立退料と補償金はどう違うのか｜借地借家法28条が使えない理由

区分	内容
根拠法	マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律
施行日	2026年4月1日
賃貸借の終了	終了請求から6か月の経過
明渡し	補償金の提供を受けるまで拒める

「立退きなら立退料でしょう」──マンションの売却・取壊しで賃貸借の終了請求を受けた方の多くが、そう考えます。

ところが、2026年4月1日施行の新しい制度で支払われるお金は、「立退料」ではなく「補償金」です。名前が違うだけの問題ではありません。性質が違い、金額の決まり方が違い、交渉の仕方も変わります。

この記事では、その違いを条文にさかのぼって整理します。

1. まず「立退料」とは何か

私たちが普段「立退料」と呼んでいるものの法的な位置づけは、借地借家法28条にあります。

第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

ここで「財産上の給付をする旨の申出」と呼ばれているものが、いわゆる立退料です。

この条文の構造を読み解くと、立退料の性質がはっきりします。

• 立退料は、それ単独で請求できる権利ではありません。
• 立退料は、大家さんの「正当の事由」を補う要素の一つです。
• したがって、「立退料が足りない」という主張は、「正当の事由がない」＝「だから賃貸借は終わらない」という主張として機能します。

つまり借地借家法の世界では、お金の話と、出ていくかどうかの話が、一本につながっているのです。だからこそ「納得できる金額が出るまで出ていかない」という交渉が成り立ちます。

2. 122条の終了請求は「解約の申入れ」ではない

ところが、マンションの再生等の円滑化に関する法律（以下「再生円滑化法」）122条の終了請求は、借地借家法28条が想定している場面に当てはまりません。

第百二十二条　組合（敷地売却のみを行う組合を除く。）は、専有部分の賃借人に対し、賃貸借の終了を請求することができる。
２　前項の規定による請求があったときは、当該専有部分の賃貸借は、その請求があった日から六月を経過することによって終了する。

借地借家法28条が対象にしているのは、「建物の賃貸人による」更新拒絶の通知、または解約の申入れです。

これに対して122条の請求は、

• 請求するのは大家さんではなく組合（第三者）
• 契約の「解約の申入れ」ではなく、法律が特別に認めた終了請求
• 効果も条文が直接定めていて、6か月の経過で当然に終了する

という構造になっています。組合が設立される前の段階で使われる区分所有法64条の2も、請求権者は決議に賛成した区分所有者などであって、賃貸人の解約申入れとは別の制度です。

したがって、条文の構造からは、借地借家法28条の正当事由の枠組みは、この終了請求には直接には適用されないと解されます。

言い換えると、「立退料が不十分だから正当事由がない、だから賃貸借は終了しない」という筋道は、この制度では成り立ちにくいということです。

3. そのかわりに用意されているのが「補償金」

では賃借人は丸腰なのかというと、そうではありません。122条3項が準用する区分所有法64条の2第3項から5項が、補償金の仕組みを定めています。

３　第一項の規定による請求があつたときは、当該専有部分の区分所有者は、当該専有部分の賃借人（転借人を含む。第五項において同じ。）に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければならない。
４　第一項の規定による請求をした者（当該専有部分の区分所有者を除く。）は、当該専有部分の区分所有者と連帯して前項の債務を弁済する責任を負う。
５　専有部分の賃借人は、第二項の規定により当該専有部分の賃貸借が終了したときであつても、前二項の規定による補償金の提供を受けるまでは、当該専有部分の明渡しを拒むことができる。

ここで注目すべきは、お金の話と、出ていくかどうかの話が、切り離されたうえで、5項で改めて結び直されているという構造です。

• 3項：補償金を払わなければならない（これは独立した義務）
• 5項：補償金の提供を受けるまでは明渡しを拒める

「賃貸借が終わるかどうか」ではなく、「明け渡すかどうか」の段階で、お金と結びつけられているのです。

4. 立退料と補償金──7つの違い

	立退料（借地借家法28条）	補償金（区分所有法64条の2第3項）
法的な性質	正当事由を補完する要素。独立の請求権ではない	法律が定める損失補償。独立の請求権
払う人	賃貸人	区分所有者（賃貸人）＋組合が連帯債務者
金額の決まり方	裁判所が諸事情を考慮して裁量的に決める	「通常生ずる損失」という客観的な基準
認定のしかた	「○○万円をもって正当事由を補完する」という一括的な認定になりがち	項目ごとの積算による認定になると考えられる
合意しないとどうなるか	正当事由が認められず、賃貸借が続く	賃貸借は6か月で終わる（額とは無関係）
払われないとどうなるか	明渡しを命じる判決が出ない	明渡しを拒める（同5項）
争う場面	明渡請求訴訟の中で正当事由の有無として争う	補償金の額そのものを争う

