マンションの敷地売却・取壊しで賃借人はどうなるか｜2026年新法の賃貸借終了請求と補償金

【資料編】東京都で組合の設立が認可された建替え・敷地売却事業を一覧と地図で確認できるページを用意しています。いま縦覧が行われている事業と、意見書を出せる期限もそこに出しています。

特集の目次（全16回）

上から順に読むと、通知が届いてから明渡しまでの流れを一通りたどれる構成にしています。

1. 「賃貸借の終了請求」が届いたら｜6か月ルールと最初にすべきこと
2. 立退料と補償金はどう違うのか｜借地借家法28条が使えない理由
3. マンション立退きの補償金はいくらか｜営業補償・内装補償・借家人補償の算定項目
4. 補償金が低いとき明渡しを拒めるか｜区分所有法64条の2第5項とリスク
5. 立退きの室内調査に応じるべきか｜求められる資料と留意点
6. 立退きの補償金は誰に請求するのか｜賃貸人と売却組合の連帯債務
7. 住んでいるマンションが売却されたら｜居住者の住み替えと補償
8. 店舗・事務所テナントの立退き｜営業補償を厚くするための準備
9. 2026年区分所有法・再生円滑化法改正の全体像｜建替え・更新・売却・取壊し
10. 権利消滅期日とスケジュール｜立退きはいつまでに何が起きるか
11. 旧マンション敷地売却事業との違いと経過措置
12. 立退きの敷金・保証金と原状回復｜解体される建物でも必要か
13. 立退きのよくある誤解｜「納得しなければ出て行かなくてよい」は本当か
14. 転借人・サブリース・使用貸借・配偶者居住権の立退き
15. 立退きを弁護士に相談すべきタイミングと持参資料
16. 定期借家の立退き｜補償金が減る方向に働くという整理

段階	何が起きるか	賃借人にとっての意味
売却・取壊しの決議	区分所有者の集会で成立	賃借人は決議に参加できない
組合の設立認可・公告	都道府県知事等が認可し公告	事業が公式に動き出す
賃貸借の終了請求	組合が賃借人に請求	ここから6か月の時計が動く
6か月経過	賃貸借が法律上当然に終了	同意も金額の合意も不要
補償金の提供	区分所有者・組合が支払う	提供を受けるまで明渡しを拒める
権利消滅期日	建物が組合に帰属	借家権はここでは消滅しない
明渡し・解体		補償金の提供が前提

住んでいる、あるいは店舗・事務所として借りているマンションについて、ある日突然「このマンションは売却（取壊し）が決まりました。賃貸借を終了します」という書面が届く。そんなことが、2026年4月1日から施行された新しい法律のもとで、これまでよりはっきりした形で起こるようになりました。

この記事は、賃借人（テナント・入居者）の立場から、そのとき何が起きるのか、何を守れるのか、いつまでに何をすべきなのかを、法律の条文にさかのぼって整理したものです。個別の論点は子記事に分けていますので、必要なところから読んでください。

まず結論：3つのポイント

法律の細かい話に入る前に、賃借人にとって決定的に重要な3点を先に書きます。

① 賃貸借は「6か月」で終わります。話し合いがまとまらなくても終わります。 組合から賃貸借終了の請求を受けると、その日から6か月が過ぎた時点で、賃貸借は法律上当然に終了します。「立退料に納得していないから終了しない」という理屈は、この制度では通りません。

② そのかわり、補償金をもらえます。そして「補償金の提供を受けるまでは明渡しを拒める」と法律に書いてあります。 賃貸借が終わっても、部屋を出ていく義務がすぐに発生するわけではありません。ここが賃借人にとって最大の交渉材料です。

③ 賃借人の権利は、他の権利と違って「権利消滅期日」では消えません。 マンションの所有権などが一斉に組合へ移る「権利消滅期日」という日がありますが、借家権はその日には消えない、と法律が明文で定めています。つまり、賃借人は制度上、最後まで残る存在です。

