転借人・サブリース・使用貸借・配偶者居住権の立退き

区分	内容
根拠法	マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律
施行日	2026年4月1日
賃貸借の終了	終了請求から6か月の経過
明渡し	補償金の提供を受けるまで拒める

「賃貸借の終了請求」の話は、大家さんから直接部屋を借りている人を想定しています。しかし、実際の権利関係はもっと複雑なことがあります。

• 又貸し（転貸）で入居している
• サブリース会社を通じて借りている
• 家賃を払わずに親族の部屋に住んでいる（使用貸借）
• 相続で配偶者居住権を取得して住んでいる

こうした場合はどうなるのか。法律は、それぞれについて条文を用意しています。 この記事で整理します。

1. 転借人（又貸しを受けている人）

補償金の対象に明記されています

区分所有法64条の2第3項（マンションの再生等の円滑化に関する法律122条3項が準用）は、次のように定めています。

３　第一項の規定による請求があつたときは、当該専有部分の区分所有者は、当該専有部分の賃借人（転借人を含む。第五項において同じ。）に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければならない。

括弧書きで「転借人を含む」と明記されています。 そして「第五項において同じ」とされていますから、5項の明渡拒絶権も転借人に及びます。

５　専有部分の賃借人〔＝転借人を含む〕は、第二項の規定により当該専有部分の賃貸借が終了したときであつても、前二項の規定による補償金の提供を受けるまでは、当該専有部分の明渡しを拒むことができる。

つまり、転借人も、自分の名前で補償金を請求でき、補償金の提供を受けるまで明渡しを拒めます。

ただし「請求の相手方」は転借人ではありません

ここは正確に区別してください。補償を受ける立場と、終了請求を受ける立場は別です。

国土交通省の実務マニュアルは、次のように明示しています。

賃貸借の終了請求は、専有部分の賃借人に対して行う。当該専有部分が転貸されている場合であっても、請求の相手方となるのは転借人ではなくあくまで原賃借人である。
（国土交通省「マンション等売却実務マニュアル」令和8年3月）

整理すると、こうなります。

	転借人	原賃借人（転貸人）
終了請求の相手方	✗ ならない	⭕ なる
補償金を受ける立場	⭕ なる（64条の2第3項括弧書き）	⭕ なる
明渡しを拒む権利	⭕ ある（同5項）	⭕ ある

転借人のもとに終了請求の通知が来ないのは、制度上むしろ通常です。 通知は原賃借人に行きます。にもかかわらず、6か月が経てば原賃貸借は終了し、それに伴って転貸借も維持できなくなります。

つまり転借人は、自分に通知が来ないまま、期限だけが進むという立場に置かれます。ここが最大の落とし穴です。

気をつけるべき点

• 通知が転借人本人に届かないことがあります。 上記のとおり、請求の相手方は原賃借人だからです。転借人として入居している場合は、自分が占有していることを組合と区分所有者に知らせ、通知の写しを求めておくほうが安全です。
• 原賃借人がいつ請求を受けたかを、必ず確認してください。 その日が6か月の起算点になります。原賃借人が転借人に伝えないまま時間が過ぎることがあり得ます。
• 転借人の損失と、転貸人（中間の賃借人）の損失は別です。 どちらにどの損失が生じるのかを整理しておく必要があります。
• 原賃貸借と転貸借の関係については、民法613条が定めています。転貸借が適法にされたものかどうかは、補償を求めるうえでの前提になります。

2. サブリース（マスターリース＋サブリース）

賃貸住宅では、オーナーがサブリース会社に一括して貸し（マスターリース）、サブリース会社が入居者に貸す（サブリース）という形が広く使われています。

この場合の法律関係は、マスターリース＝賃貸借、サブリース＝転貸借と整理されるのが通常です。

したがって、

当事者	立場
オーナー（区分所有者）	賃貸人。補償金の一次的な債務者
サブリース会社	賃借人（転貸人）
入居者	転借人

上で見たとおり、区分所有法64条の2第3項の括弧書きにより、転借人である入居者も補償金の対象になります。

実務上の注意

• サブリース会社が「終了します」と通知してくるだけで、補償金の説明がないことがあります。しかし、入居者は転借人として、自分の名前で補償金を請求できる立場にあります。
• サブリース会社を経由すると情報が伝わりにくいため、組合や区分所有者に対して直接、書面で連絡先を通知しておくことが有効です。
• マスターリース契約の内容（サブリース会社が受け取る補償金の扱いなど）が、入居者の補償に影響しないかも確認すべきです。

契約書を確認し、自分がどの立場にあるのかを最初に特定してください。

3. 使用貸借（家賃を払わずに借りている場合）

親族の部屋に無償で住んでいる、知人の事務所を無償で使っている、といった場合は使用貸借です。

再生円滑化法123条が定めています。

第百二十三条　前条第一項及び第二項の規定は、専有部分が使用貸借の目的物とされている場合（民法第五百九十八条第一項又は第二項に規定する場合を除く。）について準用する。

同じ規定が、建替え等については15条の3、除却については163条の16に置かれています。区分所有法にも64条の3があります。

押さえるべき2点

① 使用貸借にも「6か月ルール」が及びます。 準用されているのは122条の1項と2項です。

② 補償金の規定は準用されていません。

賃貸借について定める122条は3項で区分所有法64条の2第3項〜5項（補償金・連帯債務・明渡拒絶権）を準用していますが、123条が準用しているのは「前条第一項及び第二項」だけです。

