継続家賃とは何か｜社長が知っておくべき賃料交渉の仕組みとリスク管理

事務所や店舗の家賃を何年も同じ金額で払い続けているとき、ふと「このままでいいのか」と思う瞬間があります。周辺の賃料相場が下がっているのに据え置きのまま、あるいは大家さんから突然「賃料を上げたい」と言われた——そんな経験をした社長は少なくないはずです。

家賃の交渉は感情的になりやすく、かつ「争うと退去させられるかもしれない」という恐怖もあって、多くの社長が黙って受け入れてしまいます。あるいは逆に、正当な要求なのに相手が動かず、言い出せないままズルズルと続いてしまう。

この記事では、「継続家賃」という考え方を入口に、社長が賃料交渉で失敗しやすい理由と、危ない判断を避けるための順番を整理します。

継続家賃とは何か——賃料を「固定」にしない仕組み

「継続家賃」とは、一度決めた賃料がその後も変わらず「適正」であり続けるとは限らない、という考え方から生まれた概念です。法律的には、借地借家法32条に「建物の借賃が、土地・建物に対する租税等の負担の増減、土地・建物の価格の上昇・低下、経済事情の変動、近傍同種の建物の借賃との比較によって不相当となったときは、賃料の増額または減額を請求できる」と規定されています。

つまり、賃料は一度契約書に書いた金額がずっと正しいわけではないのです。市場環境や経済状況が変われば、現在の賃料が「高すぎる」「安すぎる」という状態になりえます。その場合、貸主・借主どちらからでも、賃料の改定を求めることができます。

不動産鑑定の世界では、こうした「継続している賃貸借契約における適正な賃料」のことを継続賃料と呼び、新規で貸し借りするときに設定される「新規賃料」と区別しています。継続賃料の評価には、差額配分法・利回り法・スライド法・賃貸事例比較法などの手法が用いられますが、ここで重要なのは手法の細部ではなく、「現在払っている家賃が本当に市場実態に合っているか」を定期的に確認する必要がある、という視点です。

なぜ社長は賃料交渉で判断を誤るのか

「継続家賃の議論になったとき、どう動けばいいかわからない」という声をよく聞きます。なぜ判断が難しくなるのか、その構造を整理します。

賃料の「相場」が見えにくい

住宅賃料であればネット上でも参考情報が得やすいですが、事業用物件になると公開情報が少なく、相場の把握が難しいです。「他の物件と比べてどうか」が見えないまま、大家さんの提示額を受け入れてしまうケースがあります。

交渉を「関係を壊すこと」だと思い込む

長年お世話になっている大家さんに「賃料を下げてほしい」と言い出せない、という感情は理解できます。ただ、法律の仕組みとして賃料改定を求めることは権利として認められており、交渉自体は関係破壊ではありません。この「言い出しにくい」という感情が、適切な主張を遅らせる最大の原因になっています。

「すぐには何も起きない」という安心感

賃料を少し高く払い続けても、目の前で会社が傾くわけではありません。毎月の差額が数万円であれば「まあいいか」と後回しにされがちです。しかし、5年・10年の単位で積み上がる差額は、決して小さくありません。

問題が起きる前にできること——予防的な動き方

賃料交渉でもっとも損をするパターンは、「相手が動いてから対応する」という後手の構図です。こちらが何も準備していないタイミングで大家さんから増額通知が来ると、焦って判断を誤りやすくなります。

予防的にできることは以下のとおりです。

• 定期的に相場確認を行う：少なくとも2〜3年に一度、近隣の同種・同規模物件の賃料水準を確認しておく。不動産仲介会社に問い合わせるだけでも情報は得られます。
• 契約更新のタイミングを把握する：更新期が近づいたら、交渉の余地があるかどうかを事前に検討する。更新直前に慌てるのではなく、1年前から準備する。
• 賃料改定条項を確認する：賃貸借契約書の中に「賃料自動改定条項」や「固定賃料条項」がある場合、その解釈が争いになることがあります。最高裁判例（平成15年10月21日）では、自動改定特約があっても借地借家法32条の適用が排除されないと判断されており、契約書の内容と法律の関係を正確に理解しておく必要があります。
• 弁護士に事前確認を依頼する：「まだ何も問題が起きていない」段階でも、顧問弁護士に契約書を確認してもらうことで、将来の交渉に備えた準備ができます。

