西宮・宝塚・東灘の相続不動産の相談先——阪神間で不動産の相続に困ったら弁護士へ

このページは、西宮・宝塚・東灘（神戸市東灘区）など阪神間の不動産の相続について、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談を取り扱う弁護士法人ブライト（代表：和氣良浩弁護士）が、地域の視点から整理した解説記事です。

はじめに｜阪神間で「不動産の相続」に直面したあなたへ

西宮・宝塚・東灘、そして芦屋や神戸東部——いわゆる阪神間は、関西を代表する住宅地です。阪急・JR・阪神の各沿線に上質な住まいが広がり、代々受け継がれてきた邸宅や、収益を生む賃貸物件、私道を共有する古い区画も少なくありません。

その一方で、この地域で相続が起きると、不動産をどう分けるかという問題が、他の地域より重くのしかかることがあります。理由はシンプルです。阪神間は不動産の価値が高いため、相続財産に占める不動産の割合が大きくなりやすく、現金のように簡単には分けられないからです。

• 実家が阪神間の住宅地にあり、評価額が大きいので兄弟で分けにくい
• 親の住まいを売るべきか、住み続けるべきか、家族の意見が割れている
• 古い邸宅に私道持分や借地の問題が絡み、話が複雑になっている
• 誰も住まなくなった実家が空き家のまま残っている

この記事では、西宮・宝塚・東灘・神戸東部を含む阪神間で不動産の相続に直面した方に向けて、この地域で起きやすい相談の類型と、どこに相談すればよいかを、芦屋在住の弁護士の視点から整理します。制度の詳細は各テーマ記事にリンクを張っていますので、ご自身の状況に近いところから読み進めてください。

1. なぜ阪神間の相続は「不動産」でつまずきやすいのか

相続財産が預貯金だけであれば、法定相続分どおりに分ければ話は比較的シンプルです。ところが、財産の大部分が不動産だと、そう簡単にはいきません。

阪神間の相続で不動産が問題になりやすいのは、次の3つの事情が重なるためです。

1-1. 不動産の価値が高く、「分けにくい」

阪神間の住宅地は、地価が高い水準にあります。国土交通省の地価公示等によれば、この地域の住宅地の地価は近年、上昇傾向が続いています。

地価が高いということは、相続財産に占める1件の不動産の金額が大きいということです。たとえば評価額5,000万円の実家を3人の兄弟で相続する場合、現物をそのまま3等分することはできません。誰か一人が住み続けるなら、他の2人にそれぞれ相応の代償金を用意する必要があり、その金額も大きくなります。「金額が大きいほど、分け方をめぐって意見が割れやすくなる」——これが阪神間の相続の第一の特徴です。

1-2. 「揉める金額」が大きいので、対立が深くなりやすい

評価額の見方が少し違うだけで、動く金額が数百万円〜数千万円単位になります。たとえば同じ実家でも、固定資産税評価額で見るか、実勢価格（実際に売れる価格）で見るかによって、評価が2倍近く開くことも珍しくありません。金額が大きいほど、その差をめぐる争いも大きくなります。

不動産の評価をめぐって話し合いが止まる場面は、阪神間の相続で最も多いつまずきの一つです。評価が争点になったときの考え方は、こちらの記事で詳しく解説しています。→相続不動産の評価で揉めたときの解決方法

1-3. 「とりあえず共有」にすると、あとで動かせなくなる

「揉めたくないから、いったん兄弟の共有名義にしておこう」という選択は、阪神間でもよく見られます。しかし共有名義の不動産は、建て替えなどの変更行為に共有者全員の同意が必要となり（民法251条）、売却（処分）も共有者全員でなければ実行できないため、一人が反対すれば動かせません。次の相続で共有者がさらに増えると、解消はいっそう難しくなります。

価値の高い阪神間の不動産こそ、共有のまま塩漬けにしておくと、動かせないまま資産が固定されてしまいます。共有状態を解消する具体的な手段は、こちらでまとめています。→相続した不動産の共有状態を解消する5つの方法

2. 阪神間の相続不動産でよくある4つの相談

芦屋・阪神間で不動産の相続に関わっていると、ご相談の内容はおおむね次の4つの類型に分かれます。ご自身の状況に近いものから、それぞれの詳しい記事へ進んでください。

相談①：高額な自宅（実家）を、どう分けるか

阪神間で最も多いのが、この相談です。評価額の大きい自宅を、複数の相続人でどう分けるか。誰か一人が住み続けたい場合は代償分割（住む人が他の相続人に金銭を支払う方法）が中心になりますが、その代償金の基礎となる評価額をいくらとみるかで、話し合いが止まりがちです。

