マンション立退きの補償金はいくらか｜営業補償・内装補償・借家人補償の算定項目

補償の柱	中心的な変数	裏づけに要る資料
営業補償	休業期間・認定収益額・固定的経費	決算書・総勘定元帳・賃金台帳
内装工作物補償	再調達価格・経過年数	請負契約書・見積書・図面・仕様書
借家人補償	新旧賃料の差額・補償年数	賃貸借契約書・周辺の募集賃料
動産移転料	什器の数量・運搬単価	什器一覧・引越見積
移転雑費	仲介手数料・一時金・登記費用	移転先の条件・各種見積

マンションの売却・取壊しにともなって賃貸借の終了請求を受けたとき、賃借人がいちばん知りたいのは「いくらもらえるのか」でしょう。

先に率直に申し上げます。この記事では「相場は○○万円」という書き方をしません。 理由は最後に説明しますが、ひとことで言えば、そう書けるだけの根拠がないからです。

そのかわり、この記事では「どの項目が計算に入るのか」を、条文にさかのぼって具体的に整理します。金額は結局のところ、どの項目を、どんな資料で、どれだけ裏づけられるかで決まるからです。

1. 条文が定めているのは「通常生ずる損失」だけ

補償金の根拠は、マンションの再生等の円滑化に関する法律（以下「再生円滑化法」）122条3項が準用する区分所有法64条の2第3項です。

３　第一項の規定による請求があつたときは、当該専有部分の区分所有者は、当該専有部分の賃借人（転借人を含む。第五項において同じ。）に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければならない。

条文が言っているのは、これだけです。計算方法を定めた政令や省令は置かれていません。

では何を手がかりに計算するのか。ここで登場するのが、同じ再生円滑化法の中にある別の規定です。

2. ただし「用対連基準と同水準」という指針が示されました

計算方法の政省令はありませんが、何を基準にするかについては、公的な指針が出ています。

法制審議会が法務大臣に答申した「区分所有法制の見直しに関する要綱」は、この補償金について、公共用地の取得に伴う損失補償基準（昭和37年10月12日用地対策連絡会決定。以下「用対連基準」）における借家人等が受ける補償（いわゆる通損補償）と同水準とすることを想定しているとしています。

これを受けて、国土交通省が2026年3月に公表した実務マニュアルも、次のように述べています。

「賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金」は、基本的には、公共用地の取得に伴う損失補償基準（用対連基準）において賃借人等が受ける補償と同水準とすることが想定されているが、公共用地の取得の場合との異同を踏まえてその金額が算定される必要がある。
（国土交通省「マンション等売却実務マニュアル」令和8年3月）

さらに法務省は、2026年3月27日付で「区分所有法の賃貸借終了請求等に伴う補償金の算定方法等に関する調査研究報告書」（公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会）を公表しました。96頁にわたって、用対連基準を賃貸借終了請求の場面にどう適用すべきかを項目ごとに検討したものです。

したがって、現時点での実務の出発点は「用対連基準」です。 以下では、この報告書が示した考え方も紹介します。

ただし注意してください。報告書は法令ではありません。 裁判所を拘束するものでもなく、報告書自身も「今後、実務や裁判例の積み重ねを経て、より具体的かつ妥当な算定基準に繋がっていくことを期待する」と述べています。

3. 法律の中にある「ものさし」──施行令32条と施行規則67条

再生円滑化法は、権利消滅期日に権利を失う人が明渡しによって受ける損失について、計算方法を政令・省令に委ねています。

• 法143条3項：「前条第一項第五号の額は、第百五十五条の規定による売却等マンション若しくはその敷地又は売却敷地の明渡しにより同号に掲げる者が通常受ける損失として政令で定める額とする。」
• 施行令32条：「法第百四十三条第三項の政令で定める額は、移転料、営業上の損失その他国土交通省令で定める損失について、国土交通省令で定めるところにより計算した額とする。」
• 施行規則67条：具体的な項目を列挙

ここは正確に押さえてください

この規定は、法155条による明渡しの損失についてのものです。そして155条本文は、

売却等マンション若しくはその敷地又は売却敷地を占有している者（売却等マンションの借家権を有する者及び使用貸借による権利を有する者を除く。）は、権利消滅期日（中略）までに、組合に（中略）明け渡さなければならない。

