立ち退き・明渡しの弁護士費用｜相場の考え方と費用倒れを防ぐ設計

「家賃を何ヶ月も滞納しているのに出て行かない」「老朽化した物件を建て替えたいが、入居者が立ち退きに応じてくれない」——賃貸オーナーからのご相談でもっとも多く聞かれるのが「弁護士に頼んだら、いくらかかるのか」という一言です。

弁護士費用に一律の基準はありません。2004年に日本弁護士連合会の報酬等基準規程が廃止され、現在は各事務所が自由に費用を定めています。そのため「立ち退きの弁護士費用は◯◯円」という一つの答えは存在せず、費用の構造と、何が金額を動かすのかを理解したうえで見積りを比べるのが現実的です。先に結論を4つ書きます。

• 弁護士費用は相談料・着手金・報酬金・実費の4つの費目でできている。「総額いくら」ではなく、この4つに分解して聞くと比較できる
• 着手金と報酬金の算定基礎になる「経済的利益」は、賃料相当額や立退料の減額幅などから組み立てるのが一般的だが、その数え方は事務所によって異なる
• 費用倒れを避ける鍵は「安い事務所を探すこと」ではなく、①早く動く ②立退料の減額幅まで含めて損得を見る ③委任の範囲を最初に決めるの3点
• だから最初にすべきことは、金額を検索することではなく物件の事情を伝えて見積りを出してもらうこと。当事務所は初回相談を無料でお受けし、ご依頼前にお見積りを明示しています

この記事は、大阪・関西で賃貸物件を所有するオーナー・貸主・地主の方に向けて、立ち退き（明渡し）を弁護士に依頼するときの費用の見方を実務の感覚を交えて整理したものです（全体の進め方＝立ち退き・明渡しトラブルの解決ハブ）。

弁護士費用は「相談料・着手金・報酬金・実費」の4つでできている

まず押さえたいのは、弁護士費用が一つの数字ではなく性質の違う4つの費目の合計だということです。「総額が高いか安いか」だけを見ると、着手金が低いかわりに報酬金の料率が高い、といった違いを見落とします。

相談料｜「見立て」を買う費用

契約書・入金記録・これまでのやり取りを見ながら「立ち退きを求められる事案か」「どの手続を選ぶか」「どのくらいの期間がかかるか」を判断する部分の費用です。時間制（30分単位など）とする事務所が多く、初回のみ無料とする事務所もあります。

普通借家契約であれば、貸主からの解約申入れには借地借家法28条の正当事由が必要で、これが足りない事案は手続を急いでも解決に近づきません。逆に家賃滞納が積み上がっている事案では信頼関係の破壊が主戦場になります。どちらの土俵で戦う事案かを早く見極めることが、費用対効果に直結します。

着手金｜結果にかかわらず、動き出しに対して発生する費用

受任して動き出すときにお支払いいただく費用です。内容証明の作成、交渉、書面や証拠の準備といった労力に対する対価であり、結果が思ったとおりにならなくても原則として返還されません。だからこそ「何をどこまでやる分の着手金か」を書面で確認しておくことをおすすめします。

報酬金｜得られた成果に対して、終わったときに発生する費用

事件が終了したときに、得られた成果に応じて発生する費用です。明渡しが実現した、滞納賃料を回収できた、立退料を減らせた——といった成果を金額に換算し、一定の割合を掛けて算定するのが一般的です。この「金額に換算したもの」が次章の経済的利益です。

実費・日当｜第三者に支払うお金と、遠方対応の費用

• 実費＝内容証明の郵便料金、収入印紙代、裁判所へ納める郵便切手、登記事項証明書の取得費用、強制執行を申し立てる際の執行官への予納金など
• 日当＝遠方の裁判所への出頭など、事務所を離れて拘束される時間に対する費用

見落とされがちなのが強制執行にかかる実費です。執行官への予納金に加え、残置された家財の搬出・保管費用は荷物の量によって相当な金額になり、原則としてオーナー側が立て替えます。相手方に資力がなければ事実上の持ち出しになる場合もあります。「勝訴判決を取ること」と「実際に部屋が空くこと」の間にコストの谷があるとお考えください（明渡し訴訟と強制執行の流れ）。

