相続した不動産の名義変更（相続登記）の流れ——2024年義務化後の手続きと必要書類を弁護士が解説

はじめに｜「名義がまだ亡くなった親のまま」になっていませんか

親から実家や土地を受け継いだあと、「名義変更はいずれやればいい」と思ったまま、何年も手をつけずにいる——。そうしたご相談は、決して珍しいものではありません。

• 親が亡くなってから何年も経つが、不動産の名義は親のままになっている
• 名義変更が必要なのは知っているが、何から手をつければいいのか分からない
• 兄弟で分け方が決まらず、そのあいだ登記も止まっている
• 「昔、祖父が亡くなったときの名義変更もしていない気がする」

こうした「名義がそのまま」の状態は、これまで多くの家庭で放置されてきました。ところが、2024年（令和6年）4月から、相続した不動産の名義変更——相続登記——が義務になりました。しかも、この義務は改正前に起きた過去の相続にもさかのぼって及びます。「うちは古い相続だから関係ない」とは言えなくなったのです。

この記事では、相続した不動産の名義変更（相続登記）について、2024年の義務化で何が変わったのか、どんなパターンがあり、どんな書類が必要で、どういう流れで進むのかを、弁護士が順を追って解説します。すでに「何があるか・誰の名義か」を確認する段階を終えた方が、次に踏む「名義を変える」手続きの全体像をつかむための記事です。

1. 相続登記とは何か｜2024年の義務化で変わったこと

1-1. 相続登記＝不動産の名義を、亡くなった方から相続人へ変える手続き

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）が所有していた土地や建物の登記名義を、実際に受け継ぐ相続人の名義へ変更する手続きです。法務局に申請して行います。

不動産の権利は、登記という公的な記録で管理されています。名義を変えておかないと、その不動産が「今は誰のものか」が記録の上ではっきりせず、売る・貸す・担保に入れる・建て替えるといった、その不動産を動かすあらゆる場面で支障が出ます。相続登記は、受け継いだ不動産を自分の意思で動かせる状態にするための、いわば「土台の手続き」です。

なお、相続によって「何が遺産か・誰の名義か」を調べて確定させる段階（財産調査・登記の確認）については、相続財産の調べ方——不動産の登記確認と戸籍集めで詳しく解説しています。本記事は、その次の段階である「名義を実際に変更する」手続きに絞って扱います。

1-2. 2024年4月、相続登記が「義務」になった

これまで相続登記には期限がなく、いつまでに行わなければならないという決まりはありませんでした。そのため、費用や手間を理由に名義変更を先延ばしにする例が多く、所有者が分からない土地（いわゆる所有者不明土地）が全国に増える一因になっていました。

そこで2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が法律上の義務となりました（不動産登記法76条の2）。ポイントは次の3つです。

つまり、「相続で不動産を取得したと知ったら、3年以内に名義変更を申請する」のが原則ルールになりました。「うちは何十年も前の相続だから」という理由で放置できるものではなくなった、という点が、この改正の最大の変化です。

1-3. 「過料」はどう運用されるのか——過度に恐れず、しかし放置もしない

「10万円以下の過料」と聞くと不安になりますが、これは正当な理由なく申請を怠った場合に科され得るものであって、期限を過ぎたら自動的に一律に取り立てられる、という性質のものではありません。実務の感覚としても、いきなり過料が科されるというより、法務局からの催告などの手続きが想定されています。

一方で、「すぐには過料にならないだろうから放置してよい」という話でもありません。制度が始まって間もない時期は運用が緩やかに見えても、将来的に対象がまとめて洗い出される可能性は否定できません。私たちが実務でご相談を受ける際も、「今すぐ過料になるわけではないが、いずれ整理が必要になる以上、動ける今のうちに手をつけておくのが安全」という見立てでご説明することが多いのが実情です。過度に恐れる必要はありませんが、放置してよい理由にもならない——これが、義務化に対する現実的な向き合い方です。

2. 相続登記の3つのパターンと、それぞれの必要書類

相続登記は、「誰が・どの不動産を・どういう根拠で受け継ぐか」によって、大きく3つのパターンに分かれます。どのパターンかによって、法務局に出す書類が変わります。

2-1. パターン①：遺言によって受け継ぐ

亡くなった方が遺言（公正証書遺言や、法的に有効な自筆証書遺言）を残しており、その中で「この不動産を誰に相続させる（または遺贈する）」と定めている場合、その遺言にもとづいて名義変更をします。遺言があれば、原則として相続人全員での話し合い（遺産分割協議）を経ずに登記を進められるのが、このパターンの特徴です。

主な必要書類の例

• 遺言書（自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所の検認を経たもの。法務局の保管制度を利用していた場合や公正証書遺言は検認不要）
• 被相続人の死亡の記載がある戸籍（除籍）謄本
• 不動産を受け継ぐ人の戸籍謄本・住民票
• 対象不動産の固定資産評価証明書 など

