店舗・事務所テナントの立退き｜営業補償を厚くするための準備

区分	内容
根拠法	マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律
施行日	2026年4月1日
賃貸借の終了	終了請求から6か月の経過
明渡し	補償金の提供を受けるまで拒める

店舗や事務所として借りているマンションの一室について、賃貸借の終了請求を受けた。移転先を探さなければならないが、内装に何百万円もかけている。移転中は営業できない。常連客は付いてきてくれるのか──。

事業用テナントの場合、補償金の中心は営業補償と内装工作物補償です。そして、これらは資料の厚みで金額が決まります。 この記事では、何をどう準備すべきかを条文にさかのぼって整理します。

1. 事業用テナントの補償項目

補償金の根拠は、区分所有法64条の2第3項（マンションの再生等の円滑化に関する法律122条3項が準用）の「賃貸借の終了により通常生ずる損失」です。

その中身を考えるうえで最も近い法定の物差しが、再生円滑化法143条3項→施行令32条→施行規則67条です（この規定が直接適用されるわけではない点は「補償金はいくらになるのか」で説明しています）。

事業用テナントに関係する項目を整理すると、次のようになります。

補償の柱	施行規則67条2項	中心的な変数
営業補償	3号〜6号	認定される収益額、固定的経費、休業期間、顧客喪失
内装工作物補償	1号・2号	再調達原価、経過年数（現価率）
動産移転料	1号	什器・機器の数量、運搬・据付単価
借家人補償	7号	新旧賃料の差額、補償期間
移転雑費	7号	仲介手数料、一時金、登記費用、広告費など

2. 営業補償──基本線は「営業休止」

施行規則67条2項は、営業に関する損失を4つの型に分けています。

• 3号　営業廃止：「営業の継続が通常不能となるものと認められるとき」
• 4号　営業休止：「営業の全部又は一部を通常一時休止する必要があるものと認められるとき」
• 5号　仮営業所：「営業を休止することなく仮営業所において営業を継続することが通常必要かつ相当であるものと認められるとき」
• 6号　規模縮小：「営業の規模を通常縮小しなければならないものと認められるとき」

多くの店舗・事務所では、4号の営業休止が基本線になります。 移転先で同じ営業を再開できる以上、廃止（3号）にはあたらないと評価されるのが通常だからです。

この点は、法務省が2026年3月27日に公表した調査研究報告書がはっきり整理しています。

• 営業廃止補償（3号）…「問題となる場面は限定的と考えられる」
• 仮営業所方式（5号）…「必要になることは、ほとんどないものと考えられる」
• 営業規模縮小補償（6号）…専有部分を全部明け渡す以上、規模を縮小して営業を続ける場面は想定されず、「検討する必要性は低い」

つまり、事業用テナントの営業補償は、実務上ほぼ「営業休止補償」一本になります。

4号が定める項目は次のとおりです。

四　営業の全部又は一部を通常一時休止する必要があるものと認められるときは、次に掲げる額
イ　休業を通常必要とする期間中の営業用資産に対する公租公課その他の当該期間中においても発生する固定的な経費及び従業員に対する休業手当相当額
ロ　休業を通常必要とする期間中の収益の減少額
ハ　休業することにより、又は営業を行う場所を変更することにより、一時的に顧客を喪失することによって通常生ずる損失額（ロに掲げるものを除く。）
ニ　営業を行う場所の移転に伴う輸送の際における商品、仕掛品等の減損、移転広告費その他移転に伴い通常生ずる損失額

3. いちばんの争点は「休業期間」──出発点は「15日」です

イとロを見てください。どちらも「休業を通常必要とする期間中の」という限定が付いています。

つまり、休業期間が2倍になれば、イとロの金額もおおむね2倍になります。 ここが営業補償の最大の争点です。

覚悟しておくべき数字

法務省の報告書は、この期間について具体的な数字を示しました。テナント側にとっては厳しい内容です。

上記の工程表のとおり営業休止期間は15日程度が補償実務として多い（又は、大半である）。また、営業休止期間が争点となった収用裁決事例は、15日（0.5ヵ月）の裁決事例が多い。
区分所有建物における借家人は、戸割店舗が多く、大規模な設備等はないと考えられることから、営業休止期間は当該15日間に行うことができると考えられ、（中略）上記の日数を考慮すれば足りると考えられる。