立ち退き・明渡しの「経済的利益」はどう数えるのが一般的か

着手金と報酬金は、多くの事務所で「経済的利益に一定の料率を掛ける」方式で算定されています。廃止された旧報酬基準がこの方式を採っていた名残で、経済的利益が大きいほど料率が下がる逓減型が多くみられます。問題は立ち退き・明渡しの経済的利益が一義的に決まらないことです。金銭請求なら請求額そのものですが、「出て行ってもらう」という請求はそのままでは金額になりません。そこで実務では、次のような考え方が使われています。

• 賃料相当額ベース＝明渡しで取り戻す利益を月額賃料の一定期間分として評価する。滞納明渡しでよく用いられます
• 滞納額を合算する＝未払賃料の回収も求める場合に、その請求額を経済的利益へ加える
• 立退料の減額幅ベース＝「当初提示していた額」と「最終的に合意した額」の差を成果とみる
• 物件の価値ベース＝建替えや売却が目的の事案で、明渡しによって初めて生じる価値の増加分に着目する

どれを採るかで金額は変わりますし、同じ考え方でも「賃料の何ヶ月分とみるか」は事務所によって違います。つまりネットで見つかる「相場」は、その事務所がどの数え方を採用しているかとセットでなければ意味を持ちません。見積りを受け取ったら、金額より先に「この着手金は何を経済的利益として計算したものですか」と聞いてみてください。なお立退料の水準感は立退料の相場と決まり方で整理しています。弁護士費用と立退料は別のお金ですが、連動して考えないと損得を見誤ります。

段階が進むと費用は変わる｜交渉・調停・訴訟・強制執行

立ち退き・明渡しは、通知 → 交渉 → （調停）→ 訴訟 → 強制執行という段階を踏むのが一般的で、段階ごとにやることが変わり、費用の性質も変わります。次の表は、どの段階で何に対してお金が発生するのかを整理したものです。

段階	弁護士が主に行うこと	費用の性質（何に対する対価か）
①相談・見立て	契約書・入金履歴・経緯の確認、正当事由や信頼関係破壊の見込み判断、手続の選択	相談料（時間への対価）。当事務所は初回無料
②通知（内容証明）	解約申入れ・契約解除・催告を代理人名義で発送し、到達の証拠を残す	着手金の一部＋郵便実費
③交渉（任意）	立退料・明渡期限・原状回復の条件交渉、合意書の作成	着手金（労力への対価）＋成立時の報酬金（成果への対価）
④調停・ADR	調停の申立てまたは相手方の申立てへの対応、期日出頭	交渉とは別の手続。追加着手金の要否は事務所ごとに異なる
⑤訴訟（明渡請求）	訴状・準備書面の作成、証拠の整理と提出、期日出頭、和解協議、判決の取得	訴訟分の着手金＋結果に応じた報酬金。印紙・郵券の実費
⑥強制執行	明渡しの断行、執行官との調整、残置物の搬出と保管	執行分の費用＋執行実費。持ち出しになりやすい段階

注意していただきたいのが④と⑤の切れ目です。交渉が行き詰まって調停や訴訟に移ると、そこから先は新しい手続が始まります。交渉の委任契約が調停・訴訟までカバーする事務所もあれば、手続ごとに追加着手金が必要な事務所もあり、これはどちらが正しいかではなく契約の定め方の違いです。

費用倒れを防ぐ3つの設計

「弁護士に頼んだら、かかった費用のほうが高くついた」——これが費用倒れです。その多くは費用が高かったから起きるのではなく、動き出しが遅い・成果の数え方が狭い・途中で費用が増えることを想定していないの3つが原因です。

①滞納明渡しは、早く動くほど総額が小さくなりやすい

家賃滞納の事案では、時間の経過そのものが損失です。滞納が1ヶ月増えれば回収できない賃料が1ヶ月分増え、相手方の資力も多くの場合その間に悪化します。一方で弁護士費用は滞納が2ヶ月でも6ヶ月でも大きくは変わりません。つまり待つほど、費用に対して取り戻せるものが減る構造になっています。