なお、遺言の内容を実現する手続き全体（遺言執行）の中で相続登記を行うケースもあります。私たちが遺言執行に関わる場合、登記という専門的な実務については提携する司法書士と連携し、弁護士は手続き全体を法的に監督する、という役割分担で進めることが少なくありません（役割分担の詳細は後述します）。

2-2. パターン②：遺産分割協議によって受け継ぐ

遺言がない場合、あるいは遺言があっても分け方を相続人全員で改めて話し合って決める場合、相続人全員による遺産分割協議で「この不動産は誰が取得するか」を決め、その結果にもとづいて名義変更をします。実務上、最も多いのがこのパターンです。

このパターンでは、「相続人全員が合意した」ことを示す遺産分割協議書が要になります。協議書には相続人全員が実印を押し、印鑑証明書を添えるのが通常です。

主な必要書類の例

• 遺産分割協議書（相続人全員の実印）
• 相続人全員の印鑑証明書
• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍（除籍・改製原戸籍）一式——相続人が誰かを確定するために必要です
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 不動産を取得する人の住民票
• 対象不動産の固定資産評価証明書 など

ここで注意したいのは、相続人を一人でも欠いた遺産分割協議は無効になるという点です。そのため、「出生から死亡までの戸籍」をさかのぼって相続人の範囲を確定させる作業が、名義変更の前提として欠かせません。この戸籍集めと相続人の確定については、相続財産の調べ方の記事で詳しく扱っています。

2-3. パターン③：法定相続分どおりに受け継ぐ

遺言も遺産分割協議もなく、民法が定める法定相続分（配偶者と子がそれぞれどれだけ受け継ぐか、といった割合。民法900条）どおりに、相続人が共有する形で登記することもできます。この場合、遺産分割協議書は不要で、相続人の一人からでも申請できるのが特徴です。

ただし、この方法は不動産が相続人全員の共有名義になるという結果を招きます。共有名義の不動産は、売却や建て替えに共有者全員の同意が必要になるなど、後々動かしにくくなるという構造的な問題を抱えています。「とりあえず法定相続分で登記だけしておく」という選択は、義務は果たせても、次の世代へ問題を先送りすることになりかねません。

共有名義がもたらすデメリットと、その解消方法については、相続した不動産の共有状態を解消する方法で詳しく解説しています。「登記の義務を果たすこと」と「不動産を揉めない形で受け継ぐこと」は別の課題であり、できれば遺産分割協議できちんと取得者を決めてから登記するのが望ましい、というのが私たちの基本的な考え方です。

3. 相続登記の流れ｜4つのステップと登録免許税

相続登記は、おおむね次の4つのステップで進みます。義務化で「3年以内」という期限がついた以上、それぞれの工程にどれくらい時間がかかるかを見通しておくことが大切です。

3-1. ステップ1：相続人の確定（戸籍の収集）

まず、亡くなった方の出生から死亡までの連続した戸籍を集め、相続人が誰かを確定します。前の配偶者との子や認知した子など、思わぬ相続人が判明することもあり、ここを「思い込み」で済ませると、後の協議や登記がやり直しになりかねません。

戸籍は複数の自治体にまたがっていることが多く、収集には想像以上に時間がかかります。この工程の詳しい進め方は、相続財産の調べ方の記事で解説しています。

3-2. ステップ2：遺産分割協議（協議書の作成）

遺言がない場合は、確定した相続人全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するかを決めます。合意ができたら、その内容を遺産分割協議書にまとめ、全員が実印を押します。

ここで話し合いがまとまらない——分け方で兄弟が対立している、そもそも連絡が取れない相続人がいる——という場合、登記もそこで止まってしまいます。この「協議が進まない」局面については、後述する打開策があります。

3-3. ステップ3：登記申請

必要書類がそろったら、対象不動産を管轄する法務局へ相続登記を申請します。申請の方法には、窓口・郵送・オンラインがあります。書類に不備があると補正（やり直し）を求められ、その分だけ時間がかかるため、書類の正確さが完了までのスピードを左右します。

3-4. ステップ4：登録免許税の納付

相続登記の申請には、登録免許税という税金がかかります。相続を原因とする所有権移転登記の税率は、一般的に不動産の価額（固定資産評価額）の0.4%（1000分の4）とされています（登録免許税法別表第一）。たとえば評価額1000万円の不動産なら、目安として4万円程度が登録免許税の水準です。

なお、一定の要件を満たす場合に登録免許税が免除・軽減される特例が設けられていることがあります。適用の可否や具体的な税額の計算は、個別の事情によって変わり、税務の専門的な判断を伴います。具体的な税額や特例の適用については、税理士や登記の専門家にご確認ください。本記事では一般的な水準のご案内にとどめます。

