不動産の仮差押えとは？手続きと費用を解説 「相手に損害賠償を請求したいが、訴訟が終わる前に財産を処分されてしまわないか心配」——こうした不安を持つ企業経営者からの相談は増えています。 そのような場面で活用できるのが「仮差押え」という法的手続きです。特に相手が不動産を持っている場合、不動産への仮差押えは債権回収・損害賠償請求において非常に有効な保全措置です。 この記事では、不動産仮差押えの概要・手続きの流れ・費用・注意点を解説します。 → ご相談はこちら：/corporationlaw/ 電話：0120-929-739（受付 9:00〜18:00） 仮差押えとは何か 仮差押え（かりさしおさえ）とは、将来の強制執行を保全するために、相手方の財産を仮に差し押さえる裁判所の手続きです（民事保全法20条）。 本訴訟（本案）で勝訴して判決を得ても、その前に相手が財産を隠したり処分したりすると回収できなくなります。仮差押えは「判決が出るまでの間、財産を動かせないようにする」ための予防的措置です。 仮差押えをかけられた不動産は、相手が売却・抵当権設定などを自由にできなくなります。 不動産への仮差押えが特に有効なケース 不動産への仮差押えが特に有効なのは、次のような場面です。 未払い代金・損害賠償の回収が困難になりそうな場合：相手方の支払いが滞っており、財産隠しの兆候がある 相手方が個人の場合（代表者の自宅を対象に）：法人の財産が乏しくても、代表者個人の自宅・土地が回収の受け皿になる 施工トラブル・業務委託トラブルで多額の損害が発生した場合：損害が大きく、判決まで待てないリスクがある このような相談がよくあります——ある施工業者との工事トラブルで数百万円の損害が発生したケースで、業者の代表者が保有する自宅不動産（地方所在）への仮差押えを検討しました。ただし住宅ローン残債があり担保評価が低かったため、不動産への仮差押えと並行して他の財産（売電収入・動産）への保全も組み合わせる戦略が有効でした（案件281の類型）。 仮差押えの2つの要件 仮差押えを申し立てるには、次の2要件を「疎明（そめい）」する必要があります。 ① 被保全債権の存在（請求の根拠） 「相手に○○円の債権がある」という事実を証明します。売掛金・貸付金・損害賠償請求権などが典型です。契約書・請求書・領収書・メールのやりとりなどが証拠になります。 完全な「証明」でなく「疎明（一応確からしいと裁判官が判断できる程度）」で足ります。 ② 保全の必要性（財産隠しのリスク） 「今仮差押えしなければ後で回収できなくなる」という緊迫した事情が必要です。 具体的には： 相手が財産処分の動きを見せている 他の債権者が多数いる（倒産リスクがある） 相手が行方不明・連絡不能になっている 不動産仮差押えの手続きの流れ “` ① 申立て（保全命令申立） ↓ 弁護士が申立書・疎明資料を作成→裁判所に提出 ② 裁判所での審査・担保決定 ↓ 裁判官が疎明資料を審査（通常1〜2週間程度） ↓ 「担保金」（供託金）の金額が決定される ③ 担保金の納付（供託） ↓ 申立人が供託所に担保金を納付 ④ 仮差押え命令の発令 ↓ 裁判所が仮差押え命令を発令 ⑤ 登記嘱託 ↓ 不動産登記簿に仮差押えの登記が記載される ⑥ 本案訴訟へ移行 ↓ 本訴を提起し、判決・和解で債権回収へ “` 仮差押えの命令が出た後、相手方には通知されます（審査中は非公開）。 費用の目安 不動産仮差押えにかかる費用は主に次の3項目です。 1. 担保金（供託金） 担保金は、仮差押えが不当だった場合に相手方への損害賠償に充てるための費用です。不動産の評価額の10〜30%程度が目安とされますが、裁判所・事案によって異なります。 例：評価額3,600万円の不動産の場合、担保金は360万円〜900万円程度になる可能性があります。 