特集｜2026年マンション再生法と立退き 第6回／全16回
2026年4月1日施行の改正区分所有法と『マンションの再生等の円滑化に関する法律』にもとづく「賃貸借の終了請求」と補償金を、賃借人（テナント・入居者）の立場から全16回にわたって解説する特集です。
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この記事でわかること（結論）
- 賃貸借は終了請求から6か月で終了します（マンションの再生等の円滑化に関する法律122条2項）
- そのかわり補償金が支払われ、提供を受けるまでは明渡しを拒めます（区分所有法64条の2第3項・5項）
- 借地借家法28条の正当事由・立退料の枠組みは、この終了請求には直接適用されないと解されます
- 2026年4月1日施行の新しい制度で、裁判例はまだ存在しません
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法 | マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律 |
| 施行日 | 2026年4月1日 |
| 賃貸借の終了 | 終了請求から6か月の経過 |
| 明渡し | 補償金の提供を受けるまで拒める |
「賃貸借の終了請求」の通知を出してきたのは組合です。では、補償金も組合に請求すればよいのでしょうか。
答えは「組合にも請求できるし、大家さんにも請求できる」です。 そして、この点を知っているかどうかで、交渉の進め方が変わります。
1. 条文はこうなっている
マンションの再生等の円滑化に関する法律（以下「再生円滑化法」）122条3項は、区分所有法64条の2第3項から5項を準用しています。そのうち3項と4項が、補償金を払う人を定めています。
３ 第一項の規定による請求があつたときは、当該専有部分の区分所有者は、当該専有部分の賃借人（転借人を含む。第五項において同じ。）に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければならない。
４ 第一項の規定による請求をした者（当該専有部分の区分所有者を除く。）は、当該専有部分の区分所有者と連帯して前項の債務を弁済する責任を負う。
そして122条3項は、4項について次のような読替えを指示しています。
同条第四項中「第一項の規定による請求をした者（当該専有部分の区分所有者を除く。）」とあるのは「組合（マンションの再生等の円滑化に関する法律第百九条に規定する組合をいう。）」と（略）読み替えるものとする。
整理するとこうなります。
| 立場 | 根拠 | |
|---|---|---|
| 区分所有者（賃貸人） | 一次的な債務者 | 区分所有法64条の2第3項 |
| マンション等売却組合 | 連帯債務者 | 同4項（122条3項による読替え） |
同じ構造は、建替え等の場合（再生円滑化法15条の2第3項）と除却の場合（同163条の15第3項）にも置かれています。
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2. 「連帯債務」とはどういうことか
民法436条が定めています。
第四百三十六条 債務の目的がその性質上可分である場合において、法令の規定又は当事者の意思表示によって数人が連帯して債務を負担するときは、債権者は、その連帯債務者の一人に対し、又は同時に若しくは順次に全ての連帯債務者に対し、全部又は一部の履行を請求することができる。
賃借人から見ると、次のようになります。
- 大家さんに全額を請求してもよい
- 組合に全額を請求してもよい
- 両方に同時に請求してもよい
- どちらから受け取るかを、賃借人が選べる
- ただし、二重取りはできません（一方から全額を受け取れば、債務は消えます）
「大家さんは払えるお金がなさそうだから」「組合とは連絡が取りづらいから」といった事情に応じて、請求しやすいほうを選べるのが連帯債務のメリットです。
なお、連帯債務者の一方について生じたことは、原則として他方に影響しません。
民法第四百四十一条 第四百三十八条、第四百三十九条第一項及び前条に規定する場合を除き、連帯債務者の一人について生じた事由は、他の連帯債務者に対してその効力を生じない。（以下略）
したがって、たとえば大家さんとだけ何らかの合意をしても、それが当然に組合に及ぶとは限りません。合意をするときは、誰との間の、どこまでの合意なのかを明確にしてください。
3. なぜ「大家さんが一次的な債務者」なのか
一見すると不思議に感じるかもしれません。事業を進めているのは組合なのに、なぜ大家さんが先に立つのか。
条文の構造から考えると、次のように整理できます。
- 賃貸借契約の当事者は、あくまで大家さんと賃借人です。
- その契約が終了することで損失が生じるのだから、契約の相手方である大家さんが補償するというのが出発点になります。
- しかし、大家さんが自分で望んで終了させたわけではなく、事業のために終了させられる面があります。そこで、事業主体である組合を連帯債務者として加えた、と読めます。
実務上の含意──大家さんの立場を理解しておく
ここは交渉を考えるうえで大事な点です。
大家さんは、マンションの売却によって分配金を受け取る立場です。そして同時に、賃借人に対する補償金の一次的な債務者でもあります。つまり、補償金が高くなればなるほど、大家さんの手取りは減る構造になっています。
