立退きの室内調査に応じるべきか｜求められる資料と留意点

区分	内容
根拠法	マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律
施行日	2026年4月1日
賃貸借の終了	終了請求から6か月の経過
明渡し	補償金の提供を受けるまで拒める

賃貸借の終了請求の通知が届いてしばらくすると、組合や、組合が委託した補償コンサルタントから、こんな申入れが来ることがあります。

補償費の算定にあたり、室内を調査させていただきたく、○月○日から○月○日の間でご都合をお聞かせください。あわせて、別紙の資料をご提出ください。

回答期限が数日後、ということも珍しくありません。応じるべきなのか、断るべきなのか。 この記事では、その判断材料を整理します。

1. 結論──原則として、条件を付けて応じるべきです

最初に結論を書きます。

多くの場合、拒否するより、権利を留保したうえで応じるほうが有利です。

意外に思われるかもしれません。「相手方に協力するなんて」と感じる方も多いでしょう。しかし、この制度の構造を踏まえると、拒否は自分の首を絞めることになりがちです。理由を説明します。

2. なぜ調査に来るのか

組合が室内調査を求めるのは、補償金の額を算定するためです。

区分所有法64条の2第3項（マンションの再生等の円滑化に関する法律122条3項が準用）は、次のように定めています。

３　第一項の規定による請求があつたときは、当該専有部分の区分所有者は、当該専有部分の賃借人（転借人を含む。第五項において同じ。）に対し、賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金を支払わなければならない。

「通常生ずる損失」を計算するには、実際に何があるのかを見なければなりません。内装がどこまで施工されているのか、什器がどれだけあるのか、どんな営業をしているのか。それを確認しに来るわけです。

3. 拒否した場合に何が起きるか

ここが最大のポイントです。

調査を拒否しても、手続は止まりません。 賃貸借は終了請求の日から6か月で終了します（同法122条2項）。組合は事業を進めます。

そして、調査ができなければ、組合は入手できる資料だけで補償費を算定します。 現況が確認できなければ、

• 内装は「確認できた範囲で」評価される
• 営業の実態がわからなければ、営業補償は薄くなる
• 見えない部分は、金額に反映されない

つまり、低めの算定になりやすいということです。

「営業補償ゼロ」もあり得ると明記されています

これは推測ではありません。法務省が2026年3月27日に公表した調査研究報告書は、営業補償の基礎資料が得られない場合について、はっきりこう書いています。

補償対象者である借家人の協力が得られれば用対連基準に準じた補償の算定は可能であるが、営業資料の提供がない場合には、外形から一定の仮定を置いて算定せざるを得ない。（中略）それでもなお借家人から適切な協力が得られない場合には、営業補償は無し、または、概算推定の営業補償を提示することとなることもやむを得ないと考えられ、このようにして算出された補償金を提供することをもって、借家人の同時履行の抗弁権（改正区分所有法64条の2第5項）を失わせることは可能と考えられる。
（法務省「区分所有法の賃貸借終了請求等に伴う補償金の算定方法等に関する調査研究報告書」）

資料を出さないと、営業補償ゼロで算定され、しかもその提供によって明渡しを拒む権利まで失いかねない——という整理が、公的な資料に書かれているということです。

報告書は法令ではなく裁判所を拘束するものでもありませんが、組合側はこの整理に沿って動いてくると考えるべきです。

そして、低い額を提供され、供託され、明渡しを求められる──という順序に入っていきます。そのとき、こちらに反論材料がありません。

「低すぎる」と言うためには、資料が要る

「補償金が低すぎるとき明渡しを拒めるか」で説明したとおり、賃借人が使える最大の武器は、区分所有法64条の2第5項の「補償金の提供を受けるまで明渡しを拒める」という権利です。

しかし、この権利を実際に使うには、「客観的な額はこれだけある」という対抗する数字が必要です。それを作るには、こちらも同じ土俵の資料を持っていなければなりません。

調査を拒むことは、自分の主張の立証基盤を自分で壊す行為になりかねないのです。

4. ただし「無条件で応じる」のも違います

とはいえ、言われるがままに応じるべきでもありません。次の条件を付けてください。

① 日程は自分の都合で調整する

指定された日程が近すぎるなら、代替候補日を複数示して調整します。拒否ではなく日程調整として返せば、非協力とは受け取られません。

② 権利を留保する

調査に協力することが、次のいずれについても争わない趣旨ではないことを、書面で明示しておきます。

• 終了請求の効力
• 補償金の額
• 明渡しの時期
• 区分所有法64条の2第5項による明渡しを拒む権利

「調査に応じたのだから額にも納得しているはずだ」という主張を封じるためです。

③ 立会いを確保する

必ず立ち会ってください。 可能であれば、代理人や、こちらが依頼した補償コンサルタント・不動産鑑定士を同席させます。相手方の専門家が現況を記録する場に、こちらの専門家がいれば、同じ現況を自分の資料としても残せます。

④ こちらでも記録を取る

調査当日は、自分でも室内の写真を撮り、動画を残してください。 建物が解体されてしまえば、現況は二度と再現できません。後から「内装はこうなっていた」と主張しようにも、証拠がなければ通りません。

