立退きのよくある誤解｜「納得しなければ出て行かなくてよい」は本当か

区分	内容
根拠法	マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律
施行日	2026年4月1日
賃貸借の終了	終了請求から6か月の経過
明渡し	補償金の提供を受けるまで拒める

マンションの売却・取壊しにともなう立退きについて、実際によく聞かれる思い込みを、条文にさかのぼって検証します。

思い込みのまま動くと、取り返しがつかないことがあります。 一つずつ確認してください。

誤解① 「立退料に納得しなければ出て行かなくてよい」

✗ そのままでは成り立ちません

これがいちばん多い誤解です。そして、いちばん危険です。

マンションの再生等の円滑化に関する法律122条2項は、次のように定めています。

２　前項の規定による請求があったときは、当該専有部分の賃貸借は、その請求があった日から六月を経過することによって終了する。

金額について何も書かれていません。 補償金が決まっていなくても、納得していなくても、賃貸借は6か月で終了します。

⭕ ただし「明渡しを拒む」ことはできます

そのかわり、区分所有法64条の2第5項（122条3項が準用）が、次のように定めています。

５　専有部分の賃借人は、第二項の規定により当該専有部分の賃貸借が終了したときであつても、前二項の規定による補償金の提供を受けるまでは、当該専有部分の明渡しを拒むことができる。

つまり、正しい言い方はこうです。

• ❌ 「補償金が低いから賃貸借は終了しない」
• ⭕ 「補償金の提供を受けていないから明渡しを拒む」

言い方の問題ではなく、法律構成そのものを組み替える必要があります。

なお、この権利を実際に使うにはリスクもあります。必ず「補償金が低すぎるとき明渡しを拒めるか」をお読みください。

誤解② 「借地借家法があるから、正当事由がなければ大丈夫」

✗ 122条の終了請求には、直接には適用されないと解されます

借地借家法28条が対象にしているのは、「建物の賃貸人による」更新拒絶の通知または解約の申入れです。

これに対して122条の終了請求は、組合という第三者が、法律の定めに基づいて行う特別な請求です。条文の構造からは、借地借家法28条の正当事由の枠組みは直接には適用されないと解されます。

詳しくは「立退料と補償金はどう違うのか」を参照してください。

誤解③ 「大家と揉めている間は、手続は止まる」

✗ 止まりません

再生円滑化法142条2項は、次のように定めています。

２　売却等マンションに関する権利若しくはその敷地利用権又は売却敷地の敷地共有持分等に関して争いがある場合において、その権利の存否又は帰属が確定しないときは、当該権利が存するものとして、又は当該権利が現在の名義人（略）に属するものとして分配金取得計画を定めなければならない。

争いがあっても「権利が存するものとして」計画を定める、という規定です。争いの存在自体は、手続の障害になりません。

支払先が定まらなければ、組合は供託によって処理できます（民法494条2項）。「揉めている間は進まない」という前提で時間を稼ぐことはできません。

誤解④ 「6か月は交渉次第で延ばせる」

✗ 条文上、延長の規定はありません

122条2項は「六月を経過することによって終了する」と定めるのみで、延長の仕組みは置かれていません。

もっとも、賃貸借の終了と明渡しの時期は別の話です。実務的には、当事者間の合意によって明渡しの猶予期間を設けることは考えられます。ただし、それは条文上の権利ではなく、交渉の産物です。

「そのうち延びるだろう」と考えて動き出しを遅らせるのは、最も避けるべき対応です。

誤解⑤ 「マンション立退きの相場は○○万円」

✗ この制度には「相場」を語れる根拠がありません

理由は3つあります。

1. 一律の計算式がありません。 法制審議会の要綱と国土交通省のマニュアルは「用対連基準と同水準」という枠組みを示し、法務省の調査研究報告書（2026年3月27日）が項目ごとの考え方を整理しました。しかし、単価も、内装の耐用年数も、休業期間の認定も、結局は個別に決まります。
2. 事案による差が大きすぎます。 住宅か店舗か、営業の内容、内装の投資額、賃料の水準によって、金額は桁違いに変わります。
3. 2026年4月1日施行の制度であり、裁判例が存在しません。

インターネット上で見かける「立退料の相場」は、多くが借地借家法28条の立退料についてのものです。性質の異なるお金です。 混同すると、本来請求できたはずの項目を落とすことになりかねません（→「補償金はいくらになるのか」）。

誤解⑥ 「補償金は全額を組合が払う」

△ 半分正しく、半分違います

区分所有法64条の2第3項・4項によれば、

• 一次的な債務者は、区分所有者（賃貸人）
• 組合は、連帯債務者

です。賃借人はどちらにも全額を請求できます（民法436条）。

実務上重要なのは、大家さんが「自分は関係ない」という態度をとることがあるという点です。条文上は一次的な債務者ですから、協議の相手方として確保しておく必要があります（→「誰に請求するのか」）。

