特集｜2026年マンション再生法と立退き 第16回／全16回
2026年4月1日施行の改正区分所有法と『マンションの再生等の円滑化に関する法律』にもとづく「賃貸借の終了請求」と補償金を、賃借人（テナント・入居者）の立場から全16回にわたって解説する特集です。
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この記事でわかること（結論）
- 賃貸借は終了請求から6か月で終了します（マンションの再生等の円滑化に関する法律122条2項）
- そのかわり補償金が支払われ、提供を受けるまでは明渡しを拒めます（区分所有法64条の2第3項・5項）
- 借地借家法28条の正当事由・立退料の枠組みは、この終了請求には直接適用されないと解されます
- 2026年4月1日施行の新しい制度で、裁判例はまだ存在しません
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法 | マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律 |
| 施行日 | 2026年4月1日 |
| 賃貸借の終了 | 終了請求から6か月の経過 |
| 明渡し | 補償金の提供を受けるまで拒める |
マンションの売却・取壊しで賃貸借の終了請求を受けたとき、契約が「定期借家」かどうかで補償金の額が変わります。 しかも、減る方向に変わります。
この記事では、その理由と、契約書のどこを確認すべきかを整理します。
1. まず「自分の契約は定期借家か」を確認してください
定期借家（定期建物賃貸借）は、更新がなく、期間の満了によって確定的に終了する契約です。普通の賃貸借（普通借家）とは、次の点が違います。
| 普通借家 | 定期借家 | |
|---|---|---|
| 更新 | あるのが原則 | ない |
| 期間満了時 | 正当事由がなければ終了させられない | 期間満了で終了する |
| 立退料 | 問題になる | 原則として問題にならない |
契約書のどこを見るか
- 契約書の表題に「定期建物賃貸借契約書」とあるか
- 「本契約は更新がなく、期間の満了により終了する」旨の特約があるか
- 契約時に、その旨を記載した書面（または電磁的方法）による事前説明を受けたか
- 契約が公正証書等の書面によっているか
事業用の店舗・事務所では、定期借家が広く使われています。「更新してきたから普通借家だろう」と思い込まず、契約書を確認してください。 定期借家では、更新ではなく「再契約」という形をとります。
2. なぜ補償金が減るのか
考え方はシンプルです。
定期借家は、もともと期間が来れば出ていくことが決まっている契約です。 期間満了で退去する場合、補償金は出ません。自分の負担で次の物件を探すことになります。
とすると、期間満了が近づいている定期借家の借主に対して、普通借家と同じだけの補償をするのは、「本来もらえなかったはずのもの」を渡すことになる——という整理です。
法務省が2026年3月27日に公表した調査研究報告書は、この考え方に沿って、定期借家について独立の章を設けています。
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3. 家賃差額の補償期間が「残存期間まで」に縮む
普通借家では、家賃差額の補償年数は用対連基準細則の別表第5によります。
| 従前の建物との家賃差 | 年数 |
|---|---|
| 3.0倍超 | 4年 |
| 2.0倍超 3.0倍以下 | 3年 |
| 2.0倍以下 | 2年 |
報告書は、定期借家についてこう述べています。
そもそも定期借家期間の満了によって退去を求められた場合には、何ら補償金なく退去し、新たな貸室に新規賃貸条件で入居しなければならないのであるから、（中略）一律に用対連基準細則別表第5の家賃差額補償年数を適用するのではなく、賃貸借終了請求があった日から6か月が経過した日（賃貸借終了請求による賃貸借契約終了日）から定期借家契約の満了日までの期間が用対連基準細則別表第5の家賃差額年数より短い場合には、当該期間を家賃差額補償期間とすべきである。
つまり、こうなります。
家賃差額の補償期間 ＝ 「賃貸借の終了日（請求から6か月後）から、定期借家の満了日まで」と「別表第5の年数」の、短いほう
たとえば、賃貸借の終了日の時点で定期借家の残りが8か月しかなければ、家賃差額の補償は8か月分ということになります（別表第5では2年以上でも）。
さらに短縮される場合があります
報告書は、普通借家と同様の考え方を定期借家にも及ぼしています。
建替えの必要性が類型的に高い場合として定められている改正区分所有法第62条第2項所定の客観的緩和事由に該当する事由がある場合については、（中略）一定程度短縮した期間（目安として1年程度とすることも考えられる。）をもって家賃差額補償期間とすることも許容されると考えられる。
客観的緩和事由とは、耐震性不足・防火性不足・外壁等の剝落のおそれ・配管設備の劣化・バリアフリー不適合の5つです（区分所有法62条2項）。要除却等認定を受けた建物は、基本的にこれに該当するものとして扱われることになると報告書は述べています。
「期間が過ぎたまま住み続けている」場合は要注意
見落としやすい点です。報告書はこう述べています。
なお、定期借家契約に定められた期間が経過している場合には、再契約せずに漫然と占有と賃料支払が継続していても、家賃差額補償期間の認定上は、定期借家契約は終了しているものとして扱うべきである。
定期借家の期間が満了しているのに、再契約をしないまま賃料を払い続けている——という状態は、実務では珍しくありません。この場合、家賃差額補償の算定上は不利に扱われる可能性があるということです。
