不動産を揉めずに承継するための生前対策｜共有にしない設計と取り決めを弁護士が解説

このページは、不動産を揉めずに承継するための生前対策について、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談を取り扱う弁護士法人ブライト（代表：和氣良浩弁護士）が、実務の視点から整理した解説記事です。

はじめに｜「うちは揉めない」と思っている家族ほど、何も決めていない

実家や土地を持つ親の立場からは、「子どもたちは仲が良いから、うちは大丈夫」と思われるかもしれません。子の立場からは、「親が元気なうちに相続の話をするのは気が引ける」と感じるものです。

その結果、多くのご家庭で、不動産の承継について何も決めないまま相続の日を迎えます。そして、決めていなかった不動産は、高い確率で相続人の「共有」になります。

私たちが相続のご相談を受けていて感じるのは、揉めているご家族のほとんどが、もともと不仲だったわけではない、ということです。分けにくい財産（不動産）を、決めごとのないまま受け取ってしまった——構造の問題であって、人柄の問題ではありません。

この記事では、まだ揉めていない「平時」のいまだからこそできる承継の設計を、次の二段構えで解説します。

1. 共有にしないための生前設計（これが一番の対策です）
2. やむを得ず共有にする場合の「取り決め」（利活用と出口を先に決めておく）

なぜ不動産の「共有相続」が生まれるのか

1-1. 遺言がないと、不動産は「とりあえず共有」に流れやすい

遺言がない場合、遺産の分け方は相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めることになります。預貯金は1円単位で分けられますが、不動産はそうはいきません。実家を物理的に3等分することはできず、誰か一人が取得するなら他の相続人との差額調整（代償金）が必要になり、売却するには全員の足並みが要ります。

話し合いがまとまらないとき、あるいは「揉めたくないから」と結論を先送りするとき、選ばれがちなのが「とりあえず法定相続分で共有にしておく」という決着です。その場は丸く収まったように見えますが、実際には問題を次の局面へ持ち越しただけです。

1-2. 共有にした不動産で何が起きるか

共有名義の不動産には、法律上の構造的な制約があります。

• 売却や建て替えなどの変更行為（軽微なものを除く）は、共有者全員の同意が必要（民法251条1項）。一人が反対すれば動きません
• 短期間の賃貸などの管理に関する事項は、持分価格の過半数で決まります（民法252条1項）。ただし長期の賃貸借など処分に等しい行為は全員同意が必要です。いずれにせよ、多数派と少数派の対立が固定化しがちです
• 各共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項）。「とりあえず共有」は、いつでも誰かが解消を求めて紛争化しうる、不安定な均衡の上にあります
• 共有者の誰かが亡くなると持分はさらに細分化され、次の世代では「会ったこともない親戚」との共有になります

共有にしてしまった後の解消方法（持分売買・現物分割・代償分割・換価分割・共有物分割請求）は、こちらの記事で詳しく解説しています。→相続した不動産の共有状態を解消する方法｜弁護士が5つの手段を解説

本記事のテーマは、その一つ手前——そもそも共有にしない、仮に共有にするなら決めごとをしてから、という承継の設計です。

【本命】共有にしないための生前設計｜4つの道具

2-1. 遺言で「誰に、何を」を指定する（不動産は単独承継が原則）

生前対策の中心は遺言です。設計の基本形はシンプルです。

• 不動産は、承継する一人を決めて単独で相続させる（実家に住み続ける子、事業を継ぐ子など）
• 他の相続人には、預貯金や他の財産でバランスを取る。不足するなら、不動産を取得する側が代償金を支払う形を遺言で整えておく

このとき必ず検討すべきなのが遺留分への配慮です。特定の相続人に不動産を集中させると、他の相続人には法律上最低限保障された取り分（遺留分）が残り、これを侵害する内容の遺言は、相続後に金銭請求（遺留分侵害額請求）の火種になります（民法1046条）。遺言を書くこと自体はご自身でもできますが、遺留分まで計算に入れた配分設計は、法律実務の領域です。

方式は、公証人が関与する公正証書遺言が実務上もっとも確実です。自筆で作成する場合も、方式不備で無効にならないよう法律上の要件を満たす必要があり（民法960条・968条）、法務局に預ける保管制度を使えば紛失や改ざんの心配を減らせます（法務局における遺言書の保管等に関する法律）。

