旧マンション敷地売却事業との違いと経過措置

区分	内容
根拠法	マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律
施行日	2026年4月1日
賃貸借の終了	終了請求から6か月の経過
明渡し	補償金の提供を受けるまで拒める

「うちのマンションの決議は2025年のうちに成立していました。新しい法律は関係ないのでは？」

こう考える方がいます。しかし、多くの場合、関係します。 経過措置によって、施行前の決議や組合が新法の枠組みに引き継がれるからです。

この記事では、賃借人が知っておくべき経過措置と、新旧の違いを整理します。

1. 施行日は2026年4月1日

まず基本の確認です。

令和7年法律第47号　附則第一条　この法律は、令和八年四月一日から施行する。ただし、次の各号に掲げる規定は、当該各号に定める日から施行する。（以下略）

令和8年＝2026年です。したがって、2026年4月1日が施行日となります（一部の規定には別の施行日が定められています）。

2. 用語がまるごと変わりました

改正によって、法律名も、事業名も、組合名も、決議名も変わりました。

旧	新
マンションの建替え等の円滑化に関する法律	マンションの再生等の円滑化に関する法律
マンション建替組合	マンション再生組合
マンション敷地売却組合	マンション等売却組合
マンション敷地売却決議（旧円滑化法108条1項）	建物敷地売却決議（区分所有法64条の6第1項）

条番号も変わっています。 旧法の条文を前提にした解説記事や書籍は、そのままでは使えません。

3. 経過措置の中身──附則5条

施行前の決議や組合がどう扱われるかは、令和7年法律第47号の附則5条が定めています。賃借人に関係する部分を見ていきます。

① 旧法の「マンション敷地売却決議」は新法の「建物敷地売却決議」とみなされる

附則第五条第７項　施行日前に旧円滑化法第百八条第一項の規定によりされた同項に規定するマンション敷地売却決議は、新区分所有法第六十四条の六第一項の規定によりされた同項に規定する建物敷地売却決議とみなす。

② 旧法の「マンション敷地売却組合」は新法の「マンション等売却組合」とみなされる

附則第五条第５項　次の各号に掲げる組合については、当該各号に定める組合とみなす。
（略）
二　施行日前に旧円滑化法第百二十条第一項の規定による認可（施行日以後に前項の規定によりなお従前の例によりされた認可を含む。）を受けた旧円滑化法第百十六条に規定するマンション敷地売却組合
　新円滑化法第百十三条第一項の規定による認可を受けた新円滑化法第百九条に規定するマンション等売却組合

同じ規定の1号は、旧法のマンション建替組合を新法のマンション再生組合とみなしています。

③ 名称の変更には猶予期間があり、変更の認可も申請できる

附則第五条第１項　次の表の上欄に掲げる者の名称については、この法律の施行後六月間は、同表の中欄に掲げる規定は適用せず、同表の下欄に掲げる規定は、なお効力を有する。
２　前項の表の上欄に掲げる者は、同項に規定する期間内においても、新円滑化法第三十四条第一項又は第百三十四条第一項の規定により、定款（（略）組合の名称に係る部分に限る。）の変更の認可を申請し、都道府県知事等（略）の認可を受けることができる。この場合において、当該認可を受けた日以後は、前項の規定は、適用しない。

つまり、旧法時代に設立された「○○マンション敷地売却組合」は、施行後6か月間はその名称のままでいられ、その間に定款を変更して「○○マンション等売却組合」に改称する、という運用になります。

④ 施行時に審査中だった認可申請は旧法のまま処理される

附則第五条第４項　次に掲げる認可の申請であって、この法律の施行の際、認可をするかどうかの処分がされていないものについての認可又は不認可の処分については、なお従前の例による。
（略）
二　施行日前にされた旧円滑化法第百二十条第一項の規定による認可の申請