誤解⑦ 「権利消滅期日が来たら、賃借権は消える」

✗ 消えません

再生円滑化法149条1項は、次のように定めています。

権利消滅期日において、売却等マンションは、組合に帰属し、（略）売却等マンションを目的とする所有権並びに借家権及び使用貸借による権利以外の権利は、消滅する。

借家権と使用貸借による権利は、権利消滅期日では消滅しません。

明渡義務を定める155条本文も、借家権者と使用貸借の権利者を除外しています。除却事業の163条の46も同じ構造です。

賃借人の明渡しは、あくまで終了請求と補償金の提供によって処理されます（→「権利消滅期日とスケジュール」）。

誤解⑧ 「金額に不服なら収用委員会に持ち込める」

✗ この法律には、その規定がありません

都市再開発法による市街地再開発事業には、次の規定があります。

都市再開発法第九十七条第四項　第二項の規定による協議が成立しないときは、施行者又は損失を受けた者は、収用委員会に土地収用法第九十四条第二項の規定による補償額の裁決を申請することができる。

再生円滑化法には、これに相当する規定がありません（法文全体を検索して確認しています）。

したがって、補償金の額を争う場合には、通常の民事訴訟によることになると整理されます。ただし、これも新法施行直後の論点であり、実務がどう固まるかはまだ見えていません。

誤解⑨ 「無視していれば、そのうち向こうから折れてくる」

✗ 逆に不利になります

無視した場合に起きることを順に見てみましょう。

1. 賃貸借は6か月で終了します（122条2項）
2. 室内調査を拒めば、組合は入手できる資料だけで補償費を算定します。当然、低くなります
3. 低い額を提供・供託されます
4. こちらに対抗する数字がなければ、争っても組合側の算定だけが証拠になります
5. 明渡訴訟、場合によっては明渡断行の仮処分に進みます
6. 提供額が相当と認定されれば、提供の時点にさかのぼって賃料相当損害金などを負担することになりかねません

沈黙は、時間稼ぎになりません。 むしろ、自分の立証基盤を壊す行為です（→「室内調査に応じるべきか」）。

誤解⑩ 「明渡しを拒んでいる間は、お金を払わなくてよい」

✗ 賃料相当額は払うことになります

補償金の提供を受けるまで明渡しを拒めるのは、そのとおりです（区分所有法64条の2第5項）。しかし、その間も部屋を使い続けている以上、対価は発生します。

法務省の調査研究報告書は、次のように述べています。

賃貸借終了請求日から賃貸借契約終了日までの間は賃料支払義務があるほか、終了後も明渡しまでは従前の賃料相当額を支払う義務があると考えられる。

「補償金が出るまで居座れば、その間はタダ」ではありません（→「補償金が低すぎるとき明渡しを拒めるか」）。

誤解⑪ 「資料を出さなければ、相手は補償金を決められない」

✗ 決められます。しかも自分に不利に決まります

法務省の報告書は、営業補償の基礎資料が得られない場合について、こう述べています。

それでもなお借家人から適切な協力が得られない場合には、営業補償は無し、または、概算推定の営業補償を提示することとなることもやむを得ないと考えられ、このようにして算出された補償金を提供することをもって、借家人の同時履行の抗弁権（改正区分所有法64条の2第5項）を失わせることは可能と考えられる。

資料を出さないと、営業補償ゼロで算定され、その提供によって明渡しを拒む権利まで失いかねないという整理です（→「室内調査に応じるべきか」）。

誤解⑫ 「どうせ壊す建物だから、原状回復は当然に不要」

△ 契約の解釈次第です

民法621条の原状回復義務は「損傷」の回復であり、通常損耗・経年変化は含みません。しかし、事業用の契約では内装の全撤去を求める特約が置かれていることが一般的です。

解体予定であることは原状回復を不要とする方向の重要な事情ですが、条文だけで一義的に決まるものではありません。 「現況のまま引き渡してよい」という合意は、必ず書面で取ってください（→「敷金・保証金と原状回復」）。

誤解⑬ 「建替えなら、必ず新しい建物に戻れる」

△ 「終了請求を受けなかった場合」に限られます

再生円滑化法71条3項は、次のように定めています。

３　被請求借家権者以外の再生前マンションについて借家権を有していた者（略）は、第八十一条の建築工事又は更新工事の完了の公告の日に、権利変換計画の定めるところに従い、再生後マンションの部分について借家権を取得する。

「被請求借家権者」とは、15条の2の終了請求を受けた借家人のことです。つまり、終了請求を受けてしまえば、この道はありません。

また、これは建替え・更新（マンション再生事業）の話であって、売却・取壊しの場合には建物そのものがなくなるため、そもそも戻る先がありません。

まとめ──正しい理解の骨格

よくある思い込み	条文からの帰結
納得しなければ賃貸借は終わらない	6か月で終わる（122条2項）
そのかわり、何ももらえない	補償金がもらえる（区分所有法64条の2第3項）
出て行かないと補償金はもらえない	提供を受けるまで明渡しを拒める（同5項）
組合だけが払う	賃貸人が一次的債務者、組合は連帯債務者（同3項・4項）
権利消滅期日で追い出される	借家権は消滅しない（149条1項、155条本文）
揉めていれば止まる	止まらない（142条2項）
相場がある	用対連基準という枠組みはあるが、一律の計算式も裁判例もない
定期借家でも同じ	補償が減る方向に整理されている（→16）

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 また、本記事で述べた解釈は条文の構造からの整理であり、2026年4月1日施行の制度について確立した裁判例はまだ存在しません。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。

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監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
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本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。