不動産の売却に成年後見は必要？親が認知症のときの自宅売却の流れと注意点を弁護士が解説

このページは、親が認知症（またはその疑い）のときの自宅・実家の売却について、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談を取り扱う弁護士法人ブライト（代表：和氣良浩弁護士）が、実務の視点から整理した解説記事です。

はじめに｜「親の家を売りたいが、親はもう判断できない」というご相談

親が認知症になり、施設への入居が決まった。入居一時金と毎月の費用を考えると、誰も住まなくなる実家を売却して充てるのが現実的だ——。そう考えて不動産会社に相談したところ、「所有者ご本人の意思確認ができないと、売買契約はできません」と言われて止まってしまった。

このご相談は、高齢の親を持つ子世代から、近年とても増えています。結論を先に申し上げます。

• 親に契約内容を理解する判断能力が残っていれば、本人が売主として売却できます（ただし、後から争われないための実務的な手当てが重要です）
• 判断能力が失われていれば、たとえ家族全員が同意していても、本人名義の不動産を売ることはできません。この場合の法律上の出口が成年後見制度です
• そして、成年後見で自宅を売るには家庭裁判所の許可が必要で、売却後も後見は本人が亡くなるまで続きます。「売却のためだけに後見を使う」ことの重みは、始める前に知っておく必要があります

この記事では、意思能力による分かれ道、成年後見での売却の流れ、見落とされがちな負担、そして「後見を使わずに済んだかもしれない」事前の選択肢まで、弁護士が順を追って解説します。

1. まず結論｜分かれ道は「本人の意思能力」

1-1. 意思能力を欠く状態での売買契約は「無効」

出発点になるのは、民法の次の条文です。

法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。（民法3条の2）

不動産の売買契約は、売主本人が「自分の家を、いくらで、誰に売るのか」を理解して判断できること（意思能力）を前提にしています。認知症が進み、この判断ができない状態で結ばれた売買契約は、家族がいくら同意していても無効です。

だからこそ、不動産会社や司法書士は契約・決済の場面で本人の意思確認を必ず行いますし、確認ができなければ取引は進みません。「家族が代わりにハンコを押せばよい」ということには、法律上なりません。子であっても、親から代理権を与えられていない限り、親の財産を処分する権限はないのです。

1-2. 「認知症＝売れない」ではない。程度によって道が分かれる

ここで重要なのは、認知症という診断名がついたことと、意思能力がないことは、イコールではないという点です。意思能力の有無は、その契約の内容や複雑さとの関係で、行為のたびに判断されます。軽度の認知症で、自宅を売ること・その代金の使いみちを本人が理解し、自分の言葉で語れるなら、本人による売却が可能な場合があります。

本人に判断能力が残っている場合の実務では、後から「あのとき判断能力がなかったのでは」と争われないよう、次のような手当てを組み合わせます。

• 医師の診断・意見：契約に先立ち、判断能力に関する医師の診断書や意見を確認しておく（※認知症の診断そのものは医師の領域です。私たち弁護士が診断を行うことはできません）
• 公証人の関与：売買に関連する意思確認や委任状作成に公証人を関与させ、本人の意思を公的な形で残す
• 本人の言葉による記録：売却の理由・代金の使途を本人が自分の言葉で語る場面を、録音・録画や詳細な面談記録など客観的な形で残す（後日の紛争を予防する補完的な証拠になります）
• 弁護士の立会い：契約条件が本人に不利益でないかを、本人の側に立つ専門家がチェックする

逆に、意思疎通が難しい、契約の意味を理解できているか疑わしい、という状態であれば、無理に本人名義で契約を進めてはいけません。後日、他の親族や本人自身との間で「無効な契約だった」という深刻な紛争になり得ます。この場合に進むべき道が、次章の成年後見です。

なお、元気なうちに備えておけば、後見を使わずに家族が売却を進められる仕組み（任意後見・家族信託）もあります。まだ間に合う段階のご家庭は、先にこちらをご覧ください。→不動産を揉めずに承継するための生前対策｜「共有にしない」設計を弁護士が解説

