事業用テナントの賃貸借契約書は、貸主提示のひな形をそのまま受けて署名すると後で必ず問題になる。「ここだけは絶対チェック」の10項目を整理する。
この記事の結論
- 賃料・共益費・更新料・原状回復の4項目で生涯コストの大半が決まる
- 違約金条項・解除事由・反社条項は紛争時の決定打
- 用途制限・看板規制・営業時間は事業継続性を左右する見落としがちな論点
実務チェック10項目
①賃料・共益費・支払時期
月額・支払日・支払方法・遅延損害金。共益費の算定根拠（共用部の電気・水道・清掃等）の内訳開示請求権を残しておく。
②更新料の有無と金額
事業用は更新料あり（賃料1〜3ヶ月分）が一般的。更新料額の合意は契約書で明確化。
③契約期間と更新条件
契約期間（普通借家3年・5年が多い）、自動更新か個別更新か、更新拒絶通知期間。
④原状回復義務の範囲
スケルトン返還か入居時の状態への戻しか。経年劣化の取扱い、共用部・構造部分の負担。
⑤違約金条項
中途解約時の違約金（賃料6〜12ヶ月分が多い）、用途違反・賃料滞納時の違約金。
⑥用途制限
「飲食店」「事務所」など用途特定。用途追加・変更時の手続。
⑦看板・サイン規制
外観看板の設置可否・サイズ・デザイン承認。商業ビルでは厳格な規制が多い。
⑧営業時間・騒音規制
深夜営業の可否、設備使用時間、近隣配慮義務。飲食店・小売店で重要。
⑨解除事由
賃料滞納（通常2〜3ヶ月分）、用途違反、反社条項違反などの無催告解除事由を限定列挙。
⑩反社条項・裁判管轄
反社会的勢力排除、表明保証、解除権、損害賠償。専属裁判管轄は物件所在地が標準。
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- 敷金償却特約（敷金の一部を返還しない条項）
- 保証金・敷金の性格分離（償却分・原状回復充当分・残余）
- 管理規約の参照（テナント禁止行為等）
- 新型コロナ等不可抗力時の賃料免除条項
- 建物の修繕義務分担（給排水・空調等）
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この記事の監修者
弁護士法人ブライト｜代表弁護士／パートナー弁護士
弁護士歴20年（2006年登録）／大阪弁護士会／大阪大学法学部卒
専門：顧問弁護士・企業法務・M&A・経営権紛争・事業再生