弁護士と司法書士の役割分担——「登記は司法書士、揉めごとは弁護士」

相続登記に関して、よくいただくのが「弁護士と司法書士、どちらに頼めばいいのか」という質問です。役割を整理すると、次のようになります。

• 登記申請そのものの代理は、司法書士の専門業務です。書類がそろい、相続人の間に争いがない案件では、司法書士に登記を依頼するのが自然な選択です。
• 一方、相続人どうしで分け方が対立している、連絡の取れない相続人がいる、相手方と交渉が必要、といった「争いのある局面」は、弁護士が扱う領域です。遺産分割協議の代理や調停・審判は、弁護士の業務になります。

私たちが相続の案件に関わる際も、争いのない登記実務は提携する司法書士と連携して進め、弁護士は手続き全体を法的に監督したり、揉めごとが生じたときに前に出たりする、という役割分担をとることがあります。実際に、遺産分割の結果として共有になった不動産の登記を、相手方が依頼した司法書士と連携しつつ、依頼者の窓口として弁護士が間に入ってチェックしながら進めたというケースもあります。相手方への不信感から直接やり取りしたくないという方にとって、弁護士が窓口に立つことは、それ自体が安心につながります。

「まず弁護士に相談し、登記実務は司法書士につなぐ」というワンストップの入り口として、私たちにご相談いただくこともできます。

4. 間に合わないとき・揉めているとき｜相続人申告登記という選択肢

義務化で「3年以内」という期限がついたものの、現実にはその期間内に遺産分割がまとまらないことがあります。分け方で対立している、相続人の一人が話し合いに応じない、意思の確認が難しい相続人がいる——こうした場合、3年以内にきちんとした相続登記を終えるのが難しいケースが出てきます。

4-1. 相続人申告登記——とりあえず義務だけを果たす制度

そこで、義務化とあわせて新しく設けられたのが相続人申告登記という制度です（不動産登記法76条の3）。これは、「自分が相続人の一人であること」を法務局に申し出ることで、遺産分割がまとまっていなくても、相続登記の申請義務を（一応）果たしたものとして扱ってもらえるという仕組みです。

ただし、これはあくまで「義務を暫定的に満たす」ための制度であって、不動産の名義そのものが自分に変わるわけではありません。遺産分割がまとまったら、その日から改めて期限内に本来の相続登記を申請する必要があります。相続人申告登記は「時間を稼ぐための一時しのぎ」であって、それ自体がゴールではない、という点を押さえておいてください。

私たちが実務でご相談を受ける中でも、「今すぐ遺産分割はまとまらないが、過料のリスクは避けておきたい」という方に、相続人申告登記という選択肢を情報提供したうえで、制度の運用がこの先どうなるか（対象が一斉に洗い出される可能性もゼロではないこと）も含めて、進め方を一緒に考えるという対応をしています。制度を使えば安心して放置してよい、というものではなく、あくまで本来の登記に向けた過程の一手だと考えるのが適切です。

4-2. 遺産分割が進まないなら、名義変更の前に「揉めごと」を解く

そもそも、相続登記が進まない本当の原因が「分け方で揉めている」ことにある場合、名義変更のテクニックだけを追ってもゴールにはたどり着きません。まず遺産分割という争いを解決することが、名義変更への最短ルートです。

• 実家の分け方をめぐって兄弟の話し合いがまとまらない場合は、実家の相続で兄弟が揉めるときの対処法をご覧ください。
• すでに共有名義になってしまっている不動産を整理したい場合は、相続した不動産の共有状態を解消する方法で解消の手段を解説しています。

遺産分割の合意ができれば、その内容にもとづいて相続登記まで進められます。「登記が止まっている」というご相談の多くは、実は登記手続きの問題ではなく、その手前の話し合いの問題である——これが、私たちが数多くの相続案件で実感していることです。

5. 実務の肌感｜「名義変更が止まる」のは、たいてい手続きの外側に理由がある

当事務所で扱った相続の事案から、固有の情報を除いて一般化した「現場の感覚」をお伝えします。

「登記が止まっている」の正体は、書類ではなく人間関係であることが多い

相続登記が長年放置されているご相談を受けると、その多くは「書類の書き方が分からないから止まっている」のではなく、相続人どうしの関係や、相手方への不信感が原因で前に進めないという構図です。たとえば、過去に遺産分割で対立した相手方から、何年も経ってから「共有になっている不動産の登記を一緒にやりたい」と連絡が来て、「今さらなぜ」「何か裏があるのでは」と不安になり、手が止まってしまう——といったケースがあります。

