【この記事の結論】定期借家契約は「更新がなく期間満了で確定的に終了する」ため、普通借家のような正当事由・立退料は原則不要。ただし要件を1つでも欠くと普通借家とみなされる
- 定期建物賃貸借（定期借家）は、契約で定めた期間が満了すれば更新されずに確定的に終了する契約形態です（借地借家法38条）。普通借家のように「正当事由」（同法28条）が要求されず、立退料も原則として不要です。貸主にとって「出口」が明確な点が最大の特徴です
- ただしその効力を得るには、①公正証書等の書面（または電磁的記録）で契約すること、②契約に先立ち「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した事前説明書面を交付して説明すること（38条3項）、という要件を満たす必要があります。これらを欠くと定期借家の効力が生じず、普通借家として扱われ、結局は正当事由が必要になってしまいます
- さらに、契約期間が1年以上の場合は、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に「契約が終了する」旨を借主へ通知しなければ、終了を借主に対抗できません（38条6項）。通知を忘れると、満了しても直ちには明渡しを求められなくなります
- つまり定期借家は「正しく作り、正しく終わらせる」ことで初めて威力を発揮する制度です。形式が崩れると普通借家化し、メリットが消えます
- 大阪・関西で定期借家での貸し出し・期間満了での明渡しをお考えの貸主・オーナーの方は、弁護士法人ブライトへ。電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）／LINE相談も対応
「次に貸すときは、期間が来たら確実に返してもらえるようにしたい」「将来は建替えや売却を考えているので、長く居座られると困る」——こうした貸主・オーナーの悩みに対する有力な選択肢が、定期借家契約（定期建物賃貸借）です。普通の借家契約（普通借家）では、期間が満了しても貸主から終了させるには「正当事由」が必要で、多くの場合は立退料の負担も伴います。これに対して定期借家は、更新がなく、定めた期間が来れば契約が確定的に終了する——いわば「出口が最初から決まっている」契約です。
ただし、定期借家は「契約書のタイトルに『定期借家』と書けば成立する」ものではありません。借地借家法38条は、定期借家の効力を認めるために厳格な形式要件を定めています。要件を1つでも欠くと、せっかくの定期借家が普通借家とみなされ、期間満了での明渡しというメリットが失われてしまいます。実務では、この「落とし穴」にはまって、貸主が出口を失うケースが少なくありません。
本記事は、立ち退き（明渡し）を求める貸主・地主のためのクラスター記事の一つとして、大阪・関西で不動産トラブルに対応する弁護士の視点から、定期借家のしくみ・要件・落とし穴・期間満了後の進め方を整理します。立ち退き全体の流れや、普通借家での正当事由・立退料については、以下の関連記事もあわせてご覧ください。
- 立ち退き（明渡し）を求める貸主・地主のための完全ガイド【大阪・関西対応】（クラスターの全体像）
- 立ち退きの「正当事由」とは｜借地借家法28条の判断要素（普通借家では原則これが必要）
- 立退料の相場と決まり方｜居住用・店舗・事務所・借地のケース別（定期借家では原則不要）
- 建物明渡し訴訟と強制執行の流れ｜期間・費用・断行までの手順（満了後も居座る場合の出口）
1. 定期借家契約とは——「更新がない」普通借家との根本的な違い
定期建物賃貸借（定期借家）は、2000年3月施行の改正により導入された比較的新しい契約類型で、根拠は借地借家法38条です。最大の特徴は、契約の更新がないこと。あらかじめ定めた期間が満了すれば、契約は当然に・確定的に終了します。
従来から使われている普通借家（普通建物賃貸借）では、たとえ契約期間を定めても、貸主から契約を終了させる（＝更新を拒絶する、または期間途中で解約する）には、借地借家法28条の「正当事由」が必要です。正当事由は、貸主・借主双方が建物を必要とする事情、これまでの利用経過、建物の状況、そして立退料の提供などを総合考慮して判断され、賃借人保護の観点からハードルが高く設定されています。実務上、貸主が一方的に明渡しを実現するのは容易ではなく、相応の立退料を支払って合意するのが一般的です（→正当事由の解説記事、立退料の解説記事）。
