特集｜2026年マンション再生法と立退き 第9回／全16回
2026年4月1日施行の改正区分所有法と『マンションの再生等の円滑化に関する法律』にもとづく「賃貸借の終了請求」と補償金を、賃借人（テナント・入居者）の立場から全16回にわたって解説する特集です。
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この記事でわかること（結論）
- 賃貸借は終了請求から6か月で終了します（マンションの再生等の円滑化に関する法律122条2項）
- そのかわり補償金が支払われ、提供を受けるまでは明渡しを拒めます（区分所有法64条の2第3項・5項）
- 借地借家法28条の正当事由・立退料の枠組みは、この終了請求には直接適用されないと解されます
- 2026年4月1日施行の新しい制度で、裁判例はまだ存在しません
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法 | マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律 |
| 施行日 | 2026年4月1日 |
| 賃貸借の終了 | 終了請求から6か月の経過 |
| 明渡し | 補償金の提供を受けるまで拒める |
2025年5月30日に成立した法律第47号によって、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）などが大きく改正され、2026年4月1日から施行されました（同法附則1条本文）。
同時に、「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」は「マンションの再生等の円滑化に関する法律」に改称され、内容も大きく変わりました。
この記事では、賃借人の立場から知っておくべき改正の全体像を整理します。自分のマンションがどの手続に乗っているのかによって、その後の展開がまったく違うからです。
1. 何が変わったのか──「出口」の選択肢が増えた
改正の中身をひとことで言えば、マンションの「終わらせ方」の選択肢が増え、手続が整理されたということです。
改正後の区分所有法が用意している決議は、次のとおりです。
| 決議 | 条文 | 内容 |
|---|---|---|
| 建替え決議 | 62条 | 建物を取り壊し、その敷地などに新たに建物を建てる |
| 建物更新決議 | 64条の5 | 建物を残したまま、共用部分と全専有部分を大きく作り替える（新設） |
| 建物敷地売却決議 | 64条の6 | 建物と敷地をまとめて売却する |
| 建物取壊し敷地売却決議 | 64条の7 | 建物を取り壊し、敷地を売却する |
| 取壊し決議 | 64条の8 | 建物を取り壊す（売却はしない）（新設） |
団地についても、団地内建物敷地売却決議（71条）、一括建替え決議（70条）、一括建替え等決議（84条）、一括敷地売却決議（85条）などが用意されています。
新設された「建物更新決議」──いわゆる一棟リノベーション
64条の5第1項は、次のように定めています。
第六十四条の五 集会においては、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物の更新（建物の構造上主要な部分の効用の維持又は回復（通常有すべき効用の確保を含む。）のために共用部分の形状の変更をし、かつ、これに伴い全ての専有部分の形状、面積又は位置関係の変更をすることをいう。（略））をする旨の決議（（略）「建物更新決議」という。）をすることができる。
建て替えるのではなく、建物を残したまま骨格から作り替えるという選択肢です。一棟まるごとのリノベーションを、決議によって進められるようにしたものと理解できます。
新設された「取壊し決議」
64条の8第1項は、次のように定めています。
第六十四条の八 集会においては、区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊す旨の決議（（略）「取壊し決議」という。）をすることができる。
売却も再建もせず、取り壊すだけの決議です。取り壊した後の敷地は、区分所有者の共有として残ります。
2. 決議の要件──原則は5分の4
いずれの決議も、原則として区分所有者および議決権の各5分の4以上の多数が必要です（建物敷地売却決議・建物取壊し敷地売却決議では、これに加えて敷地利用権の持分の価格の5分の4以上も必要です）。
ただし、建替え決議については、建物が一定の状態にある場合に要件が緩和されます。
第六十二条第２項 建物が次の各号のいずれかに該当する場合における前項の規定の適用については、同項中「五分の四」とあるのは、「四分の三」とする。
一 地震に対する安全性に係る建築基準法（略）の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。
二 火災に対する安全性に係る建築基準法（略）の規定に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。
三 外壁、外装材その他これらに類する建物の部分が剝離し、落下することにより周辺に危害を生ずるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき。
四 給水、排水その他の配管設備（略）の損傷、腐食その他の劣化により著しく衛生上有害となるおそれがあるものとして法務大臣が定める基準に該当するとき。
五 高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律第十四条第五項に規定する建築物移動等円滑化基準に準ずるものとして法務大臣が定める基準に適合していないとき。
この5項目は、建物更新決議、建物敷地売却決議、建物取壊し敷地売却決議、取壊し決議にも準用の形で及びます（64条の5第3項、64条の6第3項、64条の7第3項、64条の8第3項）。
賃借人にとって重要なのは、「決議は思ったよりも成立しやすくなっている」という点です。
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3. 事業を実行する仕組み──3種類の組合
決議が成立したら、それを実際に進める器が必要です。再生円滑化法は、事業を大きく3つに分けて、それぞれに組合を用意しています。
| 章 | 事業 | 組合 | 賃貸借終了請求の条文 |
|---|---|---|---|
| 第2章 | マンション再生事業（建替え・更新・再建・一括建替等） | マンション再生組合（5条） | 15条の2 |