• 内装・造作の全体と細部
• 設備（空調、給排水、電気、什器造作）
• 看板・サイン
• 什器・機器の数量がわかる状態

⑤ 誰が来たかを記録する

調査に来た人の氏名・所属（組合か、委託業者か、鑑定業者か）を確認し、名刺を受け取って記録します。

5. 提出を求められる資料

実務上、次のような資料の提出を求められます。分類は、施行規則67条2項が掲げる補償項目に対応しています（→「補償金はいくらになるのか」）。

営業補償関係（事業用の場合）

法務省の報告書は、営業補償の算定に必要な書類を具体的に列挙しています。求められる資料は、おおむねこの範囲になると考えてよいでしょう。

法人の場合

• 法人税の確定申告書一式（別表一〜十六、内訳表）…直近3事業年度分（原則としてe-Taxの受信通知）
• 消費税確定申告書（控）…直近3事業年度分
• 決算報告書（貸借対照表・損益計算書等）、法人事業概況説明書…直近3事業年度分
• 総勘定元帳（各科目の内訳がわかるもの）…直近1事業年度分
• 固定資産台帳（減価償却明細書）…直近1事業年度分
• 役員・従業員（パート・アルバイト含む）の賃金台帳…給与は直近3か月分、賞与は直近1か年分（または直近年度分の源泉徴収簿）
• 水道・電気・ガス・電話の領収書…1か月分（基本料の確認用）

個人事業の場合

• 所得税の確定申告書（控）…直近3か年分
• 消費税確定申告書（控）…直近3か年分
• 青色申告決算書（白色の場合は収支内訳書）…直近3か年分
• 元帳（経費帳等、各科目の内訳がわかるもの）…直近1か年分
• 従業員の賃金台帳…直近1か年分（または直近年分の源泉徴収簿）
• 水道・電気・ガス・電話の領収書…1か月分
• 固定資産税の課税明細書…直近1か年分

いずれの場合も、対象店舗の営業内容がわかる資料（パンフレット、ウェブサイト、取引先一覧など）が別途必要とされています。

なお、報告書は、資料が不十分な場合には中小企業実態基本調査（中小企業庁）や小企業の経営指標調査（日本政策金融公庫）などの統計値で算定することになるとしています。つまり、決算書を出さなければ業界平均で計算されるということです。自社の実績が業界平均より良ければ、出さないことでそのまま損をします。

内装工作物補償関係

• 内装工事の請負契約書、見積書、請求書
• 図面、仕様書
• 工事完了時期がわかる資料
• 工事代金の支払を示す資料

借家人補償・賃貸借関係

• 賃貸借契約書（更新契約書、覚書を含む）
• 賃料・共益費の支払を示す資料
• 敷金・保証金の預託を示す資料

6. 資料は出すべきか──原則として出すべきです

特に決算関係の資料は、原則として提出すべきです。

事業用テナントの場合、金額の中心は営業補償です。そして営業補償は、決算書がなければ計算できません。出さなければ、低い額で算定されるだけです。

ただし、営業秘密を含む資料を渡すことになりますから、次の点は書面で確約させてください。

• 目的外に使用しないこと（補償金の算定以外に使わない）
• 第三者に提供しないこと（委託先を含め、開示先の範囲を明確にする）
• 算定終了後に返却または廃棄すること

そして、提出した資料の一覧と交付日を、必ず自分の側で記録に残してください。 後から「そんな資料はもらっていない」と言われないためです。

7. 調査と同時に、こちらからも聞くべきこと

調査に応じるタイミングは、組合に対して情報開示を求める好機でもあります。次の点を書面で照会しておくとよいでしょう。

1. 組合設立の認可の日、認可権者、認可番号
2. 法120条1項の公告がされた日（同条2項は「組合は、前項の公告があるまでは、組合の成立又は定款若しくは資金計画をもって、組合員その他の第三者に対抗することができない」と定めています）
3. 事業の類型（マンション敷地売却／マンション除却敷地売却／敷地売却／建替え／除却のいずれか）
4. 要除却認定や認定除却等計画に係る案件かどうか
5. 分配金取得計画の策定状況と、権利消滅期日の予定
6. 補償金の算定方法・基準（どの基準に準拠して積算するのか）と、提示の予定時期
7. 賃貸人（区分所有者）と組合のどちらから、いつ支払われる予定か

これらは、こちらのスケジュールを立てるためにも必要な情報です（→「権利消滅期日とスケジュール」）。

8. やってはいけないこと

• 期限を無視して放置する。 手続は止まりません。
• 「補償金の額はお任せします」と伝える。 額を争う余地を自分で狭めます。
• 口頭だけで済ませる。 やりとりは書面かメールで。電話をしたら、直後に内容をメールで確認しておきます。
• 写真を撮らずに調査を終える。 建物は解体されます。二度と撮れません。
• 提出資料の控えを取らずに渡す。 何を出したかわからなくなります。

9. 迷ったら、応じる前に相談を

調査の申入れは、多くの場合、回答期限が短く設定されています。 そのため「とりあえず断ろう」あるいは「とりあえず全部出そう」と極端に振れがちです。

しかし、この場面での対応は、その後の補償金の額に直接影響します。期限までに日程調整の返答だけをしておき、その間に専門家に相談するという進め方が現実的です。日程調整の申出をしている以上、非協力と評価されるおそれは小さいでしょう。

相談時に持参すべきものは「弁護士に相談すべきタイミングと持参資料チェックリスト」にまとめています。

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 調査への対応方針は、事業の類型、手続の進行状況、営業の実態などによって異なります。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。

関連記事・サービス

• 【ご相談】不動産トラブル解決サービス（共有持分・売買・賃貸・立ち退き）
• マンションの敷地売却・取壊しで賃借人はどうなるか
• マンション立退きの補償金はいくらか
• 補償金が低いとき明渡しを拒めるか
• 店舗・事務所テナントの立退き
• 立退きを弁護士に相談すべきタイミングと持参資料

監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）

本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。