特集｜2026年マンション再生法と立退き 第1回／全16回
2026年4月1日施行の改正区分所有法と『マンションの再生等の円滑化に関する法律』にもとづく「賃貸借の終了請求」と補償金を、賃借人（テナント・入居者）の立場から全16回にわたって解説する特集です。
▶ 特集の目次（全16回）を見る
この記事でわかること（結論）
- 賃貸借は終了請求から6か月で終了します（マンションの再生等の円滑化に関する法律122条2項）
- そのかわり補償金が支払われ、提供を受けるまでは明渡しを拒めます（区分所有法64条の2第3項・5項）
- 借地借家法28条の正当事由・立退料の枠組みは、この終了請求には直接適用されないと解されます
- 2026年4月1日施行の新しい制度で、裁判例はまだ存在しません
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法 | マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律 |
| 施行日 | 2026年4月1日 |
| 賃貸借の終了 | 終了請求から6か月の経過 |
| 明渡し | 補償金の提供を受けるまで拒める |
ある日、借りている部屋（住居・店舗・事務所）に、聞いたことのない団体から書面が届きます。
当組合は、マンションの再生等の円滑化に関する法律第122条第1項に基づき、貴殿との間の賃貸借の終了を請求します。
差出人は大家さんではなく「○○マンション等売却組合」。契約書には何も書かれていない条文が根拠になっている。何が起きているのか分からない──この記事は、その状態からのスタート地点を整理するものです。
1. この通知は何なのか
1-1 マンション全体の「出口」が決まった、ということ
この通知が届いたということは、そのマンションについて、区分所有者（部屋のオーナーたち）の集会で建物や敷地を売却する（あるいは取り壊す）決議が成立し、それを実行するための組合が設立されて、事業が動き出していることを意味します。
賃借人は区分所有者ではないので、この決議には参加していません。それでも、事業を進めるためには賃貸借を終わらせる必要があるため、法律が組合に賃貸借を終了させる権限を与えているのです。
1-2 根拠条文は3か所ある
「マンションの再生等の円滑化に関する法律」（以下「再生円滑化法」）は、事業の種類ごとに、ほぼ同じ内容の条文を3か所に置いています。届いた通知にどれが書かれているかを確認してください。
| 条文 | 組合の種類 | 想定される場面 |
|---|---|---|
| 15条の2 | マンション再生組合 | 建替え・建物更新など |
| 122条 | マンション等売却組合 | 建物・敷地の売却、取壊し＋敷地売却 |
| 163条の15 | マンション除却組合 | 建物の除却 |
さらに、組合が設立される前の段階では、区分所有法64条の2が直接の根拠になります。この場合、請求を出すのは組合ではなく、決議に賛成した区分所有者などです。
このうち122条は、次のように定めています。
第百二十二条 組合（敷地売却のみを行う組合を除く。）は、専有部分の賃借人に対し、賃貸借の終了を請求することができる。
２ 前項の規定による請求があったときは、当該専有部分の賃貸借は、その請求があった日から六月を経過することによって終了する。
３ 区分所有法第六十四条の二第三項から第五項までの規定は、第一項の規定による請求があった場合について準用する。（以下略）
マンションの立ち退き・建替えを無料相談（大阪・関西）
弁護士法人ブライトでは、マンションの敷地売却・建替えにともなう立ち退きのご相談を無料で承っています。「賃貸借の終了請求が届いた」「提示された補償金が妥当かわからない」など、まずはお気軽にご連絡ください。
相談料は何度でも無料です。※事案の内容により、ご相談をお受けできない場合があります。
お電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
2. 6か月ルール──「終了させることができる」ではなく「終了する」
条文をもう一度よく読んでください。2項は「終了させることができる」とは書いていません。
その請求があった日から六月を経過することによって終了する。
この書き方には、はっきりした意味があります。
- 賃借人の同意はいりません。
- 組合や大家さんが、あとから何かをする必要もありません。
- 補償金の金額が決まっている必要もありません。
- 裁判所の判断も要りません。
請求が届いた日から6か月が経過すれば、それだけで賃貸借契約は終わります。法律用語では、こういう一方的な意思表示だけで法律関係を変えられる権利を「形成権」といいます。