と定めて、借家権者を明渡義務者から除外しています。したがって、施行規則67条は賃借人の補償金に直接適用されるわけではありません。

もっとも、同じ法律の中の、同じ事業による、同じような損失についての法定の物差しです。「通常生ずる損失」に何が含まれるかという項目の一覧として、条文レベルで最も参考になります。

整理すると、こうなります。

• 項目の一覧 → 施行規則67条2項（法令に書かれている）
• 各項目の金額の出し方 → 用対連基準（法制審要綱・国交省マニュアルが「同水準を想定」とする）

4. 施行規則67条2項が掲げる7つの項目

条文の項目を、平たい言葉に置き換えながら見ていきます。

1号　移転料

売却等マンション若しくはその敷地又は売却敷地に物件があるときは、その物件の移転料（物件を通常妥当と認められる移転先に、通常妥当と認められる移転方法によって移転するのに要する費用をいう。（略））

什器、OA機器、商品、家具などを新しい場所に運ぶ費用です。「通常妥当と認められる」という限定が2回入っている点に注意してください。特別に高価な運搬方法をとっても、その差額まで出るとは限りません。

2号　移せないものは「正常な取引価格」

前号の場合において、物件を移転することが著しく困難であるとき若しくは物件を移転することによって従来利用していた目的に供することが著しく困難となるとき又は移転料が移転しなければならない物件に相当するものを取得するのに要する価格を超えるときは、その物件の正常な取引価格

内装や造作の補償は、実務上ここに位置づけられます。 店舗や事務所の内装工事は、取り外して別の場所に移設することが通常できません。そこで、移転料ではなく「正常な取引価格」で評価する、という考え方です。

具体的には、いま同じものを作るとしたらいくらかかるか（再調達原価）に、経過年数に応じた減価を反映させるという計算になるのが一般的です。したがって、

• 内装工事の請負契約書・見積書・図面・仕様書
• 工事の完了時期（新しいほど残存価値が大きくなります）

がそのまま金額に直結します。

3号　営業をやめざるを得ない場合（営業廃止）

営業の継続が通常不能となるものと認められるときは、次に掲げる額
イ　独立した資産として取引される慣習のある営業の権利その他の営業に関する無形の資産については、その正常な取引価格
ロ　機械器具、商品、仕掛品等の売却損その他資産に関して通常生ずる損失額
ハ　従業員を解雇するため必要となる解雇予告手当（略）相当額、転業が相当であり、かつ、従業員を継続して雇用する必要があるものと認められる場合における転業に通常必要とする期間中の休業手当（略）相当額その他労働に関して通常生ずる損失額
ニ　転業に通常必要とする期間中の従前の収益（略）相当額

4号　一時的に休業する場合（営業休止）

営業の全部又は一部を通常一時休止する必要があるものと認められるときは、次に掲げる額
イ　休業を通常必要とする期間中の営業用資産に対する公租公課その他の当該期間中においても発生する固定的な経費及び従業員に対する休業手当相当額
ロ　休業を通常必要とする期間中の収益の減少額
ハ　休業することにより、又は営業を行う場所を変更することにより、一時的に顧客を喪失することによって通常生ずる損失額（ロに掲げるものを除く。）
ニ　営業を行う場所の移転に伴う輸送の際における商品、仕掛品等の減損、移転広告費その他移転に伴い通常生ずる損失額

店舗・事務所の場合、この4号（営業休止）が基本線になることが多いと考えられます。

ここで決定的に重要なのが、「休業を通常必要とする期間」をどれだけ見るかです。この期間が2倍になれば、イとロの金額もおおむね2倍になります。移転先の選定、内装工事、引っ越しにどれだけかかるのかを、見積書などで具体的に裏づけられるかどうかが勝負どころになります。

5号　仮営業所を使う場合

営業を休止することなく仮営業所において営業を継続することが通常必要かつ相当であるものと認められるときは、次に掲げる額
イ　仮営業所を新たに確保し、かつ、使用するのに通常要する費用
ロ　仮営業所における営業であることによる収益の減少額
ハ　営業を行う場所を変更することにより、一時的に顧客を喪失することによって通常生ずる損失額（ロに掲げるものを除く。）
ニ　前号ニに掲げる額

6号　規模を縮小せざるを得ない場合

営業の規模を通常縮小しなければならないものと認められるときは、次に掲げる額
イ　第三号ロ及びハに掲げる額（営業の規模の縮小に伴い通常生ずるものに限る。）
ロ　営業の規模の縮小に伴い経営効率が客観的に低下するものと認められるときは、これにより通常生ずる損失額