そして、遺言でもっとも大切なのは内容よりも時期です。遺言は、判断能力があるうちにしか作れません。「そろそろ考えよう」と思ったときには病状が進み、もう作成できなかった——というご相談を、私たちは現実に受けています（詳しくは後述の「実務の肌感」で）。

2-2. 代償金の原資づくり（お金の裏付けがない設計は絵に描いた餅）

「長男に実家を、二男には代償金を」という設計は、代償金を払える原資があって初めて機能します。原資づくりの選択肢としては、次のようなものがあります。

• 預貯金・有価証券を、不動産を取得しない相続人へ厚めに配分する
• 生命保険の死亡保険金を、代償金の支払い原資として活用する（受取人を指定できるため、特定の相続人に確実に金銭を渡す手段として実務でよく使われます）

なお、生命保険や生前贈与には税務上の取り扱い（非課税枠や課税関係）が関わりますが、これは個々の資産状況によって結論が変わる領域です。本記事では一般的な情報にとどめますので、具体的な税務の判断は税理士にご確認ください。私たちも、必要に応じて税理士と連携して設計します。

2-3. 生前の換価（売却）も、立派な選択肢

「誰も実家に戻る予定がない」ことがはっきりしているなら、所有者本人が元気なうちに売却して金銭に換えておくことも、有力な承継設計です。

• 金銭であれば、相続人間で公平に分けられ、共有問題は生じません
• 売却の条件交渉・住み替え先の検討を、判断能力のある本人自身が納得して進められます
• 相続後に相続人が売る場合と異なり、全員同意の壁がありません

「先祖代々の家を自分の代で手放すのか」という心理的な抵抗は当然あります。ただ、誰も住まない家を共有で承継し、固定資産税を分担しながら兄弟の関係が軋んでいく後日の姿と比べてどちらが本意か、一度検討する価値はあります。売る・残す・貸すのどれが正解かはご家庭ごとに違い、そこを売る前提ではなくフラットに検討できるのが、後述するとおり弁護士に相談する意味でもあります。

2-4. 配偶者居住権・民事信託という道具（概説）

比較的新しい制度として、次の道具も選択肢になります。

• 配偶者居住権：自宅の「住む権利」と「所有権」を分け、配偶者が自宅に住み続ける権利を確保しつつ、所有権は子に承継させる制度です（民法1028条以下）。「妻に自宅を全部残すと子の取り分が減る、しかし妻の住まいは守りたい」という場面の調整弁になります
• 民事信託（家族信託）：不動産の管理・処分の権限を、信頼できる家族（受託者）にあらかじめ託しておく仕組みです（信託法）。所有者が将来認知症になっても、受託者が売却や賃貸を進められる点が遺言にはない特長です

どちらも有用ですが、万能ではありません。実務では、ご家族の構成・財産の内容・「誰が何を心配しているか」を聞き取ったうえで、遺言・保険・生前売却・信託を組み合わせて設計します。当事務所でも、家族信託のご希望で始まった相談が、検討の結果、公正証書遺言に落ち着いたケースがあります。道具ありきではなく、目的（誰に、どう受け継ぐか）から逆算することが肝心です。

【核心】やむを得ず共有にするなら、「利活用の取り決め」を書面で残す

3-1. 共有そのものではなく、「無設計の共有」が問題

ここまで「共有にしない」設計を述べてきましたが、現実には、共有を選ばざるを得ない場面もあります。代償金の原資がどうしても足りない、収益物件を兄弟で持ち合いたい、売却の時期を数年見計らいたい——といった事情です。

その場合に大切なのは、共有を避けることに固執するのではなく、共有者間で「この不動産をどう使い、どう終わらせるか」をあらかじめ合意し、書面にしておくことです。揉める共有と揉めない共有の差は、ほぼここで決まります。

3-2. 取り決めておくべき項目

3-3. 「5年以内の不分割特約」という法律上の道具（民法256条1項ただし書）

前述のとおり、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項本文）。つまり取り決めがなければ、共有はいつでも一方的に「終わり」を突きつけられる状態です。

ここで使えるのが、同じ条文のただし書です。共有者間の契約で、5年を超えない期間内は分割をしない旨を定めることができます（民法256条1項ただし書）。この不分割特約を結んでおけば、その期間中は分割請求による強制的な手続きを避け、「話し合いで決めた利活用」を安定して続けられます。契約は更新することもできます（民法256条2項）。

