権利消滅期日とスケジュール｜立退きはいつまでに何が起きるか

【資料編】東京都で組合の設立が認可された建替え・敷地売却事業を一覧と地図で確認できるページを用意しています。いま縦覧が行われている事業と、意見書を出せる期限もそこに出しています。

時期	出来事	根拠
1	売却決議	区分所有法64条の6・64条の7
2	組合設立の認可	再生円滑化法113条・118条
3	認可の公告	同120条1項
4	賃貸借の終了請求	同122条1項
5	賃貸借の終了（請求から6か月）	同122条2項
6	分配金取得計画の認可・公告	同141条・147条
7	権利消滅期日	同149条
8	明渡し（借家権者は対象外）	同155条

賃貸借の終了請求を受けた賃借人にとって、いちばん怖いのは「次に何が起きるのかわからない」ことです。

マンションの売却事業は、法律が定めた順序で進みます。順序がわかれば、いつまでに何を準備すればよいかも見えてきます。この記事では、マンション等売却事業（建物敷地売却・建物取壊し敷地売却）を例に、時系列で整理します。

1. 全体の流れ（マンション等売却事業の場合）

#	出来事	根拠条文
1	集会で売却決議（建物敷地売却決議など）	区分所有法64条の6、64条の7
2	決議に賛成しなかった区分所有者への催告・回答（2か月）	区分所有法63条1項〜4項（準用）
3	組合設立の認可の申請・認可	再生円滑化法113条、118条
4	組合の成立	同119条
5	認可の公告	同120条1項
6	参加しない区分所有者への売渡し請求（公告日から2か月以内）	同121条
7	賃貸借の終了請求	同122条
8	賃貸借の終了（請求の日から6か月）	同122条2項
9	分配金取得計画の決定・認可	同141条、144条
10	分配金取得計画の公告・通知	同147条
11	登記所への権利消滅期日の通知	同148条
12	分配金・補償金の支払（権利消滅期日まで）	同151条、153条
13	権利消滅期日（権利が組合に帰属・消滅）	同149条
14	明渡し（借家権者・使用貸借の権利者を除く）	同155条
15	権利の登記、買受人への売却、解体	同150条

ただし、賃借人の時計だけは別に動きます。 これがこの記事の要点です。

2. 賃借人にとっての起算点は「7」だけ

賃借人にとって、上の流れのうち直接効いてくるのは7と8です。

第百二十二条第２項　前項の規定による請求があったときは、当該専有部分の賃貸借は、その請求があった日から六月を経過することによって終了する。

この6か月は、他の手続とは無関係に進みます。

• 分配金取得計画がまだ作られていなくても進みます
• 権利消滅期日がいつになるか決まっていなくても進みます
• 補償金の額が決まっていなくても進みます

したがって、賃借人が最初に確定させるべきは、終了請求が到達した日です。ここから逆算して、移転先探し、内装工事の見積り、補償金の裏づけ資料の準備を進めることになります。

なお、期間の計算は民法140条の初日不算入の原則により、到達した日の翌日から起算して6か月とされています（国土交通省「マンション等売却実務マニュアル」令和8年3月）。

通知の封筒、配達証明、受領証は必ず保存してください。

3. 権利消滅期日とは何か

権利消滅期日は、分配金取得計画で定められる日です（再生円滑化法142条1項7号）。

この日に何が起きるのか。

第百四十九条　権利消滅期日において、売却等マンションは、組合に帰属し、区分所有法第一条に規定する建物の各部分を所有権の目的としない建物となり、売却等マンションを目的とする所有権並びに借家権及び使用貸借による権利以外の権利は、消滅する。

つまり、この日を境に、

• マンションは組合のものになります
• 区分所有建物ではなくなります（一棟の普通の建物になります）
• 抵当権など、所有権以外の権利は消滅します
• 借家権と使用貸借による権利は消滅しません

大家さんが変わる、ということ

賃借人にとっての実務上の意味は大きく2つです。

① 建物の所有者が組合になります。 権利消滅期日以降、組合は所有者として賃借人に対応することになります。

② それでも借家権は残ります。 仮に122条の終了請求が何らかの理由で効力を持たなかった場合、賃貸借は権利消滅期日以降も存続し、賃貸人の地位は組合が引き継ぐことになると解されます。

4. 明渡しの期限──賃借人は対象外です

再生円滑化法155条は、権利消滅期日までの明渡義務を定めています。

第百五十五条　売却等マンション若しくはその敷地又は売却敷地を占有している者（売却等マンションの借家権を有する者及び使用貸借による権利を有する者を除く。）は、権利消滅期日（略）までに、組合に売却等マンション若しくはその敷地又は売却敷地を明け渡さなければならない。ただし、次に掲げる場合は、この限りでない。（以下略）

