家賃滞納で強制退去させる手順と費用｜違法な追い出しとの境界

「もう半年近く家賃が入っていない」「催促しても返事がなく、部屋にいる気配だけはある」——賃貸物件を持つオーナー・貸主の方から、最も多くいただくご相談のひとつが家賃滞納です。滞納報告を見るたびに、鍵を替えてしまいたい、荷物を運び出して部屋を空けてしまいたい、という気持ちになるのは自然なことだと思います。

しかし、結論から申し上げます。滞納した入居者に出ていってもらう方法は、法律上「督促 → 契約解除 → 明渡し訴訟 → 強制執行」という一本道しかありません。この道を外れて自分の手で追い出そうとすると、家賃を回収するどころか、オーナーの側が損害賠償を請求される立場に回ってしまうことがあります。

この記事では、大阪・関西の賃貸オーナー・貸主・地主の方に向けて、適法に退去させる手順、各段階の期間と費用の性質、そして「ここから先は違法」という境界線を、弁護士が実務の視点から整理します。

「強制退去」という手続は、法律上は存在しない

まず前提を押さえておきます。「強制退去」という言葉は報道や不動産業界の通称であり、法律上の用語ではありません。これに対応する正式な手続は「建物明渡しの強制執行」です。そして、この強制執行を実際に行うのは裁判所の執行官であって、オーナーでも管理会社でもありません。

さらに重要なのは、強制執行を申し立てるには「債務名義」と呼ばれる公的な文書が必要だという点です。債務名義とは、確定した判決、仮執行宣言の付いた判決、裁判上の和解調書、調停調書などを指します。つまり、訴訟か、裁判所での和解・調停を経なければ、強制執行にはたどり着けません。

「家賃を払っていないのだから出ていって当然だ」という感覚は、道義的にはまったくそのとおりです。ただ法律は、その理屈が正しいかどうかを判断する役割を裁判所に独占させています。契約書に「滞納したら明け渡したものとみなす」と書いてあっても、その条項だけを根拠に部屋を取り戻すことはできない、と考えておくのが安全です。

この点はオーナー側の立ち退き全般に共通します。滞納以外の理由（老朽化・建替え・自己使用など）で退去を求める場面も含めた全体像は、立ち退き問題の総合案内および貸主・地主のための立ち退き総合ガイドで整理しています。

鍵交換・荷物の撤去・張り紙は「自力救済」として違法になります

法律には自力救済の禁止という原則があります。たとえ自分に正当な権利があっても、裁判所の手続を経ずに実力でその権利を実現することは、原則として許されないという考え方です。家賃滞納の場面でこれに触れやすいのが、次のような行為です。

これらを行った場合、オーナー側が負うリスクは決して小さくありません。入居者から財産的損害（処分された家財の価額）と慰謝料の賠償を求められることがありますし、態様によっては住居侵入罪・器物損壊罪といった刑事上の問題が生じることもあります。本来の明渡し訴訟でオーナー側の心証が悪くなるという不利益もあります。

契約書の条項も万能ではありません。近年、家賃保証会社の契約書にあった「無催告で契約を解除できる」「一定の場合には賃借人が明け渡したものとみなす」といった趣旨の条項について、消費者の利益を一方的に害するものとして無効とした裁判所の判断も示されています。書いてあるから使える、とは限らないということです。

弁護士の実務では ― 「相手はもう出ていったはずだ」も危ない

当事務所が扱う明渡し案件でも、この線引きは弁護士どうしで慎重に議論します。たとえば、長期間まったく車が置かれていない駐車場について「もう占有はないのだから、別の車を置いてよいのではないか」という発想が出ることがあります。

これに対しては、客観的に占有が失われていると評価できる状況であれば別だが、作為的に行えば自力救済とされるリスクがある、という指摘が入ります。オーナーの主観で「もう出ていっただろう」と判断して動くのが最も危険だ、ということです。