想定されている工程は次のとおりです（一部が重なって合計15日）。

工程	日数
閉店準備	3日程度
動産整理・梱包	4日程度
動産運搬	3日程度
荷下ろし・荷解き	3日程度
動産整理・店内配置	4日程度
開店準備	4日程度

「移転に半年かかるから半年分の営業補償を」という主張は、そのままでは通りません。 組合側は15日を出発点に提示してくると考えるべきです。

では、どう戦うのか

この15日は、「移転先の内装工事が終わっている」ことを前提にした引っ越し作業の日数です。移転先を探し、契約し、設計し、発注し、施工する期間は、この15日の外にあります。

したがって、主張すべきは次の2点です。

1. この事案では、なぜ15日で足りないのか（自社の設備・什器の規模、移転作業の実際の工程）
2. 15日の枠外にある期間をどう評価するか（許認可の取得、特殊機器の納期、内装工事の工期）

いずれも、「言う」だけでは足りません。工程表と見積書で示してください。

報告書が15日という数字の前提に置いているのは、「戸割店舗が多く、大規模な設備等はない」という一般論です。自社がその前提に当てはまらないのであれば、そこを具体的に反証することになります。

休業期間を裏づける資料

• 移転先を探した記録（問い合わせた物件、内見の記録、断られた経緯、条件が合わなかった理由）
• 内装工事の見積書と工程表（設計→発注→施工→検査に何日かかるか）
• 設備の発注・納品リードタイム（厨房機器、特殊機器などは納期が長いことがあります）
• 許認可の取得に要する期間（飲食業、医療、その他の許認可業種では、移転先での届出・許可の取得に時間がかかります）
• 原状回復や移設の工程

「なんとなく3か月くらい」では通りません。工程表で示してください。

4. 営業休止補償の4つの中身──細目まで見ておく

営業休止補償は「休業した分」という一括の金額ではありません。4つの独立した項目の合計です。法務省の報告書は、いずれについても「用対連基準と差異を設ける必要はない」と結論づけています。つまり、公共用地買収の実務がそのまま持ち込まれるということです。

項目ごとに何が入るのかを知っておかないと、提示された算定書を読めません。

① 固定的な経費（4号イ）

休業していても発生してしまう経費です。用対連基準細則第27は、7つに分類しています。

分類	中身	注意点
公租公課	固定資産税、都市計画税、自動車税等	法人税・所得税・印紙税・登録免許税は除外（収益に応じて課税されるものは入りません）
電気・ガス・水道・電話の基本料金	使用が継続すると予測されるもの	解約が可能な場合は固定的経費としない（解約・再契約で料金体系上不利になる場合を除く）
営業用資産の減価償却費・維持管理費	建物、機械等	休業期間中の相当額のうち適当と認められる額
地代・家賃・機械器具使用料・借入資本利子	休業期間中も継続して必要となるもの	営業の内容を調査して算定
法定福利費	健康保険料、厚生年金保険料、労災保険料、雇用保険料のうち雇主負担分
福利厚生費	厚生施設費等のうち雇主負担分
その他	従業員・役員の賞与、同業組合費、火災保険料、宣伝広告費	見落とされやすい項目です

「その他」に何を入れられるかが、地味に効きます。 賞与、組合費、火災保険料、宣伝広告費——請求されなければ計上されません。総勘定元帳から拾い出してリスト化してください。

② 従業員に対する休業手当相当額（4号イ）

用対連基準細則第27は、次のように定めています。

従業員に対する休業手当相当額は、その休業期間に対応する平均賃金の100分の80を標準として当該平均賃金の100分の60から100分の100までの範囲内で適正に定めた額とする。

つまり、平均賃金の80%が標準、幅は60〜100%です。

ただし、次の場合は減額または不補償とされています。

1. 同一経営者に属する営業所が他にあり、そこで従事できるとき
2. 営業所の休止に関係なく、外業に従事できるとき
3. 従業員が一時限りの臨時に雇用されているとき
4. 家族従業員であって、その賃金を自家労働評価額として必要経費から除外したとき