括弧書きに注目してください。借家権を有する者と使用貸借による権利を有する者は、この明渡義務の対象から外れています。

したがって、賃借人については、

• 権利消滅期日が来ても、155条に基づく明渡義務は生じません
• 明渡しは、あくまで122条による賃貸借の終了と、補償金の提供によって処理されます
• 補償金の提供を受けるまでは、明渡しを拒めます（区分所有法64条の2第5項）

「最後に残る」という構図

この構造から、次のことが導かれます。

他の入居者や区分所有者は権利消滅期日をめどに退去していきますが、賃借人だけは別のルールで動きます。 結果として、賃借人が最後まで残る形になりやすい。

これは賃借人が悪いのではなく、法律がそう組み立てているからです。ただ、組合の側から見れば、賃借人の明渡しが工程上の最後の課題になります。組合の照準が自分に集まりやすい状況になるということは、覚悟しておく必要があります。

5. 組合にとってのボトルネック──144条4号

一方で、賃借人の側に交渉材料になり得る規定もあります。分配金取得計画の認可基準を定める144条です。

第百四十四条　都道府県知事等は、（略）認可の申請があった場合において、次の各号のいずれにも該当すると認めるときは、その認可をしなければならない。
（略）
四　認定除却等計画に係る売却マンション又は除却敷地売却マンションにあっては、当該（略）マンションの借家権及び使用貸借による権利が権利消滅期日までに消滅することが確実であること。

認定除却等計画に係る案件である場合には、借家権が権利消滅期日までに消滅することが確実でなければ、分配金取得計画の認可が下りないということです。

もっとも、122条の終了請求がされていれば6か月の経過で賃貸借は終了しますから、この要件は通常は満たされることになります。したがって、これを頼りに時間を稼ぐことはできません。 ただし、自分の案件が認定除却等計画に係るものかどうかは、状況を把握するうえで確認しておく価値があります。

6. 権利に争いがあっても手続は止まらない

「大家さんと揉めているから、手続は止まるはずだ」と考える方がいますが、そうはなりません。

第百四十二条第２項　売却等マンションに関する権利若しくはその敷地利用権又は売却敷地の敷地共有持分等に関して争いがある場合において、その権利の存否又は帰属が確定しないときは、当該権利が存するものとして、又は当該権利が現在の名義人（略）に属するものとして分配金取得計画を定めなければならない。

争いがあれば「権利が存するものとして」計画を定める、という規定です。争いの存在自体は、計画の策定や認可の障害にはなりません。

支払先が定まらない場合には、組合は供託によって処理することができます（民法494条2項、再生円滑化法154条が準用する76条）。

7. 賃借人の逆算スケジュール

終了請求の到達日を起点に、次のように考えるのが実務的です。

起算日からの期間	やるべきこと
〜2週間	到達日の確定・記録。契約書の確認。根拠条文と事業類型の確認。弁護士への相談
〜1か月	組合への書面照会（認可日、公告日、事業類型、権利消滅期日の予定、補償金の算定基準と提示時期）。補償コンサルタント・不動産鑑定士の検討
〜2か月	室内調査への対応（権利留保のうえ応諾、専門家の同席、写真・動画の記録）。資料の提出
〜3か月	移転先の探索開始。内装工事の見積り・工程表の取得。補償項目のリスト化
〜4か月	対抗試算の作成。組合の提示額との突き合わせ
〜5か月	補償金の交渉。受領方針（異議留保のうえ受領するか等）の決定
6か月	賃貸借の終了
終了後	補償金の提供・供託への対応。明渡しまたは不足額の請求

6か月は短いです。 特に、移転先の確保と内装工事には時間がかかります。動き出しが遅れるほど、選択肢は狭くなります。

8. 建替え・除却の場合

建替え（マンション再生事業）の場合は、権利消滅期日ではなく権利変換期日という別の仕組みになり、終了請求を受けなかった借家人は新しい建物に借家権を取得します（再生円滑化法71条3項）。

除却（マンション除却事業）の場合は、売却の場合とほぼ同じ構造で、明渡しの条文は163条の46です。こちらも本文で借家権者と使用貸借の権利者を除外しています。

いずれの場合も、賃貸借終了請求の6か月ルールは共通です（15条の2第2項、163条の15第2項）。

9. まだ実務が固まっていない点

繰り返しになりますが、この制度は2026年4月1日に施行されたばかりであり、次のような点はまだ見通せません。

• 補償金の提示から提供・供託までの実務的な進め方
• 明渡しを拒んでいる間の法律関係
• 補償金の額を争う場合の手続（再生円滑化法には、都市再開発法97条4項のような収用委員会への裁決申請の規定がありません）

スケジュールは条文どおりに進みますが、その中身がどう運用されるかは、これから積み上がっていく段階です。

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 実際の進行は、事業の類型、決議の内容、行政の運用などによって異なります。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。

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監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
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本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。