これは、通常の建物賃貸借とは大きく違うところです。通常であれば、大家さんが解約を申し入れても、借地借家法28条の「正当の事由」がなければ効力が認められません。この違いについては「立退料と補償金はどう違うのか」で詳しく説明しています。
3. 6か月はいつから数えるのか
条文は「請求があった日」と書いています。意思表示は相手方に到達した時に効力を生じるのが原則ですから、まず通知が賃借人に届いた日が基準になります。
そのうえで、期間の計算には民法140条の初日不算入の原則が働きます。国土交通省が2026年3月に公表した実務マニュアルも、この点を明示しています。
賃貸借終了請求の意思表示については、賃借人に意思表示が到達してから効力が発生する。そして、期間については初日不算入の原則により（民法140）、「請求があった日から６か月」とは、「賃貸借終了請求の意思表示が賃借人に到達した日の翌日から起算して６か月」を意味している。
（国土交通省「マンション等売却実務マニュアル」令和8年3月）
つまり、到達日そのものは数に入れず、その翌日から6か月ということです。たとえば5月28日に到達したのであれば、5月29日から起算して11月28日の経過をもって終了する、という計算になります。1日の違いが終了日を動かしますから、到達日は正確に記録してください。
そこで、通知を受け取ったら真っ先にやるべきことがあります。
- 到達した日を記録する（配達証明・書留の郵便物受領証、封筒の消印、宅配の記録などを保存する）
- 封筒を捨てない
- 法人の場合、誰が受け取ったかを確認する（代表者宛てか、支店・従業員が受領したか）
到達日が1日ずれれば終了日も1日ずれます。後になって「いつ届いたか分からない」となると、自分に不利な日付を前提に話が進みかねません。
なお、同じマニュアルは、賃貸借終了請求は要式行為ではなく、書面・電磁的方法だけでなく口頭による請求でもよいとしています（ただし後日の紛争を避けるため、配達証明付き内容証明やレターパック、電子メールなど記録が残る方法が望ましいとされています）。口頭やメールで「終了を請求する」と伝えられた場合も、それが請求にあたる可能性があるということです。やりとりの記録は必ず残してください。
なお、6か月というのは、移転先を探し、内装を発注し、引っ越しを終えるには決して長い期間ではありません。通知が届いた時点で、すでに時間との勝負が始まっていると考えてください。
マンションの立ち退き・建替えを無料相談（大阪・関西）
弁護士法人ブライトでは、マンションの敷地売却・建替えにともなう立ち退きのご相談を無料で承っています。「賃貸借の終了請求が届いた」「提示された補償金が妥当かわからない」など、まずはお気軽にご連絡ください。
相談料は何度でも無料です。※事案の内容により、ご相談をお受けできない場合があります。
お電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
4. 「断る」ことはできるのか
結論から言えば、終了そのものを断ることはできません。 返事をしなくても、拒否すると書いて返しても、6か月が経てば賃貸借は終了します。
ただし、これは「何をしても無駄」という意味ではまったくありません。争える場所が別のところにあるというだけです。
4-1 争えること①：補償金の額
122条3項が準用する区分所有法64条の2第3項は、次のように定めています。
３ 第一項の規定による請求があつたときは、当該専有部分の区分所有者は、当該専有部分の賃借人（転借人を含む。第五項において同じ。）に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければならない。
賃貸借を終わらせる以上、それによって通常生じる損失は補償しなさい、という規定です。金額に納得できなければ、ここで争うことになります（→「補償金はいくらになるのか」）。
4-2 争えること②：明け渡す時期
同条5項は、賃借人にとって決定的に重要な条文です。
５ 専有部分の賃借人は、第二項の規定により当該専有部分の賃貸借が終了したときであつても、前二項の規定による補償金の提供を受けるまでは、当該専有部分の明渡しを拒むことができる。
賃貸借が終わっても、補償金の提供を受けるまでは出ていかなくてよい、と法律が明文で認めています。
したがって、賃借人の立場は「賃借権があるから出ていかない」ではなく、「補償金の提供を受けていないから明け渡さない」と組み立てるのが、条文に沿った考え方ということになります。この使い方と注意点は「補償金が低すぎるとき明渡しを拒めるか」で詳しく検討しています。
