特集｜2026年マンション再生法と立退き 第12回／全16回
2026年4月1日施行の改正区分所有法と『マンションの再生等の円滑化に関する法律』にもとづく「賃貸借の終了請求」と補償金を、賃借人（テナント・入居者）の立場から全16回にわたって解説する特集です。
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この記事でわかること（結論）
- 賃貸借は終了請求から6か月で終了します（マンションの再生等の円滑化に関する法律122条2項）
- そのかわり補償金が支払われ、提供を受けるまでは明渡しを拒めます（区分所有法64条の2第3項・5項）
- 借地借家法28条の正当事由・立退料の枠組みは、この終了請求には直接適用されないと解されます
- 2026年4月1日施行の新しい制度で、裁判例はまだ存在しません
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法 | マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律 |
| 施行日 | 2026年4月1日 |
| 賃貸借の終了 | 終了請求から6か月の経過 |
| 明渡し | 補償金の提供を受けるまで拒める |
マンションの売却・取壊しで退去することになったとき、多くの方が最後に直面するのがこの問題です。
「どうせ壊す建物なのに、内装を撤去して元に戻さなければならないのか。」 「敷金は返ってくるのか。原状回復費として差し引かれてしまうのか。」
補償金の話とは別に、必ず決着させなければならない論点です。この記事で整理します。
1. まず大前提──敷金と補償金はまったく別のものです
混同されがちなので、最初にはっきり分けます。
| 補償金 | 敷金・保証金の返還 | |
|---|---|---|
| 根拠 | 区分所有法64条の2第3項（再生円滑化法122条3項が準用） | 民法622条の2、賃貸借契約 |
| 相手方 | 区分所有者（賃貸人）＋組合の連帯債務 | 賃貸人のみ |
| 性質 | 賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償 | 契約に基づく預り金の清算 |
敷金・保証金は、組合には請求できません。 組合との間で補償金がまとまっても、敷金の話は大家さんと別に決着させる必要があります（→「誰に請求するのか」）。
2. 敷金の返還──民法622条の2
民法は、敷金について次のように定めています。
第六百二十二条の二 賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
ポイントは2つです。
① 「いかなる名目によるかを問わず」 ── 契約書に「保証金」「預託金」と書かれていても、賃料債務などを担保する目的で預けた金銭であれば、敷金として扱われます。名前ではなく、実質で判断されます。
② 返還のタイミングは「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」 ── 賃貸借の終了だけでは足りず、部屋を明け渡してはじめて返還請求ができるのが原則です。
したがって、賃貸借が再生円滑化法122条2項によって6か月で終了しても、部屋を明け渡すまでは敷金の返還を求められないのが原則ということになります。
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相談料は何度でも無料です。※事案の内容により、ご相談をお受けできない場合があります。
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3. 原状回復義務──民法621条
原状回復について、民法は次のように定めています。
第六百二十一条 賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
条文が定めている原状回復義務は、あくまで「損傷」を元に戻す義務であり、通常損耗と経年変化は含まれません。
もっとも、事業用の賃貸借では、契約書で「賃借人が施工した内装・造作をすべて撤去して原状に復する」という特約が置かれていることが一般的です。この特約が有効であれば、契約に基づく原状回復義務が生じます。
まず契約書の原状回復条項を確認してください。
4. 解体される建物でも原状回復は必要か
ここが本題です。
結論から言えば、条文だけで一義的に決まる問題ではありません。 ただし、賃借人の側から主張できる筋道はあります。
主張の筋道①──原状回復の目的が失われている
原状回復義務は、賃貸人が次の賃借人に貸すために、部屋を元の状態に戻すことを目的としています。建物が取り壊されることが決まっている以上、その目的は失われています。
現に撤去せずに解体するのであれば、賃貸人に撤去費用相当の損害は生じません。にもかかわらず原状回復費用を負担させることは、賃貸人に利得を生じさせることになります。この点は、原状回復費用の請求や敷金からの控除に対する反論の中心になります。
主張の筋道②──補償金との二重評価の問題
内装工作物補償は、移設できない内装を「正常な取引価格」で評価して補償するという考え方に立っています（施行規則67条2項2号の考え方。→「補償金はいくらになるのか」）。
内装に価値があるものとして補償を受けながら、同じ内装の撤去費用も負担する、という扱いが常に整合的といえるかは、慎重な検討を要します。補償金の算定において、原状回復費用が控除項目として計上されていないかを必ず確認してください。
主張の筋道③──実際に撤去するのか