適法な流れは4段階 ― 期間と費用の性質を先に把握する

家賃滞納を理由に部屋を取り戻すまでの流れは、次の4段階に整理できます。段階ごとに「やること」「期間の目安」「費用の性質」が異なります。

段階	やること	期間の目安	費用の性質
①督促・催告	電話・書面での支払催促。一定期間続いたら内容証明郵便で「期限を切った催告」を行う	1〜2ヶ月	郵便実費が中心。弁護士名義で出す場合は依頼費用が発生します
②契約解除	催告期間内に支払がなければ解除の意思表示。保証会社・連帯保証人へも通知	数日〜2週間	書面の作成・郵送費。金額としては最も小さい段階です
③明渡し訴訟	訴状提出→口頭弁論→判決または和解。未払賃料・賃料相当損害金も同時に請求	提訴から3〜6ヶ月程度（相手が争えばさらに長期化することがあります）	収入印紙・郵便切手などの裁判所に納める実費＋弁護士費用
④強制執行	執行文の付与→執行申立て→執行官による明渡しの催告→断行（解錠・搬出）	申立てから1〜2ヶ月程度	執行官への予納金、運送・保管・処分の費用を申立てた側がいったん立て替えます

滞納が始まってから部屋が戻ってくるまで、争いがなくてもおおむね半年前後、相手が争えば1年近くかかることも珍しくありません。着手が3ヶ月遅れれば、その3ヶ月分の家賃がそのまま回収困難な滞納として上乗せされます。「もう少し様子を見よう」という判断が、最終的な損失を最も大きくする要因になりやすいのが、この分野の特徴です。

各段階でオーナーがやるべきこと

①督促 ― 「記録に残る督促」に切り替える

最初のうちは電話や訪問での催促でかまいませんが、いつ・誰に・どのような方法で・何を伝え、相手が何と答えたかを必ず記録に残してください。この記録は、後の訴訟で「信頼関係が破壊されている」ことを説明する材料になります。

滞納が一定期間続いたら、内容証明郵便に切り替えます。ここでのポイントは、単に「払ってください」ではなく、「◯月◯日までにお支払いいただけない場合は、賃貸借契約を解除します」と相当な期間を定めて催告することです。この催告は、後に契約を解除するための法律上の要件になります。

弁護士名義の通知に切り替えることで、相手の対応が変わることもあります。当事務所が扱った案件でも、オーナーからのLINEを既読無視し続けていた元入居者が、弁護士名義の内容証明が届いた途端に連絡をよこし、交渉のテーブルについたという例があります。

②契約解除 ― 「誰が誰に対して解除するのか」を確認する

催告期間が過ぎても支払がなければ、解除の意思表示を行います。解除は相手に到達して初めて効力が生じますので、到達の記録が残る方法で行うことが重要です。

見落とされやすいのが、解除する権利を持っているのは誰か、解除の通知を受け取るべきなのは誰かという点です。オーナーが物件を相続で取得している場合、賃貸人としての地位を誰が承継したのかを登記も含めて整理しておかないと、訴訟で裁判官から確認を求められることがあります。

逆に、入居者が亡くなっている場合は、賃借権も相続の対象になります。この場合、解除の通知も明渡しの請求も相続人全員に対して行う必要があり、その前提として戸籍を追う相続人調査が欠かせません。この調査に1〜2ヶ月を要することもありますので、早めの着手が結果的に全体を短縮します。

③明渡し訴訟 ― 何を主位的な請求にするか

交渉で解決しない場合は、建物明渡請求訴訟を提起します。この訴訟では、建物の明渡しと、未払賃料および明渡し完了までの賃料相当損害金を一つの訴訟でまとめて請求できます。

実務的な判断のポイントは、請求の法律構成です。オーナーは建物の所有者でもあるため、「所有権に基づく明渡請求」と「賃貸借契約の終了に基づく明渡請求」の両方が考えられますが、賃貸借契約があった事案では契約終了に基づく請求を主位的に、所有権に基づく請求を予備的に構成するのが一般的です。当事務所でも、相手方から届いた通知の内容を踏まえてこの順序を組み替えた例があります。

古い物件で問題になりやすいのが建物の特定です。登記簿上の建物と現に建っている建物の表示がずれていると、勝訴しても強制執行の段階で対象建物を確定できず、手続が止まるおそれがあります。増改築を重ねた物件や古い長屋では、提訴前に登記と現況の対応関係を確認しておくことをおすすめします。

訴訟の具体的な進み方や必要書類については、明渡し訴訟と強制執行の流れで詳しく解説しています。

④強制執行 ― 執行官による「催告」と「断行」

判決が確定するか、仮執行宣言が付されたら、執行文の付与を受けて強制執行を申し立てます。強制執行は次の2回に分けて現地で行われます。

• 明渡しの催告：執行官が現地に赴き、「◯月◯日までに明け渡さなければ強制的に執行する」と告知し、公示書を貼付します
• 断行：催告からおおむね1ヶ月前後に設定される期日に、執行官が解錠し、荷物を搬出して物件を明け渡させます

