オフィス移転に伴う原状回復見積の妥当性チェック｜減額交渉実務

オフィス移転時の原状回復見積は、坪単価で5万〜15万円と幅が大きい。「貸主指定業者の見積どおりに払う」と数百万円の損失になることが珍しくない。見積書の精査ポイントと減額交渉の実務を整理する。

坪単価相場と見積構造

• オフィスビル一般：5万〜10万円／坪
• ハイグレードビル：10万〜15万円／坪
• 築古ビル：3万〜7万円／坪
• ガラスパーテーション・特殊内装あり：10万〜20万円／坪
• 20万円超は仕様変更を伴う「貸主指定の改修」が混入している可能性大

見積書の精査ポイント

1. 項目別の単価・数量：床材・壁紙・天井・配線などごとに
2. 共用部修繕の混入：本来貸主負担の項目が含まれていないか
3. 過剰仕様への戻し：入居時より高グレードに戻していないか
4. 新品同等への戻し：経年劣化分を借主に転嫁していないか
5. 諸経費・管理費：見積総額の20%を超えるかどうか
6. 消費税の取扱い：内税・外税の表示確認

減額交渉の手順

1. 退去予告と同時に貸主指定業者の見積を要求：早期取得で交渉時間を確保
2. 相見積もりを取得：原状回復専門業者2〜3社に依頼
3. 建築士・弁護士の同行による立会い：補修要・不要・経年劣化の3区分で記録
4. 項目別の根拠開示請求：「合計500万」を「項目別単価×数量」で分解
5. 減額提案書の送付：相見積もり額・経年劣化分・共用部混入分を控除した金額を提示
6. 合意できなければ少額訴訟または通常訴訟

減額成功のパターン

弁護士関与で減額に成功した事案は共通点がある。退去6ヶ月前から準備、相見積もり3社取得、入居時写真の保管、立会い時の動画記録。これらが揃うと、貸主見積から30〜50%減額の合意に至ることが多い。

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この記事の監修者

和氣 良浩（わけ よしひろ）

弁護士法人ブライト｜代表弁護士／パートナー弁護士

弁護士歴20年（2006年登録）／大阪弁護士会／大阪大学法学部卒

専門：顧問弁護士・企業法務・M&A・経営権紛争・事業再生