「親が亡くなってから10年以上、実家の名義を変えていない」「相続した土地を売りたいのに、手続きが複雑すぎて手が付けられない」——こうした相談が、近年急増しています。
2024年4月1日、不動産登記法の改正により相続登記が義務化されました。相続を知った日から3年以内に登記を申請しなければ、10万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。さらに、登記を放置し続けると相続人がねずみ算式に増え、将来的に不動産を売ることも、活用することも、事実上できなくなるケースが出ています。
この記事でわかること
- 相続登記の義務化（2024年4月施行）の内容と期限
- 登記しないと不動産が売れない理由と相続人増殖のメカニズム
- 過料10万円以下の実態と2027年3月31日の経過措置
- 相続人申告登記（簡易手続）の使い方と限界
- 弁護士に相談すべきケースと司法書士との役割分担
1. 相続登記の義務化とは——2024年4月に何が変わったか
従来、不動産の相続登記（所有権移転登記）に法律上の期限はなく、義務もありませんでした。そのため「とりあえず後で」「費用がかかるから」と先送りにされてきた結果、全国に所有者不明土地が推定約410万ヘクタール（九州の面積に匹敵）存在すると試算されています（国土交通省、令和4年度地籍調査関連資料）。
この社会問題を解消するため、不動産登記法76条の2（令和3年民法等一部改正法により新設）が2024年（令和6年）4月1日に施行されました。主な内容は以下のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申請義務の根拠 | 不動産登記法76条の2第1項 |
| 申請期限 | 相続開始を知り、かつ所有権を取得したことを知った日から3年以内 |
| 義務の対象 | 相続・遺贈（相続人への遺贈に限る）による不動産の所有権取得 |
| 申請先 | 不動産の所在地を管轄する法務局 |
| 違反した場合 | 10万円以下の過料（不動産登記法164条1項） |
| 施行前の相続への適用 | あり（経過措置として2027年3月31日まで猶予） |
重要なのは「施行前の相続も対象になる」という点です。たとえば10年前に親が亡くなり、登記をしていなかった場合でも、2027年3月31日までに申請しなければ過料の対象となりえます。
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相続登記の期限・放置リスク・売却できない問題について、弁護士が個別にアドバイスします。
2. 相続登記を放置すると不動産が「詰む」——相続人増殖メカニズム
相続登記を放置することの最大のリスクは、過料ではなく「相続人の増殖」です。これは多くの方が想定していない、しかし実務では最も深刻な問題です。
相続人がねずみ算式に増えるとはどういうことか
相続登記をしない間にも時間は進みます。兄弟3人で相続したが何もしなかった結果、10年後に兄が死亡し、その相続人である配偶者・子2人が権利を引き継ぐ——こうして当初3人だった相続人が5人、8人と増え続けます（民法898条・900条に基づく法定相続分の引継ぎ）。
実務上でも、祖父母の代から登記されていない土地について相談を受けると、相続人が50名以上に膨れ上がっているケースは珍しくありません。この段階になると、不動産の売却には全員の同意と印鑑証明書が必要であり、連絡が取れない相続人・行方不明者が1人でも存在すると手続きが事実上止まります。
【実務ケース（匿名・概略）】大阪府内の土地について、依頼者（50代）の祖父が昭和50年代に亡くなったまま名義が残っていた。祖父の相続人を調査したところ、現在の権利者は33名（そのうち2名は住所不明）。全員から合意と書類を取ることが事実上困難であり、共有物分割請求訴訟（民法258条）の提起を検討することになった。相続登記だけでなく、全員合意を求める交渉と訴訟準備で数年単位の解決見込みとなった。
売却できないだけでなく、活用もできない
相続人全員の同意なしには、その不動産を賃貸に出すことも（民法252条の多数決ルールはあるが対外的な契約は困難）、担保として銀行融資を受けることも、老朽化した建物の解体・建替えも、実務上は難しくなります。固定資産税だけが毎年かかり続け、手が打てない「負動産」に変わっていくことがあります。
内容証明郵便で相続人全員に協議を呼びかけても無視されることがあり、その場合は共有物分割請求訴訟を提起して裁判所に解決を委ねる手続きに進むことがあります。これは時間・費用・精神的負担が大きく、早期に登記・売却等を済ませることと比べ物にならないほどコストがかかります。
