空き家を相続したらどうする？管理責任・放置のリスク・処分の選択肢を弁護士が解説

このページは、空き家を相続したときの管理責任・放置のリスク・処分の選択肢について、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談を取り扱う弁護士法人ブライト（代表：和氣良浩弁護士）が、実務の視点から整理した解説記事です。

はじめに｜「実家が空き家になった」その日から、責任は相続人に移ります

親が住んでいた実家を相続したものの、誰も住まず、誰も使わないまま——。そうしたご相談は、芦屋・阪神間でも年々増えています。

• 遠方に住んでいて、実家の様子を見に行くだけでも一苦労
• 兄弟と「どうするか」を話し合えないまま、何年も過ぎてしまった
• 誰も住んでいないのに、固定資産税の請求だけは毎年届く
• 近所から「庭木が越境している」「屋根が傷んでいる」と言われて初めて焦った

芦屋市の空き家率は約14.22%と、決して他人事ではない水準です（総務省・住宅・土地統計調査）。そして見落とされがちなのが、空き家は「放っておいても減っていく問題」ではなく、「放っておくほど負担とリスクが積み上がる問題」だという点です。

相続した瞬間から、その建物の管理責任は相続人に移ります。この記事では、空き家を相続すると何が起きるのか、放置した場合にどんなリスクがあるのか、そして売る・貸す・解体するといった処分・活用の選択肢を、弁護士が整理して解説します。

1. 空き家を相続すると何が起きるか｜3つの現実

「いつか考えよう」と先送りにしているうちに、次の3つが静かに進行します。

1-1. 建物の管理責任は、所有者になった相続人に残り続ける

相続によって空き家の所有者になれば、その建物を適切に管理する責任も引き継ぎます。誰も住んでいなくても、庭木の手入れ、屋根や外壁の点検、雨漏りや害虫の対応といった管理の負担は、所有者である相続人に残り続けます。

とりわけ重要なのは、建物の老朽化によって他人に損害を与えた場合、所有者が法律上の賠償責任を負い得るという点です。土地の工作物（建物や塀など）の設置・保存に瑕疵（欠陥）があって他人に損害を与えたときは、まず占有者が、占有者が損害防止に必要な注意をしていたときは所有者が賠償責任を負う、と民法は定めています（民法717条＝土地工作物責任）。空き家のように占有者がいない場合、この責任は所有者に向かいます。しかも所有者の責任は、注意を尽くしていたことを理由に免れることができない「無過失責任」と解されており、非常に重いものです。

1-2. 固定資産税は、使っていなくても課税され続ける

空き家であっても、その土地・建物には毎年固定資産税（および都市計画税）が課税されます。誰も住んでいない、収益も生まない不動産に、税金だけを払い続ける——という状態が、相続後もずっと続くことになります。芦屋のように地価水準が高い地域では、この負担は決して小さくありません。

なお、共有名義（兄弟で相続して名義を分けた）の場合、固定資産税は共有者全員が連帯して納付する義務を負うとされています（地方税法10条の2）。実際には代表者一人が立て替え続けているケースが多く、これ自体が兄弟間の不公平感と紛争の火種になります。共有名義の実家をお持ちの場合は、相続した不動産の共有状態を解消する方法もあわせてご確認ください。

1-3. 老朽化は、時間とともに近隣リスクへと育つ

人が住まなくなった家は、驚くほど早く傷みます。換気されない室内は湿気で傷み、庭は荒れ、屋根や外壁は劣化します。やがて、台風で屋根材が飛ぶ、ブロック塀が倒れる、庭木が隣家に越境する、不審者や放火のリスクが高まる——といった形で、問題は「自分の家の中」から「近隣との関係」へと広がっていきます。ここまで来ると、金銭的な負担だけでなく、ご近所付き合いや法的責任の問題に発展します。