3と4は、小規模事業者では実際によく当たります。 アルバイト中心の店舗、家族経営の事業では、この項目が想定より薄くなる可能性があります。

③ 休業期間中の収益減（4号ロ）

算式は単純です。

収益減の補償額（予想収益）＝ 年間収益 × 補償（休業）期間

法人は損益計算書、個人営業は青色申告書・白色申告書・所得証明書によります。

報告書は、資料が不十分な場合には統計値を用いることになるとして、中小企業実態基本調査（中小企業庁）、小企業の経営指標調査（日本政策金融公庫）、商業統計調査などを挙げています。

ここが重要です。 自分の決算書を出さなければ、業界平均の統計値で計算されます。 自社の実績が業界平均より良ければ、出さないことでそのまま損をします。

なお、セールスマン等により営業の一部を継続できる場合は、その分の予想収益が控除されます。

④ 一時的な得意先の喪失（4号ハ）

移転によって常連客・固定的な取引先を失う分の補償です。算式が決まっています。

得意先喪失補償額 ＝ 従前の1か月の売上高 × 売上減少率 × 限界利益率

• 売上減少率…用対連基準細則の別表第8（売上減少率表）による。業種・業態ごとに定められています
• 限界利益率…（固定費＋利益）÷ 売上高。固定費と変動費の割り振りは別表第9（費用分解基準一覧表）による

この項目には、テナント側が知っておくべき決定的な指摘があります。

売上減少率表は、区分所有建物における賃貸借の終了により通常生ずる損失の補償金の算定の場合は、地区外への移転で、かつ、区分所有建物全体での移転ではなく区分建物の一部の移転であるので、構外移転・短期を使用する。

別表第8は「構外移転／構内移転」×「長期休業／短期休業」の組み合わせで率が決まります。そして報告書は、マンションの賃貸借終了の場面では「構外移転・短期休業」の欄を使うと名指ししています。

実務上、長期休業とは30日超、短期休業とは30日以内として運用されているとされています。前章のとおり営業休止期間は15日が出発点とされていますから、当然に「短期」に振り分けられる、という流れです。

つまり、休業期間を15日とする整理は、得意先喪失補償の率にも連動して効いてきます。 休業期間の争いは、思っているより広い範囲に影響します。

別表第8には「補正できる」という注記があります

ただし、同表には次の注記が付いています。

注3 その他
イ　本表を直ちに適用できない業種については、実情により別途適正に売上減少率を定めるものとする。
ロ　地域性、又は知名度等により本表により難い場合は実情により適正に補正することができるものとする。

注3ロが、立地依存性を主張するときの足がかりになります。 「この土地の、この場所であること」が事業に不可欠だという事情は、この注記を通じて売上減少率の補正として反映を求める余地があります（→次章）。

⑤ 商品の減損・移転広告費（4号ニ）

• 移転に伴う商品・仕掛品・原材料の損傷、目減り。実務上は動産移転料の運賃割増または損害保険料として補償するのが妥当とされる場合があります
• 季節商品などで販売適期を逃し、廉価で売却せざるを得ない場合の売却損も補償対象とされています
• 移転広告費（移転案内の告知費用）

季節商品を扱う業種は、⑤の売却損を忘れずに主張してください。

5. 収益の数字をどう示すか

必要になるのは次の資料です。

• 確定申告書、決算書（直近3期程度）
• 総勘定元帳、試算表（固定的経費の洗い出しにも使います）
• 月次の売上推移がわかる資料
• 賃金台帳、従業員名簿（休業手当相当額の算定に必要）
• 固定資産台帳

なぜ「出さない」が不利なのか

営業補償は決算書がなければ計算できません。資料を出さなければ、低く算定されるだけです。

「営業秘密を渡したくない」という懸念はもっともですが、目的外使用の禁止・第三者提供の制限・使用後の返却または廃棄を書面で確約させたうえで提出するのが実務的です（→「室内調査に応じるべきか」）。