7号　そのほか通常受ける損失

前各号に掲げるもののほか、マンション等売却事業の実施により権利を有する者が通常受ける損失額

いわゆる「借家人補償」（新しい借り先の賃料が上がる分の補償）は、実務上ここに位置づけられます。 また、次のような費用も、この号で拾うべき項目として主張していくことになります。

• 仲介手数料
• 礼金・保証金など一時金の負担
• 本店移転登記の費用
• 名刺・封筒・ウェブサイトの住所変更の費用
• 移転先を探すための調査費用

この7号は「その他」の受け皿です。積み残しが出やすい項目でもあるので、思いつく費用を漏れなく洗い出しておくことが重要です。

5. 3つの柱に整理すると

実務でよく使われる分類に置き換えると、次のようになります。

実務上の呼び方	対応する施行規則67条2項の号	主な変数
営業補償	3号〜6号（店舗・事務所では4号の営業休止が基本線）	認定される収益額、固定的経費、休業期間、顧客喪失の補償月数
内装工作物補償	1号・2号	再調達原価、経過年数（現価率）
借家人補償	7号	新しい賃料と従前賃料の差額、補償の期間
動産移転料	1号	数量、運搬・据付の単価
移転雑費	7号	仲介手数料、一時金、登記費用など

金額の大きさで言えば、事業用テナントでは営業補償と内装工作物補償、住宅では借家人補償（家賃差額）と移転費用が中心になるのが通例です。

6. 法務省報告書が示した具体的な考え方

ここからは、法務省が公表した調査研究報告書（2026年3月27日）が、項目ごとにどう整理したかを紹介します。繰り返しますが、これは法令ではなく、裁判所を拘束するものでもありません。 それでも、実務の出発点になる可能性が高いので、知っておく意味があります。

① 内装・造作の補償──「再築費」として算定する

報告書は、借家人が建物に付加した資産について、建物に付合するかどうかにかかわらず独立の工作物として扱い、用対連基準細則の「機械設備の移転料」の算定方式を用いて「再築費」として算定するのが相当としています。

再築費 ＝ 現在価額（再調達価格 × 現価率）＋ 運用益損失額 ＋ 解体処分費 － 売却価額

要するに、「いま同じものを作ったらいくらか」に、経過年数に応じた目減りを反映させるということです。したがって金額を決めるのは、

1. いくらかけたのか（再調達価格の基礎）
2. いつ施工したのか（経過年数）
3. 耐用年数を何年とみるか

の3点です。請負契約書・見積書・図面・仕様書・完了時期の資料がなければ、この計算はできません。

② 家賃差額の補償──年数表がある

用対連基準細則の別表第5が、家賃差額を何年分補償するかを定めています。

従前の建物との家賃差	年数
3.0倍超	4年
2.0倍超 3.0倍以下	3年
2.0倍以下	2年

計算式は「（標準家賃−現在家賃）× 12 × 補償年数」です。

ただし、報告書はこの年数を短縮する方向の考え方を示しています。

建替えの必要性が類型的に高い場合として定められている改正区分所有法第62条第2項所定の客観的緩和事由に該当する事由がある場合については、別表第5記載の「従前の建物との家賃差」にかかわらず、別表第5記載の年数の下限である2年をより短縮した期間（目安として1年程度とすることが考えられる。）をもって家賃差額補償期間とすることも許容されると考えられる。

客観的緩和事由とは、耐震性不足・防火性不足・外壁等の剝落のおそれ・配管設備の劣化・バリアフリー不適合の5つです（区分所有法62条2項）。要除却等認定を受けた建物は、基本的にこれに該当するものとして扱われることになると報告書は述べています。

つまり、老朽化を理由に決議されたマンションでは、家賃差額の補償期間が1年程度まで短くなる可能性があるということです。

なお、借家人補償には家賃差額のほかに「一時金の補償」があります（礼金・敷金など、新たに借りるための一時金）。こちらも忘れずに主張すべき項目です。

③ 一律の減額補正は「困難」とされました

「老朽化した建物なのだから補償も減らすべきだ」という考え方について、報告書は否定的です。

用対連基準で算定される借家人に対する通損補償は、明渡しに伴う補償が中心で、建物の老朽化を考慮した基準とはなっていない（造作・内装等の物的経年減価によるものを除く）。（中略）建物の老朽化の程度又は客観的緩和事由の有無やその内容等については、（中略）用対連基準により算出される額に一律の減価を設けることは困難と考えられる。