2. 放置のリスク｜3つの「思っていたより重い」代償

空き家の放置には、相続人が想像しているより重い代償が伴います。代表的なものを3つ挙げます。

リスク①：倒壊・落下で近隣に損害を与えれば、所有者が賠償責任を負う

前述のとおり、老朽化した空き家の塀が倒れて通行人にけがをさせた、屋根材が飛んで隣家の車を壊した——といった場合、所有者は民法717条の土地工作物責任に基づいて損害賠償責任を負い得ます。「誰も住んでいなかったのだから責任はない」という理屈は通りません。むしろ、空き家は占有者がいない分、責任がまっすぐ所有者（相続人）に向かう構造にあります。人身損害が絡めば、賠償額が高額になることもあります。

リスク②：「特定空家等」等に指定されると、固定資産税の負担が跳ね上がることがある

適切に管理されず、放置されている空き家は、行政から管理状態を問題視され、指導・勧告といった対応の対象になり得ます。

放置された空き家をめぐっては、倒壊等の危険がある・著しく衛生上有害である・著しく景観を損なっているといった状態の空き家を「特定空家等」として位置づけ、行政が助言・指導、勧告、命令といった段階的な対応を取れる仕組みが法律上設けられています。近年の法改正では、そこまで至らない段階でも、放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家を「管理不全空家等」として、より早い段階で勧告等の対象にできる仕組みが加わったとされています。行政から勧告を受けると、その土地について固定資産税の住宅用地特例（住宅が建つ土地の税負担を軽くする特例）が適用されなくなり、結果として固定資産税の負担が大幅に増える扱いになるとされています。制度の具体的な要件・手続きは自治体の運用にもよるため、詳しくはお住まいの自治体の窓口や専門家にご確認ください。

いずれにせよ、「放置しているだけで税負担が跳ね上がる可能性がある」という点は、相続後の判断において見逃せないリスクです。

リスク③：資産価値そのものが下がっていく

建物は、使わずに放置するほど傷み、資産価値が下がります。売却や活用を「いつか」と先送りするほど、いざ動こうとしたときの選択肢と手取り額は目減りしていきます。芦屋のように土地の価値が高いエリアであっても、建物の老朽化・境界や私道の未整理・相続登記の未了といった要因が積み重なると、本来の価値で取引できなくなることがあります。「価値があるうちに、方針を決める」ことが、資産を守る出発点です。

3. 処分・活用の選択肢｜「売る・貸す・解体・寄付」を整理する

空き家をどうするかは、大きく次の4つに整理できます。ご家族の希望（残したいのか、手放したいのか）と、建物・土地の状態によって、向き不向きが変わります。

① 売る（現況・更地・買取）

もっとも一般的な選択肢です。現況のまま売る、建物を解体して更地にして売る、そのままの状態で買取業者に売る、といったパターンがあります。芦屋・阪神間では土地の価値が高いため、建物より土地に価値が乗るケースも多く、「解体して更地で売る方が高く売れるのか、現況のままがよいのか」の見極めが重要になります。

ここで注意したいのが、実家を兄弟の共有名義で相続している場合、不動産全体を売るには共有者全員の同意が必要だという点です。一人でも反対すれば、売却は止まります。共有の解消から手をつける必要がある場合は、相続した不動産の共有状態を解消する方法で詳しく解説しています。

なお、譲渡によって利益（譲渡所得）が出た場合の税金については、一定の要件を満たす被相続人居住用家屋等を相続して売却した場合、譲渡所得から一定額（3,000万円が上限とされる）を控除できる特例が設けられているとされています。適用には家屋の建築時期・耐震性・売却期限などの細かな要件があり、要件を満たすかどうかは個別の事情によります。税金の具体的な有利・不利の判断は税理士の領域です。当事務所では一般的な情報のご案内にとどめ、具体的な試算・申告は税理士にご確認いただくようご案内しています。

② 貸す

立地がよく、活用の余地がある実家なら、賃貸に出して収益化する道もあります。ただし、貸すためには一定の修繕が必要になることが多く、その費用と将来得られる賃料のバランスを冷静に見る必要があります。また、賃貸には借主とのトラブル（賃料不払い・原状回復・退去交渉など）が付き物で、いざ売りたくなったときに借主がいると自由に動かせないという制約も生まれます。「残しつつ活用する」という選択は魅力的ですが、その後の身動きの取りやすさまで見据えた判断が欠かせません。

