店舗の立退きは、住まいの立退きと中身が違います。内装や設備にかけた投資、移転で失う常連のお客様、移転までの休業——失うものが大きいぶん、家主の最初の提示額と、積み上げた損失との差も大きくなりがちです。一方で、家主側は立退き交渉を何件も経験していることが多く、テナント側はほとんどが初めてです。この差が、そのまま条件の差になります。
こんな状況になっていませんか
- 建替え・再開発・売却を理由に、退去を求められた
- 提示された立退料が「引越費用＋賃料数か月分」程度だった
- 「○月までに回答を」と期限を切られている
- 相手は不動産会社で、担当者は交渉に慣れている
- 協議の場で、何を言ってはいけないのか分からない
- 内装や設備への投資を、まだ回収しきれていない
- 移転すると、お客様や従業員を失うのが不安
- 保証金・原状回復がどう扱われるのか、説明がない
ひとつでも当てはまるなら、こちらから条件を口にする前に、法律上の立ち位置と損失の中身を固めておくことをおすすめします。
店舗・事務所の立ち退きを無料相談（大阪・関西）
弁護士法人ブライトでは、店舗・事務所の立ち退きを求められた方のご相談を無料で承っています。「退去の通知が届いた」「提示された立退料が妥当かわからない」など、まずはお気軽にご連絡ください。
相談料は何度でも無料です。※事案の内容により、ご相談をお受けできない場合があります。
お電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
家主との協議の前に、守っていただきたい6つのこと
協議は、弁護士が入る前から始まっています
- ①こちらから金額・退去時期を提案しない——最初に出した数字が、交渉の上限になりがちです。まずは相手の提案と、その根拠を聞いてください
- ②協議は記録を残す——録音、または日時・出席者・発言のメモ。後日の「言った・言わない」を防ぎます
- ③その場で署名・即答しない——書面や合意書案は必ず持ち帰ってください。「社内で検討します」で十分です
- ④退去を前提にした発言を控える——「移転先を探しています」「いつなら出られます」は、退去に同意した材料にされかねません
- ⑤家主の理由と期限の根拠を聞く——建替え計画の時期・内容、期限を設ける理由。書面での提示を求めてください
- ⑥受け取った書面はすべて保管する——通知書・メール・提案書。日付の分かる形で残してください
家主は、いつでも自由に退去させられるわけではありません
普通借家契約であれば、家主が更新を拒んだり解約を申し入れたりするには「正当事由」が必要です。建物を使う必要性（家主側と、営業の場としての店舗側の双方）、これまでの経過、建物の利用状況と現況を総合し、それで足りない分を立退料の申出が補うかたちで判断されます。「建物が古い」というだけで、直ちに認められるわけではありません。詳しくは正当事由の解説と老朽化・建替えの立ち退きをご覧ください。
最初に確認すること
- 契約は「普通借家」か「定期借家」か（定期借家なら、書面での契約・事前の説明書面の有無と、家主からの終了通知の時期）
- 契約期間・更新の履歴、特約の内容
- 家主の書面は、法律上の更新拒絶・解約申入れの通知か、単なる「お願い」か
- 家主が示している理由と、その裏付けの資料
- 保証金・敷金・原状回復の定め
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立退料は「総額」ではなく「項目ごと」に組み立てます
| 項目 | 中身 | 根拠になる資料 |
|---|---|---|
| 移転・改装の費用 | 新しい店舗の内装・設備工事、引越し | 内装の見積書・図面 |
| 営業の補償 | 移転に伴って営業できない期間の損失 | 決算書・月別の売上 |
| 得意客を失う補償 | 移転で離れるお客様・その場所の信用 | 顧客数・来店データ |
| 什器・設備の移設 | 持ち出せる設備の移設と、持ち出せない設備の損失 | 設備の一覧・購入時の資料 |
| 借家権の価値 | その場所で借り続けられる権利そのもの（認められるかは事案による） | 契約内容・周辺の賃料 |
| その他の実費 | 家賃の差額・二重家賃、移転のお知らせ、各種届出 | 移転先の条件 |
家主の提示額は、家主が決めた「最初の数字」にすぎません。項目ごとに根拠の資料と数字を突き合わせて、請求する額を組み立てます。金額の考え方は立ち退き料の相場、営業補償の細目は営業補償を厚くするための準備で解説しています。
ご依頼後の進み方
- 1. 立ち位置の見立て——契約書・更新の履歴・家主の書面を確認し、正当事由の強弱を判断します
- 2. 方針と最低ラインを決める——残る／条件次第で出る／早めに出る。譲れない線を先に決めます
- 3. 損失を積み上げる——決算書・内装の見積・顧客データから、項目ごとに請求額を算定します
- 4. 代理人として交渉する——窓口を弁護士に一本化し、本業と移転の準備に集中していただけます
- 5. 合意書を点検する——明渡しの時期と立退料の支払時期、原状回復の免除、保証金の返還、清算条項で請求できるものまで手放していないか
