「定期借家で貸しているのだから、こちらの都合で途中から返してもらえるはずだ」——大阪・関西の賃貸オーナーの方から、この前提でご相談をいただくことがあります。しかし結論から申し上げると、定期借家は、契約に中途解約の定めがない限り、期間の途中では貸主からも借主からも解約できないのが原則です。定期借家の強みは「期間が来れば更新なく終わる」ことであって、「いつでも切れる」ことではありません。
しかも、この原則には借主側にだけ例外（法律が定めた中途解約権）があります。貸主側には、法律が用意した中途解約権はありません。つまり「途中で戻したい」と考えたときの現実的な手段は、①借主との合意解約を金銭も含めて交渉するか、②期間満了を待って確実に終わらせるか、の二択になります。
この記事でわかること
- 定期借家は期間中、原則として貸主からも借主からも中途解約できないという大原則
- 借主にだけ認められる法定の中途解約権（居住用・床面積200㎡未満・やむを得ない事情・1ヶ月前）の中身
- 貸主が期間中に建物を戻したい場合の現実解＝合意解約の交渉と金銭の考え方
- 期間満了で確実に終わらせるための「終了通知」（1年前〜6ヶ月前）と、通知を逃したときの取り返し方
- 「再契約可」の記載が普通借家への転化を主張される火種になる理由と、募集・契約での書き方
- 次に結ぶ契約で中途解約条項・違約金条項をどう設計するか（事業用のフリーレントとのバーターを含む）
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大原則：定期借家は、期間中はどちらからも解約できない
定期建物賃貸借（定期借家）は、契約で定めた期間が満了すれば更新されずに終了する契約です。ここまでは広く知られていますが、実務で誤解が多いのは「では期間の途中はどうなるのか」という点です。
賃貸借に期間の定めがある場合、当事者が中途解約する権利をあらかじめ契約で留保していなければ、期間中に一方的な解約はできません。これは普通借家でも定期借家でも同じ考え方です。普通借家では「借主は1ヶ月前の予告で解約できる」といった条項が入っているのが通常ですが、定期借家では、とくに事業用でその条項が置かれていない契約も珍しくありません。契約書に中途解約条項がない定期借家では、次のようになります。
- 貸主から：期間中に「出ていってほしい」と一方的に求めることはできません。建替えや自己使用の必要があっても、それ自体では途中解約の根拠になりません。
- 借主から：期間中に解約を申し入れても契約は終わらず、残りの期間の賃料を負担する義務が残るのが原則です（後述する法定の例外に当たる場合を除きます）。
言い換えると、定期借家の「強さ」は期間満了の場面に集中しています。普通借家であれば、期間が満了しても貸主から終わらせるには借地借家法28条の正当事由が必要で、多くの場合は立退料の支払いが前提になります。定期借家はその関門を通らずに終わらせられる契約類型ですが、その代わり期間中は動かせないという硬さを持っている、と理解するのが正確です。
なお、「定期借家なら立ち退きを求めやすいのか」という総論、つまり定期借家と普通借家のどちらが貸主に有利かという比較そのものは、定期借家は立ち退きを求めやすいかで詳しく解説しています。本記事は、そこから一歩進んだ「期間の途中」と「満了直前の実務」に絞って扱います。
例外は借主側だけ：借地借家法38条7項の法定中途解約権
契約に中途解約条項がなくても、借主側にだけは法律が中途解約権を用意しています。借地借家法38条7項です。ただし、次の要件をすべて満たす場合に限られます。
- 居住用の建物であること（事業用・店舗・事務所は対象外）
- 床面積が200㎡未満であること
- 転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、借主がその建物を自己の生活の本拠として使うことが困難になったこと
- 解約の申入れから1ヶ月が経過すること（この期間の経過で契約が終了します）