③ 解体する

建物の傷みが激しい、倒壊のリスクがある、といった場合には、解体して更地にする選択があります。近隣への危険を取り除き、土地としての売却・活用に道を開く一方で、解体費用は建物の規模や立地によって数百万円規模になることもあります。加えて、更地にすると住宅用地特例が外れて固定資産税が上がるため、「解体したものの、更地のまま税負担だけが増えた」という状態にならないよう、解体は売却や次の活用とセットで計画するのが実務上の鉄則です。

なお、借地上の建物（土地を借りてその上に親が家を建てていたケース）では、土地の賃貸借契約を終了する際に、建物を誰の負担で解体するのか、更地にして返す義務があるのかが争点になります。契約書の条項次第で、高額な解体費用の負担を軽くできる余地がある場合もあり、ここは交渉と契約解釈の問題として弁護士が力になれる場面です。

④ 寄付・譲渡する

売れず、貸せず、それでも持ち続ける負担を手放したい——という場合、自治体・法人・隣地所有者などへの寄付や譲渡を検討することがあります。ただし、受け取り手が容易に見つかるとは限らず、条件が折り合わないことも少なくありません。「いらないなら国が引き取ってくれるのでは」と考える方もいますが、そうした制度には細かな要件や負担金があり、どんな不動産でも手放せるわけではない点に注意が必要です。

4. 「相続放棄すれば管理から解放される」という誤解

空き家の負担が重いと聞くと、「では相続放棄をすれば、管理責任からも税金からも解放されるのでは」と考える方がいます。しかし、ここには大きな誤解があります。

まず、相続放棄には「自分が相続人になったことを知ったときから原則3か月」という期限（熟慮期間）があり、これを過ぎると原則として放棄が難しくなります（事情によっては期間経過後の放棄が認められる余地もありますが、確実ではありません）。また、相続放棄は「プラスの財産もマイナスの財産もすべて相続しない」という選択であり、価値ある他の遺産も一緒に手放すことになります。

そして最も見落とされがちなのが、相続放棄をしても、管理義務が直ちにすべて消えるわけではないという点です。2023年4月施行の改正民法では、相続放棄をした者は、放棄の時にその財産を現に占有しているときは、次に管理すべき人（他の相続人や相続財産清算人など）に引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもってその財産を保存する義務を負う、と定められました（民法940条）。つまり、実家を現に管理・占有していた相続人が放棄しても、引き継ぎ手が現れるまでは一定の保存義務が残り得るのです。

さらに、相続人全員が放棄した場合、その不動産の最終的な管理・処分には、家庭裁判所に相続財産清算人（改正前は相続財産管理人）を選任してもらう手続きが必要になることが多く、その申立てには予納金などのコストがかかります。「放棄すればすべて終わり」ではなく、放棄には放棄の手続きとコストがある、というのが実務の現実です。

相続放棄をしても、現に占有していれば管理の義務が残る点や、放棄に伴う手続き・コストの詳細については、判断を誤ると取り返しがつかないため、別途くわしく解説します。

5. 実務の肌感｜空き家相続の現場でよく見る3つのパターン

当事務所で扱った相続・不動産の事案から、固有の情報を除いて一般化した「現場の感覚」をお伝えします。

パターン1：「解体費用は誰が払うのか」で交渉が始まる
親名義のまま残った古い家、とりわけ借地の上に建っている家では、「解体して更地にして返してほしい」と地主や関係者から求められ、数百万円規模の解体費用を誰が負担するのかが最初の争点になることがあります。ここで大切なのは、感情論に入る前に、まず土地の賃貸借契約書などの資料を全部そろえて、契約の条項を確認することです。契約書に建物の扱いに関する定めがあれば、負担を軽くできる交渉の糸口になる場合があります。慌てて全額を引き受ける前に、契約という「事実」に立ち返るのが、弁護士が最初に行う作業です。