ただし、この場合でも、認可を受けた組合は5項2号によって新法のマンション等売却組合とみなされます。

⑤ 旧法の要除却認定は新法の認定とみなされる

附則第五条第６項　施行日前に旧円滑化法第百二条第二項の規定によりされた認定は、新円滑化法第百六十三条の五十六第二項の規定によりされた認定とみなす。

4. 賃借人にとって、これが何を意味するか

経過措置を賃借人の立場に引き寄せると、次のようになります。

施行前の決議・組合でも、新法122条の終了請求が使われる

決議が2025年のうちに成立していても、組合が2026年3月までに設立されていても、附則5条5項2号・7項によって新法の枠組みに引き継がれます。したがって、組合は新法122条に基づいて賃貸借の終了を請求できることになります。

通知の差出人の名前が古いままのことがある

附則5条1項によって6か月の猶予がありますから、施行直後の時期には、「○○マンション敷地売却組合」という旧名称のまま122条の請求がされることが起こり得ます。名称が旧法のままであること自体は、経過措置の範囲内の事柄です。

確認すべきポイント

もっとも、経過措置が適用される前提として、次の点は確認しておく価値があります。

1. 組合設立の認可を受けた日（施行日の前か後か）
2. 認可の公告がされた日

②については、再生円滑化法120条2項が次のように定めています。

２　組合は、前項の公告があるまでは、組合の成立又は定款若しくは資金計画をもって、組合員その他の第三者に対抗することができない。

賃借人は「その他の第三者」にあたると考えられます。公告の日は、組合に書面で照会して確認しておくべき事項です（→「室内調査に応じるべきか」の第7章）。

5. 新旧で何が変わったのか──賃借人に関係する範囲で

① 事業の種類が増えた

旧法では、建替えと敷地売却が中心でした。新法では、これに建物更新（一棟リノベーション）、建物取壊し敷地売却、取壊しが加わり、マンション除却事業という独立の章も設けられました（→「2025年区分所有法・再生円滑化法改正の全体像」）。

賃借人にとっては、「賃貸借を終了させられる場面が増えた」ということを意味します。

② 賃貸借終了請求の条文が3か所に整理された

新法では、事業の類型ごとに、ほぼ同じ内容の終了請求の規定が置かれています。

• 15条の2（マンション再生組合）
• 122条（マンション等売却組合）
• 163条の15（マンション除却組合）

いずれも、6か月ルールと、区分所有法64条の2第3項〜5項（補償金・連帯債務・明渡拒絶権）の準用という構造です。

③ 居住の安定確保の規定が置かれた

再生円滑化法155条の2（売却事業）、163条の47（除却事業）が、組合と国・地方公共団体に対し、借家権者の居住の安定の確保に努める義務を課しています。努力義務ですが、交渉の材料になります（→「住宅（居住用）の賃借人の場合」）。

6. 古い情報に注意してください

この分野は、インターネット上の情報が急速に陳腐化しています。

• 「マンション敷地売却事業」「マンション敷地売却組合」という用語で書かれた記事は、旧法の説明である可能性が高い
• 条番号が違えば、内容も違うことがある
• 旧法時代の運用がそのまま新法に当てはまるとは限らない

必ず、記事の執筆時点と、引用されている条番号を確認してください。 そして、条文そのものはe-Gov法令検索で誰でも無料で確認できます。

7. 施行直後であることの限界

改正法は2026年4月1日に施行されたばかりです。経過措置についても、次のような点はまだ実務の集積を待つ段階です。

• 経過措置の適用範囲について争いが生じた場合の扱い
• 旧法下で進行していた交渉が新法にどう引き継がれるか
• 新旧の切り替え時期にされた請求の効力

「経過措置があるから旧法時代の決議でも大丈夫」と組合側が説明したとしても、その前提となる事実（認可の日、公告の日）は確認する価値があります。

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 経過措置の適用は、決議の日、認可の日、公告の日などの具体的な事実によって結論が変わります。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。

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監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）

本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。