この記事の監修者
弁護士法人ブライト｜代表弁護士／パートナー弁護士
弁護士歴20年（2006年登録）／大阪弁護士会／大阪大学法学部卒
専門：顧問弁護士・企業法務・M&A・経営権紛争・事業再生
この記事の結論（先に要点）
- 事業用賃貸の連帯保証（個人が保証人になる場合）は、改正民法上の「個人根保証契約」に該当し、極度額（保証する上限額）の定めがなければ、保証契約そのものが無効となります（民法465条の2）。
- このルールは2020年（令和2年）4月1日施行の改正民法によるもので、同日以降に締結された契約に適用されます。
- 極度額は、書面（または電磁的記録）で具体的な金額を定めておく必要があるとされています。金額の定めがあいまいな場合、保証が無効と判断される余地があります。
- 法人（家賃保証会社など）が保証人になる場合は、この極度額のルール（465条の2）は適用されません。 個人保証人を保護するための規定だからです。
- 事業のための債務の保証を個人に委託する場合、主債務者は財産・収支などの情報を提供する義務を負う場面があります（民法465条の10）。
- 保証条項（極度額の有無・金額）は、契約締結前に必ず確認すべき重要ポイントです。
1. 事業用賃貸の「連帯保証」とは — なぜ問題になるのか
オフィスや店舗を借りる際、賃貸借契約では多くの場合、連帯保証人を求められます。とりわけ事業用（テナント）賃貸では、
- 法人の代表者個人が連帯保証人になる
- 親族や知人が連帯保証人になる
- 家賃保証会社（保証委託会社）を利用する
といった形がよく見られます。
賃貸借の連帯保証は、「賃料」「原状回復費用」「明渡し遅延損害金」など、契約から生じる一切の債務を保証するものです。これらは契約時点では金額が確定しておらず、契約が続く限り増えていく可能性があります。
このように、一定の範囲に属する不特定の債務をまとめて保証する契約を、民法は「根保証契約」と呼びます。賃貸借の連帯保証は、まさにこの根保証に当たると考えられています。
2. 改正民法のポイント — 個人が保証人なら「極度額」がないと無効
2-1. 民法465条の2（個人根保証契約の極度額）
2020年（令和2年）4月1日施行の改正民法は、個人根保証契約について次のルールを定めました。
つまり、
- 保証人が個人で、
- 賃貸借契約のように不特定の債務をまとめて保証する場合は、
- 「極度額（保証の上限額）」を定めていなければ、保証契約は無効
ということです。これは改正で新たに導入された、個人保証人を保護するための重要なルールです。
2-2. なぜこのルールができたのか（立法趣旨）
改正前は、賃貸借の連帯保証人が、想定をはるかに超える金額（長期の滞納賃料、原状回復費、明渡し遅延損害金など）を、上限なく負わされる事態が生じていました。
そこで改正民法は、個人が予期せぬ過大な責任を負わないよう、責任の上限（極度額）をあらかじめ明示させることにしたのです。極度額の定めがなければ契約が無効になるという強い効果を与えることで、上限の明示を実質的に義務づけています。
2-3. 適用されるのは2020年4月1日以降の契約
このルールが適用されるのは、原則として2020年（令和2年）4月1日以降に締結された保証契約です。
- それ以前から続いている契約 → 改正前のルールで判断される余地があります
- 更新の際に保証契約を新たに結び直したと評価できる場合 → 取扱いが問題となり得ます
施行日前後の契約や更新がからむケースは判断が微妙になるため、契約日と保証契約の内容を確認することが重要です。
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3. 「極度額」はどう定めればよいか — 書面・金額の要件
3-1. 具体的な金額を定める必要がある
極度額は、保証人が負う責任の上限額です。一般的には、
- 「金◯◯◯万円」と具体的な金額で定める
- 「賃料◯か月分」のように金額が確定的に算定できる形で定める
といった形で、上限がはっきり分かるように定めておくことが求められます。
3-2. 書面（または電磁的記録）での明確化
保証契約は、そもそも書面（または電磁的記録）でしなければ効力を生じないとされています（保証の要式性）。極度額も、この書面上で明確に示されている必要があると考えられます。
3-3. 借りる側・保証人側のチェックポイント
- 契約書の保証条項に、極度額（上限額）が具体的に記載されているか
- その金額が、自分が許容できる範囲か
- 個人が保証人になっているのに極度額の記載がない場合 → 保証の有効性に疑義が生じ得る
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4. 法人（家賃保証会社）が保証人の場合は適用されない
ここは誤解されやすい重要ポイントです。
民法465条の2の極度額ルールは、「保証人が法人でないもの（＝個人）」を対象としています。したがって、
| 保証人 | 極度額ルール（465条の2） |
| 個人（代表者・親族・知人など） | 適用される（極度額がなければ無効） |
| 法人（家賃保証会社・保証委託会社など） | 適用されない |
家賃保証会社のような法人が保証人になる契約では、極度額を定めていなくても、そのことだけを理由に保証が無効になるわけではありません。
これは、個人根保証の規制が「個人保証人の保護」を目的としているためです。法人は事業として保証を引き受けており、責任範囲を自ら管理できる立場にあるため、保護の対象外とされています。
5. 事業のための保証を「個人に委託する」場合の情報提供義務
事業のために負担する債務について、個人に保証を委託する場合、主債務者（借主）には一定の情報提供義務が課される場面があります（民法465条の10）。
