賃料減額請求が認められる5つの条件｜事業用賃貸借の実務

賃料の値下げ交渉に応じない貸主、固定賃料増額条項を盾にする貸主――事業用テナントが賃料減額を求める場面では、借地借家法32条の減額請求権が法的根拠になる。とはいえ単に「景気が悪いから」では認められない。事業用賃貸借で減額が認められる条件を、判例の傾向から5つに整理する。

借地借家法32条の枠組み

借地借家法32条1項は、賃料が「土地建物の租税公課の増減・土地建物の価格の上下・経済事情の変動・近傍類似賃料との比較」により不相当となったとき、当事者は将来に向けて賃料の増減を請求できると定めている。

事業用テナントでも適用されるが、住居用に比べて契約自由が広く認められるため、賃借人側は具体的事情と客観資料の準備が必要になる。

減額が認められる5条件

条件①：経済事情の変動

業界全体の不況・地価下落・周辺商業エリアの衰退といったマクロ要因。コロナ禍以降の都市部商業地賃料下落、特定商圏の人通り急減などが該当する。

条件②：近傍類似賃料との乖離

同エリア・同規模・同用途の賃料が現行賃料より明らかに低い場合。不動産鑑定書または賃貸仲介業者の市況レポートで立証する。

条件③：建物老朽化・利便低下

建物の経年劣化、設備の陳腐化、周辺再開発による利便低下などで物件価値が下がった場合。

条件④：営業損失の客観性

テナント側の売上減少が、自助努力では回復困難な外部要因に起因していること。借主の経営判断ミスによる売上減は減額理由として弱い。

条件⑤：当事者間の合意バランス

契約締結時に賃借人側が交渉力で劣る状況で過大な賃料を引き受けた場合。事情変更原則により合理的水準への調整が認められる余地がある。

固定賃料特約があっても減額できるか

「契約期間中は賃料を増減しない」という特約は、最高裁の判例上、賃借人に有利な不増額特約は有効とされる一方、賃借人に不利な不減額特約は借地借家法32条の趣旨に反するとして制限的に解釈される傾向がある。

サブリース契約のスキームに関する最高裁判例（最判平成15年10月21日）でも、不減額特約があっても事情変更により減額請求できる余地が示されている。事業用でも同様の理屈が及び、特約の文言だけで減額不可と決めつけるのは誤りである。

減額交渉の進め方

1. 客観資料の準備：近傍類似賃料の調査書、不動産鑑定書、売上減少の財務資料
2. 書面で減額請求：内容証明で減額後の希望賃料・根拠・回答期限を提示
3. 協議が整わない場合は調停：簡易裁判所の調停（民事調停法）。両当事者で合意形成の場
4. 調停不成立なら訴訟：賃料減額確認訴訟。鑑定書・専門家証言が決め手になる

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この記事の監修者

和氣 良浩（わけ よしひろ）

弁護士法人ブライト｜代表弁護士／パートナー弁護士

弁護士歴20年（2006年登録）／大阪弁護士会／大阪大学法学部卒

専門：顧問弁護士・企業法務・M&A・経営権紛争・事業再生