2. 成年後見での自宅売却の流れ｜申立てから家庭裁判所の許可まで

意思能力を欠く状態になった親の不動産を適法に売却する方法は、実務上、成年後見制度に一本化されます。流れは大きく3段階です。

【第1段階】家庭裁判所への後見開始の申立て

後見開始の審判は、本人・配偶者・四親等内の親族などの申立てによって始まります（民法7条）。子はもちろん、兄弟姉妹、甥姪からも申し立てられます。

申立てには、本人の判断能力に関する医師の診断書（成年後見制度用の書式）が必要です。ここが最初のつまずきどころで、実務では「かかりつけ医が内科で、専門外だからと診断書の作成を断られた」「過去の病歴が分からず資料が揃わない」という事態が珍しくありません（後述の「実務の肌感」で詳しくお伝えします）。診断書で判断能力の程度が明確にならない場合、家庭裁判所から鑑定（医師による正式な能力判定）を求められることがあり、その場合は別途まとまった費用の予納が必要になります。

期間の目安は、申立て準備（書類収集）に1〜2ヶ月、申立てから審判まで数ヶ月程度。売却はその後ですから、「施設費用の支払いに間に合わせたい」というご事情があるなら、逆算して早めに動く必要があります。

【第2段階】成年後見人の選任｜家族がなれるとは限らない

申立ての際、「長男を後見人に」と家族を候補者として挙げることはできます。しかし、誰を後見人にするかは家庭裁判所が決めます。本人の財産の規模や親族間の意見の対立の有無などによっては、家族ではなく、弁護士や司法書士などの専門職後見人が選任されることがあります。とりわけ「これから自宅を売却して大きな金銭が動く」というケースは、まさに専門職が選ばれやすい類型です。

ここで押さえておくべきなのは、後見人は「家族のための代理人」ではなく、本人の利益のためにのみ行動する立場だということです。民法は、成年後見人に対し、本人の意思を尊重し、心身の状態や生活の状況に配慮する義務を課しています（民法858条）。「家族が売りたいから売る」のではなく、「本人のために売る必要があるか」が常に基準になります。

【第3段階・核心】自宅の売却には家庭裁判所の許可が必須（民法859条の3）

後見人が選任されても、すぐに自宅を売れるわけではありません。ここがこの記事の核心です。

成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。（民法859条の3）

本人の居住用不動産を売る・貸す・担保に入れるには、後見人の判断だけでは足りず、家庭裁判所の許可が必要です。住み慣れた自宅を失うことは本人の心身に重大な影響を与えるため、裁判所がもう一段のチェックをかける仕組みです。許可を得ないまま行った処分は無効とされており、許可を飛ばして進めることはできません。

誤解されやすいのが、「親はもう施設に入っていて自宅には住んでいないのだから、居住用ではない」という考え方です。これは危険です。現に住んでいなくても、本人がかつて生活の本拠としていて、将来戻る可能性がある自宅は「居住の用に供する」不動産に当たり得ると考えられており、実務では、施設入居後の元の自宅の売却も原則として許可を取って進めます。判断に迷う場合に許可を省略する選択肢はない、と考えてください。

家庭裁判所が許可の判断で見るのは、概ね次のような要素です。

つまり、「空き家にしておくのはもったいないから」「相続対策として今のうちに」といった家族側の事情だけでは、許可は下りません。本人のためにその売却が必要だ、という説明を、資料とともに組み立てる必要があります。ここは申立書・報告書の書き方の巧拙が結果に直結する、法律実務の領域です。

施設入居と自宅をどうするかの選択肢（残す・貸す・売る）の全体像は、姉妹記事で詳しく扱います。→老人ホーム入居時の自宅の選択肢（売る・貸す・残す）はこちら

3. 見落とされがちな負担｜「売却のためだけに後見」の重み

成年後見は、自宅売却の場面では確かに有効な制度です。しかし、「売却という一つの目的」のために使うには、知っておくべき継続的な負担があります。ここを知らずに始めて、後から驚かれるご家族が少なくありません。

3-1. 売却が終わっても、後見は本人が亡くなるまで続く

成年後見は、「目的の用事が済んだら終わり」にできる制度ではありません。いったん後見が開始すると、本人の判断能力が回復しない限り、本人が亡くなるまで続きます。自宅の売却が完了しても、「もう用は済んだので後見をやめます」という選択肢はないのです。