この権利は、借主に不利な特約で奪うことができません。契約書に「本契約は期間中一切解約できない」と書いてあっても、上の要件を満たす借主からの解約申入れは有効です。居住用のワンルームやファミリー物件を定期借家で貸しているなら、借主の事情次第で1ヶ月後に空室になり得ることを前提に収支を見ておく必要があります。
逆に、店舗・事務所・倉庫などの事業用物件や、200㎡以上の住宅では、この法定中途解約権は働きません。事業用の借主から「業績が厳しいので早く出たい」と言われても、契約に中途解約条項がなければ、残期間の賃料をどう扱うかは交渉事になります。
ここが分かれ目：貸主側に法定の中途解約権はありません
借地借家法38条7項は借主のための規定です。貸主側には、これに対応する条文がありません。したがって「建物を建て替えたい」「親族を住まわせたい」「高く貸せる相手が見つかった」といった貸主側の事情は、それ自体では期間中に契約を終わらせる根拠になりません。
もし契約書に「貸主は6ヶ月前の予告により解約できる」といった条項があれば、その条項に基づく解約は検討の余地があります。ただし、この種の条項は借主に不利に働くため、有効性や行使の可否が争われることがあります。契約書の文言を確認せずに解約通知を出すと、後で「その通知は無効だ」と主張され、明渡しの時期が大きく後ろにずれることがあります。
図解：普通借家・定期借家・定期借家＋中途解約条項の比較
三つの型で、貸主にとって何がどう変わるのかを一覧にします。自社の契約書がどれに当たるか確認してください。
| 普通借家 | 定期借家（中途解約条項なし） | 定期借家＋中途解約条項 | |
|---|---|---|---|
| 期間中に貸主から解約 | できない（期間の定めがある場合） | できない | 条項の要件（予告期間・違約金等）に従えば可能な場合がある |
| 期間中に借主から解約 | 多くは特約で可能（1〜6ヶ月前予告） | 原則できない。ただし居住用200㎡未満＋やむを得ない事情なら1ヶ月前で可（38条7項） | 条項に従って可能 |
| 期間満了時 | 更新されるのが原則。終わらせるには正当事由が必要 | 更新なく終了 | 更新なく終了（中途解約条項の有無は満了時の扱いに影響しない） |
| 貸主が出すべき通知 | 期間満了の1年前〜6ヶ月前に更新拒絶の通知＋正当事由 | 期間1年以上なら満了の1年前〜6ヶ月前に終了通知（38条6項） | 同左。中途解約する場合は別途、条項所定の解約予告 |
| 正当事由の要否 | 必要 | 不要 | 不要 |
| 立退料 | 実務上、支払いが前提になることが多い | 満了終了には原則不要。期間中に返してもらうなら合意解約の対価として必要 | 同左 |
押さえていただきたいのは、定期借家の有利さは「期間満了時」の列に集中しているということです。期間中の列は、むしろ普通借家より不自由になり得ます。
貸主が期間中に返してほしい場合の現実解＝合意解約の交渉
中途解約条項がない状態で、それでも期間中に明け渡してもらいたい。残された手段は借主との合意解約です。契約は当事者の合意で終わらせられますから、借主が納得すれば期間中でも終了します。問題は「何を対価に納得してもらうか」です。
合意解約で貸主が提示することになるもの
- 移転費用の実費：引越費用、原状回復費用、内装・什器の移設費など。事業用では造作の再構築費が大きくなります。
- 営業補償・休業補償：店舗・事務所であれば、移転に伴う休業期間の逸失利益。事業用の交渉ではここが最大の争点になりがちです。
- 残期間の賃料の免除：早期に明け渡す代わりに、退去日以降の賃料を免除する（借主の負担を消す）という組み立て。
- 移転先探索への協力：自社の他物件の紹介、仲介手数料の負担など金銭以外の条件。
金額の考え方は、期間満了を待たずに貸主都合で終わらせる以上、普通借家の立退きに近い水準感になることが少なくありません。相場の考え方と内訳の立て方は立退料の相場と決まり方で詳しく解説しています。建替えを理由とする場合は老朽化・建替えを理由とする立退きも併せてご覧ください。
