監修：和氣 良浩（わけ よしひろ） 弁護士法人ブライト｜代表弁護士｜大阪弁護士会 大阪で20年以上、中小企業の企業法務・顧問弁護士サービスを提供。顧問先130社以上に透明性の高いリーガルサポートを実践している。 「雨漏りが発生した」「購入した建物にシロアリ被害があった」「建築後すぐに欠陥が見つかった」——不動産や建物をめぐるこうしたトラブルは、売買・賃貸・建築請負のいずれの場面でも起こりえます。 2020年4月1日施行の改正民法により、かつての「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に改称・再編されました。旧制度との違いを正確に理解しないまま交渉や請求を進めると、取れるはずの賠償を取り逃がすリスクがあります。 本記事では、建物に関する契約不適合責任の枠組み・具体的な請求方法・期間制限を、大阪の顧問弁護士チームが実務的な視点から解説します。売主・買主・賃貸人・借主・建築発注者のいずれの立場であっても、読み終えた後に「何をすべきか」が明確になることを目指しています。 建物の欠陥・契約不適合でお困りの方へ 弁護士法人ブライト「みんなの法務部」は大阪の中小企業の外部法務部。顧問先130社以上を実名公開・企業法務部の弁護士歴平均14年以上のチームが、不動産・建築紛争の交渉から訴訟まで伴走します。まずはご相談ください。 顧問弁護士サービス「みんなの法務部」を見る 無料で相談する 改正民法の「契約不適合責任」とは何か 旧「瑕疵担保責任」からの変更点 改正前の民法（旧570条）は「隠れた瑕疵」という要件を課し、買主が知らなかった欠陥のみを保護対象としていました。改正民法（新562条以下）は「隠れた」という要件を廃止し、契約の内容・目的に適合しているかどうかを基準とします。「契約で合意した品質・状態と異なる」なら、それが公知の欠陥であっても責任が生じます。 また、旧制度では請求できる救済手段が損害賠償と契約解除のみでしたが、改正後は4種類の救済手段が明文化されました。 4つの救済手段（民法562〜564条） ⚖️ 契約不適合責任の4つの救済手段 追完請求：目的物の修補・代替物の引渡し・不足分の引渡しを請求できる（562条） 代金減額請求：追完が不能または催告しても応じない場合、不適合の程度に応じて代金減額を請求できる（563条） 損害賠償請求：売主（請負人）に帰責事由があれば損害賠償を請求できる（564条・415条） 契約解除：不適合が重大で契約目的を達せられない場合は解除できる（564条・541〜542条） 根拠条文：民法562条・563条・564条・415条・541条・542条 4つの手段は競合して行使できます。たとえば、追完（修補）を求めながら、修補が完了するまでの損害（仮住まい費用など）について損害賠償を請求することも可能です。 売主・請負人の帰責事由と救済手段の関係 追完請求と代金減額請求は、売主・請負人に帰責事由（故意・過失）がなくても行使できます。一方、損害賠償請求は帰責事由が必要です。ただし、不動産・建物取引では専門家である売主・業者側に帰責事由が認定されやすく、実務上は損害賠償請求と追完請求をセットで行使するケースがほとんどです。 どの請求を選ぶべきか、弁護士に相談を 追完・減額・損害賠償・解除の選択と組み合わせは、欠陥の種類・規模・相手の対応状況によって異なります。弁護士法人ブライトが最適な手段を見極めます。 顧問弁護士サービス「みんなの法務部」を見る 無料で相談する 建物売買での契約不適合責任 主な不適合の類型 不動産売買で問題になりやすい契約不適合の類型を以下にまとめます。 