これに対し定期借家では、契約の段階で「この期間で終わり、更新はしない」という合意が法的に有効に成立しているため、期間満了時に正当事由を主張・立証する必要がありません。立退料も、制度上は原則として不要です。貸主にとっては「いつ返ってくるか分からない」という普通借家の最大のデメリットを解消できる契約形態といえます。
| 比較項目 | 普通借家（普通建物賃貸借） | 定期借家（定期建物賃貸借） |
|---|---|---|
| 更新 | 原則として更新される（法定更新あり） | 更新されない（期間満了で終了） |
| 貸主からの終了 | 正当事由（28条）が必要 | 正当事由は不要（要件を満たせば） |
| 立退料 | 事実上、必要になることが多い | 原則として不要 |
| 契約方式 | 口頭でも成立しうる | 書面（または電磁的記録）が必須（38条1項） |
| 事前説明 | 不要 | 事前説明書面の交付・説明が必須（38条3項） |
| 終了通知 | 不要 | 期間1年以上なら満了1年前〜6ヶ月前に必要（38条6項） |
| 再び貸すには | そのまま更新される | 合意により「再契約」を結ぶ |
弁護士法人ブライトでは「みんなの法務部」として、企業・オーナーの不動産契約のリーガルチェックを数多くお受けしています。実際の業務でも、テナント側・貸主側双方から定期建物賃貸借契約書の確認依頼を受けることが少なくありません。とりわけ事業用（オフィス・店舗）では、貸主が出口を確保するために定期借家を選び、その契約書と事前説明書面の整合性を弁護士が点検する、という相談が定番化しています。「契約書の表題は定期借家なのに中身が要件を満たしていない」というケースは、現場で実際に見られる典型的な注意点です。
定期借家にしたいが、契約書の作り方が不安な方へ
定期借家は「正しく作る」ことが命です。契約書・事前説明書面の整合性に一つでも穴があると、普通借家化して出口を失います。新規に定期借家で貸し出す前、または既存契約の点検段階で、弁護士にご相談ください。
弁護士法人ブライト（大阪・関西の不動産トラブル対応）
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）／LINEでのご相談も受け付けています。
2. 定期借家を有効に成立させる3つの要件——1つでも欠けると普通借家化する
定期借家のメリット（更新なし・正当事由不要）を享受するには、借地借家法38条が定める要件をすべて満たす必要があります。要件を欠くと、その契約は定期借家としての効力を生じず、普通借家として扱われ、結局は正当事由が必要になってしまいます。ここを正確に押さえることが、貸主の出口を守る最重要ポイントです。
要件①：公正証書等の「書面」（または電磁的記録）で契約する（38条1項）
定期借家は、書面によって契約しなければなりません（借地借家法38条1項）。条文は「公正証書による等書面によって」と定めており、公正証書は例示です。必ず公正証書にする必要はなく、当事者が署名・押印した契約書でも要件を満たします。重要なのは「書面」であることと、その書面に「契約の更新がない」旨が明記されていることです。口頭の合意や、更新がない旨の記載を欠く書面では、定期借家の効力は認められません。
なお、2022年5月施行の改正により、書面に代えて電磁的記録（電子契約）でも定期借家契約を締結できるようになりました（借地借家法38条2項）。電子署名等を用いた電子契約サービスを利用する場合も、「更新がない」旨が記録上明確であることが必要です。電子化が進む中でも、要件の本質——更新がない旨を明示した記録を残すこと——は変わりません。
要件②：契約前に「更新がなく期間満了で終了する」旨の事前説明書面を交付し、説明する（38条3項）
これが定期借家で最も見落とされやすく、最も重い落とし穴です。借地借家法38条3項は、貸主があらかじめ、賃借人に対し、契約の更新がなく期間満了により賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明しなければならないと定めています。
ポイントは2つあります。第一に、この事前説明書面は契約書そのものとは別個の書面であると解されている点です。契約書に「更新がない」と書いてあるだけでは足りず、契約締結に先立って独立した説明書面を交付・説明することが求められます。第二に、その「順序」です。説明は契約締結より前に行わなければなりません。契約と同時、あるいは契約後に説明書面を渡しても要件を満たさないと判断されるおそれがあります。