また、信頼関係が破壊されたといえるかは、滞納の月数だけでなく催告への対応や連絡の可否といった経過の記録で決まる面があります。早く相談いただければ、その記録を「証拠として使える形」で残すところから設計できます（家賃滞納で立ち退かせる方法）。

②立退き交渉では「立退料をいくら下げられたか」も弁護士の価値

老朽化や建替えを理由とする立ち退きでは、正当事由を補完するために立退料の支払いが必要になることが少なくありません。このとき弁護士費用だけを見て「頼むと高くつく」と判断すると誤ります。比べるべきは「弁護士費用」と「相手方の要求額をそのまま飲んだ場合との差額」だからです。

実務の感覚をお伝えすると、賃借人側に支援者や代理人がついた事案では、転居先の初期費用や生活費まで積み上げた金額が提示されることがあります。当事務所が扱った事案では、高齢の入居者について支援団体から相応の要求がありましたが、100万円台の立退料で合意し、約8ヶ月で明渡しが完了したものがあります。この差額が弁護士費用を上回るなら、依頼する経済合理性があるということになります。

逆にいえば、立退料の水準が最初から低い小規模な事案では、費用倒れになる可能性もあります。当事務所では、そう見込まれる場合に「ご自身で進められたほうがよいと思います」と率直に申し上げることがあります。判断の材料として老朽化・建替えを理由とする立ち退きもあわせてご覧ください。

③段階が進むと費用が変わる｜だから委任範囲を最初に決める

交渉・調停・訴訟・強制執行はそれぞれ別の手続です。「交渉でまとまるだろう」と考えて着手し、訴訟の段階で想定外の費用が出てくると、依頼者と弁護士の信頼関係そのものが壊れます。対策は、受任前に「最後まで行った場合の枠組み」を確認しておくことです。正確な金額は確定できなくても、どの段階でどういう費用がどう追加されるのかは受任時に説明できるはずのことです。

弁護士に頼むと、実際に何が変わるのか

「そのお金で何を買っているのか」も整理しておきます。依頼することで変わるのは、主に次の4点です。

通知の意味が変わる

契約解除や解約申入れは、いつ・誰に・どういう内容で届いたかが後の手続の前提になります。メールや口頭では、相手方に「聞いていない」と言われたときに覆すのが難しくなることがあります。配達証明付き内容証明を代理人名義で送れば、内容と到達日が記録に残り、解除の効力が生じた日を明確にできます。代理人名義の通知は「次は法的手続に進む」という現実感を与えるため、この段階で協議が動き出す事案も少なくありません。

証拠を「使える形」で残せる

訴訟になった場合、勝敗を分けるのは主張の巧みさではなく裏づける証拠が揃っているかです。入金記録、催告書とその到達記録、やり取りの履歴、物件の現況写真、建替えなら老朽化を示す資料——これらは必要になってから集めるより、動き出す前から残すほうがはるかに揃います。

逆の立場に立つとよく分かります。賃借人側の代理人としては、「建物が古く維持管理が困難だ」という貸主の説明に対し老朽化を裏づける資料の提示を求めるという反撃が成り立ちます。オーナー側も同じで、老朽化を主張するなら、それを示す資料を先に確保しておくことが効いてきます。

自力救済という「事故」を防げる

滞納が続き連絡もつかないと、「鍵を替えてしまえばいい」「荷物を運び出して倉庫に入れておけばいい」と考えたくなることがあります。しかし、これは行ってはいけません。

相手方に代理人がついても、対等に交渉できる

立ち退きを求めると、相手方に弁護士や支援団体がつくことがあります。オーナーご本人が直接やり取りを続けるのは負担が大きく、感情的な応酬になって条件面の議論が進まなくなりがちです。代理人を立てれば、直接の接触を断ち、正当事由の有無・信頼関係の破壊・立退料の算定根拠といった論点に絞って議論を進められます。この「直接話さなくてよくなる」という効果を価値と評価される依頼者は少なくありません。