不適合の種類 具体例 主な請求手段 物理的欠陥 雨漏り・シロアリ被害・基礎クラック・アスベスト 追完（修補）＋損害賠償 地中障害物 地中に埋設された旧建物基礎・産業廃棄物・土壌汚染 追完（撤去費用）＋代金減額 心理的瑕疵 過去の自殺・孤独死・事件・事故の非告知 損害賠償・解除 法的欠陥 建築基準法違反・接道義務不適合・容積率超過 解除・損害賠償 環境的欠陥 重大な騒音源・悪臭施設の近接（告知義務あり） 損害賠償・解除 「隠れた」かどうかは問わない 改正民法のポイントは、買主が欠陥を知っていたかどうかに関わらず責任が生じうる点です。たとえば「シロアリ被害の可能性あり」と不動産業者から口頭で説明を受けていたとしても、契約書・重要事項説明書に具体的な内容が記載されておらず、実際の被害が説明を大幅に上回る場合は契約不適合責任を追及できる可能性があります。 一方で、契約書に「現状有姿（現状のまま）」や「瑕疵担保免責」などの特約を入れた場合、責任が限定・免除されることがあります。ただし、不動産業者（宅建業者）が売主の場合は、宅建業法40条により2年以上の担保期間を設定することが義務づけられており、全部免責は無効になります。 雨漏り・シロアリ被害の実務的対応手順 雨漏りやシロアリ被害を発見した場合は、以下の順序で動くことが重要です。 証拠保全：被害状況を写真・動画で記録。雨漏りなら雨天時の状況も記録 専門業者による調査報告書の取得：建築士・害虫駆除業者による書面報告を入手 売主への通知：内容証明郵便で不適合の事実と請求内容を通知（期間制限に注意） 修補の求め：まず追完（修補）を求め、応じない場合は代金減額・損害賠償に切り替え 交渉・調停・訴訟：合意できなければ法的手続きへ 内容証明郵便の書き方については、内容証明郵便の書き方・使い方【弁護士解説】も参考にしてください。 賃貸借での契約不適合責任 賃貸人の修繕義務（民法606条） 賃貸借契約において、賃貸人は目的物を使用・収益させるために必要な修繕をする義務を負います（民法606条1項）。これは旧法から変わらない基本ルールです。 改正民法（611条）で新たに明文化されたのが賃料減額請求権です。賃借物の一部が使用・収益できなくなった場合、その割合に応じて賃料が当然に減額されます（旧法では「減額請求できる」という条文でしたが、改正後は自動的に減額される構造）。 ⚖️ 賃貸借における契約不適合・修繕義務の主要条文 民法606条1項：賃貸人の修繕義務（必要な修繕をする義務） 民法611条1項：賃借物の一部滅失等による賃料減額（当然減額） 民法611条2項：残存部分のみでは契約目的を達せられない場合の解除権 民法596条・562条以下：使用貸借・賃貸借への契約不適合責任の準用 根拠条文：民法606条・611条 賃料減額請求の実務 賃貸借での契約不適合責任は、賃借人（テナント）が主に使う手段として機能します。雨漏りで一部の部屋が使えなくなった、設備の故障で業務に支障が出ているなどの場合は、以下の対応が考えられます。 賃貸人に修繕を求める（追完請求） 修繕が行われない場合、使用不能部分の割合に応じた賃料減額を主張する 修繕費用を賃借人が立替払いし、賃貸人に費用償還を求める（民法608条） 一部使用不能が著しく、契約目的を達せられない場合は解除（民法611条2項） 賃貸借契約の解除については、賃貸借契約を解除する方法【弁護士解説】もご参照ください。 賃貸人側が注意すべき点 賃貸人（不動産オーナー・事業者）としては、引渡し時の建物状態を詳細に記録した賃貸借契約の現況確認書・チェックリストを作成し、賃借人と共有しておくことが重要です。引渡し時の状態と退去時の状態の差分が「通常損耗」か「契約不適合」かをめぐる紛争を防ぐためです。オフィスの原状回復費用についてはオフィス原状回復費用の削減・交渉方法【弁護士解説】もご参照ください。 賃貸トラブル・修繕交渉は弁護士に任せる 賃料減額交渉・修繕費用の回収・退去交渉など、賃貸借に関するご相談は弁護士法人ブライトにお任せください。大阪を拠点に、企業の不動産トラブルを数多く解決しています。 