具体的には、保証を委託するにあたり、主債務者が個人の保証人になろうとする人に対して、
- 自らの財産や収支の状況
- 主たる債務以外に負っている債務の有無・額・履行状況
といった情報を提供することが求められる、という趣旨の規定です。
この情報提供がされなかった、あるいは事実と異なる説明がされたために保証人が誤認して保証契約を結び、かつ債権者（貸主側）がそれを知り得たといった事情があるときは、保証人が保証契約を取り消すことができる余地があるとされています。
事業用賃貸で、経営者個人ではなく第三者（親族・知人など）に保証を頼むケースでは、この情報提供のあり方が後にトラブルとなることがあります。条文の適用関係は事案ごとに微妙なため、該当しそうな場合は早めに専門家へ確認することをおすすめします。
6. 経営者本人が連帯保証するケースのリスク
中小企業や個人事業のテナント賃貸では、法人の代表者本人が連帯保証人になることが一般的です。この場合の注意点は次のとおりです。
- 代表者個人が保証人になる以上、個人根保証として極度額の定めが必要になると考えられます（465条の2）。
- 万一、賃料滞納・原状回復・明渡し遅延などが重なると、極度額の範囲で個人資産にまで責任が及ぶ可能性があります。
- 会社が倒産・廃業しても、連帯保証は個人に残る点に注意が必要です。
だからこそ、契約前に
- 極度額がいくらに設定されているか
- その金額が現実的に許容できる範囲か
を確認することが、経営者個人を守るうえで極めて重要です。原状回復費用や明渡し遅延損害金まで含めると、想定以上の金額になり得ます（金銭リスクの全体像は【関連記事：事業用賃貸の中途解約・違約金・解約予告期間】もご参照ください）。
7. 保証人の死亡など — 元本確定について
個人根保証契約では、一定の事由が生じると、それ以降に発生する債務は保証の対象から外れ、保証する金額が確定する仕組みがあります。これを「元本確定」といいます（民法465条の4）。
たとえば、
- 保証人が死亡した場合
などが、個人根保証における元本確定事由の一つとして挙げられます。元本が確定すると、確定後に新たに発生する賃料などは、その個人保証人（や相続人）の保証の範囲には含まれないこととなります。
元本確定事由の詳細や、どの時点でいくらに確定するかは事案によって異なり、判断が難しい部分です。保証人に相続が発生したようなケースでは、責任範囲が変わる可能性があるため、個別に確認することをおすすめします。
8. 借りる側・保証する側が取るべき対応
- 保証条項に「極度額」が具体的に記載されているか確認する
・個人が保証人なのに極度額がない場合、保証の有効性に疑義が生じ得る - 極度額の金額が許容範囲か検討する
・賃料だけでなく、原状回復費・明渡し遅延損害金まで含めて想定する - 保証人が個人か法人かを区別する
・家賃保証会社（法人）には極度額ルールは適用されない - 第三者に保証を頼む場合は、財産・債務状況の情報提供を適切に行う
・情報提供を怠ると、後で保証の効力が争われる余地がある - 判断に迷う条項は、契約締結前に弁護士に確認する
よくある質問（FAQ）
Q. 事業用賃貸の連帯保証契約に極度額が書かれていません。無効になりますか？
A. 保証人が個人で、2020年4月1日以降に締結された契約であれば、極度額の定めがない個人根保証契約は効力を生じないとされています（民法465条の2）。ただし契約日や条項の解釈によって判断が変わり得るため、契約書を確認したうえで弁護士にご相談ください。
Q. 家賃保証会社を使う場合も極度額は必要ですか？
A. 極度額のルール（465条の2）は「保証人が個人」の場合の規定です。家賃保証会社のような法人が保証人になる契約には適用されないため、極度額がないこと自体を理由に無効とはなりません。
Q. 会社の代表として連帯保証していますが、会社をたたんでも責任は残りますか？
A. 連帯保証は個人としての契約であり、会社の廃業・倒産後も保証責任は原則として個人に残ります。ただし極度額の範囲に限られ、元本確定などの事情で責任範囲が変わる場合もあります。具体的な見通しは弁護士にご相談ください。
事業用賃貸の保証トラブルでお困りの方へ｜弁護士法人ブライト
連帯保証や極度額の問題は、条文の適用関係が複雑で、契約日・保証人の属性・条項の文言によって結論が変わります。
「極度額が書かれていない」「想定外の金額を請求された」「保証契約を結んだ経緯に問題があった」——こうした不安は、専門家に確認すべきサインです。
弁護士法人ブライトでは、オフィス・店舗の事業用賃貸借契約・原状回復費用の適正化に注力しています。契約書の保証条項チェックから、貸主・管理会社との交渉まで一貫して対応いたします（継続的な契約チェックには【関連記事：顧問契約のメリット】もご検討ください）。
まずは無料相談で、契約書の保証条項を確認します。お気軽にお問い合わせください。
| 事務所 | 弁護士法人ブライト（担当弁護士：和氣 良浩） |
| 所在地 | 〒530-0057 大阪市北区曽根崎2-6-6 コウヅキキャピタルウエスト12階 |
| TEL | 06-4965-9590 |
| FAX | 06-6366-8771 |
| genzyoukaihuku@wk-gl.com |
なお、保証条項（極度額の有無・金額）は、契約を締結する前に必ず確認すべきポイントです。署名・押印の前にお気軽にご相談ください。
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本記事は一般的な法律情報の提供を目的とするものであり、個別の事案については弁護士にご相談ください。