重要：担保金は仮差押えが成功した後、本案で勝訴すれば返還されます。ただし一時的に相当額の現金が必要になります。これが仮差押えの最大のハードルです。 2. 弁護士費用 申立書の作成・裁判所への対応・本案訴訟移行の費用がかかります。事案の複雑さ・請求金額によって異なりますが、弁護士費用は基本料金＋成功報酬の体系が一般的です。 3. 申立手数料（収入印紙） 裁判所に納める手数料です。保全の目的の価額に応じて算出されます（通常数千円〜数万円程度）。 担保金が高くて払えない場合の代替手段 不動産仮差押えは担保金が高額になるため、すぐに動けない場合があります。そのような場合の代替手段を検討します。 口座・預金への仮差押え：担保金の基準額が不動産より低い場合があります。相手の取引銀行が判明しているなら有効な手段です。 売掛金・将来債権への仮差押え：相手が元請から受け取る請負代金や、継続的な取引から生じる売掛金を仮差押えする方法です。 支払督促・少額訴訟の活用：請求額が小さい場合は、仮差押えを経ずに支払督促・少額訴訟→強制執行で対応できます。 → 関連記事：売掛金・未払い金の回収方法まとめ 仮差押え後の流れ 仮差押えは「保全措置」であり、それ自体では債権回収が完結しません。命令が出た後は、本案訴訟（通常の民事訴訟）を提起して判決・和解を得る必要があります。 本案で勝訴すると、仮差押えが本差押えに転化し、不動産競売→配当という流れで回収できます。仮差押えをかけた後、相手が任意に支払ってくる（交渉に応じてくる）ケースも多くあります。 弁護士に相談すべきタイミング 仮差押えは時間的な戦略が重要です。相手が財産を動かす前に、できるだけ早く動くことが効果的です。 次のような状況なら今すぐ弁護士に相談することをおすすめします。 相手方が支払いを滞らせており、財産を処分しそうな動きがある 取引先の経営悪化情報を入手した 損害賠償請求の準備を進めたいが、判決まで待つリスクが心配 相手方代表者の不動産情報が得られた → 関連記事：顧問弁護士の必要性とは？中小企業が弁護士をつける理由 よくある質問 Q. 不動産仮差押えをかけた後、相手方に知られますか？ A. 仮差押え命令の発令後、登記がなされるため相手方は登記簿を確認すれば把握できます。ただし、申立から審査中は相手方には知らされません（審尋なし）。このため奇襲的な効果があり、命令発令後に相手から連絡・交渉が来るケースも多いです。 Q. 住宅ローンが残っている不動産に仮差押えをかけても意味がありますか？ A. ローン残債が不動産の評価額を上回る（オーバーローン）場合、仮差押えをかけても競売で配当を受けられません。事前に評価額とローン残債を調査してから、仮差押えが有効かどうかを判断することが重要です。 Q. 相手方が個人の場合、自宅に仮差押えをかけることはできますか？ A. 可能です。法人代表者の個人財産（自宅不動産）が唯一の回収原資になるケースは多いです。ただし裁判所から「先に法人財産・保険対応を確認せよ」と指摘されることもあるため、戦略的な申立てが重要です。 Q. 費用はどのくらいかかりますか？ A. 事案の内容と対象不動産の評価額によって異なります。担保金が数百万円規模になることもあります。みんなの法務部では初回相談無料でご案内しています。まずは状況をお聞かせください。 監修：弁護士法人ブライト 大阪・神戸を拠点に企業法務・顧問弁護士サービスを提供。みんなの法務部として中小企業の法的リスク対応を日々サポートしています。 本記事は一般的な法律情報の提供を目的としており、特定の事案に対する法律アドバイスではありません。個別の対応については弁護士にご相談ください。 → みんなの法務部サービスの詳細はこちら：/corporationlaw/service/ 電話：0120-929-739（受付 9:00〜18:00）
