特集｜2026年マンション再生法と立退き 第15回／全16回
2026年4月1日施行の改正区分所有法と『マンションの再生等の円滑化に関する法律』にもとづく「賃貸借の終了請求」と補償金を、賃借人（テナント・入居者）の立場から全16回にわたって解説する特集です。
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この記事でわかること（結論）
- 賃貸借は終了請求から6か月で終了します（マンションの再生等の円滑化に関する法律122条2項）
- そのかわり補償金が支払われ、提供を受けるまでは明渡しを拒めます（区分所有法64条の2第3項・5項）
- 借地借家法28条の正当事由・立退料の枠組みは、この終了請求には直接適用されないと解されます
- 2026年4月1日施行の新しい制度で、裁判例はまだ存在しません
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 根拠法 | マンションの再生等の円滑化に関する法律／建物の区分所有等に関する法律 |
| 施行日 | 2026年4月1日 |
| 賃貸借の終了 | 終了請求から6か月の経過 |
| 明渡し | 補償金の提供を受けるまで拒める |
「まだ何も決まっていないのに、弁護士に相談するのは早すぎるのでは」
マンションの売却・取壊しにともなう立退きについて、そう考えて相談を先送りにする方が多くいます。しかし、この制度に限っては、早いほど選べる手が多いというのが率直なところです。
この記事では、相談すべきタイミングと、そのときに持参すべき資料を整理します。
1. なぜ「早いほうがよい」のか──3つの理由
理由① 時計が6か月しかない
マンションの再生等の円滑化に関する法律122条2項は、次のように定めています。
２ 前項の規定による請求があったときは、当該専有部分の賃貸借は、その請求があった日から六月を経過することによって終了する。
この6か月の間に、移転先を探し、内装工事を発注し、補償金の裏づけ資料を揃え、交渉をまとめる必要があります。3か月経ってから相談に来られると、選べる手が半分になります。
理由② 建物は解体される──証拠は今しか作れない
内装工作物の補償を主張するには、何がどれだけ施工されていたかを示す必要があります。建物が壊されてしまえば、後から現況を再現することはできません。
写真、動画、図面、契約書。これらは「今」しか揃えられません。
理由③ 相手方の調査に自分の専門家を同席させられる
組合は、補償コンサルタントなどに委託して室内調査を行います。その場にこちらの専門家（補償コンサルタント・不動産鑑定士）を同席させられれば、同じ現況を自分の資料としても残せます。
これができるかどうかは、調査の申入れが来る前に体制を整えているかで決まります。
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相談料は何度でも無料です。※事案の内容により、ご相談をお受けできない場合があります。
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2. 相談すべき5つのタイミング
タイミング① 管理組合で売却・取壊しの話が出ていると聞いたとき
まだ通知は来ていない段階です。ここで相談しておくと、
- 自分の契約内容を整理しておける
- 内装や設備の資料を探し始められる
- 現況の写真を撮っておける
- 決議の状況を把握する方法がわかる
「何も起きていないうちに準備を終えておく」のが理想です。
タイミング② 「賃貸借の終了請求」の通知が届いたとき ★最重要
ここが、最も相談すべきタイミングです。 この日から6か月の時計が動き出します。
確認すべきことが多く、しかも初動を誤ると後で取り返せません。
- 到達日の確定（6か月の起算点）
- 根拠条文の確認（15条の2／122条／163条の15／区分所有法64条の2）
- 事業類型の確認（建替えなら新しい建物に借家権を取得できる可能性があります）
- 返答の仕方（安易に「了承しました」と書かない）
タイミング③ 室内調査の申入れが来たとき
回答期限が数日後に設定されていることも珍しくありません。拒否か全面協力かの二択で考えてしまいがちな場面です。
権利を留保したうえで応じる、日程を調整する、立会いと記録を確保する、資料の目的外使用を禁じさせる──こうした対応を組み立てるには、期限までの時間が要ります（→「室内調査に応じるべきか」）。
タイミング④ 補償金の額が提示されたとき
提示額を見て「安い」と感じたとき、「安い」と言うだけでは戦えません。 対抗する数字を作る必要があります。
このタイミングで相談すると、補償コンサルタント・不動産鑑定士による対抗試算を用意する時間があるかどうかが問題になります。できれば、提示を受ける前に体制を整えておきたいところです。
タイミング⑤ 補償金が供託された／明渡しを求められたとき
ここまで来ると、選択肢は限られます。 それでも、
- 異議を留保して受領するか、拒み続けるか
- 不足額を請求するか
- 明渡しの時期をどう交渉するか
といった判断が残っています。遅くとも、この段階では必ず相談してください。
3. 持参資料チェックリスト
すべて揃っていなくても構いません。あるものだけ持って、早めに相談するほうが有益です。
【最優先】届いた書類
- ☐ 賃貸借終了請求の通知（封筒も。到達日がわかるもの）
- ☐ 配達証明・書留の受領証
- ☐ 組合からのその他の書面（説明会の案内、室内調査の申入れ、別紙の資料一覧など）