この3つは、いずれも条文にはっきり書かれています。以下で順に見ていきます。

1. 2026年4月1日に何が変わったのか

2025年5月30日に成立した法律第47号によって、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）などが大きく改正されました。施行日は2026年4月1日です（同法附則1条本文）。

このとき、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」は、名前も中身も変わって「マンションの再生等の円滑化に関する法律」（以下、この記事では「再生円滑化法」といいます）になりました。

改正の中身をひとことで言えば、マンションの「出口」の選択肢が増えたということです。従来は建替えか敷地売却がほぼすべてでしたが、改正後の区分所有法は次のような決議を用意しています。

決議の種類	条文	内容
建替え決議	区分所有法62条	建物を壊して新しく建てる
建物更新決議	区分所有法64条の5	建物を残したまま大規模に作り替える（新設）
建物敷地売却決議	区分所有法64条の6	建物と敷地をまとめて売る
建物取壊し敷地売却決議	区分所有法64条の7	建物を壊したうえで敷地を売る
取壊し決議	区分所有法64条の8	建物を壊す（売却はしない・新設）

そして、これらの決議を実際に進めるための事業の仕組みを定めているのが再生円滑化法です。事業の器（組合）は大きく3種類あります。

• マンション再生組合（建替え・更新・再建などを行う）
• マンション等売却組合（建物や敷地を売却する）
• マンション除却組合（建物を除却する）

改正の全体像は「2025年区分所有法・再生円滑化法改正の全体像」で詳しく整理しています。

2. 「賃貸借の終了請求」とは何か──6か月ルール

2-1 条文はどこにあるか

賃借人にとっての出発点になる条文は、事業の種類ごとに3か所に置かれています。中身はほぼ同じです。

• 再生円滑化法15条の2（マンション再生組合＝建替え等の場合）
• 再生円滑化法122条（マンション等売却組合＝売却の場合）
• 再生円滑化法163条の15（マンション除却組合＝除却の場合）

このうち、敷地売却・取壊しの場面でよく問題になる122条は、次のように定めています。

第百二十二条　組合（敷地売却のみを行う組合を除く。）は、専有部分の賃借人に対し、賃貸借の終了を請求することができる。
２　前項の規定による請求があったときは、当該専有部分の賃貸借は、その請求があった日から六月を経過することによって終了する。
３　区分所有法第六十四条の二第三項から第五項までの規定は、第一項の規定による請求があった場合について準用する。（以下、読替え規定）

また、組合がまだ設立されていない段階（建替え決議などの直後）では、区分所有法64条の2が直接の根拠になります。この場合の請求権者は組合ではなく、決議に賛成した区分所有者などです。

2-2 「6か月経過で終了」の意味

2項の書き方に注目してください。「終了させることができる」ではなく、「六月を経過することによって終了する」と書かれています。

つまり、

• 賃貸人や組合が改めて何かをする必要はない
• 賃借人が同意する必要もない
• 補償金の金額が決まっている必要もない
• 裁判所の判断も要らない

請求が届けば、そこから6か月の経過だけで賃貸借契約は終わります。法律用語ではこういう権利を「形成権」と呼びます。

正確には、民法140条の初日不算入の原則により、通知が到達した日の翌日から起算して6か月です（国土交通省「マンション等売却実務マニュアル」令和8年3月）。

このルールがなぜ賃借人にとって重い意味を持つのか、6か月の起算点はいつか、といった点は「「賃貸借の終了請求」の通知が届いた」で詳しく説明しています。

3. 借地借家法の「正当事由」「立退料」はどうなるのか

賃貸借の立退きというと、多くの方が「大家さんに正当な理由がなければ出ていかなくていい」「立退料をもらえるはずだ」と考えます。これは借地借家法28条の考え方です。

第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

この条文が想定しているのは「賃貸人による解約の申入れ」または「更新拒絶の通知」です。ところが、再生円滑化法122条の終了請求は、賃貸人がする解約の申入れではありません。組合という第三者が、法律の定めに基づいて行う特別な請求です。

条文の構造からすると、借地借家法28条の正当事由の枠組みは、この終了請求には直接は適用されないと解されます。つまり、「立退料が不十分だから正当事由がない → だから賃貸借は終了しない」という主張は、この制度では成り立ちにくいということです。