3-2. 専門職後見人の報酬が、毎年かかり続ける

弁護士・司法書士などの専門職後見人が選任された場合、その報酬は本人の財産から支払われます。報酬額は家庭裁判所が本人の財産規模や事務の内容に応じて決定し、管理財産額によっては月額数万円規模になることもあります（家庭裁判所が公表している報酬額のめやすでは、基本報酬は月額2万円程度が目安とされ、管理する財産が多いほど増額されます）。自宅を売却して数千万円の代金が本人の口座に入れば、管理財産はその分大きくなります。この報酬が、本人が亡くなるまで毎年続く——10年続けば数百万円規模になり得る、という時間軸で考えておく必要があります。

3-3. 財産が「家族の采配」では動かせなくなる

後見が始まると、本人の財産はすべて後見人の管理下に入り、家庭裁判所への定期報告の対象になります。売却代金は本人の生活・療養のためにのみ使われ、たとえば「孫の学費を援助する」「家族が一部を借りる」といった、本人以外のための支出は原則できなくなります。生前贈与なども、基本的に止まります。

これらは制度の欠陥ではなく、判断できなくなった本人の財産を守るという制度の目的そのものです。ただ、「家の売却だけ済ませたい」という動機で入るには重い仕組みであることも事実で、だからこそ次章の「事前の備え」に大きな意味があります。

4. 後見を使わずに済んだかもしれない、事前の選択肢

親が元気なうち——正確には、契約を理解できる判断能力があるうち——であれば、将来の売却を見据えた備えができます。代表的な道具は2つです。

• 任意後見：本人が元気なうちに、「将来判断能力が低下したら、この人に、これらの権限を任せる」という契約を公正証書で結んでおく制度です（任意後見契約に関する法律。契約は公正証書で結ぶ必要があり、家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時から効力が生じます）。本人が信頼する人を自分で選べる点が、家庭裁判所が後見人を選ぶ法定後見との大きな違いです
• 家族信託（民事信託）：自宅の管理・処分の権限を、信頼できる家族（受託者）にあらかじめ託しておく仕組みです。本人が認知症になった後でも、受託者が自宅の売却を進められる設計が可能で、「施設費用のために実家を売る」という将来に備える道具として、実務での活用が広がっています

どちらも、本人に判断能力があるうちにしか使えません。「そろそろ考えよう」と思ったときには診断が進んでいて、もう契約できなかった——というご相談を、私たちは現実に受けています。ご両親がまだお元気なご家庭は、この記事よりも先に、平時の設計を扱ったこちらの記事をご覧ください。→不動産を揉めずに承継するための生前対策（遺言・家族信託・生前売却）

5. 共有名義の中に、認知症の共有者がいる場合

もう一つ、実務で頻出する応用形があります。実家や収益不動産が兄弟や親子の共有名義になっていて、共有者の一人が認知症になっているケースです。

不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要ですから、共有者の一人が意思能力を欠けば、その不動産は全体として売れなくなります。他の共有者がどれだけ売却に賛成していても、です。この場合も出口は成年後見となり、認知症の共有者について後見人を選任したうえで売却に同意してもらう（居住用なら家庭裁判所の許可も得る）流れになります。実際、遺産分割の話し合いを進めるために、相続人の一人について成年後見の申立てが必要になる事案は少なくありません。

共有名義の不動産が売却できないときの打開策の全体像は、こちらで解説しています。→共有名義の不動産が売却できないときの打開策

6. 実務の肌感｜後見と意思能力の現場で、実際に起きること

当事務所で扱った事案から、固有の情報を除いて一般化した「現場の感覚」をお伝えします。

その1：最初の壁は、意外にも「診断書」で来る
成年後見の申立てには医師の診断書が必要ですが、実務では「かかりつけ医が内科で、認知症は専門外だからと作成を断られる」「昔の脳梗塞の入院先が分からず、病歴の裏付けが取れない」といった形で、入口で数ヶ月停滞することがあります。当事務所が扱った事案でも、かかりつけ医に一度断られ、弁護士会照会（23条照会）で過去の救急搬送記録を取り寄せたうえで、「専門的な診断ではなく、日々診てこられた状況をそのまま書いていただきたい」と依頼の仕方を変えることで診断書を取得し、10万円台の費用がかかる鑑定を回避して後見開始に至った例があります。診断書が取れないときに、鑑定に進むか、資料収集で道を開くか——この見極めと段取りは、申立てを数多く扱う実務家の経験が活きるところです。