つまり、条文の文言上、使用貸借の場合には補償金の規定が準用されておらず、賃貸借の場合と同じ扱いにはなっていないということです。

その理由について、国土交通省の解説は次のように説明しています。

使用借権は賃借権と異なり第三者に対抗することができないこと、そのため貸主たる区分所有者が取壊し決議に反対し、取壊しにも参加せず、売渡し請求を受けた場合には、借主は専有部分の明渡しに応ずるほかないことを踏まえ、補償金に関する規定は準用されていない。
（国土交通省「マンション除却事業の解説」令和8年3月）

「無償だから補償しない」という単純な理由ではなく、使用借権はもともと第三者に対抗できず、建物の所有者が代わればそれだけで明け渡さざるを得ない立場だから、という説明です。

もっとも、使用貸借による権利も、権利消滅期日では消滅しません（149条1項は「借家権及び使用貸借による権利以外の権利は、消滅する」と定めています）。また、155条本文も使用貸借の権利者を明渡義務者から除外しています。この点は借家権と同じ扱いです。

括弧書きの意味

123条の括弧書き「民法第五百九十八条第一項又は第二項に規定する場合を除く」は、次の場合を指します。

民法第五百九十八条　貸主は、前条第二項に規定する場合において、同項の目的に従い借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、契約の解除をすることができる。
２　当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができる。

貸主がいつでも解除できる場合（＝借主の立場が弱い場合）は、わざわざ終了請求の規定を使うまでもないということです。

4. 配偶者居住権

相続によって配偶者居住権を取得して住んでいる場合については、再生円滑化法124条が定めています。

第百二十四条　第百二十二条第一項及び第二項の規定は、専有部分に配偶者居住権が設定されている場合（民法第千三十五条第一項ただし書に規定する場合を除く。）について準用する。
２　区分所有法第六十四条の二第三項から第五項までの規定は、前項において準用する第百二十二条第一項の規定による請求があった場合について準用する。（以下、読替え規定）

同じ規定が、建替え等については15条の4、除却については163条の17に置かれています。区分所有法にも64条の4があります。

使用貸借との違い

配偶者居住権の場合は、2項で補償金の規定（区分所有法64条の2第3項〜5項）が明示的に準用されています。

したがって、配偶者居住権者は、

• 6か月の経過によって配偶者居住権が消滅します（1項・122条2項の準用）
• 補償金を請求できます（2項・64条の2第3項の準用）
• 区分所有者と組合の連帯債務です（同4項の準用）
• 補償金の提供を受けるまで明渡しを拒めます（同5項の準用）

使用貸借とは扱いが違いますので、混同しないでください。

括弧書きの意味

「民法第千三十五条第一項ただし書に規定する場合を除く」とは、次の場合です。

民法第千三十五条　配偶者は、配偶者居住権が消滅したときは、居住建物の返還をしなければならない。ただし、配偶者が居住建物について共有持分を有する場合は、居住建物の所有者は、配偶者居住権が消滅したことを理由としては、居住建物の返還を求めることができない。

配偶者自身が建物の共有持分を持っている場合は、区分所有者としての立場で手続に関わることになるため、除外されています。

「借家権」に含まれる点にも注意

再生円滑化法2条37号は、次のように定めています。

三十七　借家権　建物の賃借権（一時使用のため設定されたことが明らかなものを除く。以下同じ。）及び配偶者居住権をいう。

したがって、149条1項の「借家権は権利消滅期日で消滅しない」という規定や、155条本文の明渡義務からの除外は、配偶者居住権にも及ぶと読めます。

5. 4つの立場の比較

	終了請求の相手方になるか	6か月で終了するか	補償金の規定	明渡拒絶権	権利消滅期日で消滅するか
賃借人	⭕ なる	○（122条2項）	○（64条の2第3項準用）	○（同5項準用）	✗ 消滅しない（149条1項）
転借人	✗ ならない（相手方は原賃借人）	○（原賃貸借の終了に伴う）	○（同3項の括弧書きで明記）	○（同5項）	✗ 消滅しない
使用貸借の借主	⭕ なる	○（123条）	準用されていない	—	✗ 消滅しない（149条1項）
配偶者居住権者	⭕ なる	○（124条1項）	○（同2項で準用）	○（同2項）	✗ 消滅しない（2条37号・149条1項）

6. 同居している家族・従業員はどうなるか

条文が想定しているのは、賃借人・転借人・使用貸借の借主・配偶者居住権者です。 単に同居しているだけの家族や、従業員として部屋を使っている人は、独立の権利者としては扱われません。

したがって、補償金の請求も、明渡しを拒む権利も、賃借人本人の立場を通じて考えることになります。 家族の移転費用や生活上の負担は、賃借人の補償金の項目（施行規則67条2項7号の「その他通常受ける損失」）として主張していくことになると考えられます。

7. まず確認すべきこと

自分がどの立場にあるのかを特定することが出発点です。

1. 契約書を確認する（賃貸借か、転貸借か、無償か）
2. 相手方が誰かを確認する（区分所有者か、サブリース会社か、中間の賃借人か）
3. 賃料を誰に払っているかを確認する
4. 登記を確認する（配偶者居住権は登記されていることがあります）
5. 組合が自分の存在を把握しているかを確認する

特に転借人・サブリースの入居者は、組合が把握していないことがあります。 把握されていなければ、補償金の算定対象からも漏れます。自分の存在と連絡先を、書面で通知しておくことをおすすめします。

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 権利関係が複雑な場合、結論は契約内容や事実関係によって大きく変わります。また、本記事で述べた解釈は条文の構造からの整理であり、2026年4月1日施行の制度について確立した裁判例はまだ存在しません。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。

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監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）

本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。