- 6. まとまらなければ調停・訴訟へ——交渉の段階から、裁判になった場合の見通しを前提に条件を詰めます
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次の店舗の契約で、同じことを繰り返さないために
| 確認すること | なぜ大事か |
|---|---|
| 原状回復の範囲 | スケルトンで返すのか、居抜きで明け渡すのか。内装・設備・看板をどこまで撤去するかを図面や写真で決めておく |
| 普通借家か、定期借家か | 定期借家なら期間満了で終わるのが原則。投資を回収できる期間かを確かめる |
| 中途解約・建替えの条項 | 家主からの解約予告や、建替え時に立退料を払わないとする特約。争いの種になるため署名前に修正を求める |
| 造作・設備の扱い | 造作買取請求権を外す特約の有無。内装への投資が退去時にどう扱われるかを先に決める |
| 保証金・更新料 | 保証金の償却、返還の時期、更新料・賃料改定のルール |
| 内装工事の契約 | 工期・追加工事の精算・不具合の責任期間。開業日に直結する |
退去のときに揉めるかどうかは、借りるときの契約書で決まります。原状回復の考え方は店舗賃貸借の原状回復義務、事業用の賃貸借で起きやすいトラブルは事業用賃貸借契約トラブルの全体像にまとめています。
立退き交渉の弁護士費用——3つの方式
| 方式 | 考え方 | 向いている場合 |
|---|---|---|
| タイムチャージ方式 | 弁護士が稼働した時間に応じて費用が発生します | 早く妥結しそうなとき |
| 着手金・報酬金方式 | 立退料の見込み額に応じて、当事務所の報酬基準で算定します | 標準的な進め方をしたいとき |
| 成功報酬方式 | 着手金をいただかず、基準額を超えて上積みできた分に一定の割合をかけて報酬とします | 家主の提示から、どれだけ上積みできるかが焦点のとき |
成功報酬方式では、報酬の基準は立退料の総額ではなく、基準額からの上積み分です。基準額と割合は、事案を伺ったうえでご相談して決め、委任契約書で正式に定めます。基準額を超えなければ、原則として報酬金は生じません（ご判断で基準額未満で合意する場合は、別途定める報酬となります）。いずれの方式でも、協議や期日への出席などの日当、印紙・郵便・交通費などの実費は別途となります。金額はすべて税別です。どの方式が合うかは、ご相談の際にご提案します。
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立退きの後も、店舗の法務を同じチームで
店舗の立退きは、次の店舗の契約、スタッフの労務、お客様とのトラブルと地続きです。当事務所では、立退き交渉と併せて、社外法務部サービス「みんなの法務部」（顧問契約）をおすすめしています。今回の立退きで事業を理解したチームが、次の店舗の契約書の確認や日頃のご相談まで続けて担当します。顧問契約と併せたご依頼には、着手金の割引があります（着手金・報酬金方式の場合）。
よくあるご質問
家主との協議に、一度だけ弁護士に同席してもらえますか？
協議への一度だけの同席はお受けしていません。立退き交渉は、見立てから合意書の締結まで一貫した方針で進めることが結果を左右するためです。ご依頼の前でも、ご相談の際に次の協議の進め方はご助言します。
報酬は、立退料の総額にかかるのですか？
成功報酬方式では、設定した基準額を超えた「上積み分」を基準にします。着手金・報酬金方式は当事務所の報酬基準によります。
顧問契約をしないと、依頼できませんか？
立退き交渉だけのご依頼も承ります。そのうえで、次の店舗の契約や日頃の労務まで続けて見られるよう、顧問契約（みんなの法務部）との併用をおすすめしています。
弁護士を入れると、家主との関係がこじれませんか？
代理人が入ることで感情的な対立を避け、条件の話に集中できる面があります。入るタイミングと伝え方も含めてご提案します。
ご相談の前にそろえていただけると早いもの
- 賃貸借契約書・更新契約書・特約
- 家主から届いた書面いっさい（封筒も）
- 内装・設備にかけた費用がわかるもの（見積書・請求書・図面）
- 直近2〜3期の決算書
- 家主とのやりとりの記録（録音・メモ・メール）
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- 事業用賃貸借契約トラブルの全体像
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監修者情報
監修：弁護士法人ブライト 代表弁護士 和氣 良浩
大阪弁護士会所属。不動産トラブル・企業法務・相続を中心に、大阪・関西の案件を幅広く取り扱う。「みんなの法務部」として中小企業・オーナー経営者の法的リスク対応をサポート。
弁護士法人ブライト
〒530-0057 大阪市北区曽根崎2丁目6番6号 コウヅキキャピタルウエスト12階
電話：06-4965-9590（平日9:00〜18:00）
本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の案件に対する法律上のアドバイスではありません。具体的な事情については弁護士にご相談ください。