この事前説明書面は、契約書とは別個の独立した書面でなければなりません。契約書と同一の書面を用いて説明したにすぎない場合は事前説明の要件を欠き、更新がない旨の特約は無効となる（＝普通借家として扱われる）旨が、最高裁平成24年9月13日判決で判示されています。なお、この事前説明を怠った場合に「更新がないこととする旨の定めが無効となる」という効果そのものは、借地借家法38条5項に定められています（2022年5月施行の改正で項ずれが生じ、改正前の3項後段に相当する内容が現行5項に置かれています）。
つまり、説明書面を渡し忘れた、あるいは契約書と一体の書面で済ませた、という形式の不備だけで、定期借家が普通借家に転落するのです。そうなれば、期間満了での明渡しは認められず、改めて28条の正当事由を立証しなければなりません。なお、2022年5月施行の改正により、借主の承諾を得れば、この事前説明書面も電磁的方法（PDF等）で提供できるようになりました（借地借家法38条4項）。契約書の電子化（38条2項）と合わせ、定期借家の手続きを完全にオンラインで完結させることも可能です。
弁護士法人ブライトの実務でも、契約書本体だけでなく、「契約の概要を記載した契約前の書面」（いわゆる前書面・事前説明書面）の整備について、企業・オーナーからリーガルチェックの依頼を受けることがあります。契約書は整っていても事前説明書面の作り込みや交付手順が曖昧、というケースは現場で実際に起こり得る論点です。書面の文言だけでなく、「いつ・どの順序で・どう交付・説明したか」という記録を残すことまで含めて整えておくことが、後日の紛争を防ぐ実務上の勘所です。
要件③：契約期間を明確に定める（上限・下限の制限はない）
定期借家では、契約期間を確定的に定める必要があります。普通借家では「1年未満の期間を定めると期間の定めのない契約とみなされる」（借地借家法29条1項）という制限がありますが、定期借家にはこの制限が適用されません（38条1項後段）。したがって、3ヶ月・6ヶ月といった1年未満の短期でも、逆に10年・20年といった長期でも、当事者の合意で自由に設定できます。期間の上限・下限の縛りがない柔軟さも、定期借家の実務的な利点です。
「契約書はあるが、要件を満たしているか不安」な方へ
定期借家の効力は、書面・事前説明・期間という3要件のすべてで決まります。既存の契約書と事前説明書面を弁護士が点検し、普通借家化のリスクがないかを確認します。期間満了が近づいてからでは手遅れになることもあります。
弁護士法人ブライト
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）／LINE相談も受け付けています。大阪・関西の不動産トラブルに対応します。
3. 期間満了で確実に明け渡してもらうには——終了通知（38条6項）を忘れない
定期借家を有効に成立させても、「期間が来たら自動的に出ていってくれる」わけではありません。貸主がもう一つ守るべき手続きがあります。それが終了通知です。
借地借家法38条6項は、契約期間が1年以上である定期借家について、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間（通知期間）に、賃借人に対して「期間満了により賃貸借が終了する」旨を通知しなければならず、この通知をしなければその終了を賃借人に対抗できないと定めています。
通知を忘れるとどうなるのか。期間が満了しても、貸主は直ちに「契約は終了した」と借主に主張できなくなります。もっとも、通知期間を過ぎてから通知した場合でも、その通知の日から6ヶ月を経過すれば、その後は終了を対抗できるとされています（38条6項ただし書）。つまり通知を完全に怠ったままだと明渡しが大きく遅れる一方、遅れてでも通知すれば6ヶ月後には終了を主張できるという構造です。とはいえ、確実に予定どおり明け渡してもらうには、通知期間内に、配達証明付きの内容証明郵便など記録の残る方法で通知するのが安全です。
なお、契約期間が1年未満の定期借家には、この終了通知の義務はありません。短期の定期借家は、期間満了でそのまま終了します。
借主からの中途解約は限定的に認められる（38条7項）
定期借家は期間が確定している分、原則として中途解約はできません。ただし例外として、借地借家法38条7項は、居住の用に供する建物で、床面積が200平方メートル未満のものについて、転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情により自己の生活の本拠として使用が困難となった賃借人は、解約の申入れができ、申入れの日から1ヶ月の経過で契約が終了すると定めています。これは賃借人保護のための規定で、事業用建物や200㎡以上の住宅には適用されません。貸主側としては、住宅を定期借家で貸す際にこの中途解約の可能性がある点を理解しておくとよいでしょう。