数字が「弱い」場合

赤字が続いている、あるいは収益が小さい場合、収益減少額としての補償は小さくなります。ただし、その場合でも、

• 固定的経費（イ）は発生します
• 顧客喪失（ハ）は別途の項目です
• 内装工作物補償は収益とは無関係です
• 移転雑費も別項目です

収益が小さいから補償も小さい、と決めつけないでください。 項目ごとに積み上げるのが、この補償金の考え方です。

6. 得意先喪失の補正を主張するために

前章のとおり、得意先喪失補償の売上減少率は別表第8で機械的に決まるのが原則です。しかし、注3ロは「地域性、又は知名度等により本表により難い場合は実情により適正に補正することができる」としています。

ここを取りにいくなら、その営業が、いまの場所にどれだけ依存しているかを具体的に示す必要があります。

• 来店客・来訪客の構成（近隣客の比率、リピート率）
• 商圏がわかる資料（会員名簿・顧客名簿の所在地分布、配達・訪問エリア）
• 立地に依存する事業であることを示す資料（駅からの動線、看板の視認性、周辺施設との関係）
• 知名度を示す資料（この場所での営業年数、メディア掲載、地域での認知）
• 移転によって離脱が見込まれる根拠

報告書は、得意先喪失補償の対象となる事業者について「主として固定客との取引が多い個人事業者又は小規模の法人事業者と考えてよい」と述べています。固定客商売であることを示せるかどうかが、この項目の入口です。

なお、注3イは「本表を直ちに適用できない業種については、実情により別途適正に売上減少率を定める」としています。別表第8に自分の業種が見当たらない場合は、この経路になります。

「通常」という限定を忘れずに

条文は一貫して「通常生ずる損失」「通常必要とする期間」という限定を置いています。特殊に高額な内装、極端に立地に依存した営業形態は、「通常」の範囲から外れると評価されるおそれがあります。

主張は具体的に、しかし過大にならないように組み立てる必要があります。 「唯一無二の立地だ」と言い切るより、「同種の事業者が移転した場合と比べても、この事案では固定客比率がこれだけ高い」と資料で示すほうが通ります。

7. 内装工作物補償──書類がすべてです

店舗・事務所の内装は、取り外して移設することが通常できません。そこで施行規則67条2項2号の考え方によることになります。

二　前号の場合において、物件を移転することが著しく困難であるとき若しくは物件を移転することによって従来利用していた目的に供することが著しく困難となるとき又は移転料が移転しなければならない物件に相当するものを取得するのに要する価格を超えるときは、その物件の正常な取引価格

法務省の報告書は、この点について具体的な算定方式を示しました。建物に付合するかどうかにかかわらず独立の工作物として扱い、用対連基準細則の「機械設備の移転料」の算定方式を用いて「再築費」として算定するのが相当としています。

再築費 ＝ 現在価額（再調達価格 × 現価率）＋ 運用益損失額 ＋ 解体処分費 － 売却価額

現価率は「再築補償率」として、経過年数（n）と標準耐用年数（N）から計算されます。要するに、いま同じものを作るとしたらいくらかかるか（再調達価格）に、経過年数に応じた目減りを反映させるということです。

したがって、次の3つが金額を決めます。

1. いくらかけたのか（再調達価格の基礎）
2. いつ施工したのか（経過年数。新しいほど残存価値が大きい）
3. 耐用年数を何年とみるか（標準耐用年数によることが適当でない場合は、専門メーカー等の意見を聴いて実態的耐用年数を定めることができるとされています）

必ず探すべき書類

• 内装工事の請負契約書
• 見積書・内訳明細書（項目別の金額がわかるもの）
• 図面・仕様書
• 請求書・領収書・支払記録
• 工事完了時期がわかる書類（引渡書、検査記録など）

書類が見つからない場合は、施工業者に問い合わせて写しを取り寄せてください。 「かけた金額を証明できない」ことは、そのまま「補償されない」ことにつながります。

写真を残す

建物は解体されます。現況の写真・動画を、今のうちに撮っておいてください。 全体、細部、設備、看板、什器。後から撮ることはできません。

8. 積み残しやすい項目（7号）

施行規則67条2項7号は「前各号に掲げるもののほか、（略）通常受ける損失額」という受け皿の規定です。事業用テナントでは、次のような費用をここで拾っていくことになります。

