極度額と連帯保証人｜賃貸借・フランチャイズ契約で保証が無効になる前に確認すべきこと

「いざというとき保証人から回収できない」は、契約書の一文で起きる

「保証人を立ててもらったから大丈夫」と思っていた社長が、いざ回収しようとしたら「その保証契約は無効です」と言われた。あるいは逆に、「自分が連帯保証人になったが、どこまで責任を負うのかわからない」と不安を抱えている社長も少なくありません。

どちらの立場であっても、2020年4月の民法改正によって「極度額」の設定が個人の連帯保証人には必須になったことを知らないまま契約書を交わしているケースが、今もなお多数あります。

問題は、極度額が設定されていない保証契約はそもそも無効になるという点です。保証人がいるつもりで何年も経営判断をしてきたのに、いざというときに「保証の効力がない」と判明する。このリスクを事前につぶしておけるかどうかが、経営者としての法務リスク管理の分かれ目になります。

極度額とは何か――民法改正で何が変わったのか

「極度額」とは、保証人が負担する最大限の金額のことです。賃貸借契約やフランチャイズ契約において、個人が連帯保証人になるときは、その保証の上限金額を契約書に明記しなければなりません。

2020年4月1日に施行された改正民法（民法465条の2）では、個人による根保証契約には極度額の定めがなければ無効と明確に定められました。根保証とは、特定の一つの債務ではなく、継続的な取引から生じる複数の債務をまとめて保証する契約のことです。賃貸借契約やフランチャイズ契約の連帯保証は、ほぼ例外なくこれに該当します。

また、極度額は口頭での合意では足りず、書面（または電磁的記録）で定めることが必須です（民法446条2項）。保証人の署名・押印がある書面に、具体的な金額が明記されている必要があります。

• 2020年4月1日以降に締結された賃貸借契約の連帯保証：極度額の設定が必須
• フランチャイズ契約の個人連帯保証：同様に極度額の設定が必須
• 法人が連帯保証人になる場合：民法の極度額規制の対象外だが、保証範囲の明確化のため設定が望ましい
• 極度額の相場：国土交通省のガイドラインでは賃料の2〜3年分程度が多い

なお、「賃料の〇ヶ月分」というように金額ではなく割合・倍数で定める方法については、学説・実務上の議論があり、明確な数字で記載する方が安全です。

なぜ判断ミスが起きるのか――「保証人を立てた」という安心感の落とし穴

極度額の設定漏れが起きる最大の理由は、「保証人を立てた」という事実そのものに安心してしまい、契約書の中身を精査しないことにあります。

社長の立場から見ると、保証人の氏名・住所・署名・押印が書面にそろっていれば「きちんとした保証契約ができた」と感じるのは自然なことです。しかし法律の観点では、極度額の記載がない時点でその保証契約は無効です。いくら保証人の署名があっても、法的には「保証人がいない状態」と変わりません。

フランチャイズ契約においても同様です。FC本部から提示された契約書に極度額の記載がなければ、加盟店側の個人保証人は保護されすぎる（保証の上限が青天井になる）ように見えても、実は保証契約自体が無効になるリスクがあります。逆に、FC本部側は「保証人がいる」という前提で加盟を許可したのに、いざ未払いが発生したときに保証が使えないという事態も起こり得ます。

判断ミスが起きる構造を整理すると、次の三つに集約されます。

1. 法改正の認知不足：2020年の民法改正が現場の契約実務に浸透しきっていない
2. ひな型の使い回し：改正前のひな型をそのまま使っており、極度額の欄が存在しない
3. チェック体制の不在：契約締結前に法律の専門家が内容を確認する仕組みがない

問題が起きる前にできること――契約書レビューで防ぐ

極度額の設定漏れは、契約を締結する前に防ぐのが最も低コストで確実な対策です。一度締結してしまった保証契約に後から極度額を追加することは法的に難しく、新たな保証契約を締結し直す必要が生じます。その過程で保証人の協力が得られなければ、実質的に保証のない状態で関係が続くことになります。

予防のために確認すべきポイントは次のとおりです。

• 個人が連帯保証人になる契約書に、極度額が具体的な金額で明記されているか
• 極度額の定めが書面（または電磁的記録）になっているか
• 使用している契約書のひな型が2020年4月以降に改訂されたものか
• 賃貸借契約の更新時に、保証人の追加や変更がある場合は新たな書面を作成しているか
• フランチャイズ契約書に極度額の条項が含まれているか