そのかわりに用意されているのが、次に説明する「補償金」です。両者の違いは「立退料と補償金はどう違うのか」で詳しく比較しています。

4. 補償金──「賃貸借の終了により通常生ずる損失」

122条3項が準用する区分所有法64条の2第3項から5項が、補償金のルールです。

３　第一項の規定による請求があつたときは、当該専有部分の区分所有者は、当該専有部分の賃借人（転借人を含む。第五項において同じ。）に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければならない。
４　第一項の規定による請求をした者（当該専有部分の区分所有者を除く。）は、当該専有部分の区分所有者と連帯して前項の債務を弁済する責任を負う。
５　専有部分の賃借人は、第二項の規定により当該専有部分の賃貸借が終了したときであつても、前二項の規定による補償金の提供を受けるまでは、当該専有部分の明渡しを拒むことができる。

ここから読み取れることは3つあります。

① 補償金は「交渉で決める金額」ではなく「客観的に決まるべき金額」

条文は「賃貸借の終了により通常生ずる損失」と書いています。当事者が合意した額ではなく、実際に生じる損失に見合う額を払え、という書き方です。借地借家法の立退料が裁判所の裁量で「えいや」と決まりがちなのに対し、この補償金は項目ごとに積み上げて計算する性質のものと考えられます。

具体的にどんな項目が入るのかは「補償金はいくらになるのか」を参照してください。

② 払う人は「賃貸人」＋「組合」の2人

一次的な支払義務者は、その部屋の区分所有者＝賃貸人（大家さん）です（3項）。そして組合が連帯債務者として加わります（4項の読替え）。賃借人はどちらにも請求できます。詳しくは「誰に請求するのか」で説明しています。

③ 「提供を受けるまで明渡しを拒める」

5項は、賃借人にとってこの制度で最も重要な条文です。賃貸借が終了しても、補償金の提供を受けるまでは明渡しを拒めると明文で書かれています。

つまり、賃借人の交渉力は「賃借権があるから出ていかない」ではなく、「補償金の提供がないから明け渡さない」という形で確保されているのです。この使い方とリスクは「補償金が低すぎるとき明渡しを拒めるか」で詳しく検討しています。

5. 権利消滅期日と借家権の関係

売却事業では、ある日を境に、マンションの所有権や抵当権などの権利が一斉に組合へ移ったり消えたりします。この日を権利消滅期日といいます。

ここで賃借人にとって重要なのが、再生円滑化法149条1項です。

第百四十九条　権利消滅期日において、売却等マンションは、組合に帰属し、（中略）売却等マンションを目的とする所有権並びに借家権及び使用貸借による権利以外の権利は、消滅する。

「借家権及び使用貸借による権利以外の権利は消滅する」──つまり、借家権は権利消滅期日では消滅しないということです。

さらに、明渡義務を定める155条も、本文で借家権者を明確に除外しています。

第百五十五条　売却等マンション若しくはその敷地又は売却敷地を占有している者（売却等マンションの借家権を有する者及び使用貸借による権利を有する者を除く。）は、権利消滅期日（中略）までに、組合に（中略）明け渡さなければならない。

この2つの条文が意味するのは、賃借人の明渡しは、権利消滅期日ではなく、あくまで122条の終了請求と補償金の提供によって処理されるということです。逆にいえば、権利消滅期日が来ても賃借人が自動的に追い出されることはありません。

スケジュール全体の流れは「権利消滅期日とスケジュール」で時系列に整理しています。

6. 建替えの場合は少し違う──新しい建物に借家権が移ることがある

建替え（マンション再生事業）の場合には、売却・除却の場合にない仕組みがあります。再生円滑化法71条3項です。

３　被請求借家権者以外の再生前マンションについて借家権を有していた者（中略）は、第八十一条の建築工事又は更新工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、再生後マンションの部分について借家権を取得する。