研究会には、客観的緩和事由の内容に応じて6割・7割に減額すべきという意見もあったようですが、採用されていません。「老朽化しているから」を理由にした一律の減額には、反論の根拠があります。

（逆に、老朽化していない建物の売却だからといって増額補正することも妥当でない、とされています。）

④ 営業休止期間は「15日程度」が出発点とされました

事業用テナントにとって、これがいちばん重い部分です。報告書は次のように述べています。

上記の工程表のとおり営業休止期間は15日程度が補償実務として多い（又は、大半である）。また、営業休止期間が争点となった収用裁決事例は、15日（0.5ヵ月）の裁決事例が多い。
区分所有建物における借家人は、戸割店舗が多く、大規模な設備等はないと考えられることから、営業休止期間は当該15日間に行うことができると考えられ、（中略）上記の日数を考慮すれば足りると考えられる。

閉店準備3日、動産整理・梱包4日、運搬3日、荷下ろし・荷解き3日、店内配置4日、開店準備4日——これらが一部重なって合計15日、という工程が想定されています。

注意してください。これは「移転先の内装工事が終わっている」ことを前提にした日数です。 実際には、移転先を探し、契約し、内装を設計・発注・施工する期間が先に必要です。その期間をどう扱うかで金額は大きく変わります。

したがって、15日を出発点として提示された場合に、それを超える期間が必要だと主張するには、工程表・見積書・許認可手続の所要期間といった具体的な裏づけが不可欠ということになります（→「事業用テナントの場合」）。

⑤ 営業廃止・営業規模縮小の補償は「限定的」

報告書は、施行規則67条2項3号の営業廃止補償について「問題となる場面は限定的」、6号の営業規模縮小補償について「検討する必要性は低い」としています。専有部分を全部明け渡す以上、規模を縮小して営業を続けるという場面が想定されないためです。

仮営業所方式（5号）についても「必要になることは、ほとんどないものと考えられる」とされています。

つまり、事業用テナントの営業補償は、実務上ほぼ「営業休止補償」一本になるという整理です。

そして報告書は、営業休止補償の細目（固定的経費・休業手当・収益減・得意先喪失・商品減損）についても、いずれも「用対連基準と差異を設ける必要はない」と結論づけています。公共用地買収の実務がそのまま持ち込まれるということです。項目ごとの中身は「事業用テナントの場合」で詳しく整理しています。

⑥ 共用部分・敷地の看板は補償の対象外

見落としやすい論点です。

借家人が、総会の決議に基づき管理組合から使用許諾を受けて、共用部分又は敷地に屋外看板や屋外サインポール等を設置することがある。（中略）これらは管理組合から直接の使用許諾を受けて設置されるものであり、区分所有者との間の専有部分の賃貸借契約に基づくものとはいえないから、賃貸借終了に伴う補償金の対象とはならないと解される。

同じ内容が国交省のマニュアルにも書かれています。専有部分の外に設置した看板類は、この補償金では拾えないという整理です。

⑦ 契約が定期借家なら、さらに減る方向に整理されています

報告書は定期借家について独立の章を設け、家賃差額の補償期間・内装の補償・営業補償のいずれについても、定期借家の残存期間を考慮して縮減すべきという考え方を示しています。詳しくは「定期借家契約の場合」を参照してください。

⑧ 動産の移転料

報告書は、動産移転料については公共用地の場合と差を設ける必要はないとしつつ、居住用であればインターネットで引越費用の見積りを取って算定することにも合理性があるとしています。借家人が取り付けたエアコンの取外し・設置費用は動産移転料の中で考慮するのが相当、とも述べています。

7. 「いつの時点の価格か」という論点

施行規則67条3項は、次のように定めています。

３　前項各号に掲げる額は、法第百二十条第一項の公告の日の価格によって算定するものとする。

法120条1項の公告とは、組合の設立が認可されたときの公告のことです。

ただし、これも155条ルートの規定です。122条の補償金について、請求時の価格で見るのか、賃貸借が終了する時点の価格で見るのか、それとも設立認可の公告日で見るのか──条文には書かれていません。