特に不動産オーナーや不動産管理会社にとっては、賃貸借契約書と保証契約書のセットで極度額が設定されているかどうかを定期的に棚卸しすることが重要です。複数の物件を管理していると、改正前のひな型を使い続けているケースが混在しやすいからです。

顧問弁護士と月次で契約書のひな型を確認し、法改正に対応した書式に更新しておく体制があれば、このような「気づかないリスク」を事前につぶすことができます。

問題発生時の対応フロー――保証が無効と判明したときにどう動くか

「極度額が設定されていない保証契約を使ってしまっていた」と発覚したとき、あるいは保証人に請求したら「保証は無効だ」と主張されたとき、どう動くべきでしょうか。

まず確認すること：契約締結日

2020年4月1日より前に締結された契約については、改正民法の極度額規制が適用されない場合があります。契約締結日と、その後の更新の有無を正確に確認することが出発点です。

次に確認すること：書面の内容

保証契約書・連帯保証条項が記載された賃貸借契約書・フランチャイズ契約書の原本を取り出し、極度額の記載の有無、保証人の署名・押印の有無を確認します。この段階で証拠として手元に残すべき書類は以下のとおりです。

• 保証契約書（連帯保証に関する条項が記載された書面）の原本
• 賃貸借契約書・フランチャイズ契約書の原本
• 契約更新に関する書面（覚書・合意書など）
• 保証人との間でやり取りしたメール・チャット・郵便物

弁護士に相談するタイミング

保証人から「保証は無効だ」という主張がなされた段階、または賃借人やFC加盟店側と紛争になりそうな予兆がある段階で、できる限り早く法律専門家に相談してください。証拠は、紛争になってから急に作れるものではありません。手元にある書類を整理した状態で相談に臨むことが、解決の速度を大きく左右します。

失敗事例の構造――なぜ相談が遅れ、なぜ証拠が残っていなかったのか

実際の相談の中で見えてくる典型的な失敗パターンを、構造として整理します。

ケース①：FC契約書の保証条項を見落としていたケース

フランチャイズ契約の加盟を検討している企業が、FC本部から分厚い契約書を渡された。社長自身で内容を確認したが、ロイヤリティや出店コストの確認に集中してしまい、連帯保証に関する条項（とりわけ極度額の設定があるかどうか）はほぼノーチェックのまま調印した。後になって「極度額の記載がなく、青天井で保証責任を負う可能性がある」ことに気づいたが、すでに契約は締結済みだった。

なぜ相談が遅れたのか：「FC本部が作った契約書だから大丈夫だろう」という思い込みがあった。弁護士への相談を「費用がかかる」「時間がかかる」と判断し、後回しにしていた。

なぜ証拠が残っていなかったのか：契約締結前の交渉経緯をメールではなく口頭で進めていたため、「どんな条件で合意したか」の記録が残っていなかった。

ケース②：賃貸借契約の更新時に保証人の問題が顕在化したケース

改正民法施行前に結んだ賃貸借契約を、2020年以降も「自動更新」のまま使い続けていた不動産オーナーが、テナントの賃料滞納が発覚した時点で保証人に請求しようとした。しかし更新時に新たな保証書面を作成していなかったこと、かつ更新後の契約に極度額の定めがなかったことで、保証の有効性をめぐって争いになった。

なぜ相談が遅れたのか：「以前の契約書がそのまま有効だろう」と考え、更新のたびに弁護士に確認する習慣がなかった。

なぜ証拠が残っていなかったのか：更新の合意が書面ではなく慣習的な更新（自動更新条項のみ）で処理されており、どの時点の条件が適用されるかが不明確になっていた。

うちの会社ではどう考えればいいのか――立場別の確認ポイント

「極度額の問題は、自分の会社には関係があるのか」と疑問に思う社長もいるかもしれません。以下の立場別の確認ポイントで、自社のリスクを点検してください。

不動産オーナー・管理会社の社長

現在運用中のすべての賃貸借契約について、締結日・更新日・保証書面の内容を確認してください。2020年4月以降に締結または更新された契約で、個人が連帯保証人になっているものには極度額の定めが必要です。ひな型を使い回している場合は、改正後の書式になっているか今すぐ確認してください。

フランチャイズに加盟しようとしている、または加盟している社長

FC本部から提示された契約書に極度額の記載があるかどうかを確認してください。記載がなければ、加盟者の個人保証人が保護されない（保証が無効になる）可能性があります。また、極度額の金額が事業規模に照らして著しく高額に設定されていないかも確認が必要です。