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3. 過料10万円以下——実際に科されるのか
「過料が科される」と聞いて、多くの方が気にするのは「実際に請求が来るのか」という点です。現時点（2026年6月）の実態を整理します。
法務省は、正当な理由なく相続登記申請を怠った者に対して、法務局が催告を行い、それでも申請しない場合には過料手続きに移行する運用を想定しています。ただし、制度開始直後から全件摘発を行うのは行政能力上難しく、当初は勧告・催告段階での対応が中心になると考えられています。
重要なのは「今は大丈夫」と思って放置すると、2027年3月31日の経過措置終了後には猶予がなくなる点です。制度の認知が広がれば摘発件数が増加する可能性は十分あります。また、過料よりも問題なのは前述の相続人増殖・売却不能リスクであり、経済的損失は過料の比ではありません。
「相続人申告登記」という緊急回避手段
遺産分割が長引いている場合でも、不動産登記法76条の3に基づく「相続人申告登記」を活用することができます。これは、相続人であることを法務局に申告するだけで、本登記（所有権移転登記）ができない間も義務違反を回避できる簡易手続きです。
| 項目 | 相続人申告登記（76条の3） | 本登記（所有権移転登記） |
|---|---|---|
| 手続き | 申告のみ（法務局への届出） | 相続人全員の合意＋書類が原則 |
| 義務違反回避 | ○（過料を回避できる） | ○（完全な義務履行） |
| 売却・担保設定 | ×（権利は移転しない） | ○（可能） |
| 費用目安 | 登録免許税不要・実費のみ | 不動産評価額×0.4%の登録免許税 |
| 遺産分割後の処理 | 別途、本登記が必要（3年以内） | 完結 |
相続人申告登記は「とりあえず義務だけ果たす」緊急措置です。不動産を売却・活用したいのであれば、最終的には本登記（所有権移転登記）が必要になります。
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4. 相続登記の手続きの流れ——司法書士と弁護士の役割分担
相続登記の手続きに入る前に、「登記手続き自体」と「相続トラブルの解決」は担う専門家が異なることを理解しておく必要があります。
登記申請は司法書士の業務
相続登記（所有権移転登記の申請）は、司法書士の独占業務です（司法書士法3条）。法務局への申請書類の作成・提出は、本人申請も可能ですが、通常は司法書士に依頼します。費用の目安は、不動産の数・評価額・相続人の人数によって異なりますが、戸籍収集から登記完了まで一式で10万〜30万円程度が目安です。
弁護士が必要になるのはこんなとき
登記申請の前提として「誰がどの不動産をどの割合で取得するか」を決める遺産分割協議が必要です。この協議が難航する局面や、すでにトラブルになっている場合は、弁護士の出番です。
- 相続人の一人が協議に応じない・連絡がとれない
- 遺産の範囲・評価について相続人間で意見が対立している
- 遺言書の内容に異議がある（遺留分侵害額請求）
- 相続人が多数で全員の合意形成が必要なケース
- 相続した不動産に占有者や賃借人がいて立退き交渉が必要なケース
- 共有物分割請求訴訟の提起を検討しているケース
弁護士が関与することで遺産分割協議が成立すれば、その合意書を持って司法書士に登記申請を依頼するという流れになります。弁護士と司法書士が連携して解決を進めるケースも多くあります。
【実務ケース（匿名・概略）】大阪市内のマンション1室を兄弟2名で相続したが、弟が「自分が住み続けたいので売りたくない」と主張し協議が3年間膠着していた。相続登記の期限（2027年3月31日）が迫ったため相談に来た依頼者（兄）のケース。遺産分割調停申立てを弁護士が代理し、最終的に「弟が兄に代償金を支払い単独取得」という合意が成立した。登記まで含めて1年弱で解決した。
5. 放置が招く追加コスト——早期解決との比較
「費用がかかるから後回し」という理由で登記を先送りにする方は少なくありません。しかし放置期間が長くなるほど、解決コストは指数的に増大します。
相続登記自体の費用（登録免許税＋司法書士報酬）は、不動産1件につき10万〜30万円が目安です。一方、相続人が増殖して共有物分割請求訴訟に発展した場合、弁護士費用・裁判費用・期間（1〜3年）を総合した負担は数十万〜100万円超になることがあります。さらに、売却できずに固定資産税・管理費だけが年々発生し続けるコストも無視できません。
