店舗・オフィスの立退き交渉・立退料の相場と増額方法 オーナーや新しい建物所有者から「退去してほしい」と言われたとき、すぐに応じる必要はありません。借主には借地借家法という強力な保護があります。この記事では、立退き交渉の全体像と立退料を増額するための具体的な方法を解説します。 「退去してください」という要求に法的根拠はあるか オーナーから立退きを求められても、テナント（借主）はすぐに出て行く義務はありません。 借地借家法では、賃貸借契約の更新拒絶・解約申し入れに「正当事由」が必要と定められています（借地借家法28条）。 正当事由とは、オーナー側が建物を自分で使う必要がある、建物の老朽化で安全上やむを得ない、といった事情です。「建て替えたい」「別の用途に使いたい」というだけでは、正当事由として認められないケースがあります。 立退料（たちのきりょう）は、正当事由を補完するために支払われるものです。つまり、「正当事由が弱いほど、立退料は高くなる」という関係にあります。 立退料の相場はどう決まるか 立退料に法律上の固定額はありません。以下の要素を総合して決まります。 移転費用 引越し費用、内装工事費用、設備の移設費用が基本です。新しい物件の敷金・礼金・仲介手数料も含みます。 営業損失・休業補償 移転期間中の売上減少分、固定客の離脱リスク、業態によっては場所と売上の相関が大きいため、この項目が高額になることがあります。 営業権（のれん代） 長年営業して積み上げた顧客・信用・ブランドの価値です。飲食・美容・クリニックなど場所に依存する業種では重要です。 敷金・保証金の損失 退去により返還されない礼金や、長期入居特約で生じる損失も対象になります。 小規模テナントで数十万〜数百万円、大型オフィス・商業施設では数千万〜数億円になることもあります。 STEP1｜立退き要求の内容と根拠を確認する 立退き要求が来たら、まず以下を確認します。 要求の根拠：契約期間満了か、中途解約か 正当事由の具体的な内容（何のために退去を求めているか） 提示された退去期限 提示された立退料の金額と内訳 口頭での要求には書面での回答を求めてください。交渉の記録が残ることが重要です。 STEP2｜移転にかかる実費を正確に積み上げる 立退料の交渉では、移転費用の見積もりが交渉の土台になります。 引越し業者・内装業者・設備業者から正式な見積もりを取得し、実際にかかるコストを積み上げます。 「感覚的に高い」ではなく、「具体的にこれだけかかる」と示すことで、交渉の説得力が大きく変わります。 STEP3｜営業損失を数字で示す 特に店舗・飲食・クリニックなどの業種では、場所の重要性を数字で示すことが交渉を有利にします。 現在の売上高、移転候補地の商圏データ、移転による予想売上減少額を資料化します。 「この場所だからこそ成り立っている」という実態を数字で示すほど、立退料の算定根拠が強くなります。 STEP4｜弁護士が代理人として交渉する 立退き交渉は、弁護士が代理人に就くことで有利に進みやすくなります。 オーナー側も弁護士や不動産業者が代理人についていることが多く、交渉の知識がない状態で臨むと不利な条件で合意してしまうリスクがあります。 弁護士が代理人になると、以下の効果があります。 相手方の主張の法的根拠を即座に検討できる 正当事由の有無を法的に判断し、交渉の引き延ばしが可能になる 立退料の算定根拠を書面で明確に示せる 交渉が決裂した場合の訴訟対応もそのまま依頼できる よくある相談例 あるサービス業の会社では、ビルの所有権が移転したことで新しいオーナーから立退き要求を受けました。提示された立退料は 300 万円でしたが、実際の移転費用見積もりは 2 億円を超えていました。 弁護士が代理人として交渉を開始し、「提示額は実態とかけ離れている」と法的根拠を添えた書面を送付。交渉期間は長くなりましたが、最終的に当初提示額を大幅に上回る条件での合意を目指して進行しています。 ブライトへご相談ください → ご相談はこちら：/corporationlaw/ 電話：0120-929-739（受付 9:00〜18:00） 立退き要求があった際は、すぐに同意せず弁護士に相談することが重要です。同意・署名後は条件変更が難しくなります。 顧問弁護士がいれば立退き交渉は初動から対応できる 立退き交渉は「最初の動き方」で結果が変わります。 要求を受けた直後に弁護士に相談できれば、「正当事由の有無の見立て」「交渉の引き延ばし戦術」「立退料算定の下準備」を同時並行で進められます。 一方、対応が遅れると相手方の提示条件を半ば受け入れた形になり、交渉の余地が狭まることがあります。 顧問弁護士と月次で相談できる体制があれば、「立退きの予兆（更新拒絶の通知など）」が来た時点で即座に動けます。 まずはご相談ください → みんなの法務部サービスの詳細はこちら：/corporationlaw/service/ 電話：0120-929-739（受付 9:00〜18:00） 関連記事 オフィス退去時の原状回復費用を大幅に減らす方法 不動産業でよくある法律トラブルと弁護士が必要なタイミング 顧問弁護士の必要性 よくある質問 Q. オーナーから「退去してください」と言われたらすぐに従う必要がありますか？ A. すぐに応じる必要はありません。借地借家法により、更新拒絶・解約申し入れには「正当事由」が必要です。要求の法的根拠を確認してから対応方針を決めることが重要です。弁護士にご相談ください。 Q. 立退料の相場を知らないまま交渉すると不利になりますか？ A. 相場の知識なく合意すると、実際の移転費用・営業損失を大きく下回る条件で合意してしまうリスクがあります。移転費用の積み上げと弁護士への依頼が交渉を有利に進める基本です。 Q. 費用はどのくらいかかりますか？ A. 事案の内容・複雑さによって異なります。みんなの法務部では初回相談無料でご案内しています。 監修：弁護士法人ブライト 大阪・神戸を拠点に企業法務・顧問弁護士サービスを提供。みんなの法務部として中小企業の法的リスク対応を日々サポートしています。 本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の事案に対する法律アドバイスではありません。個別の対応については弁護士にご相談ください。 よくある質問 Q. 立退き要求が来たとき、いつ弁護士に相談すべきですか？ A. 要求を受けた直後の相談をお勧めします。対応が遅れると相手の提示条件を半ば受け入れた形になり、交渉の余地が狭まる傾向があります。同意・署名前の早期相談が有利な交渉につながりやすいため、弁護士にご相談ください。 Q. 立退料交渉で実費見積もりが必要なのはなぜですか？ A. 「感覚的に高い」ではなく「具体的にこれだけかかる」と示すことで、交渉の説得力が大きく変わるためです。引越し・内装・設備業者から正式見積もりを取得し、移転費用・営業損失・営業権を数字で明確に示すことが交渉を有利に進める基本です。 Q. 立退き交渉を弁護士に依頼する場合、費用はどの程度かかりますか？ A. 事案の複雑さや内容によって異なります。弁護士法人ブライトでは初回相談を無料で実施しており、事案に応じた費用をご案内することが一般的です。お気軽にご相談ください。