交渉を始める前に決めておくこと
弁護士の実務では、合意解約の交渉に入る前に、オーナー側で次の三つを確定させておくことをお勧めしています。
- 期限：いつまでに明け渡してもらう必要があるのか。建替えの着工日、売却の決済日など、動かせない日から逆算します。
- 予算の上限：いくらまでなら払えるのか。上限を決めずに交渉に入ると、相手の要求に引きずられます。
- まとまらなかった場合の代替案：期間満了まで待つ、着工を延期する、区画を分けて一部だけ先に工事する等。代替案があるかどうかで交渉の粘りがまったく変わります。
また、満了まで1年を切っているのであれば、無理に合意解約を狙わず、満了で終わらせたうえで明渡し時期だけを調整するほうが総コストが低くなることがあります。実際の交渉でも、「1ヶ月だけ現行賃料のまま延長を認め、それを超える場合は賃料相当額を割増しで負担してもらう」といった、貸主も譲歩しやすい落としどころが機能した例があります。期限の一点で押し合うより、条件を分解したほうがまとまりやすいという肌感です。
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期間満了で確実に終わらせる実務：終了通知を逃さない
定期借家の最大の利点は期間満了で更新なく終わることですが、これは自動的に守られる利点ではありません。借地借家法38条6項は、契約期間が1年以上の定期借家について、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主に対して「期間の満了により賃貸借が終了する」旨を通知しなければ、その終了を借主に対抗できないと定めています。
つまり、通知を忘れると、期間が満了しても借主に「終わりました」と言えなくなります。定期借家であること自体は変わりませんが、明渡しを求められない状態が続きます。
通知を逃したときの取り返し方
救済がないわけではありません。通知期間（1年前〜6ヶ月前）を過ぎてから通知した場合でも、その通知の日から6ヶ月が経過すれば終了を借主に対抗できるとされています。通知漏れに気づいた時点で直ちに通知を出すことが最優先です。
終了通知の実務チェックリスト
- 期日管理：契約締結時に、満了日の「1年前」と「7ヶ月前」を管理台帳やカレンダーに登録する。複数棟を保有している場合は、物件横断の一覧表で管理する。
- 宛先：契約書上の借主（法人なら法人名・代表者）に出す。転貸・法人の商号変更・相続があった場合は現在の契約当事者を確認する。
- 記載内容：対象物件、契約日、契約期間、満了日、期間満了により終了し更新・延長がない旨を明記する。曖昧に「ご検討ください」と書くと通知として弱くなります。
- 証拠化：配達証明付き内容証明郵便で送るのが基本です。手渡しや普通郵便では「届いていない」と言われたときに反証できません。
- 控えの保管：内容証明の謄本と配達証明書を、契約書と同じファイルで満了後も保管する。
複数のテナントへ一律に通知する場合、文面を共通にすること自体は問題ありません。ただし通知後は「では再契約は可能か」という問い合わせが必ず来ます。誰がどう答えるかを事前に決めておかないと担当者ごとに回答がぶれ、後述する「再契約への期待」を生みます。
「再契約可」と書いたことが火種になる：募集・契約の落とし穴
定期借家は借主に敬遠されやすいため、募集図面や重要事項説明で「再契約可」「再契約相談可」と表示する例が多く見られます。空室対策としては合理的ですが、オーナー側のリスクとして、次のことは押さえておく必要があります。
弁護士の実務では、期間満了による終了を通知したところ、借主側から「再契約可と説明されていた」「実質的に更新が予定されていたのだから普通借家と同じだ」と主張され、契約の性質そのものを争われるという型の紛争が現に起きています。事業用テナントとの間で、再契約条項の解釈と普通賃貸借契約への転化の可否が主要な争点になった案件もあります。