管理会社・不動産業者に「交渉」を任せてよいのか（弁護士法72条）

日常的に物件を任せている管理会社に、立ち退きや滞納の交渉まで頼みたくなるのは自然なことです。しかし弁護士法72条は、弁護士でない者が報酬を得る目的で、法律事件に関して代理・和解などの法律事務を業として取り扱うことを禁じています（非弁行為の禁止）。滞納や立ち退きで当事者間に争いが生じている場面は「法律事件」にあたり得るため、管理会社が報酬を得て代理人として交渉することは、この規定に触れるおそれがあります。

もちろん、管理会社ができることは多くあります。

• できること（一般に問題になりにくい）＝入金状況の確認、通常の督促連絡、契約書や入金履歴などの資料の整理、物件の現況確認、オーナーの意思を事実として伝える連絡
• 慎重になるべきこと＝立退料の金額を交渉して決める、契約解除や明渡しの条件について相手方と折衝して合意をまとめる、紛争になっている案件で当事者に代わって法的な主張を行う

この線引きが問題になるのは、管理会社を責めるためではありません。非弁行為にあたる交渉でまとめた合意は、後に効力を争われるおそれがあるためです。明渡しの合意を後から「無効だ」と蒸し返されれば、オーナーの損失のほうが大きくなります。争いが生じている段階では、事実の連絡は管理会社に、交渉と法的判断は弁護士に、と分けるのが安全です（貸主・地主のための立ち退き総合ガイド）。

当事務所の費用の考え方（大阪・関西のオーナーの皆様へ）

弁護士費用に一律の基準はないからこそ、当事務所では次の考え方でご案内しています。

• 初回のご相談は無料＝契約書・入金記録・経緯を拝見し、見込みと進め方をご説明します
• ご依頼前にお見積りを明示＝4費目に分け「何を経済的利益として計算したか」を含めてご説明します。金額を伏せたまま着手することはありません
• 委任の範囲を最初に決める＝交渉・調停・訴訟・強制執行のどこまでを今回の委任に含めるかを受任時にご確認いただきます
• 受任しないほうがよい場合はそう申し上げる＝費用倒れが見込まれる事案では、他の選択肢をご案内することがあります
• 大阪・関西の物件に対応＝居住用・事業用テナント・借地のいずれもお受けしています

取扱分野の全体像は不動産トラブルのご相談をご覧ください。

よくある質問

Q. 相談だけして、依頼しないという選択はできますか。

できます。初回のご相談は無料で、その場でご依頼を決めていただく必要はありません。「今は動かず、滞納があと何ヶ月続いたら動く」という判断も合理的な選択です。その目安もあわせてご説明します。

Q. 立退料と弁護士費用は、どちらが大きくなりますか。

事案によりますが、立ち退きを求める側では立退料のほうが大きくなることが一般的です。弁護士費用の多寡だけで判断するより、立退料をどこまで妥当な水準に収められるかを含めて全体の支出で比べるほうが判断を誤りにくくなります。

Q. 交渉でまとまらず訴訟になったら、費用は倍になりますか。

倍になると決まっているわけではありませんが、交渉と訴訟は別の手続のため、追加費用が発生する扱いの事務所は多くあります。受任の時点で、訴訟に進んだ場合の計算方法を確認しておくことが重要です。

Q. 滞納している入居者に資力がありません。それでも依頼する意味はありますか。

あります。滞納賃料の回収は難しくても、次の入居者に貸せる状態に戻すこと自体に経済的な意味があるためです。資力のない入居者が居座っている状態は毎月の機会損失が積み上がります。ただし強制執行の実費が持ち出しになる可能性はあり、その見込みも含めてご説明します。

Q. 弁護士に頼むと、解決までどのくらいかかりますか。

事案によって大きく異なります。交渉で条件がまとまる立ち退きであれば数ヶ月から1年程度で、当事務所が扱った事案では約8ヶ月で明渡しが完了したものもあります。訴訟に進み判決後に強制執行まで必要になる場合は、さらに期間を要することがあります。

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