顧問弁護士サービス「みんなの法務部」を見る 無料で相談する 建築請負での契約不適合責任 請負契約における契約不適合責任の枠組み 注文者が建築業者（請負人）に建物の建築を依頼する「建築請負契約」にも、民法の契約不適合責任が適用されます（民法559条・562条以下）。 建物の建築で問題になりやすい契約不適合は以下のとおりです。 構造耐力上の欠陥（柱・梁・基礎の不備） 防水工事の施工不良（外壁・屋根・バルコニー） 断熱・結露対策の不備 設備（給排水・電気・空調）の施工ミス 仕様書・設計図との相違（面積・素材・設備グレード） 住宅品質確保法（品確法）との関係 住宅（新築・増築）の建築請負では、「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」が適用されます。品確法94条は、構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を義務づけており、特約でこれを短縮することはできません。 根拠法 対象 期間 特約による短縮 品確法94条 新築住宅の構造・防水 10年 不可（強行規定） 改正民法（請負） 上記以外の建物・設備等 通知1年＋除斥5年または10年 原則可（消費者契約法等に留意） 宅建業法40条 宅建業者が売主の新築住宅売買 2年以上 2年未満への短縮は無効 請負契約特有の「追完」の考え方 請負における追完（修補）は、請負人が直接工事を再施工することが原則です。ただし、注文者が修補不能または修補を拒否した場合は損害賠償に転換できます。また、修補に過分の費用がかかる場合は、請負人は修補を拒否して損害賠償で解決することもできます（民法562条2項）。 なお、注文者自身に責任がある場合（設計指示・素材指定ミス等）は、請負人の責任が制限されるため、責任の帰属についても弁護士に確認することを推奨します。 権利行使の期間制限 「通知」の1年期間と除斥期間の関係 改正民法566条は、買主が契約不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、その後の権利行使ができなくなると定めています。これが「通知期間」です。 重要なのは、この1年以内の「通知」は権利行使（訴訟提起）そのものである必要はなく、「不適合の内容を具体的に通知する」行為で足りるという点です。ただし、通知の内容が曖昧すぎると期間遵守と認められないリスクがあるため、内容証明郵便で書面通知することを強く推奨します。 ⚖️ 契約不適合責任の期間制限まとめ 通知期間（民法566条）：不適合を知った時から1年以内に売主へ通知。通知後は除斥期間内に訴訟等の権利行使が必要 一般消滅時効（民法166条）：権利を行使できると知った時から5年、権利を行使できる時から10年（除斥期間）のいずれか早い方 品確法（新築住宅）：引渡しから10年以内（構造・防水部分） 宅建業者が売主の場合：引渡しから2年以上（特約で短縮不可） 根拠条文：民法566条・166条・品確法94条・宅建業法40条 「知った時」の起算点をめぐる実務的な注意 「不適合を知った時」の認定は、紛争では争点になりやすいポイントです。「雨漏りが少し気になった」という程度では起算点が到来しないという判断もありますが、「業者から欠陥の可能性を指摘された」「複数回の雨漏りで認識していた」などの事情があると起算点が早まります。 トラブルに気づいた段階で早めに弁護士に相談し、通知のタイミングと文言を確認することが不可欠です。 損害賠償の範囲 請求できる損害の種類 契約不適合に基づく損害賠償では、通常損害と特別損害（予見可能なもの）が対象になります（民法416条）。建物トラブルでは、以下の費用が認められる主な損害として挙げられます。 