブライトでは、相続と不動産の出口までを見据えたご相談をお受けしています。芦屋・阪神間にお住まいの方は、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談はこちらもご覧ください。

共有トラブルの実害と、放置のリスクもあわせてご覧ください。
・共有不動産の賃料を一人が独占——不当利得で取り戻せる？
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共有持分を第三者（買取業者）に売られてしまった側の対抗策は、こちらの記事で解説しています。