4. 「更新」ではなく「再契約」——続けて貸す場合の正しい進め方
定期借家は期間満了で確定的に終了するため、同じ借主に引き続き貸す場合でも、普通借家のような「更新」は存在しません。代わりに、当事者が改めて合意して新たな定期借家契約（再契約）を締結します。
ここで実務上注意したいのは、再契約も「新規の定期借家契約」であるという点です。したがって、再契約のたびに——要件①の書面、要件②の事前説明書面の交付・説明——をもう一度きちんと行う必要があります。「前回も定期借家だったから今回は事前説明を省略してよい」というわけにはいきません。再契約時に事前説明を怠ると、その再契約が普通借家とみなされるおそれがあります。出口を維持し続けるためにこそ、再契約ごとの手続きの徹底が欠かせません。
普通借家から定期借家への切替えには制限がある（居住用の経過措置）
「今ある普通借家を、合意で定期借家に切り替えたい」という相談もよくあります。ここには経過措置による制限があります。定期借家制度を導入した改正法の附則により、2000年3月1日より前に締結された居住用建物の普通借家契約については、当事者が合意しても、当分の間、定期借家契約に切り替えることはできないとされています（賃借人保護のための経過措置）。一方、事業用建物にはこの制限がなく、合意による切替えが可能です。また、上記の日付より後に締結された居住用の普通借家であれば、いったん合意解約したうえで新たに定期借家を締結する、という方法が現実的な選択肢になります。切替えを検討する際は、対象が居住用か事業用か、契約時期はいつかを確認したうえで、適法な進め方を設計することが重要です。
普通借家を定期借家に切り替えたい・再契約の手続きを確認したい方へ
切替えの可否や再契約時の事前説明の要否は、建物の用途・契約時期によって結論が変わります。誤った進め方をすると、せっかくの定期借家が無効になりかねません。弁護士が個別の事情に応じて適法な手順を設計します。
弁護士法人ブライト
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）／LINE相談も受け付けています。
5. それでも期間満了後に居座られたら——明渡し訴訟・強制執行へ
定期借家を正しく成立させ、終了通知も済ませたにもかかわらず、期間満了後も借主が出ていかないケースは現実に起こります。「次の住まいが決まらない」「事業の移転先が見つからない」といった事情で居座られると、貸主は困惑します。
このとき貸主が取るべき道は、自力で締め出すこと（自力救済）ではなく、法的手続きです。鍵を交換する、荷物を勝手に運び出す、といった行為は法律で禁止されており、行えば貸主側が損害賠償責任を負うおそれがあります。正しい出口は、建物明渡請求訴訟を提起し、判決（または訴訟上の和解）を得たうえで、なお出ていかなければ強制執行（明渡しの断行）に進むことです。
定期借家の場合、普通借家のように「正当事由があるか」を争点とせずに済むため、要件を満たした定期借家であることが立証できれば、明渡しの判断は比較的シンプルになります。逆にいえば、前述の3要件・終了通知をきちんと整えておくことが、訴訟になった場合の勝敗を分けます。実際の訴訟・強制執行の流れ・期間・費用については、本クラスターの出口記事で詳しく解説しています。
- 建物明渡し訴訟と強制執行の流れ｜期間・費用・断行までの手順を弁護士が解説（満了後も居座る場合の最終手段）
- 立ち退き（明渡し）を求める貸主・地主のための完全ガイド（全体像にもどる）
期間満了後も借主が出ていかず困っている方へ
定期借家であれば、正当事由を争点とせずに明渡しを進めやすくなります。ただし手続きを誤ると時間も費用も余計にかかります。早めに弁護士へご相談いただくことで、訴訟・強制執行までの道筋を最短で設計できます。
弁護士法人ブライト（大阪・関西の不動産トラブル対応）
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）／LINEでのご相談も受け付けています。
6. よくある質問（FAQ）
Q1. 定期借家なら、立退料は一切払わなくてよいのですか？
要件を満たした定期借家であれば、期間満了による終了に正当事由は不要で、立退料も制度上は原則として不要です。これが普通借家との大きな違いです。ただし、終了通知を怠っていた、事前説明書面に不備があった、といった事情があると普通借家として扱われ、結果的に立退料が問題になることがあります。「定期借家だから一切払わなくてよい」と即断せず、要件と手続きが整っているかを確認することが前提になります。