賃料が上昇している局面では、どの時点を基準にするかで金額が変わり得ます。条文構造からは複数の考え方があり得る論点です。

手がかりになるのは、補償金の支払義務がいつ発生するかです。国土交通省のマニュアルは、次のように整理しています。

補償金支払請求権は、賃貸借が終了した時点（賃貸借終了請求があった日から６か月を経過した時点）で発生するものと考えられる。

法務省の報告書も、動産移転料について「補償金支払義務の発生時期は、賃貸借終了請求から6か月後の賃貸借契約終了時点であることからすると、実際に要する動産移転料に関する見積もりなども参考とすることができる」と述べています。現実に発生する費用の見積りを使ってよいという趣旨で、少なくとも実費項目については、古い時点の価格に固定されるわけではないと読めます。

もっとも、家賃差額の「標準家賃」をいつの時点で見るかなど、項目ごとの整理はまだ固まっていません。実務の集積を待つ必要があります。

8. 金額に納得できないときはどうするのか

都市再開発法による市街地再開発事業であれば、補償額について協議が成立しないときに、収用委員会に裁決を申請する道があります。

都市再開発法第九十七条第四項　第二項の規定による協議が成立しないときは、施行者又は損失を受けた者は、収用委員会に土地収用法第九十四条第二項の規定による補償額の裁決を申請することができる。

ところが、再生円滑化法には、これに相当する規定がありません。 法文全体を検索して確認しています。

したがって、補償金の額を争う場合には、通常の民事訴訟によることになると整理されます。ただし、これも新法施行直後の論点であり、実務がどう固まるかはまだ見えていません。

9. 税金の扱い──移転費用に充てた分は課税されないことがあります

見落とされやすい論点です。国土交通省のマニュアルは、次の措置を挙げています。

この補償金のうち、資産の移転等の費用に充てるための金額の交付を受けた場合で、その交付を受けた金額をその交付の目的に従って資産等の移転等の費用に充てたときは、その費用に充てた金額は、その者の各種所得の金額の計算上、総収入に算入しない（所得税法第44条、所得税法施行令第93条）。

補償金の全額が非課税になるわけではありません。「移転等の費用に充てるための金額」を、実際にその目的に使った場合の話です。したがって、

• 補償金の内訳を項目ごとに明確にしておくこと
• 実際に支出した領収書を保存しておくこと

が重要になります。税制は毎年変わりますので、具体的な適用は必ず税理士に確認してください。

10. なぜ「相場」を書けないのか

冒頭に戻ります。この記事で金額の相場を示さない理由は、次の3つです。

1. 条文が「通常生ずる損失」としか定めておらず、一律の計算式がない。 用対連基準という枠組みは示されましたが、単価も、内装の耐用年数も、休業期間の認定も、結局は個別に決まります。
2. 事案による差が大きすぎる。 同じ広さの部屋でも、住宅か店舗か、営業の内容、内装の投資額、賃料の水準によって、金額は桁違いに変わります。
3. 2026年4月1日施行の新しい制度であり、裁判例が存在しない。 法務省の報告書自体が、「今後、実務や裁判例の積み重ねを経て、より具体的かつ妥当な算定基準に繋がっていくことを期待する」と述べている段階です。

「マンション立退きの補償金は○○万円が相場です」といった説明を見かけたら、それが何を根拠にした数字なのかを確認してください。 借地借家法の立退料の相場と、この制度の補償金とは、性質の異なるものです（→「立退料と補償金はどう違うのか」）。

この記事でお伝えしたいのは、金額ではなく「土俵」です。 用対連基準という土俵の上で、項目ごとに、資料で裏づけて主張する。それがこの制度での戦い方になります。

11. いま準備すべきもの

金額は、資料の厚みで決まります。次の書類を早めに揃えてください。

• 賃貸借契約書（原本。更新契約書、覚書も）
• 賃料・共益費の支払記録（通帳、振込記録）
• 敷金・保証金の預託を示す資料
• 内装工事の請負契約書・見積書・図面・仕様書・完了時期がわかる書類
• 直近3期程度の決算書・確定申告書・総勘定元帳（事業用の場合）
• 賃金台帳・従業員名簿（事業用の場合）
• 移転先候補の資料（募集図面、賃料、内装工事の見積り、工程表）
• 室内・設備の写真（現況を残しておく）

これらの資料をどう扱うべきかは「室内調査に応じるべきか」と「事業用テナントの場合」で説明しています。

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 補償金の額は、契約内容・営業の実態・内装の状況・事業の類型・手続の進行状況などによって大きく異なります。また、本記事で述べた解釈は条文の構造からの整理であり、確立した裁判例に基づくものではありません。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。

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監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）

本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。