「二次相続まで待って売る」「母が施設に入るまでは維持する」など、ご家族の事情に合わせた時間の設計ができる、実務上とても使い勝手のよい道具です。

3-4. 必ず「書面」にする——共有者間合意書のすすめ

これらの取り決めは、口約束でも合意としては成立しますが、実務ではほとんど意味を持ちません。年月が経てば記憶は食い違い、当事者が亡くなれば次の世代には何も引き継がれないからです。

「共有者間合意書（共有不動産の管理に関する合意書）」として書面化し、全員が署名押印して各自保管する。金額や期限は具体的な数字で書く。ここまでやって初めて、取り決めは家族を守る道具になります。

一点、実務上の注意があります。不分割特約は、合意した共有者同士の間では書面だけで有効ですが、仮に共有者の一人が持分を第三者に売却した場合、その譲受人に特約を主張するには、「不分割の定め」を不動産登記しておく必要があります（不動産登記法59条6号）。書面を作って終わりではなく、登記の実行まで視野に入れて設計するのが実務です。

共有者間の合意書の設計では、将来の具体的な紛争リスク——裁判になったら各条項がどう機能するか——を見据えて条項を組む必要があります。契約実務と紛争予防の双方を日常的に扱う弁護士の本業がまさにここで、私たちは企業間の契約実務で培った技術を、ご家族の合意書づくりにそのまま使っています。

家族会議に、弁護士を入れるという選択

生前対策の必要性は分かっていても、多くのご家庭で話が進まないのは、「誰が言い出すか」「誰が仕切るか」が決まらないからです。親から切り出せば「まだ早い」と言いにくく、子から切り出せば「財産を狙っているのか」と誤解されかねない。ここに第三者、それも法律の専門家が入る意味があります。

• 中立の進行役：弁護士は特定の相続人の肩を持つのではなく、法律のルール（法定相続分・遺留分・共有の制約）という共通の土台を示して議論を整理します。「お兄ちゃんばかりずるい」という感情論が、「遺留分を踏まえるとこの配分が限度」という数字の話に変わります
• 法的に有効な形での書面化：せっかくの家族会議の結論も、方式不備の遺言や曖昧な覚書では実現しません。遺言・合意書・信託契約という法的な器に正しく収めるところまでが、弁護士の仕事です
• 「うちに限って」の思い込みを、実例で補正する：後述のとおり、揉めたご家族の多くも「うちは大丈夫」と思っていました。どこに地雷があるか（遺留分・特別受益・使途の疑い・評価額の対立）を先回りして潰せるのは、紛争の現場を知っている実務家だからです

ひとつ、事実としてお伝えしておきます。弁護士は、職務基本規程により不動産業者から紹介料を受け取りません。そのため、「売る方向に誘導されるのでは」という心配なしに、売る・残す・貸す・共有で持つ、のすべてをフラットに比較検討できます。売る前提ではなく、住み続ける前提からも話せる相談先です。

私たち弁護士法人ブライトは、顧問先130社以上の企業法務で契約と交渉の実務を日々扱いながら、相続と不動産のご相談をお受けしています。芦屋・阪神間にお住まいの方は、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談窓口はこちらをご覧ください。

実務の肌感｜「生前に決めていれば」と感じた3つの典型

当事務所で扱った相続事案から、固有の情報を除いて一般化した「現場の感覚」をお伝えします。いずれも、特別に不仲な家族の話ではありません。

典型1：遺言がないまま相続が発生し、「分けにくい不動産」が感情対立の舞台になる
遺言がない相続では、預貯金の分け方は比較的まとまっても、不動産で止まります。遠方の不動産、他の親族と持ち合っている不動産、誰も住む予定のない実家——「いらないけれど、損はしたくない」という各自の思いが交錯し、生前の預金の使い方への疑念（使い込みの追及）まで飛び火して、話し合いが年単位で長期化するのが典型です。被相続人が生前に「この不動産は誰に・どう処分するか」を一言でも書き残していれば、争点の大半は最初から存在しなかった、と感じる事案は少なくありません。