もちろん、書面で適法に締結され事前説明もなされた定期借家が、「再契約可」と書いただけで普通借家に変わるわけではありません。しかし、争われれば解決までの時間とコストがかかり、建替えのスケジュールが崩れます。紛争になるかどうか自体が損失だという視点で設計すべき部分です。
火種を減らす書き方
- 「更新」という語を使わない。定期借家に更新はありません。使うのは常に「再契約」です。募集図面・契約書・通知文・社内メールまで用語を統一します。
- 「再契約可」ではなく「再契約について協議する場合があります（再契約を保証するものではありません）」といった留保付きの表現にする。
- 再契約の条件（賃料は改定される、貸主の建物利用計画によっては再契約しない場合がある、審査を行う）を契約書に明記する。
- 再契約は新たな契約の締結であることを明確にする。従前契約の終了と新契約の締結という二段構えを、書面上も分けて処理します。
- 現場担当者・仲介会社に対し、口頭で「まず更新できますよ」と言わないよう周知する。この一言が後で証拠として出てきます。
なお、建替え計画が未確定であっても、方針として全テナントに一律の終了通知を出すこと自体は可能です。ただし借主側は「本当に建て替えるのか」を問題にしてきます。定期借家である以上、正当事由の立証は不要ですが、説明のない一律通知は交渉の空気を悪くし、結果として明渡しが長引くことがあります。
次に結ぶ契約の設計：中途解約条項と違約金条項
ここまでの内容は、裏返せば「契約時にどう設計しておけばよかったか」という話でもあります。これから定期借家を結ぶ、または再契約するオーナーの方は、次の点を検討してください。
貸主側の中途解約条項を入れるべきか
建替えや売却の可能性がある物件では、貸主からの中途解約条項を入れておく意味があります。もっとも、この種の条項は借主の不利益が大きく、交渉で拒まれるか賃料水準の引下げを求められるのが通常です。行使の場面で有効性を争われることもあるため、「入れておけば途中で切れる」とは考えないほうが安全です。
現実的には、建替え時期がある程度見えているなら、その時期から逆算して契約期間そのものを短く設定する（2年・3年で区切って再契約を重ねる）ほうが、中途解約条項に頼るより確実です。
借主側の中途解約条項と違約金の設計
事業用の定期借家では、借主から中途解約条項の付与を求められることがよくあります。オーナーとしては、これを無条件で認めるのではなく、違約金や予告期間とセットで設計するのが実務です。
- 予告期間：事業用では6ヶ月前予告とする例が多く見られます。次の募集に要する期間から逆算します。
- 違約金：残存期間の賃料相当額全額とすると過大になりやすいため、賃料の数ヶ月分といった水準で定める例が一般的です。過大な違約金条項は、争われた場合に一部が制限されることがあります。
- 優遇分の返還：フリーレント（一定期間の賃料免除）や内装協力金を提供した場合、早期解約時にその優遇分を精算して返還してもらう建て付けにします。
実務の交渉では、たとえば長期の契約で、当初の一定年数より前に解約された場合にはフリーレント等で優遇した差額分を発生させるという組み立てがよく用いられます。借主には「早く出るなら優遇分は返す」という納得しやすい構造であり、オーナーには短期解約の抑止と損失回収を兼ねられます。敷金の額を含め、周辺相場と比べて不相当に重くないかという観点で折り合いをつけるのが、まとまりやすい進め方です。
なお居住用（200㎡未満）では、借主の法定中途解約権を奪う特約は無効ですので、違約金を定めても38条7項に該当する解約に重い負担を課すことはできないと考えておくべきです。
満了しても出ていかない場合の禁じ手
鍵交換・荷物の撤去・無断立入りは違法です
期間が満了したのに借主が退去しない、賃料が滞っている——そうした状況でも、貸主が自分の判断で鍵を交換する、室内の荷物を運び出す、借主に無断で立ち入るといった行為は違法（自力救済の禁止）です。契約書に「賃料を2ヶ月滞納したときは貸主は無催告で施錠できる」といった条項があっても、その条項自体が無効と判断されることがあります。
