住んでいるマンションが売却されたら｜居住者の住み替えと補償

区分	内容
根拠法	マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律
施行日	2026年4月1日
賃貸借の終了	終了請求から6か月の経過
明渡し	補償金の提供を受けるまで拒める

長く住んできたマンションで、ある日「売却が決まりました。賃貸借を終了します」という通知を受け取る。住まいの話は、店舗や事務所の話とは重みが違います。

この記事では、住宅として借りている方に絞って、法律が用意している保護と、その限界、そして現実的にやるべきことを整理します。

1. 住宅でも「6か月で終了」は同じです

まず、つらい前提から確認します。

マンションの再生等の円滑化に関する法律（以下「再生円滑化法」）122条2項は、次のように定めています。

２　前項の規定による請求があったときは、当該専有部分の賃貸借は、その請求があった日から六月を経過することによって終了する。

この条文に、住宅と事業用を区別する文言はありません。 高齢であっても、長年住んでいても、他に行き場がなくても、賃貸借は6か月で終了します。

通常の賃貸借であれば、借地借家法28条の「正当の事由」の判断において、賃借人が建物を使用する必要性が重く考慮されます。しかし、この終了請求には借地借家法28条の枠組みが直接には適用されないと解されます（→「立退料と補償金はどう違うのか」）。

厳しい話ですが、まずここを正確に理解しておくことが、次の一手を誤らないために必要です。

2. 法律が用意している「居住の安定」の規定

そのうえで、住宅の賃借人のために置かれている条文があります。再生円滑化法155条の2です。

第百五十五条の二　組合は、基本方針に従って、売却等マンションに居住していた区分所有者及び借家権者の居住の安定の確保に努めなければならない。
２　国及び地方公共団体は、基本方針に従って、売却等マンションに居住していた区分所有者及び借家権者の居住の安定の確保を図るため必要な措置を講ずるよう努めなければならない。

同じ内容の規定が、除却事業についても置かれています（同163条の47）。

また、この「基本方針」は法4条に基づいて国土交通大臣が定めるもので、その内容として次の事項を定めることとされています。

五　マンションの建替え又はマンションの更新が行われる場合における従前のマンションに居住していた借家権者（略）及び転出区分所有者（略）の居住の安定の確保に関する事項
七　売却マンション又は除却敷地売却マンション（略）に居住していた区分所有者及び借家権者の居住の安定の確保に関する事項
八の二　除却マンションに居住していた区分所有者及び借家権者の居住の安定の確保に関する事項

この規定の意味と限界

限界を先に書きます。 155条の2は「努めなければならない」という努力義務の規定です。

• 住み替え先を必ず用意してもらえる、という意味ではありません
• 家賃を補助してもらえる、という意味でもありません
• この条文だけを根拠に、明渡しを拒むことはできません

意味のほうも書きます。 それでも、この条文には次の使い道があります。

• 組合に対し、住み替え先の情報提供や斡旋を求める根拠になります
• 明渡しの時期を協議する際の材料になります
• 補償金の交渉において、住み替えに現実にかかる費用を厚く見るべき根拠として援用できます

「努力義務だから意味がない」と切り捨てるのではなく、具体的に何を求めるかを示して交渉することが重要です。

3. 住宅の場合の補償金は何が中心になるか

住宅の賃借人にとって、補償金の中心は次の項目です（項目の考え方は「補償金はいくらになるのか」で詳しく説明しています）。

① 家賃の差額（借家人補償）

いま住んでいる部屋の賃料と、同じような条件の部屋を新たに借りたときの賃料（標準家賃）との差額です。

長く住んでいる方ほど、この差額は大きくなりがちです。 10年、20年と住み続けていれば、契約当時の賃料は現在の相場より低いことが多いからです。「安く住めていた」ことは、裏を返せば「同じ条件で住み替えるには相応の負担が生じる」ということです。

計算式は「（標準家賃 − 現在家賃）× 12 × 補償年数」で、補償年数は用対連基準細則の別表第5によります。

従前の建物との家賃差	年数
3.0倍超	4年
2.0倍超 3.0倍以下	3年
2.0倍以下	2年

ただし、この年数は短くなる可能性があります。 法務省が2026年3月27日に公表した調査研究報告書は、区分所有法62条2項の客観的緩和事由（耐震性不足・防火性不足・外壁等の剝落のおそれ・配管設備の劣化・バリアフリー不適合）に該当する場合について、

別表第5記載の年数の下限である2年をより短縮した期間（目安として1年程度とすることが考えられる。）をもって家賃差額補償期間とすることも許容される

としています。老朽化を理由に決議されたマンションでは、この方向で提示されることが想定されます。

比較の前提となる「同じような条件の部屋」をどう設定するかでも金額が変わります。周辺の募集事例を自分でも集めておくことをおすすめします。

①-2 一時金の補償（見落とされやすい項目）

借家人補償は、家賃差額だけではありません。新たに部屋を借りるための一時金も補償の対象です（損失補償基準要綱28条の2第1号、用対連基準34条1項）。

• 返還されない一時金（礼金など）…「標準家賃（月額）× 補償月数」で算定
• 返還される一時金（敷金など）…従前の貸主からの返還見込額を差し引いたうえで、運用益を考慮して算定