解体工事の中には、内装を先に撤去してから躯体を解体するもの（内装解体を分けて行う場合）もあります。したがって、「解体するのだから撤去は不要」と当然にいえるとは限りません。
実務的には、組合や賃貸人に対し、「実際に内装の撤去を求めるのか、求めないのか」を書面で確認することが有効です。求めないという回答が得られれば、原状回復費用の控除に反対する根拠になります。
注意──これは条文で決着する論点ではありません
以上はいずれも、契約の解釈と個別の事情によって結論が変わる問題です。原状回復条項の文言、解体の方法、補償金の算定内容によって、結論は変わり得ます。断定的な説明はできません。
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5. 交渉で決めておくべきこと
トラブルを避けるために、明渡しの前に、書面で次の点を確定させておくことをおすすめします。
- 原状回復の要否（撤去するのか、現況のまま引き渡すのか）
- 現況のまま引き渡す場合、それが債務不履行にあたらないことの確認
- 敷金・保証金の返還額と返還時期
- 敷金から控除される項目があるなら、その内訳
- 補償金の算定に原状回復費用が控除項目として入っていないか
- 明渡しの具体的な方法（鍵の返還、立会い、確認書）
「現況で引き渡してよい」という合意は、必ず書面に残してください。 口頭の了解だけで撤去せずに引き渡すと、後から原状回復費用を請求されるおそれがあります。
6. 保証金・建設協力金の場合
事業用の賃貸借では、「保証金」という名目で、敷金よりも大きな金額を預けていることがあります。
- 担保の趣旨で預けたものであれば、名目が保証金でも民法622条の2の敷金として扱われます
- 償却（敷引き）の特約がある場合、その部分は返還されないのが契約上の建前です。ただし、特約の有効性が争われることもあります
- 建設協力金のように、実質が貸付金であるものは、契約で定めた返還条件によります
契約書の該当条項を確認し、預託した金額と返還条件を整理してください。
敷金の返還額は、補償金の計算にも影響します
見落とされやすい連動です。借家人補償のうち「一時金の補償」は、用対連基準細則第18により、返還される一時金については「従前の貸主からの返還見込額」を差し引いて算定するとされています。
つまり、敷金が満額返ってくる前提で計算されれば、その分だけ一時金の補償は小さくなります。 逆に、原状回復費として差し引かれる前提で計算されるなら、その差引分は補償に反映されるべきことになります。
敷金の清算と補償金の算定は、切り離して考えないでください。 どちらか一方だけで有利になっても、もう一方で調整されてしまう可能性があります。両方の数字を並べて確認することが重要です。
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7. 造作買取請求権はどうなるか
借地借家法33条1項は、造作買取請求権を定めています。
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。（以下略）
条文は「期間の満了又は解約の申入れによって終了するとき」と限定しています。再生円滑化法122条による終了がこれにあたるかは、条文上明らかではなく、今後の解釈に委ねられる論点です。
もっとも、造作にあたる部分の価値は、補償金の中で内装工作物として評価される余地があります。実際には、造作買取請求権よりも、補償金の項目として主張していくことになると考えられます。
なお、造作買取請求権を排除する特約は有効とされていますので、契約書に排除条項がないかも確認してください。
8. 明渡しの前にやっておくこと
- ☐ 現況の写真・動画を撮る（解体後には撮れません）
- ☐ 原状回復の要否について書面で合意する
- ☐ 敷金・保証金の返還額と時期を書面で確認する
- ☐ 補償金の算定書に原状回復費の控除がないか確認する
- ☐ 鍵の返還と立会いの記録を残す
- ☐ 預託を証明する資料（契約書、振込記録、預り証）を揃える
9. まとめ
- 敷金・保証金の返還と補償金は別物。 敷金の相手方は賃貸人だけ
- 敷金の返還は「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」（民法622条の2第1項1号）
- 民法上の原状回復義務は「損傷」の回復であり、通常損耗・経年変化は含まない（同621条）
- 解体予定の建物での原状回復の要否は、契約の解釈と個別事情による。ただし賃借人の側から主張できる筋道はある
- 補償金の算定に原状回復費が控除項目として入っていないか、必ず確認する
- 「現況で引き渡してよい」の合意は書面で残す
本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 原状回復と敷金の扱いは、契約書の条項と個別の事情によって結論が大きく変わります。また、本記事で述べた解釈は条文の構造からの整理であり、2026年4月1日施行の制度について確立した裁判例はまだ存在しません。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。
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監修者情報
監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩
大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。
弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。