4-3 争えること③：請求そのものの効力（可能性は限られます）
理屈のうえでは、請求自体が有効かどうかを争う余地もあります。たとえば次のような点です。
- そもそも請求を出せる立場の組合か（122条1項の括弧書きは「敷地売却のみを行う組合」を除いています）
- 組合の設立が公告されているか。再生円滑化法120条2項は「組合は、前項の公告があるまでは、組合の成立又は定款若しくは資金計画をもって、組合員その他の第三者に対抗することができない」と定めています
- 通知の宛先や到達に問題がないか
もっとも、これらはいずれも事実関係の確認が前提となり、争える場面は限られます。最初からここに賭けるのは現実的ではありません。
5. 通知が届いたら、まず確認する7つのこと
- 到達日（封筒・受領証を保存）
- 差出人（組合の正式名称。区分所有者からの請求か組合からの請求か）
- 根拠条文（15条の2／122条／163条の15／区分所有法64条の2のどれか）
- 事業の種類（建替えか、建物敷地売却か、取壊し敷地売却か、除却か）
- 賃貸借契約書（契約日・賃料・共益費・敷金／保証金・用途・特約の有無）
- 補償金について何か書かれているか（金額の提示、算定方法、今後の進め方）
- 回答期限が設定されているか（期限があるなら、その期限までに何らかの返答をする）
マンションの立ち退き・建替えを無料相談（大阪・関西）
弁護士法人ブライトでは、マンションの敷地売却・建替えにともなう立ち退きのご相談を無料で承っています。「賃貸借の終了請求が届いた」「提示された補償金が妥当かわからない」など、まずはお気軽にご連絡ください。
相談料は何度でも無料です。※事案の内容により、ご相談をお受けできない場合があります。
お電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
6. やってはいけないこと
- 「了承しました」「異議ありません」と安易に書面で返す。 補償金や明渡時期について権利を放棄したと受け取られかねません。
- 完全に無視する。 終了自体は止まりませんし、資料を出さないまま組合が一方的に低い補償額を算定して手続を進めるおそれがあります（→「室内調査に応じるべきか」）。
- 口頭のやりとりだけで済ませる。 記録が残りません。組合とのやりとりは書面かメールで行い、電話で話した場合も内容をメモに残してください。
7. この制度はまだ判例がない
再生円滑化法122条を含む改正法は、2026年4月1日に施行されたばかりです（令和7年法律第47号附則1条本文）。
したがって、
- 「補償金の提供」がどの程度の額であれば有効な提供といえるのか
- 明渡しを拒んでいる間に賃料相当額の使用利益を返す必要があるのか
- 額を争う場合にどの手続によるのか
といった点について、確立した裁判例はまだ存在しません。この記事で述べたことも、条文の構造からはこう解されるという段階のものであり、今後の実務の集積を待つ必要があります。断定的な説明をしている情報には注意してください。
本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 実際の結論は、契約内容・事業の類型・手続の進行状況などの個別事情によって大きく異なります。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。
マンションの立ち退き・建替えを無料相談（大阪・関西）
弁護士法人ブライトでは、マンションの敷地売却・建替えにともなう立ち退きのご相談を無料で承っています。「賃貸借の終了請求が届いた」「提示された補償金が妥当かわからない」など、まずはお気軽にご連絡ください。
相談料は何度でも無料です。※事案の内容により、ご相談をお受けできない場合があります。
お電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
関連記事・サービス
- 【ご相談】不動産トラブル解決サービス（共有持分・売買・賃貸・立ち退き）
- マンションの敷地売却・取壊しで賃借人はどうなるか
- 立退料と補償金はどう違うのか
- マンション立退きの補償金はいくらか
- 補償金が低いとき明渡しを拒めるか
- 権利消滅期日とスケジュール
監修者情報
監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩
大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。
弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。