その2：意思能力の確認は、書面ではなく「会いに行って」行う
本人の判断能力がまだ残っている段階の手続き（遺言や契約）では、弁護士が本人のご自宅に出向き、時間をかけて対話しながら意思を確認することがあります。高齢のご本人を事務所に呼びつけるのではなく、生活の場で、ご本人の言葉で希望を語っていただく。この丁寧な意思確認の積み重ねが、後日「本当に本人の意思だったのか」と争われないための最大の防御になります。逆に言えば、この確認に耐えられない状態であれば、本人名義の契約は進めるべきではない、という判断基準にもなります。

その3：「そろそろ」と思ったときには、選択肢が尽きていることがある
ご本人の病状が進んでから「今のうちに財産のことを決めておきたい」とご相談に来られても、意思表示が難しい状態では、遺言も任意後見も家族信託も、もう使えません。打てる手が法定後見に一本化され、時間も費用も本人・ご家族の負担も大きくなった状態で相続を迎える——そうした事案を、私たちは現実に見ています。意思能力に関わる備えは、すべて「まだ元気なうち」にしかできない。これがこの分野の、動かしがたい実務の実感です。

7. よくあるご質問（FAQ）

Q1. 軽度の認知症と診断されていますが、本人が家を売ることはできますか？

できる場合があります。意思能力は「認知症かどうか」の診断名ではなく、その契約の内容を理解して判断できるかどうかで、行為ごとに判断されます。自宅を売ること・代金の使いみちをご本人が理解し、自分の言葉で説明できる状態であれば、本人売却の余地があります。ただし、後から契約の有効性を争われないために、医師の診断の確認・公証人の関与・意思確認の記録化といった手当てを組み合わせることが重要です。なお、判断能力の医学的な評価は医師の領域ですので、診断そのものは主治医にご相談ください。私たちは、その診断を前提に「法的に安全な売り方」を設計します。

Q2. 成年後見人には、家族がなれるのでしょうか？

家族を候補者として申し立てることはできますが、最終的に誰を選ぶかは家庭裁判所の判断です。財産の規模が大きい場合や、これから不動産売却で大きな金銭が動く場合、親族間に意見の対立がある場合には、弁護士等の専門職後見人が選任される可能性が相応にあります。家族が後見人になれた場合でも、家庭裁判所への報告義務を負い、本人のためにのみ財産を管理する立場になる点は同じです。「家族なら自由にできる」制度ではないことを前提に、後見を使うかどうかを判断することをおすすめします。

Q3. 芦屋・阪神間の実家の売却についても相談できますか？

はい。代表弁護士の和氣は芦屋在住で、路地の奥の邸宅や古い大型の土地といった芦屋・阪神間に特有の不動産事情を、生活者としても知っています。親御さんの判断能力の状態の整理から、成年後見の申立て、家庭裁判所の許可を見据えた売却の段取り、任意後見・家族信託による事前の備えまで、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談窓口からお問い合わせいただけます。ご自宅やオンラインでのご相談にも対応しています。

8. まとめ｜売却の可否は「意思能力」で分かれ、後見は「許可」と「継続」で考える

• 認知症で意思能力を欠く状態での売買契約は無効です（民法3条の2）。家族の同意では代えられません
• 判断能力が残っていれば本人売却の余地があります。医師の診断確認・公証人の関与・意思確認の記録化など、後日争われないための手当てが鍵です
• 意思能力を欠く場合の出口は成年後見。申立て（診断書）→後見人選任（家族がなれるとは限らない）→居住用不動産は家庭裁判所の許可が必須（民法859条の3）という3段階で、施設入居済みの元の自宅も許可の対象になり得ます
• 後見は売却後も本人が亡くなるまで続き、専門職後見人の報酬が毎年かかり、財産は家庭裁判所の監督下に入ります。「売却のためだけの後見」の重みは、始める前に検討すべきです
• 親がまだ元気なら、任意後見・家族信託という「後見を使わずに済む備え」が間に合います

弁護士法人ブライトでは、ご本人の状態の整理から売却の出口までを一貫してお手伝いしています。芦屋・阪神間にお住まいの方は、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談はこちらもご覧ください。