自社の取引先に保証人を求める立場の社長

取引の相手方に連帯保証人を求める際、その保証人が個人であれば極度額の設定が必須です。設定を怠ると、肝心な場面で保証を使えない状態になります。社内のひな型・雛形書式を今すぐ点検してください。

再発防止策――一度見直したら終わりではない

極度額に関するリスクは、一度契約書を修正すれば永続的に解決するわけではありません。法改正・判例の蓄積・取引条件の変化に応じて、定期的な書式の見直しが必要です。

• 契約書ひな型の定期的な更新：年に一度は弁護士に依頼して、使用中の契約書ひな型が現行法に対応しているかを確認する
• 契約締結前チェックリストの整備：「個人が連帯保証人になる場合は極度額の記載を確認する」という項目をチェックリスト化し、担当者がひとりで判断しない仕組みを作る
• 更新管理台帳の整備：賃貸借契約・フランチャイズ契約について、締結日・更新日・保証書面の有無を一覧で管理する台帳を作成し、更新のたびに保証条項を再確認する
• 新規契約時の法務チェック：金額・期間・相手方の規模を問わず、個人保証が絡む契約は締結前に弁護士に確認する運用を習慣化する

「証拠は、紛争になってから急に作れるものではない」という原則は、保証契約においても同じです。問題が起きてから慌てて書面を整えようとしても、保証人の協力が得られなければ手の打ちようがなくなります。

極度額の問題は、スポットで一件対応して終わりにできる性質のものではありません。賃貸借契約・フランチャイズ契約・取引先との継続的な取引に関わる保証書面は、事業が続く限り発生し続けます。契約書のひな型整備から個別契約のチェック、法改正への対応まで、継続的に伴走できる体制があってこそ、「気づかないリスク」を継続的につぶし続けることができます。弁護士法人ブライトでは、企業法務部の弁護士歴平均14年以上のチームが、顧問先141社の実名を公開しながら、社長の判断を支える「みんなの法務部」として機能しています。極度額・連帯保証に関する契約書の整備や継続的なリスク管理を、顧問契約という形でご支援することが可能です。

よくある質問（Q&A）

Q1. 2020年4月より前に締結した賃貸借契約を更新した場合、極度額の設定は必要ですか？

更新の態様によって異なります。自動更新（従前の条件で更新）の場合は原則として旧契約の規定が継続し、改正民法が直接適用されない場合があります。一方、更新時に契約書を新たに作成・締結した場合は、2020年4月以降の締結として改正民法が適用され、極度額の設定が必要になります。個別の事情によって判断が異なりますので、更新のたびに弁護士に確認することをお勧めします。

Q2. 極度額を設定し忘れた保証契約を後から有効にすることはできますか？

原則として、極度額の定めがない個人根保証契約は無効であり、後から極度額を追加することで遡及的に有効になるわけではありません。実務上は、保証人との間で改めて極度額を定めた新たな保証契約を締結することが必要です。保証人の協力が得られない場合は有効な保証を取り直すことができないため、契約締結前の確認が非常に重要です。

Q3. フランチャイズ契約で法人として連帯保証人になる場合も極度額は必要ですか？

民法465条の2が規制しているのは「個人」による根保証契約です。法人が連帯保証人になる場合は、この条文の規制対象外となり、極度額の定めがなくても保証契約は無効にはなりません。ただし、保証の範囲が不明確になることで後々トラブルになるリスクがあるため、法人保証であっても保証の上限・範囲を書面で明確にしておくことが実務上は望ましいといえます。

Q4. 連帯保証人が死亡した場合、相続人はどこまで責任を負いますか？

個人根保証契約において、保証人の死亡は元本確定事由とされています（民法465条の4）。保証人が死亡した時点で保証の対象となる元本が確定し、相続人はその確定した金額の範囲内（極度額の範囲内）で責任を承継します。死亡後に新たに発生した債務については、原則として相続人は責任を負いません。相続放棄をした場合は一切の責任を負わないことになります。

この記事の監修者

和氣 良浩（わけ よしひろ）

弁護士法人ブライト｜代表弁護士／パートナー弁護士

弁護士歴20年（2006年登録）／大阪弁護士会／大阪大学法学部卒

専門：顧問弁護士・企業法務・M&A・経営権紛争・事業再生

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