したがって、大家さんが補償金の額について賃借人に協力的とは限りません。大家さんと組合が、額を抑える方向で足並みをそろえる可能性は、あらかじめ想定しておくべきです。
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4. 実務上どう請求するか
① 両方に通知する
補償金についての意見や請求は、組合と大家さんの双方に、書面で行うのが基本です。
大家さんは、組合から通知が来て以降、当事者から外れたように振る舞うことがあります。しかし条文上は一次的な債務者ですから、協議の相手方として確保しておく必要があります。
② 明渡しを拒む権利との関係
区分所有法64条の2第5項は、次のように定めています。
５ 専有部分の賃借人は、第二項の規定により当該専有部分の賃貸借が終了したときであつても、前二項の規定による補償金の提供を受けるまでは、当該専有部分の明渡しを拒むことができる。
「前二項の規定による」とは、3項（区分所有者の債務）と4項（組合の連帯債務）の両方を指します。つまり、どちらから提供を受けても、明渡しを拒む権利は消えると読むのが自然です。
裏を返せば、どちらからも提供がない限り、拒む権利は残ります。
③ 供託されたときの相手方
賃貸人と賃借人の間で賃貸借の効力そのものに争いがあるようなときは、組合が「債権者を確知することができない」として供託してくることも考えられます（民法494条2項）。この場合、供託金の還付を請求する際に、賃借権が存在していたことを示す必要が出てきます。
5. 敷金・保証金は別の話です
よく混同されるので、はっきり分けておきます。
| 相手方 | 性質 | |
|---|---|---|
| 補償金 | 区分所有者（賃貸人）＋組合の連帯債務 | 賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償 |
| 敷金・保証金の返還 | 賃貸人のみ | 賃貸借契約に基づく清算 |
敷金の返還は、民法622条の2に基づく賃貸借契約上の清算であり、補償金とはまったく別の請求です。組合には請求できません。
したがって、組合との交渉で補償金がまとまっても、敷金・保証金の話は大家さんと別に決着させる必要があります。 詳しくは「敷金・保証金と原状回復」を参照してください。
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6. 賃貸人と揉めている場合
賃貸人との間で、賃料の不払いや用法違反などをめぐって争いがあることもあります。その場合、賃貸人が「賃貸借はすでに解除されている」と主張してくることも考えられます。
この主張が通ってしまうと、賃借人は補償金も明渡しを拒む権利も失います。 補償金は「賃貸借の終了により通常生ずる損失」の補償ですから、そもそも賃貸借がなかったことになれば、補償の前提が崩れるからです。
この点について、国土交通省の実務マニュアルは、次のように整理しています。
補償金支払請求権は、賃貸借が終了した時点（賃貸借終了請求があった日から6か月を経過した時点）で発生するものと考えられる。そのため、賃貸借終了請求の後6か月が経過するまでの間に当該賃貸借が別の原因で終了した場合（賃料不払解除等）には、補償金支払請求権は生じないと解される。
つまり、6か月の途中で賃貸借が解除されてしまえば、補償金は発生しないという整理です。賃貸人にとっては、解除を主張する経済的な動機がここにあります。賃料の支払を怠らないこと、用法違反を指摘されないことが、そのまま補償金を守ることにつながります。
なお、事業の手続そのものは、権利に争いがあっても止まりません。再生円滑化法142条2項は次のように定めています。
２ 売却等マンションに関する権利若しくはその敷地利用権又は売却敷地の敷地共有持分等に関して争いがある場合において、その権利の存否又は帰属が確定しないときは、当該権利が存するものとして、又は当該権利が現在の名義人（略）に属するものとして分配金取得計画を定めなければならない。
つまり、争いがあっても「権利が存するものとして」計画を定めることになっており、争いの存在自体は手続の障害になりません。「揉めている間は進まない」という前提で時間を稼ぐことはできないと考えるべきです。
7. まとめ
- 補償金の一次的な債務者は区分所有者（賃貸人）、組合は連帯債務者
- 賃借人はどちらにも全額を請求できる
- どちらから提供を受けても、明渡しを拒む権利は消える
- 敷金・保証金は賃貸人だけが相手方。補償金とは別
- 大家さんは分配金を受け取る立場でもあり、利害が一致するとは限らない
- 賃貸借の効力そのものに争いがあるなら、まずそこを固めないと補償金の話に進めない
本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 実際の請求先や請求方法は、事業の類型、契約関係、手続の進行状況によって異なります。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。
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監修者情報
監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩
大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。
弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。