実行してしまうと、住居侵入罪・器物損壊罪などの刑事責任や、借主からの損害賠償請求といった民事責任を問われるおそれがあります。オーナー側が加害者になれば、本来請求できたはずの未払賃料や明渡しの主張まで弱くなります。明渡しは、必ず交渉または法的手続（明渡訴訟・強制執行）で進めてください。手続の全体像は貸主・地主のための立退き・明渡し総合ガイドにまとめています。
よくある質問
Q. 契約書に中途解約条項がありません。貸主から解約する方法は本当にないのですか。
A. 一方的に解約する方法は原則としてありません。残る手段は、借主との合意解約の交渉か、期間満了を待つことです。ただし、借主に賃料滞納や用法違反など契約違反があり、信頼関係が破壊されたと評価できる場合には、債務不履行を理由とする解除が可能なことがあります。これは中途解約とは別の話です。滞納を理由とする解除の考え方は家賃滞納で立ち退かせる方法をご覧ください。
Q. 借主が「転勤になった」と言って1ヶ月で出ていくと言っています。止められますか。
A. 居住用で床面積200㎡未満であれば、借地借家法38条7項の要件を満たす限り貸主が止めることはできません。契約に「中途解約不可」と書いてあっても同じです。実務上は、転勤の事実を示す資料（辞令等）の提示を求めたうえで、明渡し日と原状回復の範囲を早めに確定させ、次の募集に切り替えるのが合理的です。
Q. 終了通知を出し忘れたまま満了日を過ぎてしまいました。契約は普通借家になりますか。
A. 定期借家が普通借家に変わるわけではありません。ただし通知をしていない間は、期間満了による終了を借主に対抗できません。通知を出せばその日から6ヶ月の経過で終了を主張できるとされていますので、気づいた時点ですぐに配達証明付き内容証明で通知してください。放置した期間の分だけ明渡しが遅れます。
Q. 「再契約可」で募集していますが、断ることはできますか。
A. 再契約は新しい契約の締結ですから、貸主に締結義務はないのが原則です。もっとも、募集資料や担当者の説明によって借主が強い期待を抱いていた場合、争いになることはあります。断る可能性があるのであれば、募集段階から「再契約を保証するものではない」旨を明示しておくのが安全です。
Q. 借主から「定期借家でも立退料を払え」と言われています。払う必要がありますか。
A. 期間満了による終了であれば、定期借家では正当事由が不要ですから、立退料の支払義務が当然に生じるわけではありません。一方、貸主都合で期間の途中に明け渡してもらう合意解約の場面では、実質的に立退料に相当する金銭の提示が必要になるのが通常です。相手方がどう主張してくるかは、賃借人側から見た定期借家の立退きが参考になります。
まとめ：定期借家は「満了で強く、期間中は弱い」
定期借家をめぐるオーナー側の判断は、次の順序で整理すると迷いません。
- 契約書を開き、中途解約条項があるかを確認する。なければ期間中に一方的に終わらせる方法はありません。
- 満了日を確認し、1年前〜6ヶ月前の終了通知を出したか（出す予定か）を確認する。過ぎていれば直ちに通知する。
- 満了まで待てないのであれば、期限・予算上限・代替案を固めたうえで合意解約の交渉に入る。
- 募集資料と契約書の「再契約」の書き方を点検し、期待を生む表現を留保付きに改める。
- 次に結ぶ契約では、期間の長さ・中途解約条項・違約金・フリーレントの精算をセットで設計する。
立退き・明渡し全般の手順は立ち退き・明渡しの解決ハブに、貸主側の実務の全体像は貸主・地主のための総合ガイドにまとめています。
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監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣良浩
大阪弁護士会所属。弁護士法人ブライト代表。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」コンセプトを提唱し、中小企業・個人の法律問題に対応。