再契約の書面が交わされているかどうかを、必ず確認してください。
4. 内装・造作の補償も残存年数で切られます
内装工作物の補償は、再調達価格に経過年数に応じた目減りを反映させるという計算になります（→「補償金はいくらになるのか」）。
この計算で使う「耐用年数」について、報告書は定期借家の場合の修正を示しています。
定期借家契約に基づき入居している場合の、借家人が建物に付加した資産に対する補償について、（中略）もともと定期借家の終了によって借家権者が自ら負担することを予定されていることから、普通借家と定期借家を区別していない用対連基準をそのまま適用した場合、定期借家の期間満了が早い場合においては補償額が過大になる可能性がある。
具体的には、（中略）各資産の独立したものとして把握する耐用年数（N）を「定期借家期間」とし、残存耐用年数（N−n）を「定期借家締結時の定期借家満了日までの年数」とし、残価率20％についても不要とすべきと考えられる。
かみくだくと、こうなります。
| 普通借家 | 定期借家（報告書の考え方） | |
|---|---|---|
| 耐用年数（N） | 資産ごとの標準耐用年数 | 定期借家の契約期間 |
| 残存年数（N−n） | 標準耐用年数の残り | 満了日までの年数 |
| 残価率20% | あり | なし |
定期借家の期間が短いほど、内装の補償は薄くなるという設計です。3年契約で高額な内装を入れた場合、耐用年数が3年として扱われれば、残存価値はすぐにゼロに近づきます。
事業用テナントで内装投資が大きい場合、ここが最大の影響点になり得ます。
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5. 営業補償も期間で切られます
報告書は、営業補償についても同じ発想を示しています。
営業補償のうち定期借家の期限までの期間を超えて補償する考え方になるもの（営業補償のうちの営業休止補償の期間など、例えば賃貸借終了請求に基づく明渡日からの営業休止期間15日間の前に定期借家期間満了日が到来するケースなど）については定期借家の満了日までに期間を縮減すべきである。
営業休止補償は15日程度が出発点とされていますが（→「事業用テナントの場合」）、定期借家の満了日がそれより早く来るなら、そこまでに縮められるということです。
6. これは「決まったルール」ではありません
ここまで紹介した内容は、いずれも法務省の委託を受けた調査研究報告書の見解です。
- 法令ではありません。
- 裁判所を拘束するものでもありません。
- 報告書自身が「今後、実務や裁判例の積み重ねを経て、より具体的かつ妥当な算定基準に繋がっていくことを期待する」と述べています。
条文（区分所有法64条の2第3項）が定めているのは「賃貸借の終了により通常生ずる損失」だけであり、普通借家と定期借家を区別する文言はありません。 用対連基準自体も両者を区別していません。
したがって、「定期借家だからここまで減額する」という提示に対して、争う余地がないわけではありません。 たとえば、
- 実際には再契約が繰り返され、更新に近い運用がされてきた
- 内装投資の前提として、契約が継続することが当事者間で了解されていた
- 期間満了が近いとしても、再契約されていた蓋然性が高い
といった事情があるなら、それを具体的に主張していくことになります。その主張には、再契約の履歴や、内装投資に至る経緯の資料が必要です。
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7. 定期借家の方が有利になる場面はあるか
正直に書きます。この制度において、定期借家であることが借主に有利に働く場面は考えにくいのが実情です。
ただし、次の2点は押さえておいてください。
- 6か月ルールは同じです。 定期借家でも、終了請求から6か月の経過で賃貸借は終了します（再生円滑化法122条2項）。
- 明渡しを拒む権利も同じです。 補償金の提供を受けるまで明渡しを拒めます（区分所有法64条の2第5項）。金額が薄くなるだけで、権利の構造は変わりません。
8. 確認すべきことのまとめ
- 契約が定期借家かどうか（表題・特約・事前説明書面・公正証書等）
- 契約期間の満了日はいつか
- 賃貸借の終了日（請求から6か月後）と満了日の、どちらが先に来るか
- 再契約の履歴があるか（何度、どのような条件で再契約してきたか）
- 期間が満了したまま再契約せずに継続していないか
- 内装工事をいつ、いくらで行ったか（契約期間との関係を整理する）
- 要除却等認定を受けた建物か（客観的緩和事由による短縮の余地）
定期借家であることが判明したら、早い段階で専門家に相談してください。 提示された金額の前提に「定期借家だから」という減額が含まれているかどうかを確認する必要があります。
本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 また、本記事で紹介した算定の考え方は法務省の調査研究報告書の見解であり、法令ではなく、2026年4月1日施行の制度について確立した裁判例もまだ存在しません。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。
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監修者情報
監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩
大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。
弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。