損害の種類 具体的内容 実務的な証明方法 修補費用 雨漏り修理・シロアリ駆除・基礎補強等の実費 施工業者の見積書・領収書 転居・仮住まい費用 修繕中の一時転居・ホテル宿泊費用 領収書・賃貸借契約書 調査費用 建築士・専門業者による欠陥調査報告書の作成費用 調査契約書・請求書 地中障害物撤去費用 旧基礎・産廃等の発掘・撤去・処分費用 業者見積書・工事完了報告 営業損失 店舗・事務所の使用不能期間の売上損失等 帳簿・売上データ（予見可能性の主張が必要） 価値下落損害 心理的瑕疵等により不動産の市場価値が下落した差額 不動産鑑定評価書 弁護士費用の賠償 訴訟で認容された場合、弁護士費用の一部（認容額の概ね10%程度）が損害賠償に加算されることが多い実務慣行です。ただし、交渉段階では相手方が弁護士費用を負担するとは限らないため、費用対効果を踏まえた戦略的な選択が重要です。 争いになった場合の解決手段 当事者間交渉 まず行うべきは、書面（内容証明郵便）による通知・交渉です。相手方が修補や損害賠償に応じる意向を示せば、費用と時間を抑えられます。ただし、口頭交渉では証拠が残らず、後に「そんな話はしていない」と言われるリスクがあります。書面交渉の段階から弁護士を関与させることで、交渉力が上がり解決スピードも早まります。 建築紛争の専門的手続き 建物の構造・施工に関する紛争は技術的な専門知識が必要なため、一般の法的手続きとは異なる専門機関の利用が有効です。 建設工事紛争審査会：国土交通省・都道府県に設置。あっせん・調停・仲裁を提供。費用が安く、短期間で解決しやすい 弁護士会の仲裁センター：大阪弁護士会仲裁センターも利用可能。ADR（裁判外紛争解決）として、審判と同様の効力を持つ和解仲裁調書が作成される 民事調停：裁判所での調停手続き。費用は安いが、相手方が応じなければ不成立となる 訴訟：上記で解決しない場合の最終手段。建物鑑定・専門委員関与など技術的事項の審理が伴うため、弁護士の関与が不可欠 証拠保全の重要性 建築紛争では、時間が経過すると証拠が失われます。雨漏り・欠陥を発見したら、業者に連絡する前に写真・動画・日時記録を確保してください。建築士や一級建築施工管理技士による現地調査報告書は、訴訟での証拠として最も有力です。弁護士法人ブライトでは、証拠保全の段階からサポートします。 建築・不動産紛争の早期解決は弁護士に 証拠保全・内容証明・交渉から訴訟・建設紛争審査会の手続まで、弁護士法人ブライトがワンストップで対応します。大阪の顧問先130社以上の実績で培った交渉ノウハウを活かします。 顧問弁護士サービス「みんなの法務部」を見る 無料で相談する 大阪の不動産契約不適合紛争の動向 大阪の不動産取引を取り巻く環境 大阪では、インバウンド需要の高まりや再開発事業の進展を背景に、商業用不動産・マンション・戸建て住宅の売買・賃貸が活発です。それに伴い、不動産取引を巡る契約不適合責任のトラブルも増加傾向にあります。 大阪地方裁判所における不動産関連訴訟は、売買代金返還・瑕疵担保（契約不適合）・明渡し請求が主な類型です。弁護士法人ブライトは大阪弁護士会所属の弁護士で構成されており、大阪地裁・大阪高裁での不動産紛争解決実績を積み重ねています。 中小企業・法人が関わるケースの特徴 大阪の中小企業が不動産契約不適合責任で問題になりやすいのは、以下の場面です。 事務所・店舗の賃貸借：設備故障・雨漏りによる業務停止→賃料減額・損害賠償 工場・倉庫の売買：地中障害物・土壌汚染→追完（撤去費用）・代金減額 投資用不動産の購入：心理的瑕疵の非告知→損害賠償・解除 自社ビル・店舗の建築請負：施工不良・仕様違反→修補請求・損害賠償 「みんなの法務部」として大阪の中小企業の外部法務部を担う弁護士法人ブライトでは、不動産取引の契約書レビューから紛争解決まで一括してサポートしています。不動産売買・建築請負の契約書確認については、契約書チェック50項目【弁護士解説】も参考にしてください。 