経済的観点からは、「早期に登記＋相続人間の合意形成」が圧倒的にローコストです。協議が難航しているなら弁護士費用を先払いしてでも早期解決に動くことが、長期的な損失を最小化することがあります。
不動産の相続問題は「放置するほど選択肢が減る」という特性があります。相続人が全員生存しており、かつ比較的協議しやすい状況のうちに動き始めることを強くお勧めします。
6. 2027年3月31日までに何をすべきか——チェックリスト
経過措置の期限（2027年3月31日）まで、現時点では約1年9ヶ月です（2026年6月時点）。以下のチェックリストで、自分の状況を確認してください。
- □ 相続が発生してから3年以上経過しているが、登記申請をしていない
- □ 親族名義の不動産があり、名義人がすでに亡くなっている
- □ 相続人が複数いるが、誰も主体的に手続きを進めていない
- □ 遺産分割協議が途中で止まっている（相続人の一人が非協力的）
- □ 相続した不動産を売りたいが、名義が故人のままになっている
- □ 相続人の中に連絡が取れない人・行方不明者がいる
1つでも該当する場合は、早めに専門家に相談することをお勧めします。特に相続人が複数いる場合は、協議をまとめるのに時間がかかることが多く、余裕をもって動き始めることが重要です。
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7. よくある質問
Q1. 相続登記の申請は自分でできますか？
A. 本人申請は制度上可能です。ただし、戸籍謄本の収集・相続関係説明図の作成・登記申請書の記載など、手続きは煩雑です。相続人が複数いる場合や、不動産の数が多い場合は司法書士への依頼が現実的です。登記手続き前に遺産分割について争いがある場合は、弁護士への相談が先になります。
Q2. 過料（10万円以下）は必ず科されますか？
A. 義務違反の全件に自動的に過料が科されるわけではありません。法務局が催告を行い、正当な理由なく申請しない場合に過料手続きに移行する運用が想定されています。ただし「まだ来ていないから大丈夫」と放置することは、相続人増殖・売却不能というより深刻なリスクを招くことがあります。
Q3. 相続人申告登記をすれば、不動産を売れますか？
A. 売ることはできません。相続人申告登記は過料を回避するための義務履行手段であり、所有権移転は行われません。不動産を売却するためには、遺産分割協議を経て所有権移転登記（本登記）を完了させる必要があります。
Q4. 相続人の中に連絡が取れない人がいる場合はどうなりますか？
A. 遺産分割には原則として相続人全員の合意が必要です（民法907条）。連絡が取れない相続人がいる場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立て、管理人を通じて手続きを進める方法があります。また、7年以上生死不明の場合は失踪宣告（民法30条）の申立ても選択肢になります。いずれも弁護士が代理して申立てを行うことができます。
Q5. 相続した不動産を売りたいが、共有名義になってしまっている場合は？
A. 共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です（民法251条）。一部の共有者が同意しない場合は、共有物分割請求訴訟を提起して、裁判所が分割方法を決定する手続きを利用することができます。詳しくは共有物分割請求の解説記事をご参照ください。
まとめ——相続登記は「後でいい」が最大のリスク
相続登記の義務化（2024年4月施行）は、単なる「罰則が追加された」変化ではありません。放置することで相続人が増殖し、不動産が実質的に「売れない・使えない・手放せない」状態に陥るリスクが顕在化します。
特に、
- 施行前の相続でも2027年3月31日まで義務あり
- 相続人間で意見が割れている場合は弁護士による交渉・調停が有効
- 遺産分割が済まない間は「相続人申告登記」で義務違反だけでも回避できる
登記手続きの窓口は司法書士ですが、相続人間のトラブル解決・交渉・訴訟対応は弁護士の領域です。「まず何から動けばいいかわからない」という方は、弁護士に相談することで整理ができます。
関連する問題については、以下の記事もご参照ください。
不動産の相続でお困りですか？弁護士法人ブライトに無料でご相談ください
相続登記の期限・放置リスク・売却できない問題について、弁護士が個別にアドバイスします。
監修弁護士
和氣 良浩（わき よしひろ）
弁護士法人ブライト 代表弁護士。大阪弁護士会所属。2006年登録（弁護士歴20年）。企業法務・不動産トラブル・相続問題を中心に、大阪・関西エリアの法人・個人から幅広く相談を受ける。