この催告の段階で入居者が自主的に退去するケースは相当数あります。実際に断行まで進むのは全体の一部で、執行官の告知が事実上の最後通告として機能している面があります。

断行に至った場合、室内の残置物は執行官の手続の中で搬出・保管され、最終的に売却または廃棄されます。ここでもオーナーが勝手に処分することはできません。搬出・保管・処分の費用は、いったん申立てをしたオーナー側が立て替えることになります。

費用は「どの性質のお金か」と「回収できるか」を分けて考える

「強制退去の費用」は、性質の異なる3種類が混ざっています。分けて考えると判断しやすくなります。

• ①裁判所に納める実費：訴状に貼る収入印紙、郵便切手など
• ②執行の実費：執行官への予納金、断行日の作業員・運送・保管・処分の費用。残置物の量と物件の広さで大きく変動するのが特徴です
• ③弁護士費用：内容証明の作成、訴訟の代理、強制執行の申立てなど、依頼する範囲によって変わります

金額のブレが最も大きいのは②です。単身用のワンルームと、厨房設備が残った店舗物件とでは、搬出・処分の手間がまったく違います。ですので「強制退去には◯◯円かかる」と一律にお答えすることはできません。当事務所では、物件の状況と相手方の対応を踏まえて、段階ごとにお見積りを明示したうえで進めるようにしています。

もう一点、判決で滞納家賃の支払を命じてもらえたとしても、相手に資力がなければ現実の回収は難しいのが実情です。強制退去の手続は、第一義的には「部屋を取り戻す手続」だとお考えください。空室にして次の入居者を入れれば、そこから先の損失は止まります。この観点で見ると、早く動くことの経済的な意味がはっきりします。

家賃保証会社と連帯保証人は、訴訟より先に動かす

家賃保証会社 ― 契約書の「通知期限」を最優先で確認する

物件に家賃保証会社が付いている場合、まず行うべきは保証会社への代位弁済請求です。ここで注意していただきたいのが、保証契約に「滞納発生から◯日以内に通知すること」という期限が定められていることが多い点です。この期限を過ぎてしまうと保証の対象外とされ、本来受け取れたはずの補填が受けられなくなることがあります。滞納に気づいた時点で、真っ先に保証委託契約書を確認してください。

また、保証会社が家賃を立て替えることと、部屋を明け渡させることは別の話です。契約内容によって、明渡しまで対応するのか、賃料の補填にとどまるのかは大きく異なります。「保証会社が付いているから安心」と考えて滞納を放置し、退去手続が数ヶ月遅れるというのは実務でよく見る失敗です。

連帯保証人 ― 極度額の定めがあるかを確認する

連帯保証人への請求も並行して行います。ここで確認すべきは、個人が連帯保証人になっている場合、保証の上限額（極度額）が契約書に定められているかという点です。2020年4月に施行された改正民法により、個人が根保証（将来発生する不特定の債務を保証するもの）を行う場合、極度額の定めがなければ保証契約自体が無効とされます。古い契約書のまま自動更新を重ねている物件では、この点が問題になることがあります。

実務上、連帯保証人への請求には「支払わせる」以外の効果もあります。当事務所が扱った案件でも、本人がまったく連絡に応じないケースで、連帯保証人に対しても同時に法的手続の予告を伝えたところ、相手方本人が交渉に応じてきたという例がありました。連絡が取れない相手に対しては、接触ルートを一本に絞らないというのが実務の勘所です。

滞納が何ヶ月続けば解除できるのか（概要）

「いつまで待つべきか」も、多くいただくご質問です。結論としては、1回や2回の滞納だけで直ちに契約を解除できるとは限りません。

賃貸借契約は継続的な信頼関係を前提とする契約であるため、裁判例では、解除が認められるためには当事者間の信頼関係が破壊されたと評価できることが必要とされています。実務上は3ヶ月程度の滞納が一つの目安とされることが多いものの、これは機械的な基準ではありません。滞納に至った経緯、支払う意思や能力の有無、それまでの支払状況、督促に対する応答の有無、といった事情が総合的に考慮されます。