まず取り組むべきは、共有のまま放置しないこと、そして評価の考え方を整理することです。

• 共有を解消する手段の全体像 → 相続した不動産の共有状態を解消する5つの方法
• 評価額で意見が割れたときの解決 → 相続不動産の評価で揉めたときの解決方法

なお、遺産分割の枠組みは民法906条以下（遺産の分割の基準・協議による分割等）に定められており、共有物の分割は民法256条・258条が規律します。制度の詳細は上記の各記事に譲ります。

相談②：実家の売却と、住み替え

「親の家を売って、それぞれが住み替える」という選択も、阪神間では現実的です。価値の高い不動産だからこそ、売却して現金化し、公平に分ける（換価分割）ほうが後腐れなく解決することも少なくありません。

ただし、売却には相続人全員の合意が前提になります。売却価格・時期・解体や測量の費用負担・税負担の整理を、あらかじめ書面で合意しておかないと、売却活動の途中で話がこじれます。足並みがそろわず売れないときの打開策は、別記事で解説しています。→相続した不動産の共有状態を解消する5つの方法（換価分割・売却の項）

相談③：古い邸宅・私道・借地が絡む相続

阪神間には、昔からの大型邸宅や、私道を共有する古い区画、借地権付きの建物が数多く残っています。こうした不動産は、単純な「土地・建物」以上に、法的な整理が必要になります。

• 私道持分：接する道路が私道の場合、通行や掘削（水道・ガス管の埋設など）に他の持分権者の承諾が必要になることがあります
• 借地権：土地を借りて建物を建てている場合、その借地権も相続の対象です。地主との関係整理が欠かせません
• 再建築の可否：接道義務を満たさない土地は、建て替えができない場合があります

私道が絡む相続については、別途くわしく扱います。

借地権付き建物を承継する場合の遺言・整理については、借地権付き建物を相続・遺言で残すときの注意点をご覧ください。

相談④：空き家を相続してしまった

親が施設に入ったり亡くなったりして、実家が空き家のまま残っている——これも阪神間で増えている相談です。空き家は、固定資産税の負担が続くだけでなく、管理不全になると特定空家等に指定され、固定資産税の住宅用地特例が外れるなどの不利益が生じ得ます。

「売る・貸す・解体する・そのまま持つ」のどれが良いかは、相続人の状況と物件次第です。空き家を相続したときの選択肢は、こちらで整理しています。→空き家を相続したらどうする

3. 市ごとの一言｜西宮・宝塚・東灘の相続不動産

阪神間は市ごとに街の成り立ちが少しずつ異なります。あくまで一般的な傾向として、それぞれの特徴を挙げます（個々の物件の事情は現地ごとに異なりますので、断定はできません）。

西宮市｜阪急・JR・阪神沿線に広がる住宅地

西宮は、阪急神戸線・今津線沿線を中心に、良好な住宅地が広がるエリアです。夙川・苦楽園・甲東園などは古くからの住宅地として知られ、不動産の価値が高い傾向にあります。世帯を超えて受け継がれてきた住まいも多く、相続の際には評価額の大きい不動産をどう分けるかが課題になりやすい地域です。

宝塚市｜邸宅地としての性格が強いエリア

宝塚は、六甲山系の南麓に広がる邸宅地としての性格を持ち、比較的規模の大きな敷地の住宅も見られます。敷地が広いことは、現物分割（土地を分けて相続する方法）の余地がある一方で、私道や擁壁、傾斜地といった固有の事情が絡むこともあります。分け方の設計には、こうした土地の条件を踏まえた検討が必要です。

東灘区（神戸市）｜神戸東部の住宅地

神戸市東灘区は、芦屋に隣接する神戸東部の住宅地で、御影・岡本・住吉など上質な住宅街が広がります。芦屋・西宮と連なる阪神間の一角として、不動産の価値が高く、相続で不動産が分けにくくなりやすい傾向は共通します。

いずれの市も、不動産の価値が高いために、相続で「分けにくい」「揉める金額が大きい」という共通の悩みを抱えやすい——これが阪神間全体に通じる特徴です。

4. 阪神間の相続不動産、相談の進め方

不動産が絡む相続は、最初に不動産会社や税理士に相談されることが多いはずです。それ自体は自然な流れで、売却の実務や税務の検討には、それぞれの専門家の力が欠かせません。