| 第3章 | マンション等売却事業（マンション敷地売却・マンション除却敷地売却・敷地売却） | マンション等売却組合（109条） | 122条 |
| 第4章 | マンション除却事業 | マンション除却組合（163条の2） | 163条の15 |
このほか、第4章の2に「除却等をする必要のあるマンションに係る特別の措置」、第5章に「敷地分割事業」が置かれています。
賃貸借の終了請求は3か所にある
賃借人にとって決定的に重要なのは、どの事業でも、賃貸借を終了させる仕組みがほぼ同じ形で用意されているという点です。
3つの条文はいずれも、
- 組合が賃借人に対し賃貸借の終了を請求できる
- 請求の日から6か月の経過によって賃貸借は終了する
- 区分所有法64条の2第3項から5項（補償金・連帯債務・明渡拒絶権）を準用する
という構造です。違うのは1項の括弧書き（15条の2は「マンションの再建のみを行うものを除く」、122条は「敷地売却のみを行う組合を除く」）と、読替えの組合名だけです。
使用貸借（15条の3・123条・163条の16）と配偶者居住権（15条の4・124条・163条の17）についても、同じ3層構造になっています（→「転借人・サブリース・使用貸借・配偶者居住権の場合」）。
組合が設立される前は区分所有法64条の2
組合の設立前の段階では、区分所有法64条の2が直接の根拠になります。この場合の請求権者は組合ではなく、決議に賛成した区分所有者などです。
4. 賃借人から見た最大の分かれ道──「建替え」か「売却・取壊し」か
同じ「マンションの再生」でも、賃借人の行き先はまったく違います。
建替えの場合──新しい建物に借家権を取得できることがある
再生円滑化法71条3項は、次のように定めています。
３ 被請求借家権者以外の再生前マンションについて借家権を有していた者（その者が更に借家権を設定していたときは、その借家権の設定を受けた者）は、第八十一条の建築工事又は更新工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、再生後マンションの部分について借家権を取得する。
「被請求借家権者」とは、15条の2の終了請求を受けた借家人のことです。つまり、終了請求を受けなかった借家人は、建て替えられた（あるいは更新された）後の建物に借家権を取得します。
その場合の家賃などの条件は、当事者の協議によって決まります。まとまらなければ施行者が裁定し（83条2項）、裁定に不服があれば60日以内に訴えをもって変更を請求できます（同条6項）。
売却・取壊しの場合──建物がなくなる
これに対して、売却・取壊しの場合には建物そのものがなくなります。 戻る先がないため、この道はありません。賃借人には、賃貸借の終了と補償金という処理だけが残ります。
したがって、通知を受け取ったら、根拠条文（15条の2か、122条か、163条の15か）をまず確認してください。 それによって、自分に何が起こるのかが決まります。
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5. 権利消滅期日と借家権──売却・除却の場合
売却事業では、ある日を境に権利が一斉に組合へ移ります。この日を権利消滅期日といいます。
第百四十九条 権利消滅期日において、売却等マンションは、組合に帰属し、（略）売却等マンションを目的とする所有権並びに借家権及び使用貸借による権利以外の権利は、消滅する。
借家権は権利消滅期日では消滅しません。 明渡義務を定める155条本文も、借家権者と使用貸借による権利を有する者を除外しています。
除却事業についても、同じ構造の規定（163条の46）が置かれています。
つまり、賃借人の明渡しは、権利消滅期日ではなく、あくまで終了請求と補償金の提供によって処理されるということです。
6. 用語が変わったことによる混乱に注意
改正によって、法律の名称も、事業の名称も、組合の名称も変わりました。
| 旧 | 新 |
|---|---|
| マンションの建替え等の円滑化に関する法律 | マンションの再生等の円滑化に関する法律 |
| マンション建替組合 | マンション再生組合 |
| マンション敷地売却組合 | マンション等売却組合 |
| マンション敷地売却決議（旧円滑化法108条1項） | 建物敷地売却決議（区分所有法64条の6第1項） |
インターネット上の解説記事や書籍には、旧法の用語で書かれたものが多く残っています。条番号も内容も変わっていますので、いつ時点の情報かを必ず確認してください。
施行前に成立した決議や設立された組合がどう扱われるかは、経過措置の問題です。「旧法（マンション敷地売却事業）との違いと経過措置」で整理しています。
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7. 賃借人が最初に確認すべき3点
- どの決議がされたのか（建替え／建物更新／建物敷地売却／建物取壊し敷地売却／取壊し）
- どの組合が設立されたのか（マンション再生組合／マンション等売却組合／マンション除却組合）
- 賃貸借終了請求の根拠条文はどれか（15条の2／122条／163条の15／区分所有法64条の2）
この3点がわかれば、自分が置かれた状況の骨格が見えます。組合に対して書面で照会すれば、通常は回答が得られるはずです（→「室内調査に応じるべきか」の第7章）。
8. 施行直後であることの意味
この制度は2026年4月1日に施行されたばかりです。したがって、
- 新しい決議類型（建物更新決議、取壊し決議）の運用実績はほとんどありません
- 賃貸借終了請求と補償金についての裁判例は存在しません
- 実務の相場観も、まだ形成されていません
「前例がない」ということは、賃借人にとって不利にも有利にも働き得ます。 断定的な説明をしている情報には注意し、条文にさかのぼって確認する姿勢が必要です。
本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 実際の結論は、決議の内容、事業の類型、手続の進行状況などによって異なります。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。
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監修者情報
監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩
大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。
弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。