- ☐ 管理組合からの通知、総会の招集通知・議事録（入手できていれば）
- ☐ 賃貸人からの通知（あれば）
【最優先】契約関係
- ☐ 賃貸借契約書（原本）
- ☐ 契約が定期借家かどうかがわかる書面（定期建物賃貸借契約書、事前説明書面、再契約の履歴）→ 補償金の額に直結します（→「定期借家契約の場合」）
- ☐ 更新契約書、覚書、特約に関する書面
- ☐ 重要事項説明書
- ☐ 賃料・共益費の支払記録（通帳、振込記録）
- ☐ 敷金・保証金の預託を示す資料（預り証、契約書の該当条項、振込記録）
内装・設備関係
- ☐ 内装工事の請負契約書
- ☐ 見積書・内訳明細書（項目別の金額がわかるもの）
- ☐ 図面・仕様書
- ☐ 請求書・領収書・支払記録
- ☐ 工事完了時期がわかる書類
- ☐ 什器・機器の一覧（取得時期・取得価格）
- ☐ 現況の写真・動画（全体、細部、設備、看板）
事業用の場合
- ☐ 確定申告書・決算書（直近3期程度）
- ☐ 総勘定元帳、試算表、月次の売上推移
- ☐ 賃金台帳、従業員名簿
- ☐ 許認可の証書
- ☐ 顧客・商圏がわかる資料
- ☐ 会社の登記事項証明書
住宅の場合
- ☐ 住民票（居住期間がわかるもの）
- ☐ 世帯構成、同居者の状況がわかる資料
- ☐ 通院・通学・介護など、移転先の範囲に制約が生じる事情の資料
- ☐ 周辺の募集賃料を調べた資料（家賃差額の裏づけ）
移転関係（進んでいれば）
- ☐ 移転先候補の募集図面・賃料条件
- ☐ 内装工事の見積書・工程表
- ☐ 引っ越し業者の見積書
- ☐ 探索の記録（問い合わせ先、断られた経緯）
やりとりの記録
- ☐ 組合・賃貸人とのメール、書面のやりとり
- ☐ 電話の内容を記録したメモ（日時・相手・内容）
- ☐ 訪問を受けた記録
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4. 相談のときに確認すべきこと
弁護士に相談する際、次の点を聞いておくと、その後の見通しが立ちます。
- 賃貸借はいつ終了するのか（到達日と6か月の計算）
- 自分は補償金を請求できる立場か（賃借人・転借人・使用貸借・配偶者居住権のいずれか）
- 請求先は誰か（区分所有者と組合の連帯債務。どちらに、どう請求するか）
- どの補償項目を主張できるか（営業補償、内装工作物補償、借家人補償、移転雑費）
- 不足している資料は何か
- 補償コンサルタント・不動産鑑定士を入れるべきか、いつ入れるか
- 組合に何を照会すべきか（認可の日、公告の日、事業類型、権利消滅期日の予定、算定基準）
- 明渡しを拒むという選択のリスク
- 提示額を受け取る場合の方法（異議の留保をどうするか）
- 費用の見通し
5. 相談前にやっておくとよいこと
- 時系列のメモを作る（いつ何が起きたか。日付と出来事だけで構いません）
- 現況の写真を撮る（解体後には撮れません）
- 契約書を探す（見つからなければ、不動産会社や賃貸人に写しを求める）
- 内装工事の書類を探す（見つからなければ、施工業者に写しを請求する）
- やりとりを書面・メールに切り替える（電話で話した場合も、直後にメールで内容を確認しておく）
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6. 組合の担当者や不動産会社の説明を鵜呑みにしない
組合や、組合が委託した業者の担当者は、組合の側に立っています。 悪意があるかどうかとは別の問題です。
そして、この制度は2026年4月1日に施行されたばかりで、実務の蓄積がありません。担当者自身も手探りである可能性があります。
したがって、
- 「補償金はこの金額で決まっています」
- 「明渡しを拒むことはできません」
- 「相場からすると妥当な額です」
といった説明を受けたら、根拠条文を確認してください。 条文はe-Gov法令検索で誰でも無料で読めます。
そして、この記事群で繰り返し述べているとおり、賃借人には次の権利が明文で認められています。
区分所有法第六十四条の二第五項 専有部分の賃借人は、第二項の規定により当該専有部分の賃貸借が終了したときであつても、前二項の規定による補償金の提供を受けるまでは、当該専有部分の明渡しを拒むことができる。
7. まとめ
- 相談は早いほど選べる手が多い。 6か月しかありません
- 最も重要なタイミングは、終了請求の通知が届いたとき
- 証拠は今しか作れない。 建物は解体されます
- 資料が全部揃っていなくても、あるものだけ持って早めに相談する
- やりとりは書面・メールで残す
- 説明を受けたら、根拠条文を確認する
本記事は一般的な法制度の解説であり、特定の事案についての法的助言ではありません。 相談のタイミングや必要な資料は、事業の類型、契約関係、手続の進行状況によって異なります。また、本記事で述べた解釈は条文の構造からの整理であり、2026年4月1日施行の制度について確立した裁判例はまだ存在しません。具体的な対応にあたっては、必ず弁護士にご相談ください。
記事中の条文は、e-Gov法令検索により原文を確認しています。
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監修者情報
監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩
大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。
弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。