問題が起きたときの対応フロー——証拠の残し方

大家さんから賃料増額の通知が来た、あるいはテナント側から減額を求めたい——そういう場面になったとき、どう動くべきかを整理します。

Step1：通知内容を記録に残す

口頭で「賃料を上げたい」と言われた場合は、必ず書面（メールでも可）で内容の確認をしてください。「〇〇日に口頭でご提示いただいた内容の確認として」という形でメールを送るだけでも、後の証拠になります。証拠は、紛争になってから急に作れるものではありません。

Step2：相当賃料の根拠を収集する

継続家賃の交渉で最終的に争点になるのは「いくらが相当な賃料か」です。そのための根拠として、近隣物件の募集賃料の資料（印刷・スクリーンショットで保存）、固定資産税評価額の変動、建物の経年劣化の状況などを収集しておきます。

Step3：弁護士に交渉の窓口を委ねる

賃料交渉を自社だけで進めると、感情的になりやすく、また相手方との力関係で不利な合意をさせられることがあります。弁護士が窓口に立つことで、相手も「相場から大きく外れた主張は通らない」と認識し、交渉が現実的な範囲に収束しやすくなります。

Step4：調停・裁判の判断をする

賃料増減額の請求が当事者間で合意できない場合、まず調停（借地借家調停）の申立てが必要で（調停前置主義）、調停でも解決しなければ訴訟に移行します。この段階になると不動産鑑定士の鑑定が行われ、裁判所が継続賃料の相当額を判断します。

失敗事例の構造——なぜ対応が遅れるのか

実際に紛争化した事例を振り返ると、いくつかの共通する構造があります。

「まず断ればいい」と思っていた

大家さんから賃料増額の通知が来たとき、「とりあえず断る」だけで終わらせてしまうケースがあります。しかし、借地借家法上は増額請求の意思表示が到達した時点で法的効力が生じるという最高裁判例（昭和45年6月11日）があり、裁判で相当賃料が認定されると、意思表示の到達時点まで遡った差額（＋年10%の利息）を支払う必要が生じる場合があります。「断っていれば払わなくていい」という理解は誤りです。

「話し合いで解決できると思っていた」

当初は友好的な雰囲気で話し合いが続いていたため、弁護士への相談が遅れるケースがあります。「もう少し話してから」という判断が続くうちに、証拠として残しておくべき資料（当時の賃料相場の資料、大家との交渉経緯のメモ）がなくなってしまう。証拠は、状況が動いているときにこそ残すものです。

「弁護士に頼むほどのことでもないと思った」

月数万円の賃料差額のために弁護士費用をかけるのはもったいない、という判断は一見合理的に見えます。しかし、5年分の差額は大きな金額になること、また相手方が弁護士をつけてから初めてこちらも弁護士を探し始めると、すでに交渉の主導権を失っていることがあります。

うちの会社ではどう考えればいいのか——規模別の整理

継続家賃の問題は、賃料の絶対額や物件数によってリスクの重さが変わります。

• 物件が1〜2件の小規模企業の場合：まずは契約書の賃料改定条項と契約期間を確認する。更新期が近いなら、更新の1年前を目安に近隣相場を調べておく。問題が発生したら初動で弁護士に相談し、対応方針を決める。
• 複数物件を抱える成長期の企業の場合：全物件の更新期・賃料水準を一覧化し、定期的にレビューする体制をつくる。賃料交渉を属人的に処理せず、顧問弁護士とあらかじめ対応方針を合意しておく。
• 自社物件（貸す側）の場合：テナントから賃料減額請求が来ることもあります。減額請求があった場合も同様に、早期に弁護士を交えた対応が求められます。

