建物の又貸し（サブリース）は、物件の有効活用に便利な一方、貸主・借主・転借人の三者関係が紛争の温床になる。原賃貸借が終了したら転借人はどうなるか、サブリース業者との関係はどう設計するかを整理する。
この記事の結論
- サブリースは貸主の事前同意なしには無効（民法612条）。同意なき転貸は契約解除事由
- 原賃貸借終了時の取扱い＝原則として転貸借も終了するが、貸主の承諾解除には民法613条の例外あり
- サブリース業者の賃料減額請求は最高裁判例で認められる（不減額特約の限界）
サブリースの三者関係
サブリース契約は、原賃貸借（A→B）の上にAの同意のもとで転貸借（B→C）を重ねる構造。Bは転貸人として貸主と借主の二重の立場を持つ。
民法612条1項は、貸主の承諾を得なければ転貸できないと定める。承諾なしの転貸は2項により貸主の解除事由となる。
原賃貸借が終了したら転借人はどうなるか
原則として、原賃貸借が終了すれば転貸借も終了する。ただし民法613条1項により、貸主が原賃貸借を合意解除しても、貸主は転借人に対し当該事由を主張できない。
つまり貸主が原賃借人と「合意で契約を終わりにしましょう」と言っても、転借人は引き続きその物件を使用できる。実務上、これがサブリース契約の最大の論点。
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サブリース業者が貸主に対し賃料減額を請求する事案で、最高裁平成15年10月21日判決は「不減額特約があっても借地借家法32条の趣旨に照らし減額請求権は認められうる」とした。
不動産投資のサブリーススキームでは、業者が当初提示した賃料を後に減額するトラブルが頻発する。貸主側は契約締結前に「不減額特約の限界」を理解しておくべき。
実務での予防策
- 転貸の事前承諾を書面で：承諾範囲・承諾条件を明文化
- 転貸料の上限規制：転貸人が暴利を得ない設計
- サブリース業者の経営状況確認：契約締結前のデューデリジェンス
- 賃料保証の限界明示：「保証賃料」が市場賃料より下がる可能性を契約書に明記
- 転貸借終了時の取扱い：原契約終了→転貸契約の処理を事前に合意
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この記事の監修者
弁護士法人ブライト｜代表弁護士／パートナー弁護士
弁護士歴20年（2006年登録）／大阪弁護士会／大阪大学法学部卒
専門：顧問弁護士・企業法務・M&A・経営権紛争・事業再生