🏢 賃貸借トラブルの相談窓口（貸主・借主とも対応） 賃料の増減交渉・契約解除・立退き・原状回復など、賃貸借をめぐるトラブルは弁護士法人ブライトの専用窓口で対応しています。顧問先130社以上・企業法務部の弁護士歴平均14年以上のチームが、交渉から訴訟まで一貫して支援します。 賃貸借トラブルサービスの詳細を見る よくある質問 建物の契約不適合責任と旧「瑕疵担保責任」は何が違いますか？ 最大の違いは「隠れた」という要件の廃止です。旧法では買主が知らなかった欠陥のみが対象でしたが、改正民法（2020年4月1日施行）では契約の内容・目的に適合しているかどうかが基準になります。また、救済手段が追完請求・代金減額・損害賠償・契約解除の4種類に明文化され、旧法より請求できる手段が増えました。大阪の弁護士法人ブライトでは、改正後の新ルールに基づく請求方針を立案しています。 雨漏りに気づいてから何年以内に請求しなければなりませんか？ 民法566条により、契約不適合を知った時から1年以内に売主に通知する必要があります。この通知は訴訟提起ではなく「書面による通知」で足りますが、内容が具体的である必要があります。通知後は、一般消滅時効（知った時から5年または引渡しから10年）の範囲内に訴訟・交渉の権利行使を行ってください。新築住宅の構造・防水部分は品確法により10年の保証期間があります。「気づいた時から1年」という起算点の認定は争われることが多いため、早めに弁護士に相談することをお勧めします。 「現状有姿」「瑕疵担保免責」の特約があると請求できませんか？ 特約の有効性は取引の相手方によって異なります。宅建業者（不動産会社）が売主の場合は宅建業法40条により2年以上の担保期間が強行規定として義務づけられており、全部免責は無効です。個人間売買では免責特約が有効になりやすいですが、売主が知りながら告知しなかった不適合については免責されません（民法572条）。「現状有姿」とされていても、説明と実態が大きく乖離していれば請求できる場合があります。大阪の弁護士法人ブライトで個別の特約内容を確認します。 賃借しているオフィスで雨漏りが続いています。賃料を下げてもらえますか？ 改正民法611条1項により、賃借物の一部が使用・収益できなくなった場合は、その割合に応じて賃料が当然に減額されます。賃貸人に修繕を求め、合理的な期間内に応じてもらえない場合は、使用不能部分の割合（例：執務スペースの20%が使用不能→賃料の20%相当）を差し引いた額を支払うことが法的に認められる場合があります。また、修繕費用を立替払いして賃貸人に請求することも可能です（民法608条）。大阪のオフィステナントからのご相談も弁護士法人ブライトが対応します。 建築業者が修補に応じてくれません。どうすればよいですか？ まず内容証明郵便で修補の催告を行い、相当期間（2〜4週間程度）を設けて応じない場合は、①代金減額請求、②損害賠償請求（自分で修補した場合の費用）、③契約解除のいずれかに切り替えることができます。新築住宅の構造・防水部分なら品確法により10年の保証期間があります。建築紛争審査会（建設工事紛争審査会）への調停申立ても有効な手段です。大阪では弁護士法人ブライトが証拠保全・通知書作成・交渉・審査会手続から訴訟まで一貫してサポートします。 建物の欠陥・契約不適合のご相談は弁護士法人ブライトへ 企業法務部の弁護士歴平均14年以上のチームが、雨漏り・シロアリ・地中障害物・施工不良など建物トラブルの証拠保全から交渉・訴訟まで一貫してサポートします。「みんなの法務部」として大阪の中小企業130社以上の実名顧問先と共に歩んできた実績があります。 顧問弁護士サービス「みんなの法務部」を見る 無料で相談する 関連情報・ご相談 ▶ 【契約・契約書チェック】完全ガイド（まとめ記事）を読む ▶ 契約書チェックを弁護士に相談 →