逆に、契約書に「1ヶ月でも滞納した場合は無催告で解除できる」と書かれていても、そのとおりに認められるとは限りません。

この「何ヶ月で解除できるか」「信頼関係の破壊とは何か」という要件については、家賃滞納で入居者を立ち退かせる方法と信頼関係破壊の判断基準で詳しく解説していますので、そちらをご覧ください。本記事では、解除できることを前提としたその後の手順に絞ってご説明しています。

実務で実際に詰まるのはここ ― 4つのつまずきポイント

相手と連絡が取れない・行方不明になっている

もっとも多いご相談です。連絡が取れないことは、訴訟を進められない理由にはなりません。所在が分からない場合でも、調査を尽くしたうえで公示送達という方法を用いれば手続を進められます。むしろ相手が争ってこない分、判決までは早く進むこともあります。

入居者が亡くなっていた

賃借権は相続されますので、相手方は相続人全員になります。誰が相続人かを戸籍で確定させる調査が必要で、ここに時間がかかります。相続人が相続放棄をした場合はさらに手続が複雑になり、相続財産清算人の選任を検討する場面もあります。

相続が絡む居座り・明渡しの問題については、相続した実家に親族が居座っている場合の明渡しでも扱っています。

残置物が大量にある・高額な設備が残っている

店舗物件では、厨房機器などの設備が残されたまま連絡が途絶えるケースがあります。この場合、強制執行で搬出・処分すると費用が跳ね上がります。

当事務所が扱った案件では、退去した元テナントが残置物を撤去せず連絡も途絶え、しかも新しいテナントとの契約日が目前に迫っている、という状況がありました。このとき取ったのは、絡み合った問題を切り分けて、オーナーにとって損失が最も大きいものから先に潰すという方針です。元テナントとの金銭精算はいったん保留にし、新テナントが残置物を買い取る形で先に処理して、新規賃貸借契約の締結を優先しました。結果として約2ヶ月で明渡しが完了し、契約の破談も避けられています。

「全部まとめて解決する」ことにこだわらず、次の入居者を入れるという最大の目的から逆算して順番を決める——費用と時間を抑えるうえで、実務で非常に効く発想です。

「口約束で借りている」と主張されている

契約書がない、あるいは契約書の名義と実際の居住者が違うという事案では、そもそも占有する権原があるのかという点が争点になります。相手方が「口頭で賃貸借契約が成立していた」と主張してくる場合、契約締結の権限が誰にあったのか、保証会社の審査通過が契約の条件だったのか、といった事情を一つずつ証拠で潰していく作業が必要になります。

よくある質問

家賃を滞納されたら、いつまで待てばよいですか？

「待つ」のではなく、滞納が発生した月のうちに記録に残る督促を始めてください。保証会社が付いている場合は、通知期限を過ぎると保証が受けられなくなることがあります。契約解除の可否という意味では3ヶ月程度が目安とされることが多いですが、「3ヶ月何もしないでよい」という意味ではありません。

強制退去までにどれくらいの期間がかかりますか？

相手が争わない場合でも、催告から明渡しの完了までおおむね半年前後を見ておくのが現実的です。相手が争えば1年近くになることもあります。相続人調査や所在調査が必要な事案では、さらに前段階で1〜2ヶ月が加わります。

鍵を交換したら、本当に違法になるのですか？

はい。家賃を滞納されている状況であっても、室内の占有は入居者にあります。鍵を交換して立ち入れなくする行為は自力救済にあたり、損害賠償を請求される原因になり得ます。「相手が悪いのだから許されるはずだ」という理屈は通りません。既に行ってしまっている場合は、対応を誤ると不利益が拡大しますので早めにご相談ください。

家賃保証会社が付いていれば、弁護士に依頼する必要はありませんか？

保証会社の契約内容によります。賃料の補填にとどまり、明渡しまでは対応しない契約も多くあります。まずは保証委託契約書で、どこまでカバーされているのかをご確認ください。

退去後に残された荷物は、勝手に処分してよいですか？

入居者が所有権を放棄する旨の書面を残している場合などを除き、勝手に処分することは避けてください。所有権は依然として元入居者にあるため、処分すると損害賠償の対象になり得ます。実務では、明渡しの合意書に残置物の所有権放棄と処分についての条項を入れておくことで、後のトラブルを防ぎます。

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