Q2. 契約書のタイトルに「定期借家契約」と書いてあれば定期借家になりますか？
タイトルだけでは定期借家にはなりません。借地借家法38条が求めるのは、①更新がない旨を明記した書面（または電磁的記録）での契約と、②契約に先立つ事前説明書面の交付・説明です。とくに②の事前説明書面は契約書とは別個の書面と解されており、これを欠くと——タイトルが「定期借家」でも——普通借家として扱われるおそれがあります（最高裁平成24年9月13日判決の趣旨）。形式の整備が決定的に重要です。
Q3. 期間満了の終了通知を出し忘れたら、もう明け渡してもらえないのですか？
諦める必要はありません。契約期間1年以上の定期借家では、本来は満了1年前〜6ヶ月前に終了通知が必要ですが（38条6項）、通知期間を過ぎてから通知した場合でも、その通知の日から6ヶ月を経過すれば、その後は終了を借主に対抗できるとされています。つまり明渡しが遅れるだけで、終了自体が永遠にできなくなるわけではありません。とはいえ無用な遅延を避けるため、気づいた時点で速やかに記録の残る方法（内容証明等）で通知することをおすすめします。
Q4. 今貸している普通借家を、合意で定期借家に切り替えられますか？
建物の用途と契約時期によります。2000年3月1日より前に締結された居住用の普通借家は、当事者が合意しても当面は定期借家へ切り替えられないという経過措置があります。事業用建物にはこの制限がなく、合意による切替えが可能です。その日付より後の居住用普通借家であれば、いったん合意解約して新たに定期借家を締結する方法も考えられます。いずれにせよ進め方を誤ると無効になりかねないため、個別事情に応じた設計が必要です。
Q5. 借主が期間満了後も居座っています。どうすればよいですか？
鍵の交換や荷物の搬出などの自力救済は禁止されています。正しい手順は、建物明渡請求訴訟を提起し、判決・和解を得たうえで、なお退去しなければ強制執行（断行）に進むことです。要件を満たした定期借家であれば、明渡しの判断は比較的進めやすくなります。詳しい流れは建物明渡し訴訟と強制執行の解説記事をご覧ください。早めに弁護士へご相談いただくことで、無用な時間・費用の損失を防げます。
7. 大阪・関西で定期借家・立ち退きにお悩みの貸主・オーナーの方へ
定期借家は、貸主にとって「出口が明確」な優れた契約形態である一方、書面・事前説明・終了通知という形式要件を一つでも欠くと、普通借家に転落して効力を失う——きわめてシビアな制度でもあります。「とりあえず定期借家にしておけば安心」ではなく、正しく作り、正しく終わらせることではじめて、その威力を発揮します。
弁護士法人ブライトは、大阪・関西を中心に、不動産オーナー・貸主の立ち退き・明渡しトラブルに対応しています。これから定期借家で貸し出す際の契約書・事前説明書面の整備、既存契約の点検、期間満了に向けた終了通知のスケジュール設計、そして万一居座られた場合の訴訟・強制執行まで、一貫してサポートいたします。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応を支える体制（契約企業130社以上・実名公開、弁護士歴平均14年以上）で、出口の見える賃貸経営をお手伝いします。
定期借家・立ち退き・明渡しのご相談は弁護士法人ブライトへ
「次に貸すときは定期借家にしたい」「期間満了で確実に返してもらいたい」「契約書の要件が不安」「満了後も居座られて困っている」——大阪・関西の貸主・オーナーの不動産トラブルに、弁護士が一貫して対応します。初回相談の費用については、お問い合わせ時にご確認ください。
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
LINEでのご相談も受け付けています。大阪・関西の不動産トラブルに対応します。
監修者情報
監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩
大阪弁護士会所属。2006年弁護士登録（修習59期）。企業法務・不動産・相続を中心に20年以上の実務経験を持つ。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。契約企業130社以上（実名公開）。
弁護士法人ブライト
〒530-0047 大阪府大阪市北区西天満2-6-8 堂島ビルヂング823号室
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。