パターン2：相続放棄後の不動産の管理責任で相談者が困惑する
債務超過など「引き継ぎたくない」事情で相続放棄を検討する場面では、放棄した後に残る不動産の管理をどうするのか、という点で相談者が困惑するケースがよくあります。放棄すれば所有権こそ手放せても、次の管理者（相続財産清算人など）が決まるまでの間の対応や、清算人選任にかかる費用まで見通しておかないと、「放棄したのに、なぜまだ関わらないといけないのか」という戸惑いが生まれます。放棄は入口だけでなく出口（誰が最終的に管理・処分するのか）まで設計するのが実務です。

パターン3：不動産しか遺産がなく、共有のまま塩漬けになりやすい
遺産のほとんどが実家の不動産で、預貯金がほとんどない——というケースは珍しくありません。この場合、「分けようにも現金がない」「売ろうにも全員の同意が要る」という理由で、結局だれも動けず、共有名義のまま空き家が塩漬けになりがちです。ここで弁護士が入り、換価分割（売って現金で分ける）や代償分割（一人が取得して他に金銭を払う）といった具体的な出口を提示すると、止まっていた話が動き出すことをしばしば経験します。塩漬けを続けるほど、建物は傷み、共有者は次の相続で増えていくため、「動けるうちに動く」ことが結果的に一番損の少ない選択になります。

6. よくあるご質問（FAQ）

Q1. 遠方に住んでいて実家の管理ができません。放置していると何か問題がありますか？

管理不全のまま放置すると、老朽化による近隣への損害（塀の倒壊や落下物など）で所有者が賠償責任を負い得るほか（民法717条）、行政から管理状態を問題視され、指導・勧告の対象になる可能性があります。勧告を受けると固定資産税の負担が増える扱いになるとされており、税・賠償・資産価値の低下という複合的なリスクが積み上がります。遠方で管理が難しいからこそ、早めに「売る・貸す・解体する」の方針を決めることをおすすめします。

Q2. 相続登記をしないまま空き家を放置しています。問題ありますか？

問題があります。2024年4月から相続登記は義務化されており、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料の対象となり得ます（不動産登記法76条の2、過料につき同法164条）。また、登記をしないまま世代交代が進むと、相続人（共有者）が増えて、後から売却や解体をしようとしても全員の同意を取るのが難しくなります。登記は司法書士と連携して速やかに行い、あわせて空き家そのものをどうするかを検討するのが得策です。

Q3. 空き家を売ると税金がかかると聞きました。何か軽減される制度はありますか？

一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から一定額を控除できる特例（いわゆる空き家の3,000万円特別控除）が設けられているとされています。ただし、家屋の建築時期・耐震性・売却期限など細かな要件があり、適用できるかどうかは個別の事情によります。税金の有利・不利の具体的な判断は税理士の領域ですので、当事務所では一般的なご案内にとどめ、具体的な試算は税理士にご確認いただいています。売却の可否や共有者との調整、契約面のご相談は、弁護士がお受けします。

7. まとめ｜空き家は「決めれば」動き出す

• 実家が空き家になった時点で、管理責任・固定資産税・老朽化リスクは相続人に移ります
• 放置には、①倒壊・落下による所有者の賠償責任（民法717条）②特定空家等・管理不全空家等への対応で固定資産税の負担が増えるリスク③資産価値の低下、という重い代償が伴います
• 処分・活用の選択肢は、①売る ②貸す ③解体する ④寄付・譲渡する の4つ。共有名義なら、まず共有の解消が必要な場合があります
• 「相続放棄すれば管理から解放される」は誤解です。放棄しても現に占有していれば保存義務が残り（民法940条）、放棄には期限とコストがあります
• 空き家は放っておくほど負担が積み上がる問題です。方針を「決める」ことが、資産を守る出発点になります

弁護士法人ブライトでは、芦屋在住の代表弁護士のもと、相続と不動産の出口までを見据えたご相談をお受けしています。芦屋・阪神間にお住まいの方は、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談はこちらもご覧ください。実家をこれから相続する・した段階での全体設計は、相続不動産の承継設計（総論）もあわせてご確認ください。

相続放棄をしても、放棄の時に現に占有している空き家には管理（保存）の義務が残ります。詳しくは相続放棄と管理義務の記事をご覧ください。