ただし、次のような局面は、交渉と法的手続きの問題であり、弁護士の領域です。

• 相続人の合意が取れない：全員の同意がなければ、不動産会社は売却活動を始められません。合意を作る（または合意なしで分割を進める）のは法律の仕事です
• 評価額で対立している：どの評価基準に立つか、鑑定をどう使うかは、交渉・調停の戦略そのものです
• 私道・借地・再建築など、法的な整理が必要：権利関係を正確に押さえないまま話を進めると、あとで行き詰まります
• 感情的な対立が深く、直接は話せない：代理人が間に入ることで、当事者同士では動かなかった話が動き始めることは、実務上よく経験します

ひとつ、事実としてお伝えしておきたいことがあります。弁護士は、職務基本規程により不動産業者から紹介料を受け取りません。そのため、「売る方向に誘導される」という心配なしに、売る・残す・貸すのどれが良いかをフラットに検討できます。売る前提ではなく、住み続ける前提からも話せる相談先として、弁護士を選択肢に入れてみてください。

芦屋在住の代表弁護士が対応します。 弁護士法人ブライトの代表・和氣良浩は芦屋に暮らし、阪神間の地価や住宅事情——路地の奥の家、古い邸宅、私道の区画といった地域固有の不動産事情——を、生活者としても実感しています。西宮・宝塚・東灘・神戸東部にお住まいの方のご相談も、この地域を知る弁護士としてお受けしています。

私たち弁護士法人ブライトは、顧問先130社以上の企業法務で日々、交渉と契約の実務を扱っており、その交渉力を相続不動産のご相談にも活かしています。芦屋・阪神間の相続不動産のご相談はこちらからお問い合わせいただけます。

5. よくあるご質問（FAQ）

Q1. 西宮や宝塚に不動産があるのですが、対応してもらえますか？

はい、西宮・宝塚・東灘・神戸東部を含む阪神間の不動産の相続について、ご相談をお受けしています。不動産の相続は、現地に事務所があるかどうかよりも、その地域の地価や住宅事情を踏まえて、権利関係と分け方を法的に整理できるかが重要です。芦屋在住の代表弁護士が、阪神間の不動産事情を踏まえて対応します。ご相談やお打ち合わせの方法（来所・オンライン等）は、お問い合わせの際にご案内します。

Q2. どの段階で相談すればよいですか？

早いほど選択肢が多く、費用も抑えられます。理想は、相続が発生した直後や、遺産分割の話し合いを始める前です。「まだ揉めていないから」という段階でも、共有名義のままにしないための設計や、評価の考え方を早めに整理しておくことで、後々の紛争を避けられます。すでに話し合いが行き詰まっている、共有名義のまま何年も動いていない、という場合でも、打つ手はありますので、諦めずにご相談ください。

Q3. 費用の目安を教えてください。

ご相談内容によって費用は異なりますので、まずは初回のご相談で、見通しと概算の費用感をお伝えします。弁護士法人ブライトでは初回相談を無料でお受けしており、LINEでもお問い合わせを受け付けています。税金の具体的な金額（相続税額など）については、税理士と連携してご案内する範囲となり、個別の税額計算はお受けできない点をご了承ください。費用の詳細は、ご相談の内容をうかがったうえで、書面でお示しします。

6. まとめ｜阪神間の相続不動産は「分けにくさ」への備えから

• 西宮・宝塚・東灘・神戸東部を含む阪神間は不動産の価値が高く、相続財産に占める不動産の割合が大きくなりやすいため、「分けにくい」「揉める金額が大きい」という悩みが生じやすい地域です
• よくある相談は、①高額な自宅の分け方 ②実家の売却と住み替え ③古い邸宅・私道・借地の整理 ④空き家、の4類型です
• 相続人の合意が取れない・評価で対立している・私道や借地が絡む・感情的対立が深い——こうした局面は、不動産会社や税理士ではなく、弁護士の領域です
• 芦屋在住の代表弁護士が、阪神間の地価と住宅事情を踏まえて、売る前提ではなく住み続ける前提からも話せる相談をお受けします

弁護士法人ブライトでは、相続と不動産の出口までを見据えたご相談をお受けしています。西宮・宝塚・東灘・神戸東部・芦屋にお住まいの方は、芦屋・阪神間の相続不動産のご相談はこちらもあわせてご覧ください。

私道が絡む相続については、私道・接道・再建築の相続でくわしく扱います。