どのケースに該当するとしても、「揉めてから弁護士を使うのではなく、揉めないように弁護士を使う」という発想が、結果的に最もコストが低くなります。

再発防止策——次の交渉で負けないために

一度賃料交渉を経験した後は、以下の仕組みを社内に整えておくことで、次回以降の対応が格段に楽になります。

• 賃貸借契約台帳の整備：全物件の契約内容（賃料・更新期・賃料改定条項・保証金額）を一覧で管理する。担当者が変わっても情報が引き継がれる状態にする。
• 更新前チェックリストの作成：更新期の12〜18か月前に近隣相場を確認し、賃料が相場と比べて大きくずれていないかをチェックする手順を決める。
• 交渉履歴の文書化：大家さんとのやりとりは、口頭だけでなく必ずメールや書面を残すルールにする。「言った・言わない」の問題を防ぐことが最大の目的です。
• 弁護士への定期相談の仕組みづくり：「何かあったら相談する」ではなく、「更新期が来たら必ず弁護士に一声かける」という仕組みにする。

賃料交渉に限らず、不動産に関する判断は金額が大きく、かつ一度合意してしまうと覆すのが難しいため、社長の不安を、判断に変えるための情報収集と専門家への相談を、日常の業務フローに組み込んでおくことが重要です。

継続家賃の問題はスポット的な対応で終わらせず、全物件の賃貸借契約を定期的にレビューする体制と、いつでも相談できる顧問弁護士の存在が、もっとも確実なリスク管理です。弁護士法人ブライトでは、顧問先130社以上の実名を公開し、弁護士歴平均14年以上の弁護士チームが「みんなの法務部」として、不動産賃貸借をはじめとするさまざまな経営課題に継続的に向き合っています。一件ごとの対応で終わるのではなく、社長の判断の質を上げる継続的なパートナーとして機能できるよう、日々の顧問活動を通じて関係を積み上げています。

よくある質問

Q1. 賃料増額請求を受けたら、すぐに応じないといけませんか？

A. 応じる義務はありませんが、「断れば法的効力がない」とは言えません。最高裁の判例では、賃料増額請求の意思表示が到達した時点で効力が生じるとされており、裁判で相当賃料が認定されると差額（と利息）の支払義務が生じる可能性があります。「断る」前に、現在の賃料が相場と比べてどの程度の水準かを確認し、弁護士に相談したうえで対応方針を決めることをおすすめします。

Q2. 賃料の自動改定条項（物価に連動して上げるなど）があれば、減額請求はできないのですか？

A. できます。最高裁（平成15年10月21日）は、自動改定特約があっても、経済事情の変動等によって賃料が不相当になった場合には借地借家法32条に基づく賃料の増減額請求は妨げられないと判断しています。契約書の内容だけを理由に諦める前に、法的な確認をすることが重要です。

Q3. 継続家賃の交渉がまとまらないとき、どういう手続きになりますか？

A. 当事者間の交渉でまとまらない場合は、まず裁判所に対して借地借家調停の申立てを行う必要があります（調停前置主義）。調停でも解決しなければ訴訟に移行し、不動産鑑定士による鑑定が行われたうえで裁判所が相当賃料を判断します。手続きには一定の時間がかかるため、早めに弁護士に相談して全体のスケジュール感を把握しておくことが大切です。

Q4. コロナ禍や経済不況を理由に、賃料の減額を請求することはできますか？

A. 経済事情の変動は借地借家法32条の賃料改定要因の一つに含まれています。ただし、東京地裁の令和2年の裁判例では、コロナ禍による経済影響が直ちに賃料減額の根拠とはなりにくいと判断されています。請求が認められるかどうかは、賃料の水準・物件の特性・市場の状況など複合的な要素で判断されるため、まず弁護士や不動産鑑定士に相談して見通しを確認することをおすすめします。

この記事の監修者

和氣 良浩（わけ よしひろ）

弁護士法人ブライト｜代表弁護士／パートナー弁護士

弁護士歴20年（2006年登録）／大阪弁護士会／大阪大学法学部卒

専門：顧問弁護士・企業法務・M&A・経営権紛争・事業再生

賃料交渉・不動産賃貸借トラブル・契約更新対応など経営上の課題を継続的に相談できる顧問弁護士をお探しの方は、弁護士法人ブライト「みんなの法務部」にお問い合わせください。顧問先130社以上の実名を公開しており、弁護士歴平均14年以上の経験豊かな弁護士が対応します。企業法務窓口：0120-929-739（平日9:00〜18:00）