「被請求借家権者」とは、15条の2の終了請求を受けた借家人のことです。つまり、終了請求を受けなかった借家人は、建て替えられた後の新しい建物に借家権を取得するという道が用意されています。この場合の家賃などの条件は、当事者の協議、まとまらなければ施行者の裁定によって決まります（83条）。

売却・取壊しの場合は建物そのものが無くなるので、この道はありません。同じ「マンションの再生」でも、賃借人の行き先はまったく違うということです。

7. 補償金の金額はどう決まるのか

7-1 直接の計算規定はない

122条の補償金について、「こう計算しなさい」という政令や省令は置かれていません。条文は「通常生ずる損失」としか書いていません。

7-2 いちばん近い「ものさし」は施行規則67条

ただし、同じ再生円滑化法の中に、同じ事業による明渡しの損失を計算するための規定があります。

• 法143条3項 →（政令）施行令32条 →（省令）施行規則67条

施行規則67条2項は、次のような項目を掲げています。

1. 物件の移転料
2. 移転が著しく困難な場合などは、その物件の正常な取引価格
3. 営業の継続が通常不能となる場合（営業廃止）の各項目
4. 営業を通常一時休止する必要がある場合（営業休止）の各項目
5. 仮営業所で営業を継続する場合の各項目
6. 営業の規模を通常縮小しなければならない場合の各項目
7. 前各号のほか、事業の実施により通常受ける損失額

厳密にいうと、この規定は法155条による明渡しの損失についてのもので、借家権者は155条本文から除外されていますから、122条の補償金に直接適用されるわけではありません。もっとも、「通常生ずる損失」に何が含まれるかという項目の一覧としては、条文レベルで最も参考になります。

そして、各項目の金額をどう出すかについては、公的な指針が示されています。

法制審議会の要綱は、この補償金を「公共用地の取得に伴う損失補償基準（用対連基準）における借家人等が受ける補償（いわゆる通損補償）と同水準とすることを想定」しているとし、国土交通省が2026年3月に公表した実務マニュアルも同旨を述べています。さらに法務省は、同年3月27日付で「区分所有法の賃貸借終了請求等に伴う補償金の算定方法等に関する調査研究報告書」（日本不動産鑑定士協会連合会）を公表し、項目ごとの適用の考え方を整理しました。

したがって、実務の出発点は「用対連基準」です。 ただしこれらは法令ではなく、裁判所を拘束するものでもありません。報告書自身も、今後の実務や裁判例の積み重ねを待つ趣旨を述べています。

7-3 金額の目安を書けない理由

インターネット上には「立退料の相場は○○万円」といった記載が見られますが、この制度の補償金についてそのような相場を示すことはできません。理由は3つあります。

• 用対連基準という枠組みは示されたが、単価も、内装の耐用年数も、休業期間の認定も、結局は個別に決まる
• 住宅か店舗か、営業の内容、内装の状況、賃料水準によって金額が桁違いに変わる
• 2026年4月1日施行の新しい制度であり、裁判例がまだ存在しない

なお、法務省の報告書は、家賃差額の補償年数（2〜4年。ただし老朽化を理由に決議された場合は1年程度まで短縮されうる）や、営業休止期間（15日程度が出発点）について具体的な考え方を示しています。テナント側にとって厳しい内容も含まれます。 詳しくは「補償金はいくらになるのか」を参照してください。

また、契約が定期借家の場合には、補償が減る方向の整理が示されています（→「定期借家契約の場合」）。

この記事群では、金額を断定するのではなく、どの項目が計算に入るのか、その項目を主張するために何を用意すべきかを説明する方針をとっています。

8. 金額に納得できないときの手続

補償金の額に争いがある場合、都市再開発法の市街地再開発事業であれば、収用委員会に補償額の裁決を申請するという道があります（都市再開発法97条4項）。

しかし、再生円滑化法にはこれに相当する規定がありません（法文全体を検索して確認しています）。したがって、額を争う場合は、通常の民事訴訟によることになると整理されます。ただし、これも新法施行直後の論点であり、実務がどう固まるかはまだ見えていません。