こうした局面では、弁護士が依頼者の窓口として間に入り、相手方の提案が本当に不利益なものなのかを客観的に見極めたうえで、必要に応じて司法書士とも連携する、という二重のチェックで進めます。依頼者が相手方と直接やり取りせずに済むこと自体が、大きな安心につながるのを、実務で何度も実感しています。義務化で「3年以内」という期限がついた今、こうした「感情でこじれて止まっていた登記」を動かす必要性は、以前より高まっています。

「動くリスク」と「動かないリスク」を、両方説明する

もう一つ実感するのは、相続登記は「早く動けば、それだけ得になる」とは限らない、という点です。相続人の中に事情を抱えた方がいる場合など、性急に動くことでかえって別の問題が生じることもあります。私たちは、過料などの「動かないリスク」だけでなく、「動くことで生じ得るリスク」も両方お伝えしたうえで、依頼者の意向——たとえば「結果がどうなろうと、相手の意向を確認して前に進めたい」といったお気持ち——を尊重して方針を決めます。

名義変更は事務手続きに見えて、その実、家族の事情と気持ちが深く絡む手続きです。だからこそ、書類の作り方だけでなく、「そもそもどう進めるのが、この家族にとって良いのか」から一緒に考える意味があります。

6. よくあるご質問（FAQ）

Q1. 何年も前に亡くなった親の不動産です。今から名義変更しても間に合いますか？

2024年4月の義務化は、それより前に発生した相続にもさかのぼって適用されます。過去の相続については、施行日を起点とする猶予期間が設けられているため、「昔の相続だから手遅れ」ということはありません。むしろ、放置されていた古い相続ほど、相続人の数が増えて手続きが複雑になっている場合が多いため、早めに着手する価値があります。「祖父の代の名義のまま」といった数次相続の整理は、扱いが変わってくるため、まずは現状の確認からご相談ください。

Q2. 遺産分割がまとまりそうにありません。3年の期限に間に合わないとどうなりますか？

正当な理由なく期限内に相続登記を申請しないと、10万円以下の過料の対象になり得ます。ただし、期限内に遺産分割がまとまらない場合には、「相続人申告登記」という制度で、いったん申請義務を満たしておくことができます。これは名義そのものを変える手続きではなく、あくまで暫定的なものです。遺産分割がまとまったら、そこから改めて期限内に本来の登記が必要になります。「揉めていて間に合わない」という状況こそ、早めに専門家に相談し、申告登記の活用も含めて進め方を組み立てるべき場面です。

Q3. 名義変更は弁護士と司法書士、どちらに頼めばいいですか？

登記申請そのものの代理は司法書士の専門業務です。相続人の間に争いがなく、書類がそろっている案件なら、司法書士への依頼が自然です。一方、分け方で揉めている、連絡の取れない相続人がいる、相手方との交渉が必要——といった「争いのある局面」は弁護士の領域です。当事務所では、まず弁護士がご相談を伺い、争いのない登記実務は提携司法書士と連携して進める、というワンストップの入り口をご用意しています。「登記だけなのか、その手前で揉めそうなのか」の見極めから、お手伝いできます。

7. まとめ｜名義変更は「義務」であり、「受け継ぎ方の設計」でもある

• 相続登記は、亡くなった方の不動産の名義を相続人へ変える手続きです。2024年4月から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が原則となりました（不動産登記法76条の2）。過去の相続にもさかのぼって適用されます
• パターンは3つ——①遺言による ②遺産分割協議による ③法定相続分による。それぞれ必要書類が異なり、②では相続人全員の実印を押した遺産分割協議書が要になります。③（法定相続分での共有登記）は義務は果たせても、共有名義という別の問題を残します
• 流れは①相続人の確定（戸籍収集）→②遺産分割協議→③登記申請→④登録免許税の納付の4ステップ。登録免許税は一般に不動産価額の0.4%が目安ですが、具体的な税額や特例は税理士・登記の専門家にご確認ください
• 期限内に遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記でいったん義務を満たす選択肢があります。ただしこれは暫定的なもので、名義そのものは変わりません
• 相続登記が「止まる」本当の原因は、手続きよりも分け方の揉めごとにあることが多いのが実務の実感です。登記は司法書士、揉めごとは弁護士という役割分担を踏まえ、まず弁護士に相談してから登記につなぐワンストップの入り口も選べます

弁護士法人ブライトでは、相続した不動産の名義変更を、その手前の遺産分割や、その後の売却・活用まで見据えてご相談をお受けしています。芦屋・阪神間にお住まいの方は、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談はこちらもご覧ください。まず「何があるか・誰の名義か」を確認する段階の方は相続財産の調べ方を、分け方で兄弟と対立している方は実家の相続で兄弟が揉めるときの対処法を、すでに共有名義でお困りの方は相続不動産の共有状態を解消する方法を、あわせてご覧ください。

遺産分割による相続登記の前提となる遺産分割協議書の作り方（不動産の書き方）もご覧ください。