典型2：「そろそろ」と思ったときには、遺言はもう作れない
余命宣告を受けたお父様の相続に備えたい、というご相談がありました。しかしその時点でご本人は意思表示が難しい状態で、遺言を作成できる段階を過ぎていました。相続人となる兄妹の間では、遺産を売って分けたい側と現物で引き継ぎたい側の対立がすでに見えており、打てる手が限られたまま相続を迎える形になりました。一方で、高齢のご本人がお元気なうちにご家族が動き、弁護士が自宅まで出向いて意思を確認しながら公正証書遺言を整えたケースもあります。遺言は、健康なうちにしか作れない——この単純な事実が、生前対策のすべての出発点です。

典型3：遺言はあったが、遺留分と資金繰りへの備えがなく、結局争いになった
不動産の大部分を一人の相続人に相続させる遺言が残されていた事案では、相続後に他の相続人から遺留分侵害額請求の通知が届き、さらに親の代から持ち合っていた共有不動産の整理も絡んで、交渉は複雑化しました。遺留分の請求は金銭の支払いを求めるものなので、不動産を取得した側は、遺留分として支払う金銭の用意と、それとは別に従来からの共有持分の買取り資金の双方について、借入返済と賃料収入のバランス（キャッシュフロー）から冷静に判断する必要に迫られました。遺言を書く段階で、遺留分に配慮した配分と代償資金の手当てまで設計されていれば、ここまでの負担にはならなかったはずです。「遺言さえあれば安心」ではなく、「争いにならない遺言」であることが重要——これが実務の実感です。

よくあるご質問（FAQ）

Q1. 遺言は、いつ書くべきでしょうか。まだ元気なので早すぎる気もします。

「早すぎる遺言」というものは、実務上ほとんどありません。遺言は作成後に何度でも書き直せる一方、判断能力が低下してからは作れなくなります。実際、病状が進んでからでは遺言という選択肢自体が残っていなかったケースを、私たちは経験しています。お元気で、財産と家族の状況を自分の言葉で語れる今が、内容的にも一番良い遺言を作れる時期です。財産の内容が変わったら書き直せばよい、というくらいの気持ちで着手されることをおすすめします。

Q2. 共有者間の取り決め（合意書）に、法的な拘束力はありますか？

あります。共有者間の合意は契約であり、費用負担・賃料分配・売却条件などの取り決めは当事者を法的に拘束します。特に「5年を超えない期間は分割しない」という不分割特約は、民法256条1項ただし書が明文で認めている合意で、期間中の一方的な分割請求を防げます。ただし、拘束力があるのは内容が明確で、証拠として残っている場合です。曖昧な口約束や「仲良く使う」といった抽象的な覚書では、いざというとき役に立ちません。また、持分が第三者に譲渡された場合に不分割特約を主張するには登記が必要になるほか（前述の3-4参照）、共有者の相続などで当事者が変わる場面への備え（承継条項）も要検討です。条項の設計は弁護士にご相談ください。

Q3. 芦屋・阪神間の不動産についても相談できますか？

はい。代表弁護士の和氣は芦屋在住で、路地の奥の邸宅、私道の持分、古い大型の土地といった芦屋・阪神間に特有の不動産事情を、生活者としても知っています。実家の承継設計、共有者間の合意書づくり、家族会議への同席まで、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談窓口からお問い合わせいただけます。オンラインでのご相談にも対応しています。

まとめ｜承継は「共有にしない」が第一、「決めてから共有」が第二

• 遺言のない相続では、分けにくい不動産が「とりあえず共有」に流れ、そこから共有特有の紛争が始まります
• 第一の対策は共有にしない生前設計。遺言で単独承継を指定し（遺留分に配慮）、代償金の原資を用意し、必要なら生前の売却や配偶者居住権・民事信託も組み合わせます
• やむを得ず共有にするなら、利活用・費用負担・収益分配・出口条項・5年以内の不分割特約（民法256条1項ただし書）を、共有者間合意書として書面化しておくことが、揉めない共有の条件です
• 家族会議に弁護士が入ることで、感情論が数字とルールの話に変わり、結論を法的に有効な形で残せます。遺言は、元気なうちにしか作れません

すでに共有になってしまっている不動産をお持ちの方は、解消の方法をこちらで解説しています。→相続した不動産の共有状態を解消する方法

認知症の家族がいる場合の「家族信託と遺言のどちらを選ぶか」は、こちらの記事でくわしく解説しています。

そのほか、借地に建てた実家を相続・遺言で残すときの注意点、相続財産の調べ方（登記確認と戸籍集め）もあわせてご覧ください。