9. 住宅の場合と事業用の場合

住宅（居住用）の賃借人

再生円滑化法155条の2は、次のように定めています。

第百五十五条の二　組合は、基本方針に従って、売却等マンションに居住していた区分所有者及び借家権者の居住の安定の確保に努めなければならない。
２　国及び地方公共団体は、基本方針に従って、（中略）借家権者の居住の安定の確保を図るため必要な措置を講ずるよう努めなければならない。

これは「努めなければならない」という努力義務の規定で、住み替え先を必ず用意してもらえるという意味ではありません。ただし、交渉の場では組合に対して住み替え支援を求める根拠になります。詳しくは「住宅（居住用）の賃借人の場合」を参照してください。

事業用テナント

店舗や事務所の場合、金額の中心は営業補償になります。休業期間をどれだけ見るか、顧客を失うことによる損失をどう評価するかが争点になりやすく、決算書類などの裏づけ資料がそのまま金額に直結します。「事業用テナントの場合」で準備すべき資料を整理しています。

10. まだ答えが出ていない論点

もう一度強調しておきます。この制度は2026年4月1日に施行されたばかりで、裁判例は存在しません。

以下の点は、条文の構造からはこう解される、という段階にとどまります。

• 補償金の「提供」がどの程度の額であれば有効な提供といえるのか
• 補償金の算定の価格時点はいつか
• 施行規則67条の項目が122条の補償金にどこまで及ぶのか
• 明渡しを拒んでいる間、賃料相当額の使用利益を返す必要があるのか
• 額を争う場合の手続（民事訴訟一本か、他のルートがあるか）

こうした点について断定的な説明をしている情報には注意してください。実際の対応にあたっては、条文構造からの見通しとリスクの両方を踏まえて判断する必要があります。

11. 通知が届いたら、まず何をすべきか

1. 通知が届いた日を記録する（6か月の起算点になります）
2. 通知の差出人と根拠条文を確認する（組合か、区分所有者か。15条の2か、122条か、163条の15か、区分所有法64条の2か）
3. 賃貸借契約書を探す（契約日・賃料・敷金・保証金・用途・特約）
4. 勝手に「わかりました」と書かない（権利を放棄したと受け取られかねません）
5. 早めに専門家に相談する（6か月は、移転先を探し、補償の裏づけ資料を揃えるには決して長くありません）

相談のタイミングと持参資料は「弁護士に相談すべきタイミングと持参資料チェックリスト」にまとめました。

関連記事一覧

制度の基本

1. 「賃貸借の終了請求」の通知が届いた──法122条とは何か、6か月ルールの意味
2. 立退料と補償金はどう違うのか──借地借家法28条が使えなくなるということ
3. 2025年区分所有法・再生円滑化法改正の全体像
4. 権利消滅期日とスケジュール──いつまでに何が起きるのか
5. 旧法（マンション敷地売却事業）との違いと経過措置

お金の話

1. 補償金はいくらになるのか──営業補償・内装工作物補償・借家人補償の算定項目
2. 補償金が低すぎるとき明渡しを拒めるか──区分所有法64条の2第5項とそのリスク
3. 誰に請求するのか──賃貸人（区分所有者）と売却組合の連帯債務
4. 敷金・保証金と原状回復──解体される建物でも原状回復は必要か

立場別

1. 住宅（居住用）の賃借人の場合──居住の安定確保と住み替え
2. 事業用テナントの場合──営業補償を厚くするために準備すべきもの
3. 転借人・サブリース・使用貸借・配偶者居住権の場合
4. 定期借家契約の場合──補償金が減る方向に働くという整理

実務対応

1. 室内調査に応じるべきか──求められる提出資料と留意点
2. よくある誤解──「立退料に納得しなければ出て行かなくてよい」は本当か
3. 弁護士に相談すべきタイミングと持参資料チェックリスト

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 法令の解釈は今後の実務や裁判例によって変わり得ます。また、実際の結論は契約内容・事業の類型・手続の進行状況などの個別事情によって大きく異なります。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています（マンションの再生等の円滑化に関する法律、建物の区分所有等に関する法律、同法施行令・施行規則、借地借家法、都市再開発法）。

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監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）

本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。