いちばん大きな違いは、表の下から3行目です。

立退料は「合意しなければ賃貸借が続く」お金。補償金は「合意しなくても賃貸借は終わるが、払われるまで出ていかなくてよい」お金。

5. 実務上、何が変わるのか

5-1 「金額に納得できない」の言い方が変わる

これまでの立退き交渉では、「この金額では納得できません」と言えば、それは同時に「だから出ていきません」という意味を持ちました。

新しい制度では、この2つを分けて主張する必要があります。

• ❌「補償金が安いから賃貸借は終わらない」→ 条文上、通りにくい
• ⭕「補償金の提供を受けていないから明渡しを拒む」→ 64条の2第5項の明文

言い方の問題ではありません。法律構成そのものを組み替える必要があるということです。詳しくは「補償金が低すぎるとき明渡しを拒めるか」で説明しています。

5-2 「相場」ではなく「積算」で戦うことになる

借地借家法の立退料は、裁判例でも「一切の事情を考慮して○○万円」という一括の認定がされることが多く、そのため実務では「賃料の○か月分」といった相場感が語られてきました。

これに対して補償金は、条文が「賃貸借の終了により通常生ずる損失」と定めています。実際に生じる損失を補償するという建て付けですから、

• 移転にいくらかかるのか
• 営業を休むことでいくら失うのか
• 内装にいくら投じ、いま残存価値がいくらあるのか
• 移転先の賃料が上がる分をどう見るのか

といった項目ごとの積み上げで決まると考えられます。

実際、法制審議会の要綱と国土交通省の実務マニュアルは、この補償金を「公共用地の取得に伴う損失補償基準（用対連基準）における借家人等が受ける補償と同水準とすることを想定」しているとしています。用対連基準は、まさに項目ごとの積算を前提とした基準です。

したがって、「相場はいくらか」を調べるよりも、自分の損失を項目ごとに裏づける資料を揃えることのほうがはるかに重要です（→「補償金はいくらになるのか」）。

5-3 請求先が2つある

立退料の相手は大家さんだけでしたが、補償金は区分所有者（賃貸人）と組合の連帯債務です（64条の2第3項・4項）。どちらにも全額を請求できます（→「誰に請求するのか」）。

6. 借地借家法がまったく無関係になるわけではない

誤解のないように付け加えます。借地借家法が全部消えるわけではありません。

建物の賃貸借契約そのものは、あくまで借地借家法の適用を受ける建物賃貸借です。契約期間中の権利義務、賃料の増減額、対抗要件といった部分は従来どおりです。適用されないと解されるのは、122条の終了請求について借地借家法28条の正当事由の枠組みが働くかという点です。

一方で、条文の文言上、気をつけたほうがよい点もあります。たとえば造作買取請求権を定める借地借家法33条1項は、

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。

と定めており、「期間の満了又は解約の申入れ」による終了に限定されています。122条による終了がこれに当たるかは条文上明らかではなく、今後の解釈に委ねられる論点です。もっとも、造作にあたる部分の価値は、補償金の中の内装工作物の補償として評価される余地がありますから、実際には補償金の項目として主張していくことになると考えられます。

7. 「立退料」という言葉が使われていても

実際の通知や交渉の場では、組合や不動産会社が「立退料」「立退補償」といった言葉を使うことがあります。しかし、根拠が122条（または15条の2・163条の15・区分所有法64条の2）である以上、その中身は借地借家法の立退料ではなく、「通常生ずる損失の補償金」です。

呼び方に引きずられて、「相場より安いか高いか」という発想で判断してしまうと、本来請求できたはずの項目を落としかねません。呼び方ではなく、根拠条文で判断してください。

8. この論点はまだ判例がない

繰り返しになりますが、この制度は2026年4月1日に施行されたばかりで、裁判例は存在しません。

• 借地借家法28条が本当に一切適用されないのか
• 適用されないとして、賃借人保護の観点から何らかの調整がされるのか
• 「通常生ずる損失」の範囲をどこまで広く見るのか

いずれも、条文の構造からはこう読めるという段階にとどまります。今後の実務の集積を見ていく必要があります。

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 実際の結論は、契約内容・事業の類型・手続の進行状況などの個別事情によって大きく異なります。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。

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監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
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本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。