• 新賃料と従前賃料の差額（借家人補償）
• 仲介手数料
• 礼金、保証金・敷金の一時金負担
• 本店・支店の移転登記費用
• 名刺・封筒・パンフレット・ウェブサイトの住所変更
• 移転の案内状・広告費（4号ニでも拾えます）
• 電話・インターネット回線の移設費用
• 看板の製作・設置費用
• 移転先を探すための調査費用
• 各種届出（税務署、社会保険、許認可）の費用

リストにして提示しないと、まず入りません。 思いついたものはすべて書き出してください。

ただし、屋外看板は対象外とされています

注意が必要な論点です。法務省の報告書と国土交通省のマニュアルは、いずれも次のように整理しています。

借家人が、総会の決議に基づき管理組合から使用許諾を受けて、共用部分又は敷地に屋外看板や屋外サインポール等を設置することがある。（中略）これらは管理組合から直接の使用許諾を受けて設置されるものであり、区分所有者との間の専有部分の賃貸借契約に基づくものとはいえないから、賃貸借終了に伴う補償金の対象とはならないと解される。

専有部分の外に出した看板類は、この補償金では拾えないという整理です。管理組合との使用許諾に基づくものだからです。

飲食店・クリニック・サロンなど、屋外サインへの投資が大きい業種では影響が小さくありません。専有部分の内側にある看板・サインと、共用部分・敷地に出しているものを、あらかじめ区別して整理しておいてください。

9. 専門家をいつ入れるか──早いほどよい

補償金の額を争うことになれば、組合側は補償コンサルタントによる算定書を出してきます。こちらに対抗する数字がなければ、裁判所は組合側の算定だけを見ることになります。

したがって、

• 補償コンサルタント・不動産鑑定士の選任は、早ければ早いほどよい
• 組合の室内調査に、こちらの専門家を同席させられれば最善

組合の専門家が現況を記録する場に、こちらの専門家がいれば、同じ現況を自分の資料としても残せます。建物が解体された後では、どうにもなりません。

10. 準備チェックリスト

契約関係

• ☐ 賃貸借契約書（原本）、更新契約書、覚書、特約
• ☐ 定期借家かどうかがわかる書面（→「定期借家契約の場合」。補償が減る方向に働きます）
• ☐ 賃料・共益費の支払記録
• ☐ 敷金・保証金の預託を示す資料

営業関係

• ☐ 確定申告書・決算書（直近3期）
• ☐ 総勘定元帳、試算表、月次売上推移
• ☐ 固定資産台帳（減価償却明細書）
• ☐ 賃金台帳、従業員名簿（雇用形態がわかるもの。臨時雇用・家族従業員は休業手当の扱いが変わります）
• ☐ 固定的経費の洗い出しリスト（公租公課／基本料金／減価償却費・維持管理費／地代家賃・借入資本利子／法定福利費／福利厚生費／賞与・組合費・火災保険料・宣伝広告費）
• ☐ 顧客名簿・商圏がわかる資料（得意先喪失補償の補正を求めるため）
• ☐ 許認可の証書、更新の記録
• ☐ 顧客・商圏がわかる資料

内装・設備関係

• ☐ 内装工事の請負契約書・見積書・図面・仕様書
• ☐ 支払記録、完了時期がわかる書類
• ☐ 什器・機器の一覧と取得時期・取得価格
• ☐ 現況の写真・動画

移転関係

• ☐ 移転先候補の募集図面・賃料条件
• ☐ 内装工事の見積書・工程表
• ☐ 引っ越し業者の見積書
• ☐ 移転にかかる費用の項目別リスト

本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 補償金の額は、営業の実態、内装の状況、事業の類型、手続の進行状況などによって大きく異なります。また、本記事で述べた解釈は条文の構造からの整理であり、2026年4月1日施行の制度について確立した裁判例はまだ存在しません。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。

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監修者情報

監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩

大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。

弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）

本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。