つまり、いま預けている敷金がいくら返ってくるかが、この項目の金額に影響します。敷金の扱いについては「敷金・保証金と原状回復」を参照してください。

② 引っ越しの費用（移転料）

家財の運搬費用です。

③ 新しい部屋を借りるための費用（移転雑費）

• 仲介手数料
• 礼金
• 保証会社の利用料
• 火災保険料
• 鍵交換費用
• 住民票の異動などに伴う実費

これらは、施行規則67条2項7号の「前各号に掲げるもののほか、（略）通常受ける損失額」として拾っていくべき項目です。細かいものほど積み残されやすいので、リストにして提示してください。

④ エアコン・照明・造作など

自分で設置した設備がある場合、移設できるものは移転料、移設できないものは「正常な取引価格」として評価される余地があります（同2号）。購入時の領収書や設置時期のわかる資料を探してください。

4. 現実に直面しやすい問題

条文には書かれていませんが、実際に住み替えを進めると次のような壁にぶつかります。交渉の場では、こうした事情こそ具体的に伝えるべきです。

高齢であることによる入居の難しさ

年齢を理由に入居を断られることがあります。結果として、選択肢が限られ、条件の悪い物件しか残らない、あるいは探すのに時間がかかる、という事態が生じます。

この事情は、補償金の算定でも考慮され得ます。 用対連基準細則第18は、標準家賃の前提となる「照応する建物」について、次のように定めています。

借家人が高齢である等の事情があるため生活圏が限定され当該生活圏外への転居が著しく困難と認められるときは、当該生活圏において従前の居住を継続するのに社会通念上相当と認められる規模の建物（借家面積を40パーセント増加補正した建物を限度とする。）とすることができるものとする。

つまり、高齢などの事情で生活圏を離れられない場合には、その生活圏で現実に借りられる規模の部屋を前提に標準家賃を設定してよい（従前の面積より最大40%広い建物まで）という考え方です。

これを主張するには、「なぜその生活圏を離れられないのか」を具体的に示す資料（通院先、介護サービス、家族の居所など）が必要になります。

保証人・保証会社の問題

新たに保証人を立てられない、保証会社の審査が通らない、といった問題が起きることがあります。保証会社の利用料は移転雑費として主張すべき項目です。

生活圏を維持できるか

通院先、通学先、職場、介護サービス。これらとの関係で移転先の範囲が限られる場合、その事情は「通常妥当と認められる移転先」の設定に影響し得ます。具体的な事情を、資料とともに示してください。

6か月では足りないことがある

6か月は、条件に制約のある方にとって決して長くありません。通知を受け取った日から動き出す必要があります。

5. 建替えの場合は「戻れる」ことがあります

住宅の賃借人にとって、事業の類型は決定的に重要です。

建替え（マンション再生事業）の場合には、新しい建物に借家権を取得できる道があります。 再生円滑化法71条3項です。

３　被請求借家権者以外の再生前マンションについて借家権を有していた者（その者が更に借家権を設定していたときは、その借家権の設定を受けた者）は、第八十一条の建築工事又は更新工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、再生後マンションの部分について借家権を取得する。

「被請求借家権者」とは、同法15条の2の終了請求を受けた借家人のことです。つまり、終了請求を受けなかった借家人は、建て替えられた後の建物に借家権を取得します。

その場合の家賃などの条件は、当事者の協議、まとまらなければ施行者の裁定によって決まります（同83条）。裁定に不服があれば、60日以内に訴えをもって変更を請求できます（同条6項）。

これに対して、売却・取壊しの場合は建物そのものがなくなるため、この道はありません。 自分のケースがどちらなのか、通知の根拠条文で確認してください（→「2025年区分所有法・再生円滑化法改正の全体像」）。

6. 明渡しを拒む権利は住宅にもあります

区分所有法64条の2第5項（再生円滑化法122条3項が準用）は、住宅の賃借人にも同じように適用されます。

５　専有部分の賃借人は、第二項の規定により当該専有部分の賃貸借が終了したときであつても、前二項の規定による補償金の提供を受けるまでは、当該専有部分の明渡しを拒むことができる。

ただし、住宅の場合は事業用以上に、居座り続けることの現実的な負担が重い点に注意が必要です。他の住戸の退去が進むと、電気・水道・エレベーター・警備といった共用サービスが順次止まっていきます。生活の場としては成り立たなくなります。

明渡しを拒む権利は、「動かないための権利」ではなく、「まともな補償を得るための交渉力」として使うべきものです。 リスクについては「補償金が低すぎるとき明渡しを拒めるか」を必ずお読みください。

7. 通知が届いたら、住宅の賃借人がすべきこと

1. 通知の到達日を記録する（6か月の起算点）
2. 事業の類型を確認する（建替えなら新しい建物に戻れる可能性がある）
3. 賃貸借契約書、賃料の支払記録、敷金の資料を揃える
4. 周辺の募集賃料を調べて記録する（家賃差額の主張の裏づけになります）
5. 自分で設置した設備の資料を探す
6. 移転先探しを早めに始める（探した記録そのものが、移転の難しさの証拠になります）
7. 移転にかかる費用を項目ごとに書き出す
8. 組合に対し、155条の2を挙げて住み替えの支援を求める
9. 早めに弁護士に相談する

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 また、本記事で述べた解釈は条文の構造からの整理であり、2026年4月1日施行の制度について確立した裁判例はまだ存在しません。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。

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監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）

本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。